臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第1034號原 告 麥晉福被 告 陳青騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月12日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○區○○街○○巷○號房屋及夾層及附屬車位騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟元。
被告應自民國一一二年十一月十九日起至全部騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項得假執行。
本判決第三項已到期部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條定有明文。原告起訴原訴之聲明為：㈠被告應將坐落新竹市○區○○街00巷0號1樓及夾層及附屬車位遷讓返還原告。㈡被告應給付原告租金新臺幣(下同)120,000元(已扣除押金2個月60,000元)，並自民國(下同)111年10月起至遷讓交屋日止，按每個月賠償原告30,000元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣請依職權宣告假執行。嗣於111年12月12日當庭就前開第二項變更為：被告應給付積欠原告之租金210,000元(自111年4月1日至111年12月31日止，總計9個月之租金)，並自112年1月1日起至遷讓騰空返還前開系爭房屋之日止，每個月給付30,000元之相當租金不當得利，有言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷第65頁）。原告因認被告迄今已到期未給付者均為租金範圍，將原屬相當租金不當得利範圍亦計算為租金，而為前開訴之聲明變更，核與前開規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告於111年1月1日向原告承租門牌號碼新竹市○區○○街00巷0號房屋含夾層及附屬機械式停車位B2層編號第5、19號車位（下稱系爭房屋），並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自111年1月1日起至111年12月31日止，為期1年，租金每月30,000元，應於每月1日前給付，簽約時給付押金60,000元。詎被告自111年4月1日後即未依約給付租金，已累積9個月租金共270,000元，扣除押金後為210,000元，原告曾於111年7月2日以存證信函催告被告履行，另於111年9月27日請求新竹市香山區調解委員會調解，被告均置之不理，系爭租賃契約於111年12月到期，被告仍住在系爭房屋未遷讓返還，爰起訴請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並支付積欠之租金，及至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付30,000元相當租金之不當得利。
㈡、訴之聲明：⒈被告應將門牌號碼新竹市○區○○街00巷0號1樓含夾層及附屬停車位遷讓返還原告。
⒉被告應給付積欠原告之租金210,000元，並自112年1月1日起
至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付30,000元之相當租金不當得利。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋請依職權宣告假執行(事實理由中記載：願擔保聲請宣告假執行)。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭租賃契約書、111年7月2日新竹武昌街郵局350號存證信函、新竹市香山區調解會調解不成立證明書、建物謄本、111年度房屋稅繳款書、國泰世華銀行對帳號單等件為證(本院卷第19-33、47-51、67-77頁)，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主張為真實。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段亦有明文。
㈢、經查，系爭房屋租賃契約第3條約定：每月租金30,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付；契約第4條約定：擔保金（押金）約定為2個月、金額為60,000元，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人；除有租期屆滿前，依法終止租約，出租人已預收之租金應返還予承租人、承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條之押金中扣抵、承租人未依法返還房屋時，處理遺留物所需費用，由押金先行扣抵外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之(本院卷第21-24頁)。本件被告自111年4月1日起即未依約繳交租金，原告於被告欠繳租金3個月（尚未扣除2個月押金，扣除後押金後欠租尚未滿2個月）之111年7月2日寄發新竹武昌街郵局第350號存證信函催告被告：於函到7日內給付已遲延之3個月租金，否則即終止本件租賃契約等語，有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（本院卷第27-29頁）。原告於111年9月27日向新竹市香山區調解委員會聲請調解，被告未到場。原告於111年10月7日起訴，有起訴狀戳章可佐(本院卷第11頁)，被告於111年11月18日收受起訴狀繕本，至此被告積欠繳租金已達7個月又19日，被告經原告定期催告後，迄今仍未繳納，原告主張被告積欠租金扣除2個月押租金後，總額已達2個月，以起訴狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示，自屬適法，故系爭租約已於111年11月19日經原告合法終止，應堪認定。被告自斯時起占有系爭房屋即無法律上權源而為無權占有。從而，原告依系爭契約約定訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈣、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。經查，兩造租賃契約於111年11月19日終止，被告自111年4月1日至111年11月18日（總計7個月又19日）期間未繳付租金，扣除2個月押租金後，被告積欠之租金為5個月又19日即為【30,000×（5＋19/30）＝169,000元】，原告依系爭租賃契約之約定，原告請求被告給付租金169,000元，為有理由；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
㈤、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。經查，系爭租約已於1ll年11月19日經原告合法終止，已如前述，然被告尚未遷出系爭房屋，且仍繼續使用系爭房屋，被告自受有相當於租金之不當得利，故原告依前開規定，請求被告按兩造先前約定之租金水準即每月30,000元，自111年11月19日起至返還系爭房屋前，按月給付原告30,000元，為有理由，應予准許。
㈥、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係起訴，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付欠繳之租金、相當租金之不得得利，於如主文第一至第三項之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、原告訴之聲明雖請求依職權宣告假執行，惟於事實理由欄陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行等語（本院卷第17頁），就主文第一項，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，准予宣告假執行；
主文第二項、主文第三項已到期部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行。至原告敗訴部份，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
五、原告僅就租金請求部分敗訴，然因原告就租金與相當租金不當得利計算時點、範圍認知不同，計算上有誤差，且被告迄今未遷讓房屋，未給付積欠之租金及相當租金不當得利，致原告有起訴必要，是以本件訴訟費用仍應由被告全部負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 郭春慧