臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第121號原 告 林資智訴訟代理人 張婉娟律師
邱懷祖律師鄭家羽律師被 告 於清蓮訴訟代理人 陳俊傑律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國111年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告於清蓮為訴外人「紅竹開發設有限公司」（下稱紅竹公司）之負責人，原告於民國（下同）106年5月27日以買賣價金新台幣（下同）1,730萬元購得訴外人紅竹公司興建暨銷售之綠光森林19期建案中門牌號碼為新竹縣○○鄉○○段0000地號上地及坐落其上門牌號碼為新竹縣○○鄉○○○街000號之4層樓房屋（下稱系爭房屋）一棟。又被告於向原告推銷系爭房地時，曾向原告表示系爭房屋旁之12坪空地為建地，將來可以擴建，原告因以額外再以240萬元之價格增購該12坪空地，加計系爭房屋之房地之1490萬元價額，共計以1,730萬元價額購入系爭房屋及12坪空地。又紅竹公司於該地區興建其他建案期間，被告原係向買受門牌號碼為綠獅一街12號（下稱12號房屋）之屋主承租該房屋之1樓，作為紅竹公司之建案銷售中心及工程辦公室，然因該屋主於被告承租約半年後即表示要自住，原告獲悉上情後，即向被告表示因尚未要入住系爭房屋，被告如需另覓銷售中心與辦公室之店面，原告可出租系爭房屋1樓部分予被告，於是兩造遂於106年7月8日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租金亦約定同12號屋主出租1樓之月租金1萬元。租賃期間原約定自106年8月1日起至107年7月31日止，嗣於107年7月15日在直接於原租賃契約書上更改租期至110年7月31日止，租期共計4年。又系爭租約第1條雖記載：「甲方房屋所在地及使用範圍芎林鄉綠獅一街169號」，然原告實際出租與被告之範圍僅為系爭房屋之1樓，並未包含2樓以上之空間。此可由以下事跡證明：⑴被告承租12號建物之1樓，租金為每月1萬元。⑵原告所有坪數較12號房屋略大，原告基於友善及雙方互信，仍比照被告前承租12號房屋1樓之租金數額出租系爭房屋1樓予被告，甚且同意被告得使用系爭房屋旁之空地堆放物品及於外牆刊登廣告，可謂非常優惠被告。⑶被告於前揭詐欺案件偵查期間亦有向檢察官承認其確實僅向原告承租系爭房屋1樓。
（二）豈料，因為系爭房屋之2樓以上不若12號房屋得於樓梯間上鎖，原告於110年4月3日至系爭房屋拿取信件時，竟赫然發現系爭房屋2樓至4樓均有遭被告放置物品並使用之情形：即系爭房屋2樓遭人裝設冷氣、時鐘、電話，當作工程辦公室使用；2樓浴室亦放置盥洗用品，顯示有被使用過；3樓被堆滿被告施作其他建案之工具及雙人床；3樓浴室控制器被用到損壞（燈不亮及無法啟動）及泛黃，於被告遷出前，有請被告換新，顯見該浴室亦遭被告頻繁使用；4樓被堆置大型垃圾袋，顯見被告將4樓作為其儲物或放置垃圾之空間使用。本件被告於110年7月底租期屆滿後雖已自系爭房屋遷出，兩造並已於110年9月間點交完成。惟被告僅向原告承租系爭房屋1樓部分，卻乘其僅承租系爭房屋1樓之期間，在未經原告許可之情形下擅自使用無租賃關係之2至4樓之空間，核被告占有使用2至4樓之行為，自屬無權占有原告所有系爭房屋2至4樓。則被告無權占有使用該部分房屋自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付原告相當租金之不當得利，即屬有據。又退步言之，倘被告抗辯就2至4樓實際僅使用部分範圍云云，仍應認被告受有各該樓層全部使用之利益，蓋於原告出租系爭房屋1樓予被告時，系爭房屋2至4樓均是空屋，無擺放家具或特別隔間（浴室除外），而被告無權占用系爭房屋之2至4樓堆放私人物品，排除了原告得利用其他空間作為其他用途之可能，是相當於被告受有得以使用系爭房屋2至4樓全部空間之利益。從而，原告仍得請求被告給付其無權占用2至4樓全部之相當於租金之不當得利。
（三）查被告為紅竹公司之負責人，系爭房屋為紅竹公司所推「綠光森林19期」建案中之一棟，被告向原告承租糸爭房屋1樓之主要目的即是作為期建案銷售中心及工程辦公室之用。又於110年4月3日原告發現被告逾越承租使用範圍，無權占用2樓以上房屋時，原告即以通訊軟體LINE向被告表示：「當初說好承租1樓當辦公室，今天去拿信順便上去看，3樓都使用，放床，上次看到是放在2樓…」等語。
被告於翌日（即同年4月4日）回稱：那是樣品屋拆過來的床，沒有人在睡，這幾天會清走云云，此有LINE對話截圖可參。據此足徵被告除就所承租之1樓係供為營業使用外，尚基於營業之便而在未經原告同意且無與原告簽立租約或其他約定情形下，無權占有並使用系爭房屋2樓至4樓。
則原告依系爭租賃關係存續期間，請求被告無權占有系爭房屋2至4樓相當於租金之不當得利，自可不受土地法第97條第1項之限制。原告比照1樓租金每月1萬元，主張被告就2樓至4樓每層樓受有相當於每月1萬元租金之不當得利，應屬有據。從而，被告於系爭租賃關係4年之期間，無權占用系爭房屋2至4樓，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付原告其於此期間受有相當租金之不當得利，金額共計l44萬元（計算式：10,000元×3層x12月×4年），即屬有據。
（四）又經原告查證後，始發覺原告當初購買系爭房屋時，係在新竹縣○○鄉○○○街00號房屋簽約而非12號房屋，故證人許孟玉與原告均係在同一天簽約購買被告建案之房屋，簽約地點應均係在10號房屋，準此，原告主張與向被告購買系爭房屋時係於10號房屋簽約，且親自見聞10號房屋之1樓要上2樓的樓梯口有一扇門且可以上鎖，並由被告親口告知原告僅承租該屋之1樓，租金為1萬元。又原告提出原告於111年8月31日與訴外人「鴻定開發股份有限公司」就系爭房屋簽訂之住宅租賃契約書，可證承租人即誹鴻定公司確實依約給付押金6萬元，以及按月給付租金3萬元至原告指定之配偶帳戶。足見關於系爭房屋每一層樓之租金市場行情，確實有達到至少1萬元之價值。故被告辯稱兩造問成立之系爭租約所載每月1萬元租金，其承租範圍乃系爭房屋之1至4樓云云，顯非可採等語，為此聲明：被告應給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依兩造106年7月8日簽訂之系爭租約第1條載明：「甲方(指原告)房屋所在地及使用範圍芎林鄉綠獅一街169號」，且未加註任何隻字片語排除被告僅得使用1樓之限制用語，況原告亦自認被告承租系爭房屋係作為「建案銷售中心及工程辦公室使用」，則依兩造約定作為建案銷售中心及工程辦公室使用用途觀之，被告為順利推銷與系爭房屋同時推出之建案其他房屋之銷售，必委由銷售員工帶領客戶參觀整棟系爭房屋室內及室外之隔間、浴室及大、小公設施，是原告認系爭租賃房屋之使用僅限於1樓云云，容有誤會。再者，原告於106年5月27日買受系爭房屋後，另於106年7月2日與被告經營之紅竹公司簽立附屬條款略以：
「(一)買方於產權過戶完成，即辦理交屋，應賣方承租買方房屋(另定租賃合約)雙方協議：1.賣方於租約完畢，須整幢清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備、水、電、瓦斯費用由賣方繳納。(二)房屋邊空地部份，須施作水泥粉刷斜坡部份，此工程於賣方租約完畢前，施工完成」等語。原告即於106年7月8日與被告簽訂系爭租賃契約，雖租賃契約內未將上開附屬條款加註在租賃契約內，惟被告確依約自承租起均使用系爭房屋邊之空地，且被告於租期屆至，復依約將系爭房屋整幢清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備予原告，此為原告所不爭執，況原告夫婦或原告在承租4年期間，經常不定時路過系爭房屋時，即會進入屋內與被告或紅竹公司派駐在系爭房屋現場之員工戴見枝及温思雅在1樓或2樓寒喧話家常，從未見原告提出不得使用1樓以外之抗議，益見原告主張被告僅得使用1樓部分，顯與事實不合。
（二）被告經營之紅竹公司在系爭綠獅一街12號起造綠光森林20期建物，起造人即為紅竹公司，故使用執照取得後辦理第一次保存登記之建物所有權人即紅竹公司，並非原告所稱被告僅係1樓之承租人。又被告承租系爭房屋後，即在1樓設銷售中心，2樓設辦公室，3樓以上各房屋之規劃及使用之浴室及衛生設備，此有當時使用2樓當辦公室及3樓放置行未使用之床鋪乙組照片4紙可稽，使用目的均無違雙方約定承租3年供銷售當時紅竹公司起造日光御墅一期及二期建案之工務所、銷售中心及辦公室使用，此亦有紅竹公司起造相關綠光森林19期、20期及日光御墅一期、二期建案之位置圖可稽。否則，原告斷無可能於106年5月27日買受系爭房屋後，另於106年7月2日與被告經營之紅竹公司簽立附屬條款略以：「(一)買方於產權過戶完成，即辦理交屋，應賣方承租買方房屋(另定租賃合約)雙方協議：1.賣方於租約完畢，須整幢清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備、水、電、瓦斯費用由賣方繳納。(二)房屋邊空地部份，須施作水泥粉刷斜坡部份，此工程於賣方租約完畢前，施工完成」等語。是原告承租系爭169號房屋3年，均於承租時明示被告應於租約完畢(3年)，須整幢清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備、水、電、瓦斯費用由賣方繳納並約定室外房屋邊空地部分，須施作水泥、粉刷斜坡部分，此工程亦於租約完畢前，施工完成云云，依此文義解釋，兩造顯合意使用系爭169號整棟房屋至明，無須別事探求兩造真意，否則，原告既不准使用2樓以上房屋，為何要求3年租約完畢，須「整幢清潔、油漆粉刷」、整棟「水電瓦欺費用由被告繳納」、「房屋邊空地，施作水泥粉刷斜坡施工完成」等語，從而，原告本件請求，容有誤會。再者，原告曾以被告未履行賣屋時允諾將房屋邊空地12坪協助擴建，告訴被告涉嫌詐欺云云，惟經承審檢察官調查後認原告無法舉證有擴建合意，而以新竹地檢署110年偵字第6838號為不起訴處分。
（三）又原告向鈞院聲請調查系爭12號房屋未果，再聲請調查系爭10號房屋，顯係聲請摸索證據，依民事訴訟法第286條但書規定，核無必要。況原告提出原證一所示紅竹公司定型化契約之系爭不動產買賣契約書第8條第1項約定：「本買賣標的物之移轉占有、買賣雙方約定於甲方將價金給付完成予乙方時，以現場點交方式為之，如賣方逾期不將標的物點交時則以違約論。」等語，益見許孟玉與紅樹開發建設有限公司間之簽約日期「106年5月27日」與房屋點交日期「106年7月12日」不同。是紅竹公司既僅於「106年5月27日」在系爭綠獅一街12號與原告簽約，斯時，尚未點交予訴外人許孟玉前，衡諸常情，紅竹公司殊不可能再支出租金另向系爭綠獅一街10號或其他購屋者承租房屋作為銷售中心或樣品屋使用而與原告簽約，是原告上開聲請調查證據，確無必要。又證人許孟玉業已結證被告從未向其承租系爭綠獅一街12號房屋，且1樓樓梯口至2樓間，自購買房屋起，從未看到有設門或上鎖情形明確，原告主張兩造租金應逾1萬元云云，顯不可採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於106年5月27日以1,490萬元向訴外人紅竹公司及韓華光購買系爭房地，並於同年6月30日移轉登記為所有權人。而被告為紅竹公司負責人，因有銷售綠光森林19期建案之需，乃於106年7月8日向被告承租系爭房屋作為紅竹公司銷售中心及工程辦公室，約定每月租金1萬元。租賃期間自106年8月1日起至107年7月31日止，嗣於屆期前之107年7月15日，兩造合意租期延至110年7月31日止，並直接於原租約上更正等情，業據提出不動產買賣契約書二份、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書為證（見本院卷第25至47頁），並為被告所不爭，自堪信為真正。
四、原告又主張系爭租約之租賃標的僅為系爭房屋1樓，然被告於租賃期間違約使用2至4樓空間，核屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。爰依不當得利規定，請求被告給付原告相當租金之不當得利l44萬元（計算式：10,000元×3層x12月×4年）云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執之點厥為：系爭租約租賃範圍究為系爭房屋全部或僅為1樓？如僅為1樓，原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，金額為何？茲論述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，固為民法第98條所規定。惟解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭租約第1條載明：甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍「芎林鄉綠獅一街169號」，並未限定租賃範圍為系爭房屋1樓，則以文義解釋已包含系爭房屋全部；且兩造均不爭執被告承租系爭房屋係作為建案銷售中心及工程辦公室使用，是以被告承租目的觀之，被告為求順利銷售同建案之其他房屋，衡情亦有委由員工帶領客戶參觀作為銷售中心之系爭房屋1至4樓室內隔間、浴室及公共設施之必要。參以原告於106年5月27日買受系爭房屋後，另於106年7月2日與紅竹公司簽立附屬條款略以：「(一)買方於產權過戶完成，即辦理交屋，應賣方承租買方房屋(另定租賃合約)雙方協議：1.賣方於租約完畢，須整幢清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備、水、電、瓦斯費用由賣方繳納。…」等語（見本院卷第91頁），徵諸常情，被告承租範圍若非包括系爭房屋1至4樓，則兩造何須約定於租賃期滿時，被告應將系爭房屋整棟清潔、油漆粉刷及點交房屋內一切設備予原告？況系爭租約原訂1年，兩造於租期屆滿前合意延長3年，業如前述，則於此長達4年之租賃期間，被告如係踰越範圍使用2至4樓，何以未見原告出面制止？是原告主張其出租範圍僅限於系爭房屋1樓，尚難逕信，被告辯稱租賃使用範圍包括系爭房屋1至4樓，應非虛語。
（二）原告雖又主張被告前係承租新竹縣○○鄉○○○街00號或12號1樓房屋作為銷售中心，租金為每月1萬元。故原告乃比照前開房屋租金數額出租系爭房屋1樓；且被告於原告告訴其詐欺案件偵查期中，亦有向檢察官承認其確實僅向原告承租系爭房屋1樓云云，並提出兩造Line通訊軟體截圖為證（見本院卷第71頁）。惟查，證人許孟玉即新竹縣○○鄉○○○街00號屋主到庭證稱：其自購買前開房屋至搬入前，均未曾出租予被告或紅竹公司（見本院卷第155頁）；另新竹縣○○鄉○○○街00號屋主曾寶儀到庭證稱：「（之前是否有向紅竹公司購買門牌新竹縣○○鄉○○○街00號的房子？）有。但公司名稱我忘了」、「（你是預售的時候購買？）對，正在蓋的時候購買的」、「（該房子是否曾經出租給建設公司？）有，有二、三個月，沒有很久，是在裝潢前」、「（該房是透天的，當時租金為何？）是，租金一個月壹萬元，租賃範圍沒有特別指明，沒有特定使用範圍」、「（你知道建設公司租賃你房子做什麼使用？）一樓作為銷售中心，賣剩下的房子」、「（你的意思租金壹萬元，房客也可以使用一、二、三樓的意思？)我真的沒有在意他要去幾樓」、「當時租賃房子的時候沒有書面合約，只是口頭而已」等語（見本院第230至232頁），查證人與兩造均無親誼或利害關係，所證述內容復無偏頗一方之情，其證言自堪採信。足見被告前係向證人曾寶儀承租新竹縣○○鄉○○○街00號房屋，而非向證人許孟玉承租12號房屋，且租金為每月1萬元，並無特定限使用1樓範圍，至為明確。則兩造間比照10號房屋相同條件而訂定之系爭租約，亦應未特定使用範圍限於系爭房屋1樓，方符事理。至兩造間於LINE通訊軟體對話內容雖有：「（原告）當初說好承租1樓當辦公室，今天去拿信順便上去看，3樓都使用，放床，上次看到是放在2樓。我老婆就有點意見，現在放在3樓，她要是發現，問題嚴重了，在她發現前快移走清乾淨。她買新的房子，別人睡過的房間，她會非常生氣」、「（那是樣品屋拆過來的床，沒有人在睡，這幾天會清走，謝謝」等語（見本院卷第71頁），僅係兩造間就被告使用系爭3樓房間擺放床表示意見，被告並未針對原告所述承租範圍為1樓乙情正面回應，自難引為被告不利之論證。又經本院依職權調取臺灣新竹地方檢察署110年度偵字第6838號被告被訴詐欺偵查卷，遍查全卷並無被告向檢察官自承其僅向原告承租系爭房屋1樓等情，是原告上開主張，均難信實。
（三）又原告於收回系爭房屋後，雖於111年8月31日起，以每月3萬元將系爭房屋出租予訴外人鴻定開發股份有限公司，業據原告提出住宅租賃契約書、郵政存簿儲金簿為證（見本院卷第239至248頁）。惟觀之前開租約租賃範圍包含系爭房屋1至4樓及電梯、汽、機車停車位，與系爭租約明顯不同，且被告承租目的僅係供臨時銷售中心使用，核與公司行號租賃營業使用目的不同，自難比附。再者，租金之數額，倘經租賃雙方意思表示合致，本於契約自由原則，自不以須合乎市價為必要，出租人亦可與不同之承租人約定各別承租條件，是原告以此租金數額，反證推論兩造間就系爭房屋之承租範圍限於1樓云云，委無足採。
（四）據上，被告占用系爭房屋全部，既未逾越兩造實際租賃範圍，則其占用系爭房屋2至4樓部分，即難謂無法律上之原因，而獲有不當利益，原告主張被告應返還不當得利144萬元，洵非有據，不應准許。
五、綜上所述，原告以被告無權占用系爭房屋2至4樓為由，請求被告返還不當得利144萬元及法定遲延利息，洵屬無據，其假執行之聲請亦失所附麗，不能准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 王明