臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第28號上 訴 人 林欽銘訴訟代理人 林萱旻律師
初泓陞律師被上訴人 林勤倫訴訟代理人 李承訓律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年1月5日本院竹北簡易庭110年度竹北簡字第256號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
核定被上訴人有事實上處分權之門牌號碼新竹縣○○市○○里00○0號建物，占有上訴人所有坐落新竹縣○○市○○段00000地號土地，自民國110年1月26日起，每月租金為新臺幣1,200元。
被上訴人應自民國110年1月26日起至前項建物得使用期限之日止，按月給付上訴人租金新臺幣1,200元。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率百分之5計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由上訴人負擔；關於追加之訴部分由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。查上訴人主張被上訴人對於坐落其所有新竹縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上未辦保存登記之磚瓦建物（門牌號碼新竹縣○○市○○里00○0號，下稱系爭建物）之事實上處分權不存在，為被上訴人所否認，則兩造對於被上訴人就系爭建物有無事實上處分權既有爭執，上訴人私法上地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以其對於被上訴人之確認判決除去，揆諸首揭說明，上訴人提起本件確認訴訟部分，即有受確認判決之法律上利益。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。前開規定依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟第二審程序有所準用。本件上訴人於原審訴之聲明為：㈠先位聲明：確認被上訴人對於系爭建物之事實上處分權不存在。㈡備位聲明：⒈被上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還上訴人及其他共有人；⒉被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）56,526元，及自民國110年8月4日之民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並同上準備狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人9,421元；⒊願供擔保請准宣告假執行。經原審判決上訴人先位及備位之訴均敗訴，上訴人不服提起上訴，並擴張上開備位聲明第2項請求之金額，及依民法第425條第2項規定，追加第三順位聲明，並將原來先位及備位聲明分列為第一順位及第二順位聲明（詳如後開上訴及追加聲明所述），核其更正請求金額及追加第三順位聲明之請求，與原審之請求，均因系爭建物占用系爭土地所衍生之爭執，訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人原審起訴意旨及本院主張除與原判決記載相同者，茲予以引用之外，另補稱：
㈠系爭建物未經保存登記，被上訴人是否有事實上處分權，應
視其是否有獲得占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能；而系爭建物均由林錦津一家占有、使用、收益，至今屋內仍擺放林錦津一家之物品，可見系爭建物之事實上處分權人為林錦津及其繼承人。原審以稅籍登記之納稅義務人來判斷系爭建物之事實上處分權人，並無理由。
㈡原審認本件成立民法第425條之1法定租賃關係，系爭建物屬
於有權占用系爭土地，惟查系爭建物已不堪使用，法定租賃權亦已消滅：
⒈依新竹縣建築師公會於111年4月7日評估之報告，明確表示系
爭建物有安全疑慮，不堪使用、無法遮風避雨，建議拆除重建，自已該當民法425條之1法定租賃關係之消滅事由，自不得再修繕、改建，增加土地出租人之負擔。又依系爭建物結構現況之照片可見，大樑已脫離主結構或腐蝕嚴重，而有倒塌風險，屋瓦嚴重脫落已無法遮風避雨，上訴人並於111年6月29日冒雨至系爭建物內部拍攝大雨中之影片，可證明系爭建物大面積漏水並致嚴重淹水，完全不能遮風蔽雨。被上訴人指稱上訴人惡意破壞系爭建物，並非事實，其提出之98年google街景圖已有多處瓦片破損，至101年之街景圖亦可見屋頂之樑柱腐敗脫落破損，可見確實因自然風化而逐漸不堪使用至少超過10年以上，且系爭建屋更已超過耐用年限之46年。
⒉被上訴人於本件爭議開始後，多次派人欲潛入系爭建物，意
圖製造其有使用、修繕之假象，上訴人基於事實上處分權人之地位，自不同意其進入系爭建物。又上訴人早已於84年建造位於404-3地號土地上之鐵皮屋，係合法申請建造執照並經縣政府勘查測量後核發使用執照，且係建於房屋左側，無阻擋任何通道之可能，何來惡意阻撓修繕之說？被上訴人於本件起訴前之110年1月20日即闖入系爭建物，復明知兩造就系爭建物是否不堪使用有所爭執，仍於一審期間同年4月3日闖入，二審期間又分別於111年3月17日及3月22日寄發存證信函表明欲進入修繕，上訴人亦於同年3月21日函覆表明「訴訟進行中，拒絕其逕自入內修繕」之旨，不料被上訴人仍於111年3月22日及同年3月30日逕自與數名工人強行闖入系爭建物，將屋內腐朽之樑木、散落瓦片移出丟棄，意圖湮滅本件訴訟之重要證物。系爭建物已不堪使用業經新竹縣建築師公會所認，被上訴人縱使嗣後修繕亦不得使已消滅之租賃關係回復。
⒊系爭建物已於111年2月22日經新竹縣政府認定為違章建築，
縱使被上訴人系爭建物為建築管理前之建物，仍因已經建築師公會建築師評估為不堪使用、建議拆除，而不可能申請核發使用執照或合法房屋證明。
⒋系爭建物之家庭用電自87年1月7日已廢止，同時無法靠電力
抽取地上水使用，可證系爭建物已長達24年無人居住。是否仍有必要維持本件之法定租賃關係，實屬可議。又事實上系爭建物之現值僅13,900元（稅籍證明書之現值34,400元應扣除鋼鐵造廠房之現值20,500元），然本件土地價值高昂，公告現值約為532萬元，且依相鄰地段之實價登錄資料顯示，每坪約11.6萬元，故系爭土地面積約121坪之市價高達1403.6萬元，卻因系爭建物之占用而導致整筆土地難以利用，顯不符社會經濟，亦應認本件法定租賃關係已消滅。
㈢若認兩造間就系爭土地依民法第425條之1第1項規定，推定有
租賃關係，則上訴人依同條第2項追加請求以土地公告現值之年息10%、應有部分1/2計算之每月租金5,680元（計算式：110、111年度每平方公尺公告現值13,300元×102.5平方公尺×10%÷12月×應有部分1/2＝5,680元）。㈣原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人全部不服，提起上訴，嗣於本院為一部變更及追加，並上訴及追加聲明：
⒈第一順位聲明：
⑴原判決廢棄。⑵確認被上訴人對於系爭建物之事實上處分權不存在。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒉第二順位聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還上訴人及其他共有人。
⑶被上訴人應給付上訴人10,077元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人5,680元。
⑷願供擔保請准宣告假執行。⑸第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒊第三順位聲明：
⑴核定被上訴人每月應給付之租金為5,680元。
⑵被上訴人應自110年1月26日起至系爭建物得使用期限止，
按月給付前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息。
⑶上開第二項部分，願供擔保，請准宣告假執行。⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人答辯除與原審判決記載相同部分茲予引用外，另補稱：
㈠系爭建物原本由被上訴人父親林柏志偶爾入內進行維護，故
由98年12月之google街景照片雖呈現老舊，尚無破損跡象，更無無法遮蔽風雨情事，但上訴人於多年前藉其係404-1等地號土地之登記名義人，在附連土地興建鐵皮屋堵住原通行道路，又以圍牆加以封閉。嗣於110年1月間因與訴外人洪明賢之系爭建物事實上處分權移轉事宜，至系爭建物現場查看及辦理點交，因此發現系爭建物有遭人惡意破壞，後被上訴人委請父親林柏志處理修繕事宜，竟遭上訴人無故阻擋，甚以存證信函及張貼公告警告不得對系爭建物有任何舉措、施工及禁止進入系爭建物（原審卷附被證二四），以致一直未能進行維護修繕之行為。本件訴訟期間，上訴人更是藉尚在訴訟中等各種理由阻撓被上訴人就系爭建物進行修繕行為，甚至此期間還有持續為破壞導致系爭建物破損持續擴大情形；上訴人雖以新竹市建築師公會就系爭建物之評估報告，主張系爭建物已不堪使用云云，然系爭建物目前有部分破損且持續擴大，係因上訴人長期以來之刻意破壞（至少容任他人多次進行破壞）及惡意阻擋被上訴人進行維修保養所致，是該評估報告縱屬可採，上訴人亦顯已構成權利濫用及違反誠實信用原則，自無從據此主張系爭建物已不堪使用而使被上訴人負拆除義務。又查與系爭建物同時期興建之相連豬舍，迄今仍完好未遭破壞，更可證系爭建物之現況如已達不堪使用之程度，亦係刻意遭人多次破壞且經阻撓被上訴人進入修繕維護之結果，非可歸責於被上訴人，上訴人自無從據以為其有利之主張，更無從認為租賃關係業已終止而得由上訴人訴請拆除。上訴人另提出新竹縣政府111年2月22日函文，主張系爭建物係屬違章建築云云，實則根本非違章建築，系爭建物縱未取得使用執照，因係早年建築管理前所興建，且亦可依法補報申請使用執照，是上訴人此部分顯係刻意藉由公權力而為不當之主張，亦不足採。是以，系爭建物應未達不堪使用之程度，縱認目前已達不堪使用之程度，亦係遭人多次破壞且經上訴人方面不斷惡意阻撓被上訴人進行修繕所致。
㈡被上訴人有事實上處分權之系爭建物並非無權占有系爭土地
，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，顯屬無理由。又上訴人係以系爭土地之110年度公告現值為計算相當租金不當得利基準，而非以申報地價，亦顯與法律規定不符，自屬無據。就上訴人追加第三順位上訴聲明部分，被上訴人願每月支付地租1,200元，已高於法定之最高租額即1,162元（計算式：系爭土地每平方公尺申報現值1,360元×102.5平方公尺×10%÷12月＝1,162元）等語，資為抗辯。
㈢並答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴駁回；第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
三、得心證之理由：㈠就上訴人以第一順位聲明請求確認被上訴人對於系爭建物之
事實上處分權不存在部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，所取得之事實上處分權，乃具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能之權利，受讓人只須直接或輾轉自原始建造人處受讓建物，即可取得該建物之事實上處分權，最高法院110年度台上字第890號判決意旨參見。
⒉上訴人主張系爭建物為上訴人父親林錦津出資興建乙節，經
查新竹縣政府建設局79竹市工字第89號使用執照，由林錦津起造位於特定農業區農牧用地新建RC造2層農舍，坐落地號包括竹北市溪州段403、404、「404之1」（即系爭土地）、405地號（見原審卷第178），惟此農舍舊門牌號碼為竹北市○○里00○0號，於88年3月1日經整編為竹北市○○路000巷00號，即上訴人現戶籍所在，並非系爭建物；上開農舍78年新建之前，於70年間另有被上訴人現戶籍所在之竹北市○○路000巷0號（舊門牌號碼竹北鄉溪州村3鄰溪州14之6號）農舍，為被上訴人父親林柏志起造，坐落竹北鄉溪州段403之1地號之非系爭土地上（見原審卷第213頁，建照號碼：70竹鄉建字第67號，農舍使用執照號碼：竹鄉建字第81號）；另一舊門牌號碼竹北鄉溪州村3鄰溪州14之5號農舍，為林錦津起造，亦坐落於非系爭土地之竹北鄉溪州段403之1地號（見原審卷第212頁，建照號碼：70竹鄉建字第66號，農舍使用執照號碼：竹鄉建字第79號）等情，均無法得知至遲於66年間即落成存在之系爭建物為何人起造之事實。
⒊本院參酌證人即兩造之叔伯林萬照於原審具結證述：我父親林江漢時代建的房子就是在404之1地號土地，原審卷第168頁的黑白照片中間舊舊的房子（即系爭建物），在我20幾歲的時候就蓋好了，是我父親向鄰居借錢來蓋的，系爭建物原先我父親是做給3個孩子的名字即我、我二哥林錦津、我弟弟林萬生（改名林柏志），後來因為我二哥和我弟弟他們倆人自己出錢在附近田裡建農舍，在我父親做主情況下，我二哥和我弟弟同意從老家即系爭建物搬出去，去在各自新蓋的農舍分家住，所以系爭建物就給我1個人，後來因為我自己台北房子要以自用住宅出售，不用交稅，系爭建物就送給我的小舅子陳奇峰，我有去辦登記送給他等語（見原審卷第238至247頁）。證人即被上訴人父親林柏志於原審具結證稱：系爭建物是我高中2年級時父親蓋的，那年有宴客，我親戚姓張，我媽媽那邊的都有來、我父親說房子要給我們三兄弟，後來要我和我二哥（即林錦津）為了蓋舊門牌14之5、14之6房屋，建農舍，建築師說附近不能有房子，所以系爭建物就過戶給三哥林萬照，後來興建的農舍，整編後門牌分別為新竹縣○○市○○路000巷0號、3號等語（見原審卷第247至253頁）。對於系爭建物由林江漢出資興建及林錦津與林柏志各自興建農舍之情，所述大致相同，應可採信。復考量房屋稅向房屋所有人徵收之（房屋稅條例第4條第1項前段參照），所稱之房屋所有人，指已辦登記之所有權人或未辦理所有權登記之實際房屋處分權人，房屋稅納稅義務人雖不必然為房屋所有權人，惟稅籍資料及相關設籍經過，非不得作為判斷對房屋有無所有權或事實上處分權之佐證；經查系爭建物於70年以前之房屋稅原始設籍納稅義務人為林錦津、林萬照、林萬生3人，各持分1/3，於70年3月13日移轉於林萬照1人（移轉原因已逾機關資料保存年限，故無可考）、102年11月8日以贈與為原因全部移轉予訴外人陳奇峯、109年10月13日以買賣為原因全部移轉予訴外人洪明賢、110年1月26日以贈與為原因全部移轉予被上訴人等情，有新竹縣稅務局110年2月26日新縣稅房字第1100004220號、110年7月9日新縣稅房字第1100123658號函附卷為憑（見原審卷第75及167頁），是由上開房屋稅之設籍情形觀之，上訴人主張系爭建物為林錦津原始出資興建，尚屬空泛無據，仍以系爭建物為林江漢出資興建之結論較為可信，是上訴人請求確認系爭建物現稅籍登記之人即被上訴人於系爭建物事實上處分權不存在，即無理由，應予駁回。
㈡就上訴人以第二順位聲明請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，及給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號裁判要旨參照）。再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前（即89年5月5日以前），即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判要旨參照）。又按民法第425條之1規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判要旨參照）。
⒉查重劃前溪州段溪州小段28地號土地為林江漢於42年間因放
領取得，嗣經農地重劃分出溪州段404、404-1（即系爭土地）、404-2、403及405地號土地，均於60年10月26日完成登記，所有權人為林江漢，而系爭土地嗣於66年3月6日以贈與為原因移轉所有權登記予林錦津，再於95年2月24日以買賣為原因，移轉所有權登記為原告與訴外人林沅龍共有，應有部分各1/2等情，有新竹縣竹北地政事務所110年6月30日北地所登字第1100002912號函附之土地舊部登記資料、土地登記簿謄本、土地登記公務用謄本及地籍異動索引等資料附卷足參（見原審卷第128至166頁）。又系爭建物係由林江漢出資原始興建，業經認定如前開所述，是系爭土地及其上之系爭建物原屬林江漢1人所有，且系爭建物供設籍居住，自有相當之經濟價值，與所占用之系爭土地有不可分離關係，嗣後幾經輾轉讓與，分別由被上訴人取得系爭建物之事實上處分權，上訴人取得系爭土地之應有部分，揆諸上開說明，自有民法第425條之1第1項規定之適用，應推定被上訴人就系爭土地，於系爭建物得使用期限內，與上訴人有租賃關係，至所謂房屋得使用期限，應解為至房屋不堪使用時為止。
⒊然而，上訴人主張系爭建物現已達不堪使用之程度，故兩造
間之租賃關係已經消滅等語，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。所謂房屋得使用期限，原則上應以該房屋之通常使用判斷之（最高法院105年度台上字第1201號判決參照），至房屋使用年限係課稅與會計處理之依據，非可作為判斷房屋是否不堪使用之唯一基礎。經查，依上訴人所提新竹縣建築師公會於111年4月7日所為評估報告之建議內容：「⒊室內牆壁及屋頂多處滲水痕跡，裂縫嚴重且破損不堪，梁柱年久失修腐朽嚴重，屋頂多處癱塌，無法遮風避雨，建議拆除重建。⒌經耐震能力評估結果，其耐震能力危險度評估分數R=45.25>45，建築物已不堪使用，其耐震能力確有安全疑慮。」等語（見本院卷第123、124頁），及系爭建物結構現況之照片與影片光碟，顯示房屋之大樑已脫離主結構或腐蝕嚴重而有倒塌風險，屋瓦嚴重脫落已無法遮風避雨等情（見本院卷第192至197頁、第348頁、第399至447頁），應認為系爭建物之現況恐有不堪使用之情形發生。惟被上訴人另抗辯：爭建物目前有部分破損且持續擴大，此係因上訴人長期以來之刻意破壞（至少容任他人多次進行破壞）及惡意阻擋被上訴人進行維修保養所導致等語。本件既經兩造提出系爭建物之google街景圖為佐，則本院透過網際網路一併檢視系爭建物於google之歷來街景圖，共有4幀照片，拍攝日期分別為西元2009年12月、2012年12月、2020年12月及2021年12月，發現2009年照片中之系爭建物結構仍屬無損，屋頂瓦片雖有些許瓦片脫落，尚稱完整，且大門敞開，屋簷下物品堆放整齊，顯然仍堪使用且尚在使用；至2012年間之照片，已明顯可見屋頂之破損，但以鐵皮補強，且大門開啟、物品亦堆壘整齊，似仍堪使用；再觀2020年之照片，於相隔8年後，系爭建物屋頂之瓦片破損情形並無顯著加劇，門扇除其中2片玻離以他物補填外，木質部分均屬完好，屋外堆放之物品亦非特別凌亂，可見系爭建物並未因8年的時間經過而有明顯壞損；惟至2021年，系爭建物門口已有雜草叢生，並以鐵皮阻隔大門，已可見其未經修繕維護之殘破感；對應被上訴人所稱其於110年因辦理事實上處分權事宜而查看系爭建物，發現有遭人破壞情事，時間點上可謂相符，否則以系爭建物在2012年至2020年之8年間均無明顯毀壞情形下，應不至於在2020年後的1年間即產生顯然的變化。繼而被上訴人本欲對系爭建物進行修繕，為上訴人所阻，並以存證信函要求被上訴人不得再進入系爭土地及為任何舉措、施工（見原審卷第63頁）；又被上訴人在原審判決後，為避免系爭建物之受損情形持續擴大，於111年3月17日以竹北六家郵局第75號存證信函通知上訴人因系爭建物遭破壞嚴重，請上訴人勿阻撓修繕工程（見本院卷第64頁），然被上訴人於同年月22日委請修繕工人至系爭建物進行修繕時，仍遭上訴人阻止，致無法順利進行修繕，被上訴人再於當日以竹北六家郵局第79號存證信函，通知上訴人係因祖父林江漢辛苦興建之系爭建物一再被破壞，因此進行修繕工程，請上訴人方面不要再行阻撓（見本院卷第66頁），被上訴人於同年月26日再至系爭建物現場準備修繕時，依然為上訴人之母親、胞姊、胞弟等阻撓等情，可見被上訴人確實多次前往修繕系爭建物，以避免系爭建物損壞情形日益嚴重，但均遭上訴人拒絕阻止。而上訴人固稱係因兩造就「是否不堪使用有所爭執」及「訴訟中」為由，拒絕被上訴人對系爭建物之修繕行為，但上訴人應明知被上訴人就系爭建物具有事實上處分權為，至少知其為房屋稅之現納稅義務人，對系爭建物即有使用權能，亦有為使系爭建物足堪使用而進行修繕之權利，但卻加以阻止，始導致系爭建物毀壞至不堪使用，促使租賃關係解消之條件成就。上訴人雖援引最高法院關於「未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許」、「系爭房屋經鑑定結果，已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，被上訴人得請求返還系爭土地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復」之見解，主張本件既經新竹縣建築師公會評估為不堪使用，縱經被上訴人修繕，亦不得使已消滅之租賃關係回復。惟查，上開見解之前提要件應為建物已達不堪使用程度，此時始不因修繕、改造或更新不當延長使用期限之方式，而使既已消滅之租賃關係事後回復，然本件若按時序排列，新竹縣建築師公會是在111年4月7日評估系爭建物不堪使用，在此之前尚無從認定系爭建物已達不堪使用程度，而被上訴人即在此評估之前即已數次要求進行修繕，均為上訴人所拒，故難謂被上訴人有不當延長系爭建物使用期限或使既已消滅之租賃關係回復之情事，自與最高法院見解之情形有間。上訴人尚有以新竹縣政府函文暨竹北市公所違章建築查報暨停工通知單為據（見本院卷第202至206頁），及系爭土地市價高昂與系爭建物現值低落，主張並無繼續租賃關係之必要等語，但是否違章建築或可否依建管規則取得合法認定，均非民法第425條之1第1項所定有租賃關係所應考量之要件，亦非認定房屋不堪使用之因素，故均與本件無關，應不予採參。
⒋從而，本院認為系爭建物依其原來狀態，仍具房屋外觀，足
遮風避雨而有一定之經濟價值，未達不堪使用之程度，縱經建築師公會評估為不堪使用，亦係因上訴人阻卻被上訴人對於系爭建物所導致，是上訴人即有容忍租賃關係存在之義務，準此，系爭建物即非無權占有系爭土地，上訴人請求被上訴人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，即非有據，應不准許。
㈢就上訴人依民法第425條之1第2項規定，以第三順位聲明請求
本院核定系爭建物占有系爭土地之租金，並命被上訴人應按月給付上訴人核定之租金部分：
⒈按在民法第425條之1第1項推定在房屋得使用期限內，有租賃
關係之情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，為民法第425條之1第2項所明定。查被上訴人所有系爭建物占用系爭土地，有民法第425條之1第1項所定之租賃關係存在，已如前述，上訴人主張被上訴人自110年1月26日起占有系爭土地，應按月給付5,680元，被上訴人則否認該數額，足見兩造對於租金數額不能協議，自應由本院依上訴人之請求，依上開規定定之。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地法第97條所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭建物之面積為102.5平方公尺，有新竹縣政府稅務局房屋稅籍證明書為證（見原審卷第89頁），而系爭土地之申報現值為每平方公尺1,360元，若以申報總價年息10%之最高額計算，最高法定地租為每年13,940元，即每月1,162元（計算式：1,360×102.5×10%÷12＝1,162，元以下四捨五入），又上訴人就系爭土地之應有部分為1/2，是上訴人可得請求給付之租金最高額為581元。被上訴人表示願給付上訴人每月1,200元之租金，高於上開法定最高地租，本院自應予准許。
⒊次按當事人間之租賃關係在符合民法第425條之1第1項規定要
件成立時，承租人即有支付租金之義務，僅因當事人就租金數額無法協議，方由法院核定租金數額，尚非當事人請求核定時始成立租賃關係或方有支付租金義務。而民法第425條之1第2項核定租金訴訟係屬形成之訴，所形成之法律關係以判決主文宣示者為準，其核定之內容兼具確認之性質，如法院依當事人聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租金數額，即可溯及生效。法院應依原告之聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租金數額，出租人就起訴前之租金部分，因在法院核定前尚無確定給付期限，應於法院核定之租金數額範圍內，如出租人於起訴前未為催告，其遲延利息即自起訴狀繕本送達承租人之翌日起算；另就起訴後之租金部分，則以法院所核定之給付日期即清償日之翌日起算遲延利息（臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查被上訴人係於110年1月26日取得系爭建物事實上處分權，兩造間依民法第425條之1第1項規定所成立之租賃關係，應認自該日起算租賃始期，上訴人請求自110年1月26日起算租金，於法有據。又被上訴人迄至本院言詞辯論終結為止，未曾給付租金予上訴人，則上訴人起訴請求算至系爭建物得使用期限之日為止之租金，應認有提起將來給付之訴，預為請求之必要。上訴人另請求被告應給付之租金於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息，參諸上開之說明，亦屬有據。
四、綜上所述，上訴人第一順位聲明請求確認被上訴人對於系爭建物之事實上處分權不存在，為無理由。上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，及給付相當於租金之不當得利，亦無理由。從而，原審駁回上訴人上開訴訟，並無違誤，上訴人猶執陳詞，指摘原審此部分判決不當，自不可採，其上訴為無理由，應駁回其上訴。上訴人又於本院追加請求核定租金及被上訴人應按月給付如判決主文第三項所示之租金，為有理由，應予准許，逾此範圍之金錢請求，則為無理由，應駁回其餘追加之訴。
五、本件事證已臻明確，上訴人雖尚請求傳喚證人即上訴人之母林曾幼，以證明林錦津出資興建系爭建物之事實；證人即溪州里里長楊明哲，以證明系爭建物始終為上訴人一家所使用；證人陳奇峰、洪明賢以證明其等未曾對系爭建占有、使用、收益；函詢台灣電力公司竹北服務所、中華電信公司竹北服務所及勘驗系爭建物並囑託地政機關鑑定坐範圍等，以及兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 周美玲法 官 傅伊君以上判決正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 19 日
書記官 林琬茹