臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第91號上 訴 人 陳思忠被上訴人 陳慶源訴訟代理人 陳坤源上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國111年5月31日本院竹北簡易庭111年度竹北簡字第111號第一審判決提起上訴，本院於112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣204,530元，及自民國110年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人免為假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此為民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款所明定，又此於簡易事件第二審訴訟程序亦有準用，同法第436條之1第3項定有明文。查本件上訴人於原審起訴時，係依被上訴人於民國107年2月8日簽署同意給付上訴人服務費之同意書（下稱系爭同意書）法律關係，請求被上訴人給付新臺幣（下同）204,530元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣基於處理仲介銷售相同土地之同一原因事實，主張縱認系爭同意書於本件不適用，兩造亦已成立居間契約，且被上訴人應給付居間報酬，因而追加民法第568條第1項規定為請求權基礎，將其列為備位請求而為相同之聲明（見本院卷一第20頁、第28頁）。經核上訴人所為追加備位請求部分，請求之基礎事實仍屬同一，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：兩造均為坐落新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號等3筆土地（下稱系爭3筆土地）之共有人，因系爭3筆土地內夾雜及毗鄰財政部國有財產署（下稱國產署）所管理同段906、1007地號土地（下稱系爭2筆土地，與系爭3筆土地合稱系爭5筆土地或系爭土地）之緣故而長年無法出售，系爭3筆土地共有人為此決定推派上訴人統籌處理土地買賣相關事宜，並於107年2月8日簽立系爭同意書，約定由其對內統整意見，對外可用各種方式尋覓買主，土地售價須為每坪20萬元以上，事成後即給付上訴人出售總價款1.5%作為服務費。上訴人積極尋覓買主無果，遂建議各共有人向國產署申購系爭2筆土地，使系爭3筆土地更為完整以提高土地價格，被上訴人經協調後配合申購，顯已同意將來一併出售系爭5筆土地，此亦為全體共有人之共識。嗣上訴人覓得買主即訴外人黃正祥於109年9月26日出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），委託訴外人許永煌以每坪21萬元之價格購買系爭5筆土地，上訴人即於翌（27）日在系爭意願書簽名表示同意，並當日與許永煌簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），專屬授權由許永煌出售系爭5筆土地，並載明交易條件，僅待向系爭5筆土地共有人做最後確認即可完成簽約。迨109年12月23日，各共有人與黃正祥就系爭5筆土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並付訖價金及移轉所有權（下稱系爭交易），則被上訴人自應依系爭同意書之約定，按其就系爭5筆土地應有部分所取得總價款之1.5%給付上訴人服務費204,530元【計算式：13,635,300×1.5%＝204,530】。
又縱認系爭同意書係就系爭3筆土地為約定而不適用於系爭5筆土地之系爭交易，兩造亦有就系爭3筆土地成立居間契約，被上訴人亦應如數給付居間報酬。爰先位依系爭同意書之法律關係，備位依民法第568條第1項規定對於被上訴人請求給付居間報酬等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人204,530元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造簽立系爭同意書當時同意非屬專任，並無約定不可自售或委託第三人銷售情事，而系爭5筆土地買賣事宜係109年11月間經由博裕土地開發有限公司（下稱博裕開發公司）負責人莊穎筑親自到被上訴人住所解說購買意願，並討論相關事宜，居中協調、斡旋，於109年12月23日買賣雙方簽立系爭買賣契約。另系爭2筆土地係嗣後於108年8月2日向國產署購入為共有，故被上訴人並無簽立授權書同意或授權委託上訴人提供服務或參與協調，且上訴人無不動產經紀人證照，其銷售及土地仲介行為應屬違法，是上訴人與11家仲介公司簽立銷售土地仲介行為，已超出授權書之範疇。又系爭5筆土地最終出售完成交易，並非上訴人所委託之仲介公司或不動產經紀人服務所達成，既無達成售出總價，自無庸給付服務費，上訴人僅憑有瑕疵或有爭議的同意書暨變造之授權書，要求給付服務費，顯無理由。況系爭交易簽約係於109年12月23日上午，由莊穎筑與部分共有人於聯成地政士事務所(竹北市○○0路000巷0號）進行最後溝通並簽約，上訴人均未提出收取服務費乙事，並同時與其他共有人一起簽約用印，並同意給付博裕開發公司仲介服務費1%，此舉形同上訴人默認並無實質服務，自無從主張被上訴人應給付服務費等語。並聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利益之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：上訴人主張被上訴人簽署系爭同意書及授權書，授權上訴人代理全體共有人出售系爭3筆土地，並同意給付出售總價款之1.5%作為服務費，嗣系爭3筆土地共有人於108年8月2日向國產署承購系爭2筆土地，並於109年12月23日將系爭5筆土地出賣予訴外人黃正祥，再於110年6月完成所有權移轉登記等情，業據提出授權書、同意書、委託仲介銷售契約書、不動產買賣契約書、LINE對話紀錄截圖等件為證（見本院110年度司促字第5466號聲請支付命令卷〈下稱支付命令卷〉第15至47頁），被上訴人固不爭執有簽立前開授權書、同意書、不動產買賣契約書；然否認上訴人得依系爭同意書向其請求給付服務費，稱： 同意書非專任委託，且僅限系爭3筆土地（即泰和段1005、1006、1008地號)，上訴人提出之授權書擅自以手寫增加系爭2筆土地（即泰和段1007、906地號），變更授權範圍為系爭5筆土地，故被上訴人未同意或授權委託上訴人為系爭5筆土地交易之代表，而上訴人未完成系爭土地之買賣交易等語置辯。是以本件應審究者為：⑴系爭同意書之真意為何？上訴人依系爭同意書所負之義務為何？⑵上訴人得否依系爭同意書之約定向被上訴人請求給付服務費？㈠系爭同意書之真意為何？上訴人依系爭同意書所負之義務為
何？⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院97年度台上字第1122號民事判決意旨參照）。亦即解釋契約，應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。
⒉查被上訴人所簽署之系爭同意書載明：「座落於竹北市○○段0
0000000000000○地號共叁筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生（身分證字號：…）為居中協調，銷售上述之土地仲介事宜，願意給付與總價款1.5%之服務費，特立此約。註：每坪貳拾萬元售價」（見支付命令卷第17頁），及於109年9月27日簽立之同意書亦記載：「座落於竹北市○○段00000000000000○00000000地號共5筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生（身分證字號：…）為居中協調銷售上述之土地相關事誼直到售出為止，並願意付與售後總價款1.5%之服務費給予陳思忠先生，口說無憑，特立此約。註：每坪貳拾壹萬元整」（見本院卷二第141頁），均未限制系爭土地應如何出售，亦無期限，直至售出為止；另系爭土地共有人陳春全於本院111年度簡上字第77號給付服務費事件之111年9月1日準備程序期日到庭證述：「（問：你在107年2月12日有立同意書給上訴人，請他居間協調銷售土地的仲介事宜，願意付給他總價百分之1.5的服務費…，在107年2月12日立的同意書請上訴人居間協調銷售土地的仲介事宜是對內，還是對外去找仲介去處理或是全部包含在內？）答：應該都有，因為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望能夠趕快出售掉，因為是祖產，又是畸零地。」等語（見本院卷一第180頁）；復經另一共有人陳俊哲於本院111年度竹簡字第80號給付服務費事件之111年9月5日言詞辯論期日亦證稱：「（問：同意書提到同意委由陳思忠居中協調銷售土地仲介事宜的意思，是指對內協調還是同意他再去找其他仲介來處理，還是原告要直接找買家？）答：這個其實蠻單純的，我們當初簽的同意書是沒有期限的，這個買賣是跟上訴人有關，上訴人去找買家來買我們的土地，若每坪20萬元以上，我們就支付1.5%的服務費給上訴人，所以上訴人要用何方式找買家促成買賣成交，我們都沒有做很大過問。」、「…我們在買賣過程中，有2筆很小的國有土地，買主認為會造成其土地完整性有疑慮。」、「有土地仲介16萬1千元就要來買我們的土地，有一半地主同意，仲介想用土地法第34-1條要我們賣土地，因上訴人較有經驗，所以我們就推派上訴人對外來處理土地買賣事宜…。」等語（見本院卷一第158至162頁）。再佐以其他共有人亦出具相同內容之同意書，就系爭3筆土地部分，陳光熙、陳光宣、陳思賢、陳春全、陳林錦屏、彭錦秀、陳坤源、陳慶塘於107年2月間簽立，其餘陳俊發、魏建明、陳思源、陳慶榮未載日期，就系爭5筆土地部分，則有陳慶榮、陳思源、陳春全、陳思賢、魏建明、陳俊發、彭錦秀於109年9月間簽署同意書，另兩造及共有人陳思源、陳慶榮、陳俊發、陳林錦屏、陳坤源、陳慶塘、陳光熙、陳春全、魏建明、彭錦秀等人就系爭3筆土地尚有於107年12月出具之同意書，同意委由不動產公司居中協調，銷售上述土地仲介事宜，待成交後願意支付叁筆土地售出總價款之1%服務費給不動產公司，註：每坪售價貳拾萬元整等情(有原審卷第261至294頁)。由上觀之，足見包含被上訴人在內之共有人係因系爭3筆土地共有人眾且地屬畸零，求售不易，為求順利出售，基於委由上訴人於協調共有人內部意見並對外尋覓買主之意思而出具同意書予上訴人，能以每坪不低於20萬元價格出售系爭3筆土地，係包含被上訴人在內之全體共有人之最主要目的，至於上訴人如何售出系爭土地，並非共有人所關切。是以，系爭同意書約定之真意，應係委由上訴人「居中協調、銷售系爭3筆土地仲介事宜」，使系爭3筆土地得以約定以上之價格順利出售，一旦成交，立同意書人即應按系爭3筆土地之總售價1.5%計付上訴人服務費；至上訴人依系爭同意書所負之義務，僅須擔任系爭3筆土地全體共有人之對內協調及對外協商之代表，並促成系爭土地之仲介銷售事宜甚明。
㈡上訴人得否依系爭同意書之約定向被上訴人請求給付服務費
？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔毀約。
⒉查上訴人於被上訴人簽立系爭同意書後，除先後委託11家仲
介公司居間銷售外（見支付命令卷第9頁、第19至40頁），為使系爭3筆土地順利售出，更協調全體共有人承購夾雜毗鄰之系爭2筆土地，並經由上訴人委託之許永煌聯繫接洽黃永祥提出以每坪21萬元之價格購買系爭5筆土地之要約，亦經共有人陳春全於本院111年度簡上字第77號事件到庭證稱：「（問：承購國有地這件事，上訴人有無出力？）答：上訴人一直跟我說這土地沒有承購的話，很難賣，賣不到好價格。」、「（問：在承購國有地時，上訴人做什麼事？）找地主、看地、申請地籍謄本給買方。」等語（見本院卷一第182頁），以及上訴人提出財政部國有財產署中區分署新竹辦事處要求上訴人填妥承購國有非公用不動產申請書等承諾事項、會勘系爭2筆土地之函文（見原審卷第209、210頁）、上訴人與許永煌簽立之系爭委託契約、黃正祥簽立之系爭意願書可佐（見本院促字卷第39至40頁、原審卷第223頁至第227頁），堪認系爭交易之買受人確係上訴人委由許永煌所覓得。
⒊又系爭交易嗣後雖有訴外人博裕開發公司及該公司負責人莊
穎筑一同處理仲介、買賣相關事宜，並由博裕開發公司收受包含兩造在內之全體共有人所給付之買賣總價1%服務費等情，有統一發票為證（見原審卷第141頁），為兩造所不爭，然證人陳春全曾於本院111年度簡上字第77號事件到庭證稱：「（問：是誰介紹你認識博裕開發公司的莊穎筑？）109年8月底，上訴人打電話跟我說他帶買主仲介許先生及莊小姐到我公司拜訪我，總共去了3次，109年9月27日有簽一坪21萬，簽立同意書。」、「（問：109年12月23日簽立買賣契約時，許先生有無在現場？）有，他跟莊小姐有在竹北的莊代書事務所。」、「（問：所以你認為莊小姐跟許先生當時是基於同樣的仲介地位而處理本件交易案？）我認為他們是認識的，後來簽約的是博裕。」等語（見本院卷一第182、1
84、186頁），且證人陳俊哲亦於本院111年度竹簡字第80號事件中證稱：「（問：買方黃正祥是誰找的你是否知道？）答：我知道，黃正祥是透過一個土地仲介許永煌跟上訴人接洽，他有提供不動產購買意願書如附件4、4-1所示，所以許永煌就拿不動產購買意願書跟上訴人簽委託銷售契約書如附件5所示，因為我們都有委託上訴人賣這塊土地，所以原告根據我們的委託跟許永煌、黃正祥做土地買賣」、「（問：你是否知道莊穎筑在本件買賣是何角色？）答：莊穎筑跟許永煌有來拜訪過我，莊穎筑是負責買方方面，許永煌是負責找土地地主這方面，莊穎筑實際上沒有跟我們有很正式的關係，我們沒有跟莊穎筑簽過任何東西，我們都是跟許永煌聯繫，莊穎筑在溝通協調上也會盡心力，譬如打電話給我請我去說服其他地主，但我們沒有台面上的關係。」等語（見本院卷一第158、162頁），足認系爭交易係由許永煌、博裕公司、莊穎筑共同處理，並非由博裕公司、莊穎筑獨立促成而與許永煌毫無關聯。況系爭土地共有人中除被上訴人、陳坤源、陳慶榮、陳慶塘、陳俊發、陳光熙、陳思源及陳渝翔等8人以外之10人，均已依系爭同意書之約定，按其應有部分價款之1.5%支付服務費予上訴人（見支付命令卷第11頁附表），是許永煌既係上訴人代表全體共有人委託之仲介，又係由許永煌覓得買家黃正祥並最終促成交易，則上訴人已盡系爭同意書所定之義務，堪予認定。
⒋至證人莊穎筑於原審證述：「因為我當時不認識陳思忠先生
，所以委託書是下給許永煌，由許永煌跟陳思忠聯絡，一個月以後沒辦法完成交易，因為他們無法約賣方出來簽約，因為黃先生是我的客戶，委託已經到期了，他問我要不要換成我去談，我就問陳思忠、許永煌有無辦法約出來簽約，不行我再去。因為當時已經11月份，要約已經過期了，後來我就問陳思忠跟許永煌他們有無約賣方出來簽約，他們說沒辦法，我就說那我自己去找地主，後來陳思忠就說沒辦法要我自己去找地主，然後我就自己一個一個拜訪地主，大部分地主都在竹北，只有陳坤源我沒有見過，我是拜託陳慶塘約陳坤源，其他地主包含陳慶塘我都自己去彰化找他，而陳光熙是我拜託陳慶塘，請幫我約陳光熙到我們大園的辦公室的辦公室談的。」等語（見原審卷第180、181頁），然依莊穎筑另證之：「（問：你自己去談的時候，有無透過陳思忠？）答：前面許永煌在跟陳思忠談的時候，我有跟著進度、跟著狀況，且陳思忠也是持分人之一，我也有跟陳思忠聯絡，因為陳思忠他們有家族群組，我不在群組裡面，有時候我會拜託陳思忠幫我LINE家族的其他人。」等語（見原審卷第182頁），可見在證人莊穎筑所證由其出面與地主協商之前，上訴人確曾與許永煌聯絡系爭5筆土地之出售事宜，並與各共有人進行協調，莊穎筑亦曾請上訴人幫忙聯繫其他共有人，此並有上訴人提出之LINE對話紀錄可憑，則縱使系爭交易最終係由博裕公司、莊穎筑所促成，莊穎筑亦是本於先前許永煌與上訴人協商基礎，接續促成該交易，且仍係以上訴人為其聯繫對象，上訴人於此過程中，顯繼續擔任系爭5筆土地全體共有人之對內協調及對外協商之代表，並最終促成系爭土地之仲介銷售事宜，自已完成系爭同意書之義務而得請求被上訴人給付服務費。
⒌被上訴人雖辯稱：系爭土地買賣事宜係109年11月間經由博裕
公司莊穎筑親自到被上訴人住所解說購買意願，並討論相關事宜，居中協調、斡旋，於109年12月23日買賣雙方簽立不動產買賣契約書云云；然依上訴人所提系爭土地之標的物現況說明書，賣方係記載「陳思忠」，買方則記載「黃正祥莊穎筑代理」等情（本院卷二第153頁），亦見陳春全及陳俊哲於另案證述認為系爭交易中，莊穎筑實係代表買方，並非無據，被上訴人辯稱本件交易係由其委託博裕公司居間出售成立，完全與上訴人無涉云云，顯與實情有悖，要難採信。被上訴人另辯稱上訴人違反民法第567條第1項、第571條等關於居間契約之規定，亦違反誠信原則，不得請求報酬云云。然系爭同意書實係委由上訴人對內居中協調共有人及對外促成買賣事宜，已認定如前，縱有各該規定之適用，系爭交易既順利完成且收受價金，亦無違反據實報告及妥為媒介義務，系爭5筆土地出售價格確高於系爭同意書所載20萬元，復為被上訴人所不爭，亦無違反忠實辦理義務之情事，被上訴人依上開規定拒絕給付報酬，難認有據。又上訴人請求給付服務費本係依據系爭同意書約定之正當權利行使，要無違反誠信原則可言。至於被上訴人辯稱：系爭土地買賣簽約係於109年12月23日上午，由莊穎筑與部分共有人於竹北市聯成地政士事務所進行最後溝通並簽約，上訴人均未提出收取服務費乙事，並同時與其他共有人一起簽約用印，並同意給付博裕開發公司仲介服務費1%，此舉形同上訴人默認並無實質服務，自無從主張被上訴人給付服務費云云，惟為上訴人主張系爭土地之買賣價金高達近5億元，共有人眾多達19名，如由其代表賣方與買方簽約，遇中間因故造成買賣破局，必會要求其給付違約金，故與博裕開發公司溝通以買賣雙方直接簽約方式降低風險，即無悖社會一般常情，是上訴人未於簽訂系爭土地不動產買賣契約書時要求被上訴人給付本件服務報酬，既係為促成土地交易，上訴人於簽約時亦無出言表示要抛棄同意書權利行徑，即難據此採為不利於上訴人之認定。
⒍是以，被上訴人既於系爭同意書簽名，上訴人亦接受該同意
書所定之義務，嗣並依約完成，被上訴人自應受該同意書之拘束而履行之。故上訴人依系爭同意書約定，得請求被上訴人按其就系爭5筆土地應有部分比例1/36之買賣總價1.5%服務費金額為204,561元【計算式如附表】，而上訴人於此範圍內請求被上訴人給付204,530元之服務費，即屬有據。
㈢末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件上訴人請求被上訴人給付服務費，係以支付金錢為標的，未約定利率，給付亦無確定期限，依上開規定，上訴人請求被上訴人給付自支付命令聲請狀繕本（暨支付命令）送達（見支付命令卷第61頁）翌日即110年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，上訴人先位依系爭同意書之法律關係，請求被上訴人給付204,530元，及自110年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之本息，為有理由，應予准許。又上訴人先位之訴既有理由，其備位之訴自毋庸裁判，附此敘明。從而，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄，為有理由，應予廢棄改判如主文所示。又本件經本院判決後已不得上訴，被上訴人聲明請求供擔保免為假執行，於法不合，應駁回其聲請。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。被上訴人聲請傳喚證人陳慶塘（本院卷二第9頁、第25頁），因本件事證已臻明確，無再傳喚必要，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 傅伊君法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 14 日
書記官 白瑋伶附表：