臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第1158號原 告 呂宜霖
呂映璇共 同訴訟代理人 吳瑞堯律師被 告 吳以琳
謝宏山上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國112年11月30日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告吳以琳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告吳以琳於民國109年12月31日簽訂房地產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由原告出售其所有坐落新竹市○○段00地號土地權利範圍萬分之78及其上門牌號碼新竹市○○路○段00號17樓之2（2138建號）、同段46號4樓（2175建號）房屋（以下合稱系爭房地）予被告吳以琳，買賣總價為新臺幣（下同）1,950萬元，雙方並共同委任被告謝宏山地政士辦理本約不動產所有權移轉登記及相關手續等事宜。惟被告吳以琳迄今僅支付1,500萬元（第一次款200萬元、第二次款300萬元、第三次款貸款1,000萬元），又系爭房地早已移轉至被告吳以琳，被告吳以琳並已將系爭房地出售予第三人，然被告吳以琳迄今仍未給付差額450萬元，爰依系爭買賣契約之法律關係請求被告吳以琳給付原告450萬元。又依系爭買賣契約第5條約定買方預定貸款1,450萬元抵付部分買賣價款，同條第3項約定「核貸金額不足之差額，除本約另有約定外，買方均應於產權移轉登記前以現金一次補足」，被告謝宏山係受託擔任辦理系爭房地所有權移轉登記及相關手續等事宜之地政士，本件買方即被告吳以琳經銀行核貸之金額僅有1,000萬元，不足450萬元，依約買方應於系爭房地產權移轉登記前以現金一次補足，亦即當銀行核貸金額不足時，被告謝宏山應即要求買方即被告吳以琳以現金補足差額450萬元後，始可辦理系爭房地移轉設定登記，如此方可確保賣方可完足收受買賣價金，此乃被告謝宏山身為本件地政士於業務上應盡之義務，而非擅自逕行辦理系爭房地所有權移轉設定登記予被告吳以琳，然被告謝宏山於被告吳以琳未以現金補足差額450萬元前，即逕行將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告吳以琳，致未能保障原告取得所有買賣價金前即讓原告喪失系爭房地所有權，使原告迄今受有買賣價金差額450萬元之損害，被告謝宏山顯然有違系爭買賣契約第5條、民法第535條、第544條、地政士法第26條之規定，爰依民法第544條、地政士法第26條請求被告謝宏山給付原告450萬元之損害等語。並聲明：㈠被告吳以琳應給付原告450萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告謝宏山應給付原告450萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢依第一項、第二項應為之給付，如任一被告為全部或一部給付者，其餘被告於該範圍内同免給付義務；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳以琳、謝宏山則以：系爭房地買賣價金實際上為1,500萬元，當時因原告母親張淑華有資金需求，故要求將系爭買賣契約之買賣價金填載為1,950萬元，藉以提高銀行核貸金額，嗣被告吳以琳已給付第一次款200萬元、第二次款300萬元，並將銀行核撥之貸款金額1,000萬元給付予原告，原告始會將系爭房地所有權移轉登記予被告吳以琳，故被告吳以琳確已付清系爭房地之買賣價金，被告謝宏山亦無違反系爭買賣契約第5條約定而辦理系爭房地所有權移轉登記之情事，原告主張被告吳以琳尚有450萬元之買賣價金仍未給付，暨被告謝宏山偉反受任人之注意義務等節，並非事實等語置辯。並均答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務，民法第345條、第367條分別定有明文。經查：
⒈原告與被告吳以琳於109年12月31日就系爭房地簽訂系爭買
賣契約，承辦地政士為被告謝宏山，依系爭買賣契約之記載，雙方約定由原告出賣系爭房地予被告吳以琳。被告吳以琳分別於109年12月31日給付第一次款200萬元、110年1月9日給付第二次款300萬元予原告，被告吳以琳於簽訂系爭買賣契約後向第一商業銀行申請貸款，經第一商業銀行核貸1,000萬元，被告吳以琳於000年0月間將第一商業銀行核撥之貸款款項1,000萬元轉入原告帳戶，系爭房地所有權則於110年3月26日移轉登記予被告吳以琳，被告吳以琳復於111年6月6日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人林錦榮等情，有系爭買賣契約書、系爭房地公務用謄本、異動索引及新竹市地政事務所112年3月14日新地登字第1120001857號函檢附之系爭房地110年收件字第77170號移轉登記申請資料存卷可稽（見本院卷第23至33頁、第47至63頁、第123至148頁），復為兩造所不爭執，堪認屬實。⒉原告雖主張系爭房地買賣價金為系爭買賣契約所記載之1,9
50萬元，扣除被告吳以琳已給付之買賣價金1,500萬元後，被告吳以琳尚有450萬元之價金仍未給付等語；惟查，系爭房地於110年3月26日即已辦理所有權移轉登記予被告吳以琳，其後原告始於同年0月間收受被告吳以琳向銀行申貸之貸款款項1,000萬元，若原告所稱本件買賣價金買方預定貸款金額為1,450萬元乙節為真，則原告於發現被告吳以琳向銀行申貸核撥之金額與系爭買賣契約第5條約定之預定貸款金額不符時，衡情原告自當立即向被告吳以琳提出異議，並請求被告吳以琳補足尾款，然原告迄至111年11月25日始向被告吳以琳起訴請求給付尾款450萬元，已歷時1 年有餘，此期間未見原告有何舉措以維權益，實與常情已有違，則原告主張被告吳以琳就系爭房地之買賣價金尚有尾款450萬元並未給付一節，已屬有疑。
⒊再據證人張秉廉證稱：系爭房地原本是由張淑華代理原告
賣給我，當初張淑華說要賣的價錢是1500萬元，然後代書就在買賣契約上寫1950萬元，然後就由代書去跟銀行貸款，過了幾天後，代書跟我說我這邊貸款有瑕疵，貸不出來，剛好吳以琳要找房子，我就跟吳以琳說系爭房屋1500萬元可以買，吳以琳就接受了，後來吳以琳經我的手買了兩張中國信託銀行本票，一張200萬元，一張300萬元，這500萬元就先給賣方了，後來代書向銀行貸了1000萬元出來，張淑華也拿走了。吳以琳與張淑華洽談系爭房地買賣契約價金時我在場，他們在我公司談的，我公司在新北市永和竹林路。當初張淑華說要賣1500萬元給吳以琳，吳以琳也同意，但我們當場沒有寫契約，隔了一、二天後，代書謝宏山、陳貴民、張淑華、吳以琳都到我公司，我也在場，這天就有寫買賣契約書，就是系爭買賣契約書，買賣契約的價金記載1950萬元是代書說可以貸款高一點。關於借貸及抵押權設定的程序，我只知道是吳以琳經代書向第一銀行借貸1000萬元，然後才過戶的，如果不有完成給付是不可能過戶的。交屋程序是第一銀行貸款下來以後，張淑華把鑰匙拿給我交給吳以琳等語（見本院卷第198至201頁）。足見原告與被告吳以琳就系爭房地之買賣，確係以1,500萬元之買賣價金達成合意，且被告吳以琳已將第一次款200萬元、第二次款300萬元給付予原告，另以第一商業銀行核撥之貸款款項1,000萬元交付原告以代第三次款之支付，並於移轉登記後，委由證人張秉廉辦理交屋程序，是被告抗辯本件已依約給付全數買賣價金，並未積欠原告任何買賣款項等語，應屬有徵。⒋基上，原告與被告吳以琳就系爭房地約定之買賣價金為1,5
00萬元，被告吳以琳已全數給付完畢，原告依系爭買賣契約之法律關係請求被告吳以琳給付買賣尾款450萬元，洵屬無據。
（二）承前所述，原告與被告吳以琳就系爭房地約定之買賣價金為1,500萬元，且被告吳以琳已全數給付完畢，是原告主張被告謝宏山受託辦理系爭買賣契約不動產移轉登記及相關手續，卻於被告吳以琳尚未依系爭買賣契約第5條約定以現金補足核貸金額不足之差額前，即就系爭房地辦理所有權移轉登記予被告吳以琳乙節，顯與前開事實不符，是原告主張被告謝宏山違反受任人之注意義務致其受有損害，而依民法第544條及地政士法第26條規定，請求被告謝宏山賠償450萬元，亦屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告主張被告吳以琳就系爭房地尚有450萬元之買賣尾款並未給付，暨被告謝宏山違反受任人之注意義務致原告受有買賣尾款之損害，均屬無據，則原告請求被告吳以琳、謝宏山給付450萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、主張及調查證據，核與本件判決結論不生影響。爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
民事第一庭 法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
書記官 陳佩瑩