臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第1061號原 告 王薏瑄訴訟代理人 曾艦寬律師被 告 駱政昇訴訟代理人 陳星年律師
張家榛律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬柒仟伍佰參拾元，及自民國一百一十一年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣原告於民國112年7月11日具狀變更其請求之金額為31萬5,030元（見本院卷第157頁），經核原告變更本件請求之金額，其請求之基礎事實同一，且屬單純縮減應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於109年4月17日經由鑫聚點不動產有限公司之仲介向被告簽訂購買坐落新竹市○○段00○0000地號土地及其上同段473號建物（門牌號碼新竹市○○○路000巷0號4樓之1號房屋，下稱系爭房屋，與基地合稱系爭房地）之不動產買賣契約，約定總價金105萬元，原告已如數支付被告，並約定點交房屋日為109年5月22日，被告已依約為所有權移轉登記，並點交房屋使原告入住，原告於購屋過程中曾會同被告、仲介看過系爭房屋，現況說明書記載並無任何漏水瑕疵，迨原告入住系爭房屋後，於111年6月28日經系爭房屋樓下（即門牌號碼新竹市○○○路000巷0號3樓之1號）之屋主李坤鋒告知樓下天花板有漏水現象，認為係因系爭房屋浴室滲水導致，原告因此遭受李坤鋒求償。本件經台北市建築師公會鑑定結果，漏水瑕疵於交屋前即已存在，原告得依民法第360條規定，請求被告賠償系爭房屋有漏水與無漏水狀態之市價差額157,500元（以購買房屋當時交易價格105萬元折減15%計算之履行利益的所失利益），及系爭房屋修復費用157,530元（履行利益的損失損害）。爰依民法第360條規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告315,030元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於109年4月17日就系爭房屋簽立買賣契約、於109年5月22日點交系爭房屋，原告自承於購屋過程即已會同被告、仲介看屋，確認並無漏水瑕疵，可知系爭房屋交屋當時並無漏水瑕疵，直至111年6月28日原告始接獲樓下屋主之存證信函，主張系爭房屋滲漏水，斯時距離交屋已逾兩年，參酌中古屋之屋況結構常會隨時間或自然環境而起物理變化，且系爭房屋為原告自住，期間內均未發現有漏水情況發生，可知原告所稱之漏水瑕疵是在交屋後兩年始發生，並非交屋時即有漏水瑕疵。台北市建築師公會出具之鑑定報告，主要係以原告提供109年7月7日系爭房屋室內照片，研判於原告於109年4月購買系爭房屋前已發生漏水情形，然鑑定人施測內容，僅可確定系爭房屋之浴廁於鑑定時有漏水情況，無法僅憑原告提供之照片確定漏水瑕疵於原告購屋前即已存在。退步言之，倘鑑定報告認定之漏水時點可採，原告既早於109年7月7日拍攝照片時，即已知悉系爭房屋浴廁牆面之牆腳及地坪已有漏水、油漆剝落之現象，縱認原告於109年7月7日拍攝照片當下無能力判斷何處有瑕疵，依原告提出樓下住戶寄發之存證信函所載，樓下住戶於000年0月間即已發現漏水，且原告至遲於111年7月6日委請水電工程行進行科技抓漏時，應已知悉有漏水瑕疵，原告卻於一個月後即111年8月8日始委請律師發函通知被告，應認原告怠於通知，依民法第356條第3項規定，視為原告承認其所受領之物，不得再向被告主張瑕疵擔保請求權。再退步言之，縱認被告應負瑕疵擔保責任，依不動產鑑定報告記載，本件漏水瑕疵「雖無明顯影響居住使用，若不修復防水處理，勢必對於房屋之使用年限有一定程度之影響，亦會造成房屋市場交易價值之減損」，可知系爭房屋交易價值之減損，係以「不修復防水處理」為前提，原告既請求修復損害，則於損害修復後，即無市場交易價值減損可言，原告自不得再行請求有漏水與無漏水狀態之市場價值差額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於109年4月17日向被告購買新竹市○○段00○0000地號土地及其上同段473建號建物（門牌號碼新竹市○○○路000巷0號4樓之1），點交房屋日為109年5月22日，總價金105萬元原告已支付，被告已於109年5月1日將系爭房地所有權移轉登記予原告。
(二)原告入住系爭房屋後，系爭房屋樓下住戶於111年6月28日寄送存證信函予原告，表示於樓下房屋於111年4月19日發現天花板有漏水現象，樓下住戶認為是系爭房屋室內浴室滲水所致。
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋於109年5月22日交付予原告當時，有漏水之瑕疵：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。原告主張其於109年4月17日向被告購買系爭房地，系爭房地於109年5月22日交屋予原告，原告入住系爭房屋後，樓下住戶李坤峰於111年6月28日寄送存證信函予原告，表示其於111年4月19日發現天花板有漏水現象，認為係原告所有之系爭房屋浴室漏水所致，原告為釐清漏水原因，有於111年7月6日委請鉅豐水電工程行進行漏水檢測，初步研判系爭房屋防水層已不堪使用，建議修繕等情，業據提出不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、存證信函、鉅豐水電工程行抓漏報告等件為證（見本院卷第15至59頁），上情復為兩造所不爭執，堪信屬實。原告主張系爭房屋浴室漏水瑕疵於109年5月22日交屋時即已存在等情，為被告所否認，是兩造間就系爭房屋浴室漏水瑕疵是否於買賣標的物危險負擔移轉時即已存在乙節，即有爭執。
２、有關系爭房屋浴室是否有漏水瑕疵及發生之時間點，經本院囑託台北市建築師公會進行鑑定，經鑑定人比較4樓之1號（即系爭房屋）浴廁水龍頭放水之前後，判讀紅外線熱像儀圖像記錄分析及水分計測量值，內部水分含量確實有增加，因系爭房屋於95年取得使用執照，至房屋買賣之109年時，屋齡已有14年，浴廁地坪及牆面之防水材料已經老化，因此4樓之1號（即系爭房屋）浴廁在長期用水時，可能會造成水分滲漏至浴室分間牆外側之牆腳及地板內，並再滲透至樓下即3樓之1號平頂之面層，造成水漬及油漆剝落的現象。經4樓之1號住戶（即原告）告知，其係於109年4月購置標的物，4樓之1號住戶（即原告）並提供其於買屋後，於109年7月7日進入室內拍攝之房屋現況之照片，照片中已可明顯看見系爭房屋浴廁外牆面之牆腳及地坪，已有明確之漏水及油漆剝落之現象，從照片顯示之水漬、油漆剝落之顏色及情形研判，應該已有一段時間。故研判為109年4月購屋前，4樓之1號房屋（即系爭房屋）浴廁內，即已發生漏水現象，造成4樓之1號（即系爭房屋）浴廁外牆面之牆腳及地坪有漏水及油漆剝落的現象等情，有臺北市建築師公會112年6月15日112（十七）鑑字第1446號函暨所附鑑並告書可參，是鑑定人審酌系爭房屋浴廁外牆面之牆角及地坪現況確實有漏水之現象，且依系爭房屋之屋齡、及109年7月7日當時浴廁外牆角及地坪即已有明確漏水及油漆剝落現象等情，認定系爭房屋於109年4月前即已出現漏水瑕疵，應屬信而有徵。
３、被告雖抗辯鑑定人僅能就系爭房屋現況有無漏水進行鑑定，未能針對系爭房屋於109年4、5月當時之現況實地勘測，僅能由原告提供之照片判斷，故鑑定人對於漏水原因發生時間點之研判並不可採等情。然查，由原告提出其於109年7月7日拍攝系爭房屋照片，系爭房屋浴廁外牆角、地坪當時已有油漆剝落現象，鑑定人於112年3月30日至現場會勘時，上述位置出現明顯水漬，可知系爭房屋浴廁外牆角、地坪之漏水現象，為該位置漏水擴大之自然進程，參以原告提出109年7月7日照片所示油漆剝落顏色、範圍已屬肉眼可見，鑑定人據此研判該位置漏水現象於109年7月7日照片拍攝時已出現一段期間，其判定方式應屬合理，是鑑定結果認定該位置之漏水瑕疵於109年5月22日交屋前即已存在，其判定方式應屬合理，被告抗辯鑑定結果不可採，則屬無據。
(二)系爭房屋之漏水瑕疵，原告已即時通知被告：
１、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。經查，原告於鑑定過程中提供109年7月7日拍攝系爭房屋之照片予鑑定人參考，由該照片所示，系爭房屋浴廁外牆角、地坪有肉眼可見之油漆剝落現象，業如上述，惟原告自陳當時係針對系爭房屋全部都有拍攝，因為鑑定人表示要提供當時照片，才將房屋照片交給鑑定人，當下也沒有能力判斷何處有瑕疵等情（見本院卷第154頁），再由鑑定報告所附109年7月7日拍攝之照片觀之，皆係針對房間整體拍攝，並非針對牆角、地坪油漆剝落等特定部位拍攝，核與原告所稱其購屋後就系爭房屋全部屋況進行拍攝，並非因發現漏水而僅就該漏水部位拍攝等情相符，則原告主張其於109年7月7日拍攝照片當時，並未發現系爭房屋浴廁外牆角地坪有之油漆剝落現象屬漏水，亦無能力判斷可能會導致樓下漏水等情，應非無稽，尚難認定原告於109年7月7日即已發現瑕疵。
２、嗣系爭房屋樓下住戶李坤峰於111年6月28日寄送存證信函予原告，表示其於111年4月19日發現天花板有漏水現象，認為係原告所有之系爭房屋浴室漏水所致，因向原告請求修繕未果，經管委會協調亦無法達成共識，要求原告於收受該存證信函後7日內出面協商修繕事宜；原告收受該存證信函後，為釐清漏水原因，有於111年7月6日委請鉅豐水電工程行進行漏水檢測，原告於抓漏時有提供購屋當時之照片，並表示不知道磁磚是吐水長白化之跡象，直到3樓反應天花板、找工程、告訴原告，原告才知道等情，業據原告提出存證信函、鉅豐水電工程行抓漏報告為證，可知原告係受樓下住戶告知樓下天花板漏水，始知悉樓下住戶懷疑樓下房屋天花板漏水可能係系爭房屋漏水所致，然迄至111年7月6日請水電行抓漏時，原告仍不知悉系爭房屋浴廁牆角及地坪之磁磚白化與漏水有關，且漏水之判斷事涉專業，在經專業鑑定確認之前，尚難認原告能確認樓下房屋天花板漏水原因是否與系爭房屋有關，亦難認原告能自行判斷系爭房屋是否確實有漏水之瑕疵，嗣因樓下住戶向新竹市香山區調解委員會聲請調解，原告於接獲樓下住戶調解之聲請後，為釐清權責，隨即於111年8月8日寄送律師函予被告，請求就系爭房屋之漏水瑕疵主張瑕疵擔保，業據被告提出該律師函為證（見本院卷第175至176頁），則原告在接獲樓下住戶調解之聲請後，即通知被告以釐清系爭房屋有無導致樓下天花板漏水之漏水情事，應已就系爭房屋之漏水瑕疵即時告知被告，並無怠於通知瑕疵之情，是被告抗辯原告怠於通知而不得主張瑕疵擔保權利，難謂可採。
(三)原告得依民法第360條規定，請求被告賠償漏水修復費用157,530元：
１、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文。經查，被告於出售系爭房地時，於現況說明書中關於「現況是否有滲漏水之情形」欄位，勾選「否」，此有現況說明書存卷足憑(見本院卷第23頁)，足見其確有保證系爭房屋並無滲漏水瑕疵之情事，而系爭房屋經鑑定結果，於109年5月22日交屋當時已有浴廁牆角地坪漏水之瑕疵，業如上述，則原告請求被告賠償修復漏水之費用，應屬有據。
２、經台北市建築師公會鑑定結果，系爭房屋於95年取得使用執照，至109年屋齡已有14年，台灣位處地震區，會影響室內裝修粉刷面易產生細小之裂紋，且4樓之1號（即系爭房屋）浴廁地坪及牆面之防水材料也可能已老化，加上浴廁採用淋浴方式，用水量較多，造成構造體內含水量可能偏多，即會持續造成水分滲漏至浴廁外牆面之牆腳及地坪，並穿透4樓之1號（即系爭房屋）地板滲漏至3樓之1號（即樓下房屋）平頂之面層，造成水漬及油漆剝落的現象。雖無明顯影響居住使用，若不修復防水處理，勢必對於房屋之使用年限有一定程度之影響，亦會造成房屋市場交易價值之減損。修復方式為：標的物4樓之1號（系爭房屋）浴廁之原有地坪及牆面馬賽克及磁磚之粉刷拆除、及原有衛生器材馬桶、臉盆、蓮蓬頭、給水管、熱水管、排水管等管線一併拆除後，更換新做之衛生器材馬桶、臉盆、蓮蓬頭、給水管、熱水管、排水管等管線（含水壓測試），於地坪及牆面施作防水處理，並確認防水測試符合標準後，再新作地坪及牆面貼馬賽克及磁磚粉刷。4樓之1號（即系爭房屋）浴廁外牆面原有水泥漆粉刷徹底刮除，再重新刷水泥漆，所需修費用合計157,530元。準此，原告請求被告賠償系爭房屋漏水瑕疵之必要修復費用157,530元，應屬有據。
３、至原告另請求被告賠償系爭房屋交易價值減損之所失利益157,500元部分。經查，依台北市建築師公會鑑定報告所載，系爭房屋浴廁外牆之牆角及地坪水漬及油漆剝落現象，「雖無明顯影響居住使用，若不修復防水處理，勢必對於房屋之使用年限有一定程度之影響，亦會造成房屋市場交易價值之減損。經與相關專業結構技師及估價師交互討論，並參考相關專業文獻，多採用個案之實際造成影響及過去經驗之案例研判，且房屋價格係包括土地價格及建築物造價，房屋價格亦因使用年限及市場交易而有變化及改變。因此建議本案可採折減該房屋交易價值的百分之十到十五之間為宜。」，可知該鑑定報告所載交易價值減損，係指系爭房屋「不修復防水處理」導致影響系爭房屋使用年限及市場交易價值，是原告主張系爭房屋交易價值較購屋當時買賣價金減少15%之減價損失，係以「不修復防水」為前提，原告既已請求被告賠償修復防水之必要費用，則在系爭房屋修復防水後，即不會有該鑑定報告所載之15%減價損失，原告自不得於請求修復防水之必要費用以外，再行請求不修復防水所致之減價損失。從而，原告請求被告賠償不修復防水導致之市價減損157,500元，為無理由，不應准許
五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告賠償修復漏水之必要費用157,530元，及起訴狀繕本送達翌日即111年12月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決第一項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，此僅係促請本院依職權宣告而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書記官 白瑋伶