臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第1120號原 告 梁雅蘋 送達地址：新竹縣○○市○○○路000 號0樓訴訟代理人 張玉琳律師被 告 陳幸雅
林璧基上二人共同訴訟代理人 路春鴻律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳幸雅、林璧基應連帶給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰參拾貳元，及自民國一一一年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳幸雅、林璧基連帶負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告陳幸雅、林璧基如以新臺幣壹萬伍仟玖佰參拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項、第4項分有明文。經查：
一、原告起訴時原聲明
㈠、先位聲明：⑴被告陳幸雅、林璧基（下稱被告2人）應自門牌號碼新竹縣○○市○○街00號13樓之5之房屋及該屋所配置坐落地下第3層編號137號平面停車位（下稱系爭房屋、車位）遷出，並將系爭房屋及車位騰空返還予原告。⑵被告2人應給付原告新臺幣（下同）641,178元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自民國111年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付原告37,112元。⑶訴訟費用由被告2人負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：⑴系爭房屋及車位之租金，自111年10月1日起調漲為每月37,112元；被告2人自111年10月1日起至租賃關係消滅之日止，應按月給付原告37,112元。⑵被告2人應給付原告19,224元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶訴訟費用由被告2人負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、嗣因被告2人於本案起訴後遷出系爭房屋，原告遂撤回原先位聲明⑴，另擴張請求金額，核與前引規定無違，應予准許。最終聲明如下（卷第234-236頁）：
㈠、先位聲明：⑴被告2人應連帶給付原告852,449元，及其中621,178元自起訴狀最後繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其中231,271元自陳報（四）狀最後繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告2人負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：⑴系爭房屋及車位之租金，自111年10月1日起調漲為每月37,112元；被告2人自111年10月1日起至租賃關係消滅之日止，應按月連帶給付原告37,112元。⑵被告2人應連帶給付原告250,494元，及其中19,224元自起訴狀最後繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其中231,270元自陳報（四）狀最後繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶訴訟費用由被告2人負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於106年11月下旬某日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約，卷第30-36頁），被告2人向原告承租系爭房屋、車位，租賃期間自106年12月1日起至108年11月30日止，每月租金17,500元（含房租16,000元、系爭車位租金1,500元，合稱月租金）、管理費1,746元，押租金則為35,000元（即月租金2個月），並於系爭租約第13條第1項、第3項約定「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（合稱違約金條款）。
㈡、被告2人應連帶給付原告852,449元，詳如【附表一】所示，簡要說明如下：
⒈系爭租約已於108年11月30日因期限屆滿而消滅，被告2人於
系爭租約期限屆滿後固有按月給付月租金及管理費，然被告2人自111年8月起即未給付月租金及管理費，原告自得請求被告2人連帶給付自111年8月1日起至111年10月21日遷出系爭房屋止，如【附表一】編號1、3所示相當於租金之不當得利及管理費。
⒉系爭租約於108年11月30日屆滿後，被告2人未依約返還系爭
房屋，依違約金條款，原告得向被告2人請求自108年12月1日起至111年10月21日遷出系爭房屋止，如【附表一】編號2所示之違約金。
⒊社區管理費自110年1月份起即調漲為每月2,112元，有站前威
力110年第一季管理費繳費單可憑（卷第60頁），是原告得向被告2人請求自110年1月1日起至111年10月21日遷出系爭房屋止，如【附表一】編號4所示之管理費調漲後之差額。⒋被告2人未依系爭租約第10條規定，以善良管理人之注意義務
保管系爭房屋（如在系爭房屋內抽菸等），亦未依系爭租約第9條第4項規定，於返還系爭房屋時回復原狀，致原告受有如【附件】求償明細所示之損害，有照片、估價單、統一發票、收據、line對話截圖等件可憑（卷第186-214頁），被告2人應連帶給付原告如【附表一】編號5所示之損害賠償。
⒌【附表一】編號1-5所示金額扣除被告2人①111年8月給付之2
萬元②111年10月21日給付之1,000元③押租金35,000元後，共計852,449元。
㈢、若鈞院認兩造間租賃契約仍存續，因系爭房屋地價及管理費近年均大幅調漲（卷第56頁），兩造間原約定之租金已然偏低而失公平，遂請求鈞院准予原告自111年10月1日起調整每月租金為37,112元，並以起訴狀繕本送達被告2人為調整租金之通知；原告另請求被告2人連帶給付250,494元，詳如【附表二】所示。
㈣、爰依系爭租約、不當得利法律關係提起本件訴訟，先位聲明及備位聲明如程序事項二、所示。
二、被告2人則答辯以：
㈠、不爭執原告起訴主張㈠、部分；被告2人在系爭房屋內抽菸；社區管理費於110年1月起調漲至每月2,112元；被告2人於111年8月給付原告2萬元；被告2人未繳交111年9、10月之月租金、管理費；被告2人於111年10月21日遷出系爭房屋並將系爭房屋返還予原告，且於當日給付原告1,000元冷氣清洗費（卷第126-127、224、327頁）。
㈡、否認系爭租約已於108年11月30日屆滿及被告2人應連帶給付原告違約金。被告2人於108年11月30日後仍按月給付原告月租金、管理費至111年8月止，有存摺影本可證（卷第286-307頁），原告亦無表示反對之意思，可見原告持續收取租金之行為有容忍被告2人繼續使用系爭房屋、車位之意思，則系爭租約依民法第451條之規定，自108年12月1日起視為不定期限繼續契約。是以自108年12月1日起至111年10月21日兩造合意終止系爭租約止，被告2人均係有權使用系爭房屋、車位，從而被告2人依違約金條款無須給付原告【附表一】編號2所示之違約金。
㈢、否認原告得於被告2人遷出系爭房屋後調漲月租金、管理費。系爭租約已於111年10月21日被告2人遷出系爭房屋時終止，原告無權調漲月租金、管理費，是以原告自不得向被告2人請求連帶給付如【附表一】編號4、【附表二】編號1、3調漲後之月租金、管理費差額。
㈣、否認被告2人需給付原告【附表一】編號1、3、【附表二】編號1、2所示之相當於月租金之不當得利、租金、管理費。被告2人承租系爭房屋時已繳交押租金35,000元，此押租金可抵充系爭房屋、車位111年9月、10月之月租金、管理費，從而被告2人並未積欠原告111年9月、10月之月租金、管理費。
㈤、否認被告2人應連帶賠償【附件】所示之項目。按承租人於租賃契約終止後之回復原狀義務，係指承租人應以合於租賃物在正常狀態使用下所造成之自然耗損、折舊等狀態返還，而非回復租賃物「原有」之狀態。被告2人於遷出系爭房屋前已僱人清掃系爭房屋，有系爭房屋清掃後照片可證（卷第308-320頁），此時系爭房屋並無【附件】所示之毀損情形，更換輕鋼架並無必要，而清洗冷氣、窗簾、廚房、檢修熱水器、粉刷牆面等自然耗損、折舊更非被告2人回復原狀之範圍，是原告請求被告2人連帶賠償如【附表一】編號5、【附表一】編號4所示之回復原狀費用，誠屬無據。
㈥、答辯聲明：原告先、備位之訴均駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告起訴主張㈠、部分；被告2人在系爭房屋內抽菸；社區管理費於110年1月起調漲至每月2,112元；被告2人自106年12月1日起至111年8月止，均有按月繳付月租金、管理費；被告2人未繳交111年9、10月之月租金、管理費；被告2人於111年10月21日遷出系爭房屋並將系爭房屋返還予原告，且於當日給付原告1,000元冷氣清洗費等情，有系爭租約、站前威力109年第四季管理費及110年第一季管理費繳費單、被告2人存摺影本等件在卷可憑（卷第30-36、58-60、286-307頁），且為兩造所不爭執，此部分事實應堪先予認定。
㈡、原告先位主張被告2人應連帶給付原告852,449元，備位主張調整租金、被告2人應連帶給付原告250,494元及按月給付37,112元，然為被告2人所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴系爭租約是否於108年12月1日起視為不定期限繼續契約？⑵系爭租約之終止日為何？⑶原告是否得請求違約金？⑷被告2人是否需給付原告管理費之差額？若是，如何計算差額？⑸如【附件】所示之求償明細是否合理？⑹被告2人是否尚須給付原告111年9月、10月之月租金、管理費？⑺若系爭租約尚存續，原告是否得請求調漲租金？
㈢、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。而此條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。經查：⒈系爭租約於108年11月30日原訂租期屆滿後仍由被告2人繼續
占有系爭房屋至111年10月21日遷出止，業經認定如前，而原告於租期屆滿後持續收取月租金、管理費至111年8月止，亦有存摺影本可證（卷第286-307頁）。原告固提出錄音譯文（卷第158-166頁）佐證被告2人於原告請求遷出系爭房屋後持續藉口推託，然上開錄音譯文並無錄音日期，本院無從據此推斷原告反對續租之意思表示時點，甚者，原告係於111年8月27日方以存證信函通知被告2人遷出系爭房屋（卷第40-46頁），距系爭租約原屆滿日期108年11月30日已過2年半餘，揆諸前揭說明，原告於原租賃期限屆滿後，一般交易觀念所認為相當之時期內不為表示反對續租之意思，系爭租約自108年12月1日起視為以不定期限繼續租約。
⒉按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契
約，不動產之租金，以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之，民法第450條第2項前段、第3項分有明文。原告於111年8月27日以存證信函通知被告2人於111年9月30日前遷出，有終止租約之意思，並合於前開規定於1個月前通知，被告2人遲於111年10月21日遷出已屬違約，被告2人有違約金條款之適用，應給付違約金11,855元（計算式：17,500×21/31＝11,855）。
㈣、「租賃期間因不可歸責於雙方當事人之事由，致管理費用增加者，承租人就增加部分之金額，以負擔百分之十為限。」系爭租約第6條第1項定有明文（卷第31頁），亦即縱系爭房屋管理費自110年1月起調漲為每月2,112元（卷第60頁），被告2人亦僅負擔每月管理費差額10%。是以，原告請求被告2人給付110年1月1日至111年10月21日管理費之差額，應以793元為限【計算式：（2,112-1,746）×（21+21/31）×10%＝793】，原告請求被告2人給付如【附表一】編號4所示之全部差額即屬無據。
㈤、按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第432條第1、2項分有明文。復依國內房屋租賃實務，固習慣於租約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別約定者外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、家具），本即有折舊及自然耗損等問題，要求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利，故承租人自無需就其正常使用下之自然耗損負損害責任。經查：
⒈原告主張因被告2人抽菸，致輕鋼架、冷氣遙控器及其它裝潢
等泛黃、牆面充滿菸味而需更換、請人清洗及重新油漆，並提出前開照片佐證。姑不論全室油漆3次是否為掩蓋菸味之方法，原告自行攜帶到院之2只冷氣遙控器經本院當庭勘驗呈淡淡黃色但並無菸味（卷第327頁），對照於原告自行提出出租前委託房仲出售之系爭房屋客廳牆面照片，本即呈現乳黃色漆色（卷第264頁），原告自始未舉證系爭房屋內裝潢、設施泛黃非係原色或隨時間經過之自然耗損，而係被告2人抽菸所致，是以原告僅因被告2人有抽菸之習慣，即推論系爭房屋內之裝潢、設施泛黃均為被告2人抽菸所致，誠屬無據，至房仲傳送予原告之訊息「屋況感覺有抽菸的痕跡附著」（卷第214頁）僅係房仲之臆測，不足採信。
⒉被告2人居住於系爭房屋之時間約為5年（106年12月1日至111
年10月21日），且原告於言詞辯論中亦陳稱：房屋交給被告2人時，熱水器、洗衣機、冷氣機、家具、冰箱、電視櫃、沙發床等不是全新的等語（卷第325頁），本院審酌窗簾、冷氣、洗衣機、熱水器等物本會隨時間自然耗損，而廚房、浴室、牆面於正常使用下亦會產生污漬、霉垢，至流理台打洞（應係濾水器出水口）及於廁所門等黏貼掛勾之行為縱為被告2人所為，因系爭租約並未為上開行為禁止之約定（僅約定不可養寵物、不可報稅，卷第36頁），被告2人上開所為仍在系爭房屋合理使用範圍，況被告2人遷出時已僱人將系爭房屋打掃至窗明几淨，有被告2人提出之照片為證（卷第308-320頁），應認被告2人將系爭房屋、車位返還予原告時，除下述⒊部分，均已合於系爭房屋、車位應有之狀態。⒊至系爭房屋內附著菸味部分，本院認被告2人應有除去屋內菸
味之義務，查系爭房屋為71.45平方公尺（約21.61坪），有建物所有權狀可憑（卷第70頁），而除臭機在有隔間之環境，一日約可除臭6-10坪，則系爭房屋一日約需3-4台除臭機同時運作方可除去菸味，參以除臭機一台日租費用為1,500元，有清潔公司除臭機租售說明列印資料可憑（卷第341頁），系爭房屋之除臭費用應以6,000元為適當（計算式：1,500元×4＝6,000）；又被告2人居住系爭房屋5年期間應有更換冷氣濾網4片之必要，而系爭房屋所附冷氣品牌為「萬士益」，該品牌濾網一片約為250元（卷第338頁），被告2人應支付原告冷氣濾網費用共計1,000元（計算式：250×4＝1,000）。從而被告2人應給付原告室內除臭費用6,000元、冷氣濾網費用1,000元，扣除被告2人於遷出當日給付予原告之冷氣清理費用1,000元（卷第126頁），被告2人尚須給付原告回復原狀費用共計6,000元（計算式：6,000+1,000-1,000＝6,000）。原告請求被告2人連帶賠償【附件】、【附表一】編號5所示之損害則屬無據，不應准許。
㈥、按出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項定有明文。又押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金（最高法院65年台上字第2714號判例意旨參照）。被告2人固尚須給付原告111年10月1日至111年10月21日違約金11,855元、111年9月1日至111年10月21日之月租金、管理費共計32,284元【計算式：（17,500+1,746）×（1+21/31）＝32,284】、管理費差額793元、回復原狀費用6,000元，然押租金35,000元抵充後，僅需給付原告15,932元（計算式：11,855+32,284+793+6,000-35,000＝15,932）。
㈦、按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292 條定有明文。數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故其所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準用關於連帶債務之規定。準此，原告請求被告2人連帶給付15,932元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月12日（卷第72-76頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則為無理由，不應准許。原告先位之訴既為有理由，則備位之訴即無續予審認之必要，附此敘明。
四、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。並依民事訴訟法第392條第2項職權為被告2人酌定相當之擔保金額後併宣告得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 曾煜智【附件】求償明細（卷第244頁）【附表一】先位聲明請求項目（卷第238-240頁）編號 項目 金額 請求之期間 計算式 1 相當於月租金之不當得利 46,855元 111年8月1日至111年10月21日 17,500×（2+21/31）＝46,855 2 違約金 606,855元 108年12月1日至111年10月21日 17,500×（34+21/31）＝606,855 3 管理費 4,675元 111年8月1日至111年10月21日 1,746元×（2+21/31）＝4,675元 4 管理費調漲後之差額 7,934元 110年1月1日至111年10月21日 （2,112-1,746）×（21+21/31）＝7,934元 5 回復原狀之損害賠償 242,130元 如【附件】所示 備註： 編號1至5共計908,449元，扣除被告2人①111年8月給付之2萬元②111年10月21日給付之1,000元③押租金35,000元後，共計852,449元。【附表二】備位聲明請求項目（卷第240-242頁）編號 項目 金額 請求之期間 計算式 1 租金 60,140元 111年8月1日至111年10月21日 ①111年8、9月租金共35,000元（調漲前） （計算式：17,500×2＝35,000） ②111年10月1日至21日租金共25,140元（調漲後）【計算式：（17,500×2+2,112元）×21/31＝25,140元】 ①+②共計60,410元 2 管理費 3,492元 111年8月1日至111年9月30日 1,746×2＝3,492 3 管理費調漲後之差額 732元 110年1月1日至111年9月30日 （2,112-1,746）×2＝732 4 回復原狀之損害賠償 242,130元 如【附件】所示 編號1至4共計306,494元，扣除被告2人①111年8月給付之2萬元②111年10月21日給付之1,000元③押租金35,000元後，共計250,494元。