臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第76號上 訴 人 郭東暉訴訟代理人 葉書任被上訴人 夏目漱石社區管理委員會法定代理人 李東洲訴訟代理人 蔡甫欣律師複代理人 黃振洋律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國111年4月27日本院竹北簡易庭111年度竹北簡字第104號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被上訴人之法定代理人，於原審起訴時為黃忠志，嗣於本院審理中變更為李東洲，業據被上訴人提出新竹縣新埔鎮公所民國111年9月22日新埔建字第1110011852號函在卷，並經被上訴人新的法定代理人李東洲具狀聲明承受訴訟（見本院卷第195-199頁），於法尚無不合，應予准許。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。被上訴人於原審依公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第10條第2項規定及夏目漱石社區（下稱系爭社區）住戶規約（下稱系爭規約）第17條第1款之約定，請求上訴人就其所有、位於系爭社區內之新埔鎮○○段00、00地號二筆土地（下稱系爭二筆土地）所積欠之管理費，應給付被上訴人管理費新台幣（下同）165,075元及其利息。嗣於本院第二審追加請求權基礎即系爭社區規約第18條之約定（見本院卷第321、347頁），乃屬訴訟標的法律關係即訴之追加，並非僅係增加攻擊、防禦方法而已。上訴人雖不同意被上訴人上開訴之追加，惟本院審酌被上訴人追加上開請求權基礎後聲明仍均同前，且均係針對其主張上訴人之系爭二筆土地積欠管理費而為請求，堪認其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款，被上訴人此部分訴之追加，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人所管理系爭社區之區分所有權人，其所有門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00巷0號之建物（即新埔鎮○○段000建號建物，下稱系爭建物）及該建物之基地，即同段00至000地號土地（下稱系爭六筆土地，上開建物及土地，以下合稱系爭房地），均位於系爭社區內，而系爭二筆土地則屬上訴人系爭建物前方花園之用地，亦均位於系爭社區區域內，而同屬系爭規約所稱基地建築物及附屬設施之部分，參照臺灣高等法院102年度上易字第525號民事判決意旨，縱使上訴人在系爭二筆土地上未興建合法建物，被上訴人仍得類推適用大廈條例第53條之規定，要求上訴人繳交該二筆土地之管理費，何況系爭規約第17條第1款，亦規定區分所有權人應按其所有地坪及建物坪數計算支付管理費，並未限定土地上須有建物始為區分所有權人，上訴人就其所有系爭二筆土地，亦屬區分所有權人，自應依系爭規約上開約定繳交管理費。況上訴人已於系爭二筆土地上搭蓋玻璃屋，系爭二筆土地已非屬單純空地，其上已有建物，就系爭二筆土地及其上之建物而言，上訴人自屬系爭社區之區分所有權人，且上訴人搭建該玻璃屋之行為，亦已增加被上訴人之管理工作，是被上訴人自得依大廈條例第10條第2項、第21條、系爭規約第17條第1款及第18條之約定，請求上訴人給付其所積欠自106年2月1日起至110年9月底為止，按系爭二筆土地之面積即合計120.5坪，依系爭規約修正前後，所訂定之每坪土地應收取之管理費各為10元、25元，計算之金額共165,075元及其法定遲延利息。並於原審聲明請求：上訴人應給付被上訴人165,075元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人之答辯：上訴人因所有之系爭房地位於系爭社區內，為系爭社區之區分所有權人，並均已依系爭規約繳納管理費，並無積欠管理費。另上訴人所有之系爭二筆土地雖係位於系爭社區範圍內，惟系爭社區之開發公司即訴外人大郁開發股份有限公司（下稱大郁公司），係將系爭二筆土地歸為系爭社區第3期開發之土地，以先售地再建屋之方式銷售，須在該土地上建蓋合法建物並取得使用執照後，上訴人就系爭二筆土地，始成為系爭規約所指之住戶及區分所有權人，而有依大廈條例規定及系爭規約繳納管理費之義務，然系爭二筆土地，係上訴人於先購入系爭六筆土地，並於其上興建系爭建物完成後，始於103年3月間所另行購入，其上目前亦無建蓋合法建物，系爭玻璃屋是否坐落在系爭二筆土地上，亦需經測量始能確定，則依系爭規約第3條有關專有部分、住戶之定義及第17條第1款區分所有權人之規定，上訴人就所有系爭二筆土地，並非區分所有權人及住戶，自無適用大廈條例第10條第2項等及系爭規約第17條之約定，須繳納管理費之餘地。又欲適用大廈條例第53條之規定，必須在集居之土地上，已搭建有建物，如地主未興建建物，即欠缺集居社區之本質，自無該53條規定之適用，本件上訴人在系爭二筆土地既無建物，自無大廈條例第53條規定之適用，而無需依系爭規約繳交管理費予被上訴人。再者，系爭社區並未召開區分所有權人會議，決議將系爭社區內空地所有權人列為社區之區分所有權人或住戶，系爭規約內亦無將空地所有權人，列為區分所有權或住戶，並應按空地坪數繳納管理費之約定，實與臺灣高等法院102年度上易字第525號判決之事實有別，且被上訴人亦從未通知及讓上訴人，就系爭二筆土地部分，享有區分所有權人之權益，是被上訴人自不得要求上訴人繳納系爭土地之管理費。又系爭二筆土地上是否有系爭玻璃屋，並未經確定，且被上訴人亦未舉證其就系爭二筆土地，有增加何管理工作及費用，則被上訴人逕依系爭規約第18條之約定為請求，亦屬無據。並於原審聲明：請求駁回被上訴人之訴；如受不利判決請准供擔保免為假執行。
三、原審認被上訴人依大廈條例第10條第2項及系爭規約第17條第1款之約定，訴請上訴人給付其積欠之管理費165,075元及自111年1月19日起算之法定遲延利息，為有理由，而判命上訴人應給付被上訴人上開金額，上訴人不服原判決，提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人所有之系爭房地，係位於系爭社區範圍內，上訴人並已就系爭房地，以系爭社區區分所有權人地位，依系爭規約第17條第1款之約定，繳納其管理費予被上訴人。
㈡、上訴人於103年4月17日，以買賣為原因，登記取得系爭二筆土地之所有權，而該二筆土地亦係位於系爭社區範圍內，且依該二筆土地之所有權狀所載，曾為系爭社區內建物之基地，目前該二筆土地上，並未興建有已取得使用執照之合法建物，此亦有系爭二筆土地登記謄本及所有權狀影本、現場照片在卷為憑（見原審卷第87-93頁、第99-101頁、第135-137頁、本院卷第193頁）。
㈢、依系爭規約第17條第1款之約定，系爭社區管理費之計算方式，係依各區分所有權人按其所有地坪及建物坪數總計，於106年4月1日以前，每月每坪應繳納管理費10元，自106年4月1日起，每月每坪應繳納管理費25元，此亦有系爭規約影本在卷為憑（見原審卷第80頁）。
五、兩造爭執事項及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：㈠、系爭規約第17條第1款所約定之區分所有權人，是否包括在系爭社區內有土地，而該土地未興建合法建物之人?上訴人就其所有之系爭二筆土地，是否屬上開條款之區分所有權人?㈡、就上訴人系爭二筆土地，被上訴人主張其得依大廈條例第53條、第10條第2項、第21條及系爭規約第17條第1款之約定，請求上訴人給付管理費，有無理由?如有理由，其得請求上訴人給付之管理費數額為多少?㈢、被上訴人依系爭規約第18條，請求上訴人給付其系爭管理費，有無理由?爰予以論述如下。
㈠、系爭規約第17條第1款所約定之區分所有權人，是否包括在系爭社區內有土地，而該土地未興建合法建物之人?上訴人就其所有之系爭二筆土地，是否屬上開條款之區分所有權人?
１、按「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」、「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，大廈條例第1條、第3條第1至4款、第7及8、12款已有規定。依上開之規定，可知大廈條例之立法目的，乃在規範公寓大廈之管理維護，藉區分所有權人會議、規約等機制，提昇公寓大廈住戶之生活品質，且規範對象係為構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分建物及其基地之公寓大廈，亦即得適用大廈條例規定者，通常係以有區分所有建物存在為前提，是以上開大廈條例規定所指之區分所有權人，係指在集合式住宅地區內，擁有土地及其上建物之專有、共有部分之所有權人而言，倘僅有土地所有權者，則不屬之。
２、次查，觀之系爭規約第3條所為「本規約用辭定義如下:一、專有部分:指本社區使用具有獨立之土地及建物者。二、共同部分:指本社區專有部份以外之其他部份而供共同使用者…
五、住戶:指本社區之所有權人、承租人或其他經所有權人同意，而為專有部份之使用者。」之規定內容（見原審卷第77頁），其中第1款有關專有部分，係指具有獨立之土地及建物者，而非只要有土地或有建物者即屬之，第4條亦約定:
本規約未規定之用辭定義，依大廈條例之定義（見原審卷第12頁），另第6條則約定各住戶對其專有部分或約定專用部份之利用，應依使用執照所載用途或分管協議書之規定，第9條係針對住戶就其專有部分之共同壁及樓地板或其內管線之維修費用負擔之約定（以上見原審卷第12頁），乃均係就在系爭社區內之土地上，所坐落已領得使用執照之合法建物之利用及就該等建物所生之維修費用負擔，所為之規範，第17條第1款則約定:管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議，以公平為原則分擔之，各區分所有權人應按其所有「地坪及建物坪數」總計…（見原審卷第14頁），核其內容，乃係以土地加上建物之坪數計算，予以計收管理費，並未就僅有土地而其上未有建物者，另行約定以地坪面積計算管理費之計收方式。又系爭規約第17條第4款，亦約定各區分所有權人對管理費之訂定，得因各期之建物性質之不同而提出修正意見…（見原審卷第14頁），亦係針對並強調就建物性質之不同，作為管理費收取標準之參考，並未就僅有土地而其上未有合法建物者，會因其土地利用方式不同，而可調整其管理費收取數額，作有任何之約定，且再核諸系爭規約之全文內容，亦未針對在系爭社區內，擁有土地而該等土地上未有合法建物之土地所有權人，其管理費之計收為任何約定，亦無約定上開情形之土地所有權人，同屬系爭社區之區分所有權人或住戶，已與新竹地區內，先前發生與本件相類似管理費收取爭議事件之「愛廸生科學園大山莊管理委員會」、「比佛利大山莊管理委員會」，其等依序各於95年1月間之社區規約第2條第1款，約定:「區分所有權人-係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人。」、83年5月間之社區管理公約第5條載明:「本公約所稱住戶，為本社區建築物或建築基地所有權人、租借人、管理人、正當權利之居住人或使用人及其權利繼受人。」之內容（見本院卷第255頁台灣高等法院98年度上易字第493號民事判決書影本、第295-296頁台灣高等法院102年度上易字第525號民事判決書影本），顯有所不同。又上訴人主張被上訴人通知上訴人參加109年度之區分所有權人會議時，其讓上訴人行使區分所有權人權利時，所計算上訴人之區分所有權比例為1.44%，僅係以上訴人系爭房地之面積計算，並未將系爭二筆土地之面積計算在內，且於住戶出席人員簽到簿上，亦未記載系爭二筆土地所有權人之欄位之情，已據上訴人提出系爭社區109年度區分所有權人會議出列席簽到簿影本在卷為憑（見本院卷第33-59頁），堪信為實在，是上訴人主張被上訴人並未通知及讓上訴人，就系爭二筆土地部分，享有區分所有權人之權益及表決權乙節，亦非無憑。
３、是以綜觀前述系爭規約之約定內容，及其就區分所有權人之定義，乃係依大廈條例之規定，而大廈條例中所指之區分所有權人，係指在集合式住宅地區內，同時擁有土地及其上建物之專有、共有部分之所有權人而言，且系爭規約亦未將區分所有權人之範圍，擴張及於僅擁有土地所有權者，而作不同於大廈條例之規定，另被上訴人亦僅就系爭房地部分，讓上訴人行使其區分所有權人之權利，則基於權利義務通常乃係對等之原則，自難認上訴人就其所有系爭二筆土地部分，亦屬區分所有權人，再參以系爭規約第17條第2款，係就已完工取得使用執照但未售出之建物，其管理費應由建商負責繳交而為規定（見原審卷第14頁），亦可知系爭規約所規範之區分所有權人，其在社區內土地上所興建或所有之建物，應係指有使用執照且已完工之建物而言。從而，揆諸上開事證及所述，堪認系爭規約第17條第1款所約定之區分所有權人，應係指在系爭社區內，擁有土地及其上有合法建物之專有、共有部分之所有權人而言，倘僅有土地所有權者，則不屬之。是以上訴人所有之系爭二筆土地，其上目前既無已興建完成之合法建物，已如前述，則上訴人就其所有之系爭二筆土地而言，即非屬大廈條例及系爭規約（包括第17條第1款）所約定系爭社區之區分所有權人乙節，應堪以認定，被上訴人辯稱系爭規約第17條第1款所指之區分所有權人，亦包括在系爭社區內僅有土地（素地），或其土地上僅有違章建築者亦屬之，尚不可取。
㈡、就上訴人系爭二筆土地，被上訴人主張其得依大廈條例第53條、第10條第2項、第21條及系爭規約第17條第1款之約定，請求上訴人給付管理費，有無理由?如有理由，其得請求上訴人給付之管理費數額為多少?按大廈條例第53條係規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定。」，另同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、……二、依非都市土地使用管制規則及中華民國 92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、……」，是依上開規定，非公寓大廈而得準用大廈條例之管理及組織者，僅限於多數各自獨立使用之「建築物」或「公寓大廈」，並符合大廈條例施行細則第12條所規定「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」者，始得準用大廈條例之規定。就本件而言，上訴人所有之系爭二筆土地，其上既無合法建物及公寓大廈，自無從適用上開大廈條例第53條之規定，而認上訴人應就其系爭二筆土地，準用大廈條例第10條第2項、第21條等規定，及依系爭規約第17條第1款之約定，應支付予被上訴人管理費。又查，因依系爭規約之約定，於系爭社區內僅擁有土地而尚未在土地上合法建築建物完成，即類如本件上訴人就系爭二筆土地般者，並非屬系爭社區之區分所有權人，其亦未行使區分所有權人之權利，準此，上訴人即應無規範社區內區分所有權人管理費負擔之大廈條例第10條第2項、21條之規定，及系爭規約第17條第1款約定之適用，亦難僅以其系爭二筆土地，係位於系爭社區範圍內，其就系爭二筆土地之使用，與被上訴人對系爭社區內共同設施之使用與管理，具有相關連性，其並因此受有被上訴人管理系爭社區共同設施之利益，即認被上訴人得類推適用大廈條例第53條規定，再依同條例第10條第2項、第21條及系爭規約第17條第1款之約定，請求上訴人支付其系爭二筆土地部分之管理費。且揆以本件之情形，已與上述之台灣高等法院98年度上易字第493號、102年度上易字第525號民事事件，其案例事實即該等社區之規約，已明文將僅擁有土地而尚未蓋好建物者，約定、納入作為區分所有權人或住戶範圍內，且其中一社區之區分所有人會議，亦已決議得對未營建戶請求給付管理費之情形（見本院卷第255、295-296、301頁），顯有所不同。
是以上開判決之認定結果，自無從適用於本件。故被上訴人依大廈條例第53條、第10條第2項、第21條及系爭規約第17條第1款之約定，請求上訴人就其系爭二筆土地，給付被上訴人系爭管理費165,075元及其法定遲延利息，並無理由，應予駁回。
㈢、被上訴人依系爭規約第18條，請求上訴人給付其系爭管理費，有無理由?按管理工作或管理費用如因各別住戶要求或行為而增加，管委會或管理服務人得向該等住戶收取合理的附加費用，系爭規約第18條固有約定（見原審卷第14頁），惟此乃係就系爭社區內之特定區分所有權人，針對屬其區分所有之建物或土地，要求被上訴人即管委會增加管理工作或因其在該等不動產之行為，致系爭社區增加管理費用時，賦予被上訴人得向該特定區分所有權人，請求給付該等合理附加費用之約定，核與本件被上訴人所主張上訴人在系爭二筆土地上搭建玻璃屋違建，所增加被上訴人之管理工作及費用，其標的並非在系爭社區區分所有權人所區分所有之土地，已有所不同，亦與被上訴人所請求上訴人支付系爭二筆土地之系爭管理費無關，則被上訴人另追加依系爭規約第18條之規定，請求上訴人就其系爭二筆土地，給付被上訴人系爭管理費165,075元及其法定遲延利息，亦屬無據而應予駁回。
㈣、綜上所述，因上訴人就其在系爭社區內，擁有系爭二筆土地，尚非屬系爭社區之系爭規約或大廈條例所規定之區分所有權人，是被上訴人依大廈條例第53條、第10條第2項、第21條及系爭規約第17條第1款之約定，訴請上訴人就其系爭二筆土地部分，給付被上訴人自106年2月1日起至110年9月底之系爭管理費165,075元及法定遲延利息，並無理由，應予駁回。原審因未及審酌上訴人提出之系爭社區109年度區分所有權人會議出列席簽到簿影本等證物，致為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄，為有理由，應予廢棄改判如主文第1、2、4項所示。又被上訴人追加依系爭規約第18條，請求上訴人給付其系爭管理費165,075元及法定遲延利息，亦屬無據，爰亦予以判決駁回如主文第3項所示。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。又本件被上訴人依上開法律關係對上訴人為請求固無理由，惟上訴人就其系爭二筆土地位於系爭社區範圍內，是否因被上訴人就系爭社區之管理而受有利益，及被上訴人於合法修訂其社區規約，將僅擁有土地者亦列為系爭社區之區分所有權人，規定其等應繳納管理費後，得否再向上訴人為請求，則係另一問題，亦附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人上訴為有理由，被上訴人追加之訴，為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 王佳惠法 官 傅伊君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 黃志微