臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第45號上訴人即附帶被上訴人 黃國真被上訴人即附帶上訴人 王先章
李鳳英共 同訴訟代理人 鄭植元律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國111年2月17日本院竹北簡易庭110年度竹北簡字第195號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣貳仟捌佰元。
上訴人其餘上訴駁回。被上訴人附帶上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔百分之三，餘由上訴人負擔。
附帶上訴費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）原上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分在新臺幣9萬5138元範圍內廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）應再給付上訴人9萬5138元（見本院簡上卷第143頁）。嗣變更上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人9萬3700元（見本院簡上卷第217頁），合於民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、被上訴人於民國111年12月1日始提起附帶上訴（見本院簡上卷第199頁），雖在其上訴期間屆滿之後，惟係於本件111年12月14日言詞辯論終結前為之，合於民事訴訟法第460條第1項前段、第2項規定，自屬合法。上訴人主張被上訴人所提附帶上訴不合法，容有誤解。
三、被上訴人原附帶上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人王先章6萬8000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人李鳳英5萬0600元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院簡上卷第199、201頁）。嗣變更上開㈠部分聲明為：原判決關於反訴駁回上開㈡、㈢部分之訴，暨反訴裁判費之裁判均廢棄（見本院簡上卷第217至218頁），核屬補充更正附帶上訴聲明，非訴之變更或追加，應予准許。
四、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決；判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之。民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。簡易程序之第二審，依同法第436條之1第3項規定，亦有準用上開規定。是本判決關於兩造之主張、抗辯事實及本院論斷理由，部分引用如下所述之原審判決記載內容。
貳、實體方面
一、上訴人主張除與原審陳述相同茲予引用外，另補稱：㈠被上訴人應給付上訴人違約金3萬4000元：
1.兩造於109年6月27日簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約)第18條約定「租賃期間內承租人若擬提前搬離他處時，應賠償出租人2個月租金。」，此乃關於違約金之約定。而被上訴人既於租賃期間內提前搬離他處，自應支付違約金2個月，不得以押租金進行扣抵。
2.系爭租約第20條約定「租約期滿後之下一年度承租人可要求出租人予以續租（經出租人同意），唯退租前3個月（租期內）需告知出租人，若未告知，承租人需賠償2個月租金。」，已明確約定雙方續租及退租之方式，是不論續租與否，皆要求退租前3個月（租期內）須告知出租人（即上訴人，下同），若未告知時，承租人（即被上訴人，下同）須賠償2個月租金。
3.系爭租約第18條、第20條分別針對提前解約及未提前告知之約定罰則，2者間具有差異性，係可同時主張，非互斥之競合關係。被上訴人於109年8月26日寄發存證信函通知上訴人終止租約，該通知於109年8月29日送達上訴人，被上訴人則於109年8月30日搬離門牌新竹縣○○鄉○○街000巷00號0樓之0房屋（下稱系爭房屋），同時違反系爭租約18條、第20條之約定，上訴人自得依上開約定分別請求被上訴人賠償違約金及損害賠償金各2個月。
㈡被上訴人應給付上訴人閒置期間之租金損失1萬7000元：
上訴人係於被上訴人搬離系爭房屋前1天才收受退租存證信函，且觀諸被上訴人返還系爭房屋時之屋況，顯屬惡意短期破壞，自無法在1日內恢復可堪租賃之狀態，亦使上訴人未能提早進行招租事宜。又上訴人請求閒置1個月即109年9月1日起至30日之租金損失，係肇因於屋況設備失能，非招租順利視乎當時市場供需而定，上訴人亦係109年10月1日始將系爭房屋另行出租他人。而系爭租約原定租期2年，涵蓋109年9月1日起至30日期間，被上訴人不應對此完全免責，自應給付上訴人系爭房屋閒置期間租金損失1萬7000元。
㈢被上訴人應給付上訴人其他財物損失如下：
1.廚房洗手槽挖洞裝設RO逆滲透設備之修繕費1萬9930元：兩造於109年7月4日點交系爭房屋時，曾口頭約定租期屆滿或終止時，RO逆滲透設備之孔洞需進行復原。被上訴人於原審110年12月28日綜合辯論狀中（見原審簡字卷第160至161頁）亦表示同意支付此筆修繕費用，僅要求須計算折舊。又不鏽鋼洗手槽係以崁入方式置入人造石檯面，拆除時人造石易破損，需一併更換之，因此，修繕費用較為昂貴。
2.大型衣櫃修繕及搬遷費用4000元：系爭房屋內之衣櫃確實遭被上訴人拆解及搬遷，並於拆解過程中造成裂縫，然被上訴人未將該只衣櫃復原、組合及回復原址，致上訴人聘請搬家工人代為處理，支出恢復費用4000元。
3.臥室洗手槽金屬撓性管修繕費用1500元：臥室洗手槽金屬撓性管係遭大型家具撞擊裂開，非自然損壞或耗損，被上訴人自應賠償修繕費用1500元。
4.冰箱損失6500元：兩造於109年7月5日雖曾就舊冰箱搬走之事達成協議，然前提係被上訴人應承租系爭房屋2年，且新購之冰箱亦於109年8月30日遭被上訴人搬走，並非上訴人所有，被上訴人應賠償上訴人舊冰箱之損失6500元。
5.沙發損失1萬0770元：兩造於109年6月27日曾就沙發之事達成協議，並約定每月租金由1萬6700元調整為1萬7000元，然每月租金所增加之差額係以租期2年為基礎，該差額本可作為補償上訴人更新沙發所支出之費用，然因被上訴人提早終止租約，致上訴人應受之補償落空。而新沙發雖歸上訴人所有，然上訴人實際損失為舊沙發，參照上訴人購置新沙發之費用1萬0770元（舊沙發搬運費1000元、新沙發購置費8980元、搬運費790元），請求被上訴人賠償等同上開之數額。
㈣基上所述，原判決對於上訴人所提民法規定、契約內容、社
會習慣狀況、破壞屋況設備失能及已逾押租金而扣抵不足之損害賠償等客觀事實，未予查明，僅判決被上訴人應給付水電瓦斯費1438元，顯有違誤。爰依法請求撤銷原判決，並依據契約內容請求給付12萬7700元（計算式：3萬4000元＋3萬4000元＋1萬7000元＋1萬9930元＋4000＋1500＋6500＋1萬0770元），扣除押租金3萬4000元後為9萬3700元（計算式：12萬7700元－3萬4000）。
㈤爰依系爭租約及保證法律關係提起本件訴訟，並上訴聲明：
1.原判決關於駁回後開第2項之訴，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人9萬3700元。㈥附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人除與原審陳述相同茲予引用外，另補稱：㈠系爭房屋有諸多不合約定使用收益之狀態，經通知上訴人進
行修繕，然迄至109年8月26日寄發存證信函終止租約之意思表示前，上訴人均未積極表示要修復，並非被上訴人不配合，故被上訴人終止系爭租約為有理由，無須負擔賠償義務：
1.客廳冷氣不冷：被上訴人於109年7月4日交屋時即發現客廳冷氣有不冷之狀態，曾向上訴人反應，上訴人亦於109年7月5日在LINE群組自陳客廳冷氣確實不冷。
2.主臥室冷氣滴水：被上訴人實際居住，並使用主臥室冷氣時，發現有滴水之狀況，致使主臥室常會有過於潮濕之情形，被上訴人亦有拍照傳至群組。
3.屋内瓦斯偵測器24小時不斷發出警報聲：系爭房屋交屋時即已存在該聲響，被上訴人起初以為係蟬鳴不以為意，嗣發現係屋内瓦斯偵測器警報聲後，曾要求上訴人儘速修復，然上訴人竟將之推諉予管理委員會，未進行修繕，且被上訴人於109年8月30日點交系爭房屋時，亦經到場警察確認該聲響為屋內瓦斯偵測器。㈡上訴人違反租賃修繕義務，經被上訴人合法終止系爭租約，
自應返還被上訴人王先章給付109年7月1日至同年8月30日之租金3萬4000元及押租金3萬4000元。又上開瓦斯偵測器24小時發出聲響，造成被上訴人李鳳英因此焦慮、失眠等精神耗弱狀況，自應由上訴人負損害賠償5萬0600元。
㈢上訴人未受有損失，原判決就此部分之認定，並無違誤：
1.違約金部分：本件係因上訴人未能善盡修繕義務而終止租約，並非可歸責於被上訴人。退步言之，如以被上訴人提前終止租約之情事，在適用系爭租約上，亦應較符合系爭租約第18條之規定，而被上訴人所交付之押租金亦生抵充之效力，故上訴人再就此一項目為請求，並無理由。
2.閒置期間租金部分：系爭房屋內原有之家具多數均已呈現老舊狀態，不符合通常使用之狀態。且衡諸常情，修復家具設備亦係須待被上訴人交還房屋後，上訴人方可修復，此一期間仍然無法出租。況且，招租狀況每一時期均或有不同，應不可將招租問題歸由被上訴人承擔。
3.廚房洗手槽、大型衣櫃、臥室洗手槽部分：上訴人未能證明被上訴人有何刻意損害之處，且在正常使用下，家具設備均會產生自然耗損，故上訴人主張此項目之損失實無理由。
4.冰箱、沙發部分：被上訴人新購置冰箱及更換沙發時，雙方已先就此部分協議即將租金由1萬6700元提高至1萬7000元，上訴人自不應反悔而再向被上訴人求償。
㈣爰依系爭租約及侵權行為法律關係提起反訴，並附帶上訴聲明：
1.原判決關於反訴駁回後開2項部分之訴，暨反訴裁判費之裁判均廢棄
2.上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人王先章6萬8000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人李鳳英5萬0600元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人於109年7月1日出租系爭房屋予被上訴人王先章，並由被上訴人李鳳英擔任連帶保證人，租賃期間109年7月1日起至111年6月30日止，每月租金1萬7000元，兩造簽立房屋租賃契約書，被上訴人王先章於訂約時交付押租金3萬4000元給上訴人。兩造於109年7月4日在系爭房屋進行交屋。被上訴人王先章於109年8月26日寄發存證信函向上訴人聲明終止系爭租約，並於109年8月30日點交返還系爭房屋給上訴人等情，有房屋租賃契約書、永康網寮存證號碼509號存證信函、上訴人提出109年7月4日錄音譯文暨現場照片在卷可稽（見本院竹北司簡調卷第28至32、36至37頁、簡上卷第47至53頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實，首堪認定。
四、本院之判斷：㈠被上訴人王先章主張上訴人違反租賃物修繕義務而提前終止
系爭租約，有無理由？其可否請求上訴人退還已付租金3萬4000元及押租金3萬4000元？
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文亦有明文。
2.被上訴人主張系爭房屋客廳冷氣不冷、主臥室冷氣滴水、瓦斯偵測器發出警報聲請等情，有上訴人於109年7月4日交屋現場回稱「確實有點不冷」之錄音譯文及傳送「客廳冷氣確實不冷」之LINE訊息、被上訴人王先章於109年7月5日、8月22日傳送反應上開問題之LINE訊息為證（見本院竹北司簡調卷第36頁、竹北簡卷第34至35、38至39頁），堪認系爭房屋存在被上訴人所指此部分瑕疵，固非無據。惟被上訴人王先章卻於後續LINE訊息表示：「有問題的部分要看我有沒有時間幫忙弄，其他有問題的部分在不影響我的部分下，也許我會維持原狀，留下證據也許只是往後交還屋子使用。」、「不接電話，東西不修繕，是我的問題？」、「紀錄目前的問題……」、「你根本就沒錢不想修嗎？」、「你不修，你就先違約，我配合時間，你想太多」、「東西不修，就是你違約在先」、「要修就修，不修就算違約，我沒那麼多時間給你，還會勘」、「回覆已限掛寄出，再請留意」（即109年8月26日永康網寮存證號碼509號存證信函）等語（見本院竹北簡卷第36、43、45、47、49、51至52頁），足見被上訴人王先章並未具體回覆何時方便供上訴人進入系爭房屋內履行修繕義務，復未定相當期限催告上訴人完成所指瑕疵修繕，僅不斷指責上訴人未盡修繕義務，而上訴人自始未明示拒絕修繕。又依被上訴人所指系爭房屋瑕疵情節，難認已達到完全無法供日常生活起居之租賃目的程度，是被上訴人主張因上訴人違反租賃物修繕義務而聲明提前終止系爭租約，並非有據，自無從請求上訴人退還已付租金3萬4000元及押租金3萬4000元。
㈡上訴人請求被上訴人應依系爭租約第18條及第20條約定連帶
給付6萬8000元，有無理由？
1.按系爭租約第18條第1項約定：租賃期間內乙方（即承租人、被上訴人王先章）若擬提前搬離他處時，乙方應賠償甲方（即出租人、上訴人）2個月租金，乙方絕無異議。次按系爭租約第20條約定：租約期滿後之下一年度，乙方可要求甲方予以續租（經甲方同意），惟退租前3個月（租期內）需告知甲方，若未告知，乙方需賠償2個月租金（見本院竹北司簡調卷第30頁）。又押租金目的在擔保承租人履行租賃債務，如其有債務不履行時，所交付押租金當然發生抵充效力。
2.被上訴人王先章於租賃期間尚未屆滿時，即提前聲明終止系爭租約，並表達不願再承租欲於109年8月30日返還系爭房屋等節，應該當系爭租約第18條第1項所定提前搬離他處之賠償要件，須連帶給付上訴人2個月租金即3萬4000元，依前開說明，自發生押租金3萬4000元抵充被上訴人此部分連帶賠償債務3萬4000元之法律效果。至系爭租約第20條約定適用前提在於租約期滿是否續租問題，核與本件提前終止租約情形不同，此情復與上訴人所提房屋點交書（提前終止租賃契約）之文字用語相符（見本院竹北司簡調卷第45頁），上訴人自不得逸脫契約文義射程範圍解釋而據此另請求被上訴人須連帶賠償2個月租金。
3.上訴人得依系爭租約第18條第1項約定請求被上訴人連帶賠償3萬4000元，經與同金額之押租金發生抵充法律效果後，其已無餘額可再另行請求被上訴人連帶賠償，是此部分請求，為無理由，不應准許。㈢上訴人請求被上訴人連帶賠償下列損害項目，有無理由？
1.廚房洗手槽挖洞未填補：被上訴人王先章於109年7月4日承諾上訴人關於在廚房洗手槽增設RO逆滲透設備所遺留之洞會填補（上訴人：洞怎麼補？被上訴人王先章：洞就沒問題吧），於退租時卻未填補該洞等情，有錄音譯文、房屋點交書、該水槽前後照片為憑（見本院竹北司簡調卷第36、45至46頁、簡上卷第55頁），參以系爭租約第9條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即承租人、被上訴人王先章）取得甲方（即出租人、上訴人）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀（見本院竹北司簡調卷第29頁）。足認被上訴人未依約回復廚房洗手槽之鑿洞，已影響該洗手槽使用完整效益及美觀，上訴人主張被上訴人應負契約債務不履行之連帶損害賠償責任，應屬有據。上訴人固提出全部更新費用1萬9930元之估價單為據（見本院竹北司簡調卷第51頁、簡上卷第63、73頁），然該鑿洞並非全然無法以修補方式回復原狀，有上訴人另提出2800元之估價單為憑（見本院竹北司簡調卷第52頁、簡上卷第63頁），經審酌兩者回復原狀方法及程度，佐以鑿洞位置在洗手槽邊緣，應以2800元為修復必要費用，是上訴人請求此部分損害2800元，應予准許，逾此範圍請求者，並非有據，不應准許。
2.大型衣櫃修繕及搬遷費、臥室洗手槽金屬撓性管修繕費：上訴人主張受有此部分損害項目，固提出現場照片、免用統一發票收據、維修收據為證（見本院竹北司簡調卷第47至48、53至54頁、簡上卷第55至59、65頁），惟查，系爭房屋迄至被上訴人承租前，已經歷10幾年並出租過10幾組房客，被上訴人前手租客使用5年等情，業據上訴人於LINE通訊軟體向被上訴人王先章陳述明確（見本院竹北簡卷第42至43、50頁），足見系爭房屋內之家具、設備使用已有相當時日，再對照109年7月4日交屋現場拍攝照片及錄音譯文並無法看出兩造當時有無特別檢查大型衣櫃是否確無上訴人所指裂縫、臥室洗手槽下金屬撓性管是否確屬完好無漏水等節（見本院竹北司簡調卷第27、37頁），上訴人復未具體舉證證明該等瑕疵確屬被上訴人於承租期間所發生，且出於被上訴人故意或過失所為，足認被上訴人辯稱該等瑕疵為自然耗損等語，並非全然無稽。又大型衣櫃之歸位是否確有另付費委託專人處理之必要，容有疑義，否則被上訴人如何能自行移位，上訴人徒以其委託他人處理支出費用而認被上訴人須負此部分損害項目連帶賠償責任，難認有據，不應准許。
3.冰箱與沙發損失：上訴人同意依被上訴人請求將系爭房屋內舊有沙發更新。另同意被上訴人自行添購新冰箱後，將舊的冰箱搬離處分等情，有LINE通訊對話紀錄及舊冰箱、新舊沙發照片在卷可參（見本院竹北司簡調卷第49至50頁、簡上卷第61頁），而被上訴人亦不爭執上訴人協助更新沙發，因此同意其將原每月租金1萬6700元調整至1萬7000元，堪信兩造已有更新冰箱及沙發之協議。又新冰箱既然由被上訴人自行出資添購，本由其取得該動產所有權，上訴人復未舉證證明有何與被上訴人達成讓與合意之情事，自難認該新冰箱嗣因被上訴人提前退租即由上訴人取得所有。至上訴人雖主張此等更新家具而調漲租金之損益立基於2年租期，然被上訴人提前終止系爭租約已須負擔2個月租金之違約賠償責任，且被上訴人退租後，並無妨礙上訴人另行出租他人所得收取租金及該沙發之後續使用效益，難認上訴人受有此部分損害，其請求被上訴人應連帶賠償，並無理由。
4.系爭房屋閒置期間之租金損失：被上訴人王先章提前退租，已須負擔2個月租金之違約賠償責任，業如前述，則上訴人所受潛在損失已有相當程度獲得填補，且上訴人是否能順利出租他人，仍有市場供需之不確定因素，難全部歸咎由被上訴人概括承受之，是上訴人此部分損害項目請求，為無理由，應予駁回。
5.綜此，上訴人得依系爭租約及保證法律關係請求被上訴人連帶賠償回復洗手槽鑿洞之必要費用2800元，逾此項目及金額範圍請求者，為無理由，不應准許。
㈣被上訴人李鳳英主張系爭房屋內瓦斯偵測器故障發出聲響，
請求上訴人給付5萬0600元，有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
2.被上訴人李鳳英主張系爭房屋內瓦斯偵測器故障發出聲響乙情，固為上訴人所不否認，然被上訴人李鳳英主張該聲響似蟬鳴，復未提出其他客觀證據資料（如分貝數測量）供本院審酌是否確已達到侵害其身體健康權之程度，是被上訴人李鳳英徒以診斷證明書、門診收據、109年8月30日交還系爭房屋現場錄影及譯文（見本院竹北簡卷第63至65、69頁、簡上卷第233至237頁）認上訴人應負侵權損害賠償責任，依前開說明，難認已盡舉證責任，所為請求此部分損害，自無理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約及保證法律關係，請求被上訴人連帶給付廚房洗手槽鑿洞回復原狀必要費用2800元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審未及審酌而駁回上訴人請求上開部分之訴，尚有未洽，從而，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院判決如主文第1、2項所示，至上訴人逾此部分指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。又被上訴人所提附帶上訴指摘原判決駁回其反訴部分不當，求予廢棄改命上訴人應分別給付被上訴人上開聲明所示金錢及法定遲延利息，均無理由，應駁回其等附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均與本判決結果不生影響，爰不一一論述。至上訴人於本件言詞辯論終結後之111年12月20日書狀及所附證物（見本院簡上卷第241至265頁），依法已不得作為裁判基礎，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 李珮瑜
法 官 張詠晶法 官 王凱平以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 王恬如