臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第164號原 告 劉麗雲原 告 楊仁美共 同訴訟代理人 林仕訪律師
蔡頤奕律師複代理人 簡雅君律師被 告 甘曉芳訴訟代理人 路春鴻律師複代理人 黃昌仁上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國111年11月10日辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及備位之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號民事判決意旨參照)。查本件原告先位之訴依買賣及繼承之法律關係請求被告將新竹縣○○鎮○○段000○號建物（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號，下稱系爭建物）所有權移轉登記並返還予原告。依民法第1153條規定，甘賢造之繼承人就甘賢造之債務負連帶責任。又依民法第273條第1項規定，連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。則原告本得向甘賢造其中任1位繼承人起訴請求，原甘賢造所有之系爭建物經繼承分割登記後，由被告取得所有權全部，則其他繼承人既已非建物所有權人，原告於訴訟上無從請求其他繼承人移轉系爭建物所有權。據上，原告以被告為本件訴訟之被告，訴請系爭建物所有權移轉登記，並無有何當事人不適格之處。又原告主張系爭建物由被告以分割繼承取得，負有交付房屋、地上物予原告之義務，查尚無證據足認其他繼承人亦占有系爭建物，原告於訴訟上無從請求其他繼承人交付系爭建物。又原告訴之聲明雖將「交付」，記載為「返還」；然原告既主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第
2、3款、第256條定有明文。原告起訴時原先位聲明第一至三項為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號、面積352.8平方公尺之建物（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告劉麗雲。㈡被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號、面積352.8平方公尺（門牌號碼：
新竹縣○○鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告楊仁美。㈢被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號、面積3
52.8平方公尺之建物(門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號)返還予原告。原備位聲明第一至三項為：㈠被告應將坐落於新竹縣○○鎮○○段○000○000地號土地上之建物拆除（即新竹縣○○鎮○○段000○號、面積352.8平方公尺之建物、門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號），並將上開建物所坐落之土地返還予原告共有人全體。㈡被告應給付原告及共有人全體新台幣（下同）35萬2800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按月給付原告及共有人全體5880元；嗣於民國（下同）111年11月10日依新竹縣竹東地政事務所測量結果，變更前開先位聲明第一至三項為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告劉麗雲。㈡被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼：新竹縣○○鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告楊仁美。㈢被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○000地號土地及其上新竹縣○○鎮○○段000○號之建物及地上物均返還予原告。變更前開備位聲明第一至三項為：㈠被告應將坐落於新竹縣○○鎮○○段○000○000地號土地上如附圖所示A1、A2、B、C、D部分上之建物及地上物（面積合計545.12平方公尺）拆除，並將前開土地返還予原告共有人全體。㈡被告應給付原告及共有人全體新台幣54萬5120元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按月給付原告及共有人全體9,085元。原告所為訴之變更、追加及更正，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為坐落新竹縣○○鎮○○段000地號（重測前為員崠子段員崠子小段95-9地號）、759地號（重測前為員崠子段員崠子小段95-8地號）土地(下合稱系爭土地)之共有人。系爭建物原為訴外人甘賢造所有，經甘賢造於96年底至97年間連同系爭建物所坐落之系爭土地出售予原告，當年移轉過程中，僅就系爭土地辦理移轉登記，原告買受系爭建物後，因故僅向稅捐機關辦理契稅申報即長期繳納系爭建物之契稅至今，漏未向地政機關辦理所有權移轉登記。嗣甘賢造於110年8月28日死亡，系爭建物經被告以分割繼承取得所有權。先位聲明依民法第348條、第1148條買賣及繼承之法律關係請求被告配合辦理系爭建物移轉登記並返還予原告。備位聲明依民法第470條、第821條、第767條、第179條規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。
㈡、先位聲明：⒈被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼：新竹縣○○
鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告劉麗雲。
⒉被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○號（門牌號碼：新竹縣○○
鎮○○路000號）所有權應有部分2分之1移轉登記予原告楊仁美。
⒊被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段000○000地號土地及其上新竹縣○○鎮○○段000○號之建物及地上物均返還予原告。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈢、備位聲明：⒈被告應將坐落於新竹縣○○鎮○○段○000○000地號土地上如附圖
所示A1、A2、B、C、D部分上之建物及地上物（面積合計545.12平方公尺）拆除，並將前開土地返還予原告共有人全體。
⒉被告應給付原告及共有人全體新台幣54萬5120元及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按月給付原告及共有人全體新台幣9085元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、訴外人甘能晃與甘賢造間就系爭建物之買賣契約，並未成立，97年間甘能晃與甘賢造雖曾就系爭建物申報契稅，但另言明關於系爭建物之買賣價金另外約定及給付，系爭建物縱已申報契稅，仍不能證明甘能晃與甘賢造2人已就系爭建物之買賣價金已有合意。系爭建物70年興建時，起造人一鳴公司是取得土地全體所有權人同意而興建，一鳴公司與當時全體所有權人間已成立使用借貸之法律關係，系爭建物於可使用期間自有權繼續使用系爭土地。甘賢造或原告雖是其後於系爭土地前手處受讓權利，仍應繼受前開使用借貸法律關係並受拘束。系爭土地之所有權人非僅原告，尚有其他所有權人，終止前開使用借貸法律關係，應由系爭土地全體所有權人為之，原告所為終止權之行使，不生效力。系爭建物占用系爭土地既屬有權占有，不符「無法律上原因而受有利益」不當得利之要件。
㈡、答辯聲明：⒈原告先位、備位之訴均駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告為（重測前為員崠子段員崠子小段95-9地號）、759地號（重測前為員崠子段員崠子小段95-8地號）土地之共有人。
㈡、新竹縣○○鎮○○段000○號（重測前為員崠子段員崠子小段168建號，即整編後門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號，下稱系爭建物）建物，為被告所有。
㈢、系爭建物於70年10月16日取得（70）建都字第1558號建造執照，於70年12月9日取得（70）建都字第1709號使用執照，起造人為員崠藝術陶瓷有限公司（下稱員崠公司），後員崠公司改組更名為一鳴藝術陶瓷有限公司（下稱一鳴公司）。
四、本件爭點：
㈠、原告先位聲明依買賣及繼承之法律關係請求被告配合辦理系爭建物移轉登記並返還予原告，有無理由?
㈡、原告備位聲明依民法第470條、第821條、第767條、第179 條規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、原告先位聲明依買賣及繼承之法律關係請求被告配合辦理系爭建物移轉登記並返還予原告，有無理由?⒈按主張權利或其他法律效果存在者，應就其權利或法律上
效果發生之特別要件事實，負舉證責任。故當事人主張有買賣關係存在，須就其發生所須具備之特別要件即標的物及價金互相同意負舉證責任（最高法院110年度台簡上字第61號民事判決意旨參照）。
⒉原告主張與甘賢造間有買賣意思表示合致，提出系爭建物110
年房屋稅繳款通知、系爭建物契稅申報書及所附所有權買賣移轉契約書、新竹縣稅捐稽徵處於97年5月5日列印之房屋稅籍證明書、印鑑證明、土地及建物謄本、現場照片(本院卷第21-50)，被告否認，則原告就前開主張應負舉證責任。經查，依新竹縣竹東地政事務所於111年2月24日東地所登字第1110000839號函檢附系爭土地及建物第一類謄本、異動索引、系爭土地買賣、分割繼承登記案件等資料記載以觀，原告取得系爭土地之原因發生日期為96年12月11日，登記日期為97年1月23日(本院卷第167-184頁)，而系爭建物於97年5月7日，由甘賢造以買賣移轉稅籍予原告，有新竹縣政府稅務局函附系爭建物稅籍變更資料、新竹縣竹東鎮公所於111年2月24日竹鎮財字第1110001997號函附契稅申報等相關資料所附之買賣移轉契約書可佐(本院卷第97-115頁)。參酌系爭建物於70年間由員崠公司所申請建造，於71年3月30日辦理第一次登記取得建物所有權，甘賢造於75年12月29日以買賣原因取得系爭建物登記，有建築改良物登記簿、新竹縣竹東地政務所函附系爭建物第一次登記資料、歷次所有權移轉資料、異動索引、建物測量圖等可佐(本院卷第227-231、391-401頁)。由上以觀，系爭建物於71年3月30日即第一次所有權登記，甘賢造於75年12月29日即以買賣取得系爭建物，然而甘賢造僅將系爭建物稅籍及系爭建物坐落之土地持分移轉登記予原告，並未移轉系爭建物所有權登記予原告，原告稱自97年系爭建物稅籍過戶後，擱置系爭建物過戶事宜之移轉登記（(本院卷第331-332頁）。
⒊又依證人梁慶南於本院審理中證述：我認識楊仁美的先生甘
能晃，當初系爭土地甘能晃沒有土地持分，沒有優先購買權，而甘賢造有持分，有優先購買權，所以土地拍定標售後先登記在甘賢造名下，之後再移轉登記給劉麗雲跟楊仁美（標售系爭土地持分的各二分之一），是由我辦理系爭土地過戶登記，當時沒有辦理系爭建物登記，當時標售沒有土地上的地上物，半年之後甘能晃跟甘賢造來找我要辦理系爭建物之房屋稅籍過戶，當時沒有在我這邊簽立私契，有沒有簽立私契我不清楚，我請領門牌的稅籍辦理過戶，甘能晃說用買賣名義，我問甘能晃有沒有支付價金，甘能晃說你負責幫我辦理過戶即可。那時候我有問甘賢造說，有沒有房屋權狀，甘賢造說沒有房屋權狀，只有稅籍，所以那時候只有過房屋稅籍等語(本院卷第250-253頁)。是以依前開證人所述，系爭建物於97年間甘能晃與甘賢造雖曾申報契稅過戶稅籍，但未能證明原告與甘賢造就系爭建物之買賣價金已有合意及已依約交付價金之事實。
⒋再按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟
對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立(最高法院40年台上字第1482號民事判例意旨參照)。衡諸一般不動產買賣經驗，除簽立移轉登記所需之契約書（公契）外，多有實際交易價格、付款時間及方式、過戶時點等買賣細節條件之書面契約（私契），以為履約憑據。原告亦未舉證證明其等與甘賢造間確有原告所稱之買賣契約意思合致，及原告已依約交付買賣價金，則本件原告先位聲明依買賣及繼承之法律關係請求被告配合辦理系爭建物移轉登記並返還予原告，為無理由。
㈡、原告備位聲明依民法第470條、第821條、第767條、第179條規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之(最高法院106年度台上字第2030號民事判決意旨參照)。⒉經查，系爭758地號土地為原告與訴外人甘能鑫、甘能斌、甘
逸民、甘舜民、王淑芬、甘明穎、甘明治所共有；系爭759地號土地，系原告與訴外人甘興勇、王淑芬、甘明穎、甘明治所共有，被告為系爭建物之所有權人，系爭建物占用系爭土地如複丈成果圖所示A1（廠房）364.12平方公尺、A2（廠房）7.13平方公尺、B（廁所）23.03平方公尺、C（鐵皮雨遮）75.31平方公尺、D（鐵皮雨遮）75.53平方公尺，以上總面積545.12平方公尺等情，有土地登記第一類謄本、土地複丈成果圖及照片等件可佐（本院卷第49-50、125-135、349-351、537-547頁），經本院會同兩造勘驗現場及囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（本院卷第365-369、505-509、511-513頁）。系爭建物第一次登記面積為347.8平方公尺(本院卷第401頁)，建造執照、使用執照記載面積351平方公尺，建築執照卷附設計圖、使用執照卷附之照片為二間建物（一間為廠房，一間為廁所）；稅籍登記面積則為二間建物分別為333、19.8平方公尺(本院卷99頁)。
⒊按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立
性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號民事判決意旨參照）。次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號民事判決意旨參照）。參酌複丈成果圖所示A1（廠房）36
4.12平方公尺、A2（廠房）7.13平方公尺、B（廁所）23.03平方公尺、C（鐵皮雨遮）75.31平方公尺、D（鐵皮雨遮）7
5.53平方公尺，其中B（廁所）23.03平方公尺僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，其常助原有建築物（廠房）之效用，交易上無特別習慣，屬從物。C（鐵皮雨遮）75.31平方公尺、D（鐵皮雨遮）則屬建築物之外另行增建者，與原有建築物無任可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造及使用上之獨立性，建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張，則A1、A2、B、C、D均屬系爭建物之所有權範圍。
⒋原告主張被告無權占有系爭土地，縱認系爭建物之前手甘賢
造曾取得系爭土地共有人同意使用系爭土地之權利，而未定期限使用借貸，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。被告辯稱：系爭建物於70年興建時，起造人一鳴公司是取得土地全體所有權人同意而興建，一鳴公司與當時全體所有權人間已成立使用借貸之法律關係，系爭建物於可使用期間自有權繼受續使用系爭土地。而甘賢造或原告雖是其後於系爭土地前手處受讓權利，仍應繼受前開使用借貸法律關係並受拘束等語(本院卷第523-524頁)。查系爭758地號土地原所有權人甘興義、甘興炎、甘興煜、甘能明、甘能文、甘能信、甘滋培、甘文樞，系爭759地號土地原所有權人甘興義、甘興炎、甘興煜、甘能明、甘能文、甘能信、甘興勇、甘文樞，前開土地共有人於70年6月出具使用同意書（同意使用面積816平方公尺），提供系爭土地予一鳴公司建築使用系爭建物，一鳴公司於75年12月29日將系爭建物出賣予甘賢造，嗣甘賢造於110年8月28日死亡由被告分割繼承系爭建物並移轉占有，有使用執照申請書、同意書、建築改良物登記簿、建物買賣所有權移轉契約書、異動索引可佐（本院卷第259-269、393-401、405頁）。系爭建物於70年10月16日取得（70）建都字第1558號建造執照，於70年12月9日取得（70）建都字第1709號使用執照，起造人為員崠藝術陶瓷有限公司（下稱員崠公司），後員崠公司改組更名為一鳴藝術陶瓷有限公司（下稱一鳴公司），有經濟部中部辦公室111年7月18日經中三字第11134517700號函檢附之一鳴公司歷次變更登記資料、新竹縣政府(70)建都字第1709號使用執照建造及(70)建都字第1558號建造執照卷宗資料在卷可參（本院卷第259-269、433-478頁），兩造亦不爭執。依系爭土地共有人甘明穎、甘明治陳稱：土地我們後來有買持分，因為上一輩要出租他人才蓋房屋，所以同意建造房屋等語(本院卷第367頁)，一鳴公司之負責人彭清棟以書面陳稱，房屋是向甘興南先生承租，租期屆滿歸還甘興南先生，其他不詳等語（本院卷第493頁）。由上以觀，系爭建物於70年興建時，一鳴公司取得系爭土地原所有權人同意而興建，同意使用土地面積為816平方公尺；原告稱甘賢造生前就系爭建物絕無可能與土地共有人間成立使用借貸關係（本院卷第557頁）。原告備位主張依民法第470條規定終止使用借貸，請求被告返還系爭土地，尚屬無據。
⒌按最高法院本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，自值深究(最高法院91年度台上字第1919號民事判決意旨參照)。
⒍衡諸系爭建物自70年間即由一鳴公司興建，於71年3月30日第
一次登記，於75年12月29日以買賣為原因由甘賢造取得所有權至110年12月14日由被告分割繼承取得所有權，而系爭土地及其上土地之房屋曾於96年8月17日至97年1月23日同屬甘賢造所有，有系爭土地、建物謄本、地籍異動索引在卷可稽(本院卷第135頁、第299頁、第311-313頁、第397-400頁)。
原告買受系爭土地時已知悉系爭土地上有系爭建物，甘賢造僅將系爭土地及系爭建物稅籍移轉登記予原告，且系爭建物最初建造時得系爭建物坐落之系爭土地全體共有人同意，同意使用土地面積為816平方公尺。被告據此抗辯系爭建物繼受此同意使用關係占用系爭土地，尚屬可採。原告備位主張依民法第767條、第821條、第179條等規定，請求被告應將系爭建物上如複丈成果圖附圖所示A1、A2、B、C、D部分上之建物及地上物（面積合計545.12平方公尺）拆除，並將前開土地返還予原告共有人全體，並請求給付相當於租金之不當得利，為無理由。
㈢、綜上所述，原告先位主張依民法買賣及繼承之法律關係請求被告配合辦理系爭建物移轉登記並返還予原告；備位主張依民法第470條、第821條、第767條、第179條規定請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均無理由，均應予駁回。原告先位及備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請，均失所依附，均併予駁回。
六、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告先位、備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第二庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書 記 官 郭春慧