臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第1174號原 告 林振源 住○○市○○街000號原 告 林振鈴原 告 林永章原 告 許明標原 告 林怡伶原 告 林佩琪原 告 林龍珠原 告 林愛珠原 告 賴榮華原 告 林淳原 告 徐萬乾原 告 江鋆欗原 告 陳隆寶原 告 沈世晶原 告 楊淑雲原 告 陳宣瑜原 告 林秀雄原 告 林炤雄原 告 林穎新原 告 林立偉原 告 林永昌原 告 林昀弘原 告 林雲躍原 告 洪錦雲原 告 林秉毅原 告 林涵堉原 告 林資宜原 告 林依蓉原 告 陳郁翔原 告 陳玫君原 告 林麒祥原 告 林麒賢原 告 林麒華原 告 洪張桃原 告 許萬德原 告 劉淑玲原 告 田幸娟原 告 鄭永星原 告 鍾國正原 告 華泰商業銀行股份有限公司法定代理人 賴昭銑上原告共同訴訟代理人 楊惠琪律師被 告 黃榮勝被 告 黃榮欽被 告 黃榮德被 告 黃榮裕被 告 黃明麗被 告 黃美雪上被告共同訴訟代理人 林君鴻律師
林育瑄律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年9月12日辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落新竹市○○段三八九、三九○之一、三九○之二、三九○之四、三九一、四七七、四七七之二、四七七之三、四九
九、四九九之二、四九九之三、四九九之四地號土地之租賃關係（租約字號：新市埔字第九七七號私有耕地租約）不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府民國111年12月9日府地籍字第1110183702號函暨調處筆錄等資料存卷可參，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原以新市埔字第984號租約（下稱系爭租約）之部分出租人為原告，請求：㈠確認兩造間就坐落新竹市○○段389、390-
1、390-2、390-4、477、477-2、477-3、499、499-2、499-
3、499-4地號土地（下稱系爭土地）之租賃關係（新市埔字第977號租約）不存在。㈡被告應將上開各地號土地如民事準備書狀附圖所示土地返還原告，以實測面積為準。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣前開第二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。嗣原告追加劉淑玲、田幸娟、鍾國正、鄭永星、華泰商業銀行股份有限公司等人為原告，亦即以系爭租約之全體出租人為本件原告，並撤回上開第二、四項之聲明。經核與前揭規定相符，應予准許。
三、再按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為被告否認，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認訴訟即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面
一、原告主張：原告共有系爭土地，並與被告訂立私有耕地三七五租約（新市埔字第977號，下稱系爭租約），惟系爭土地均經新竹市政府103年4月22日府都規字第10300953741號函公告發布實施之「擬定高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫」之二期範圍內，並經編定為乙種工業區、商務專用區、公園用地、道路用地，原告以系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用為由，於111年11月30日調處時對被告為終止租約之意思表示，原告再以民事變更訴之聲明暨準備二狀之送達為終止系爭租約之意思表示，為此請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（新市埔字第977號租約）不存在等語。並聲明：㈠請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（新市埔字第977號租約）不存在。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：111年11月30日於新竹市政府耕地租佃委員會調處時，非由全體出租人出席為終止系爭租約之意思表示，不生合法終止效力，應以收受原告變更訴之聲明暨準備（二）狀以全體出租人名義為終止系爭租約之意思表示之時間即112年7月10日為終止時間。且被告依耕地三七五減租條例第17條第2項得為同時履行抗辯，請求原告於終止租約之同時，應給付法定補償費用，爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。次按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。
故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約（最高法院85年度台上字第138號判決意旨參照）。
（二）查系爭土地已編定為乙種工業區、商務專用區、公園用地、道路用地等情，有新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書在卷可稽（見本院卷第313-317頁），足見系爭土地確經依法編定為非耕地使用，揆諸前揭說明，原告依減租條例第17條第1項第5款終止系爭租約，應屬有據。
（三）次按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」「第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」民法第258條第1、2項、第263條分有明文。簡言之，契約當事人一方依法律規定終止契約者，若契約當事人之任一方有數人者，終止契約意思表示，應由全體為之，或向其全體為之。再者，「租賃物為數人所共同出租者，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，始生效力。終止租約之意思表示僅由部分出租人為之，而未由出租人全體為之，難認有效。」亦有最高法院87年度台上字第374號裁定意旨可資參照。民法第820條第1項固然規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」然而，民法第258條第2項契約當事人為複數時，即屬民法第820條第1項之「除契約另有約定」之例外情形。準此，原告以原告林振源等人（不含劉淑玲、田幸娟、鍾國正、鄭永星、華泰商業銀行股份有限公司等人）於111年11月30日調處時，已對被告為終止之意思表示，而主張系爭租約已於111年11月30日合法終止云云，並無可採。惟原告嗣已以112年7月7日變更聲明暨準備（二）狀為終止系爭租約之意思表示，繕本於112年7月10日送達被告，被告就此亦不爭執，自應以此作為全體出租人均已為終止系爭租約意思表示之日期。
（四）至被告雖抗辯依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，原告終止租約應同時履行給付補償金義務云云，然耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款規定之終止租約收回耕地，並非立於互相對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年度台上字第2400號判決意旨參照），故被告抗辯在原告給付全部補償之前，為同時履行抗辯，於法尚無可採。
（五）綜上所述，兩造間就系爭土地之系爭租約，業經原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，於112年7月10日合法終止，從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係（租約字號：新市埔字第977號）不存在，為有理由，應予准許。
四、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
書記官 陳麗麗