臺灣新竹地方法院民事判決
111年度簡上字第62號上 訴 人 黃明清被 上訴人 江永相訴訟代理人 范治承被 上訴人 黃瑋翔上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國111年4月1日本院竹東簡易庭111年度竹東簡字第17號第一審判決提起上訴，本院於民國111年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審(含追加之訴)訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上開規定依同法第436條之2，於簡易訴訟之第二審程序，亦適用之。準此，原告於第二審為訴之變更或追加，苟其請求之基礎事實與原起訴請求之基礎事實同一，即非法所不許。而其中所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查上訴人於原審依土地法第34條之1第4項規定，請求確認其對被上訴人黃瑋翔所有坐落新竹縣○○鎮○○○段00000地號土地(下稱系爭土地)之應有部分3分之1，有優先購買權；且被上訴人黃瑋翔應就上開應有部分與上訴人訂立書面契約，於上訴人給付價金新臺幣(下同)30萬元之同時，將上開應有部分移轉登記予上訴人。嗣於上訴後追加土地法第104條第1項、第107條第1項及民法第460條之1第1項為其請求權基礎，並追加請求被上訴人等應塗銷上開應有部分之所有權移轉登記。核上訴人所為訴之追加，與原主張之優先購買權存在之基礎事實同一，兩者之主要爭點具共同性，且先後請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一紛爭，可謂其請求之基礎事實同一；加以被上訴人江永相對此亦表示無意見，揆諸前揭規定，上訴人在簡易程序之第二審為訴之變更及追加，即無不合。
貳、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，此為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照)。本件上訴人主張其為系爭土地之承租人，對於被上訴人黃瑋翔於民國(下同)109年8月13出售予被上訴人江永相之系爭土地應有部分3分之1，依土地法第104條規定有優先購買權存在，為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地是否有優先購買權存在，即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是上訴人提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在。
參、被上訴人黃瑋翔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、上訴人主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、系爭土地之原所有權人黃林龍妹，雖於81年12月3日將該筆土地，按應有部分各3分之1之比例贈與並移轉登記予三名兒子即訴外人黃旭輝、黃旭生及上訴人，惟並未將土地點交予訴外人黃旭輝、黃旭生，而係維持贈與前之狀態交由上訴人耕作種植水稻、甘薯等。所收成之作物有部分分配予家族、部分捐贈鄉里，並按季給付一定之租金予訴外人黃林龍妹，復依法向主管機關呈報每年之耕作類別及數量。亦即訴外人黃林龍妹自79年間起，即將系爭土地出租予上訴人耕作迄今，此經被上訴人黃瑋翔承認上訴人有長期耕作之事實。
二、是以，上訴人既為系爭土地之承租人及共有人，依據土地法第34條之1、第104條第1項、第107條第1項、第124條及民法第460條之1第1項等規定，上訴人對系爭土地即享有優先購買權。又被上訴人黃瑋翔係因繼承取得系爭土地應有部分3分之1，其自繼承開始時，即承受被繼承人財產上之一切權利、義務。然被上訴人黃瑋翔竟未通知上訴人，即將系爭土地應有部分出售予被上訴人江永相，則被上訴人間所訂立之契約自不得對抗上訴人。
三、上訴聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)確認上訴人就系爭土地、被上訴人黃瑋翔所有之應有部分3分之1，有優先購買權存在。
(三)被上訴人間就系爭土地應有部分3分之1之所有權移轉登記應予塗銷，被上訴人黃瑋翔應將系爭土地應有部分3分之1按出賣被上訴人江永相之價格出賣與上訴人，並辦理所有權移轉登記與上訴人。
(四)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、被上訴人黃瑋翔主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、系爭土地雖均由上訴人耕作，惟伊父親即訴外人黃旭輝於取得土地持分時，未出租予任何人，僅係借予上訴人耕種而已；其亦未出租予上訴人。
二、其有口頭告知上訴人要出售土地，惟未獲上訴人之回復。
三、答辯聲明：
(一)上訴駁回。
(二)上訴費用由上訴人負擔。
參、被上訴人江永相主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、系爭土地現況為竹林，並非上訴人主張之稻田。且上訴人應向被上訴人黃瑋翔提告，而非告身為買方之被上訴人江永相。
二、答辯聲明：
(一)上訴及追加之訴駁回。
(二)上訴費用由上訴人負擔。
肆、得心證之理由：
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」，為民事訴訟法第247條所明定。又確認之訴，以確認現在之法律關係為限，已過去之法律關係，不得為確認之訴之標的(最高法院49年台上字第1813號判例意旨參照)。另按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第4項定有明文。而上開條項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承購權之餘地，且不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記(最高法院65年台上字第853號判決、69年台上字第2946號判決要旨酌參)。再土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得主張該買賣為無效而請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係(最高法院106年度台上字第1218 號判決意旨參照)。經查：
(一)系爭土地原為訴外人黃林龍妹所有，嗣於81年12月3日各別贈與應有部分3分之1予訴外人黃旭輝、黃旭生及上訴人，並於同年月29日辦畢所有權移轉登記；爾後，由被上訴人黃瑋翔於107年8月23日分割繼承取得訴外人黃旭輝名下之應有部分，被上訴人黃瑋翔再於109年8月13日將系爭土地應有部分3分之1出售予被上訴人江永相，並於同年月28日辦畢所有權移轉登記等情，有系爭土地登記簿、土地登記謄本、地籍異動索引、土地登記申請書、不動產買賣契約書等件附卷可稽(見原審卷第19-23、49-71、121-137頁)，且為兩造所不爭執，應堪信為事實。
(二)承上，上訴人於110年11月15日提起本件訴訟時，被上訴人黃瑋翔既已將其所有之系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人江永相，已非該筆土地之共有人，揆諸首揭說明，上訴人自無再依據土地法第34條之1規定，以被上訴人黃瑋翔為被告，而請求確認優先承購權之餘地。況且，上訴人依據該條規定所提起之確認之訴，係屬確認過去之法律關係，亦非得為確認之訴之標的。又因土地法第34條之1第4項所定之優先購買權，僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗被上訴人江永相已取得之系爭土地應有部分3分之1所有權，是縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，故上訴人依據該條項規定對被上訴人提起確認之訴，難認有確認利益。
(三)再者，被上訴人二人間就系爭土地應有部分之買賣，業已辦畢所有權移轉登記，已如前述，縱未事先通知上訴人，然因土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅有債權效力，上訴人仍不得據以主張該買賣為無效而訴請塗銷已依法所為之登記，並請求與被上訴人黃瑋翔成立買賣契約，至多僅得就其所受損害向被上訴人黃瑋翔請求損害賠償。從而，上訴人持土地法第34條之1第4項規定所為之本件請求，於法均非有理，不應准許。
二、次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104條定有明文。由法條文義可知，承租人依上開法條享有之優先購買權，固具物權之效力，且此項效力不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院101年度台上字第1716號判決要旨可資參照)。然土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用(最高法院65年台上字第530號判例、84年台上字第1750號判決要旨足參)。申言之，該條項之適用，須租賃關係之約定係以有建築物為目的，並現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨(最高法院100年度台上字第802號判決要旨佐參)。
三、第按「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」、「第107條至第113條及第121條各規定，於有永佃權之土地準用之。」、「耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權」，土地法第107條、第124條、民法第460條之1第1項雖亦著有明文。惟土地法第104條1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言(最高法院44年台上字第700號判決意旨參照)。
四、經查，上訴人主張其自79年間起，即向訴外人黃林龍妹承租耕作系爭土地迄今，其為系爭土地之承租人，享有土地法第104條第1項、第107條第1項及民法第460條之1第1項所定之優先購買權云云，雖據其提出證明書、農戶基本耕地清冊、農戶耕地資料卡等件為證(見本院卷第53-67頁)，然為被上訴人等所否認。而由上訴人提出之上揭文件，至多僅足證明上訴人有耕作系爭土地之事實，惟尚無法證明其有與其餘土地共有人成立租賃契約，更無法佐證有以建築物為目的之租賃關係之約定，並現有建築物存在等情，難認符合上開法律規定要件。是上訴人依據土地法第104條、第107條第1項及民法第460條之1第1項規定所為之本件請求，亦屬無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人江永相於上訴人提起本訴前，即已取得系爭土地應有部分3分之1所有權，且上訴人未舉證證明其對系爭土地具有租賃關係。是上訴人依據土地法第34條之1第4
項、第104條、第107條第1項及民法第460條之1第1項等規定，請求確認其對系爭土地關於被上訴人黃瑋翔所有之應有部分3分之1，有優先購買權存在；併追加請求被上訴人等塗銷上開所有權移轉登記；暨訴請被上訴人黃瑋翔應按相同價格出賣上開應有部分予上訴人，並辦理所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，連同追加之訴併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述之必要。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日
民事第一庭 審判長 法 官 李珮瑜
法 官 楊明箴法 官 張百見以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日
書記官 林盈伸