臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第282號原 告 潘于禾訴訟代理人 邱清銜律師
張必昇律師被 告 林伯仁訴訟代理人 賴勇全律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年5月25日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國107年12月23日與被告簽立不動產買賣契約書，約定以價金新臺幣（下同）818萬元，向被告購買門牌號碼新竹市○○區○村路000巷00弄000號即新竹市○○段000○號房屋（下稱：系爭113號房屋），及新竹市○○段000地號土地(權利範圍：100000分之829)、同段358-1地號土地(權利範圍：100000分之32)、同段358-94地號土地(權利範圍：100000分之829)、同段358-132地號土地(權利範圍：全部)。系爭113號房屋及上開土地（下稱：系爭房地）均已於108年2月23日完成所有權移轉登記為原告所有，買賣價金亦已全數給付。
㈡、系爭113號房屋坐落於新竹市○○段0000000地號土地（下稱：系爭358-132地號土地），與門牌號碼新竹市○○區○村路000巷00弄000號房屋（下稱：系爭111號房屋）相鄰並以共同壁相接；與門牌號碼新竹市○○區○村路000巷00弄000號房屋（下稱：系爭115號房屋）中間相隔一空地（下稱：系爭空地）。原告購買系爭房地時，被告透過訴外人即房屋仲介劉仁凱告知，系爭空地同屬原告購買取得之系爭358-132地號土地之界址範圍內，是以原告購買系爭房地後，於系爭空地上搭蓋藍色鐵皮作為倉庫使用。詎料，原告搭蓋前述鐵皮後，訴外人即系爭115號房屋之屋主楊林翰向原告表示，該鐵皮已越界占用系爭115號房屋坐落之新竹市○○段0000000地號土地，楊林翰並於111年1月7日向新竹地政事務所申請鑑界，地政人員並表示系爭房屋所在之整個社區範圍內之房屋和所座落土地之地籍線均有位移以致各建物均有占用到鄰地之情形。原告遂於隔天以通訊軟體Line詢問社區主委葉俊忠：「昨日115號住戶有申請鑑界，地政的公務人員有提到整個社區都位移」，社區主委葉俊忠則回應：「這個很早很多年前大家都知道，是建商問題送審和建造不同，大每一戶都有各占其他住戶的地，若按照送審圖，全部房屋要打，全部重新建造，當時，大家住戶大會時，大家就是維持現況…」。原告事後始查知，於103年間即有同一社區住戶就上開經界糾紛提起確認界址訴訟在案，且被告同列為該案被告，足見被告對於系爭杜區建物有經界糾紛早已知情，於原告向其購買系爭房地當時卻始終未誠實告知，有刻意隱瞞情事。
㈢、經地政人員於111年1月7日現場測量，因地籍線左右位移之結果（經測量左右約橫移2.5公尺），致系爭113號房屋與系爭115號房屋間之系爭空地非位在原告所有之系爭358-132地號土地範圍內，非但造成原告無權使用系爭空地，更造成系爭111號房屋占用到原告所有系爭358-132地號土地面積達約3分之1；又因地籍線前後位移之結果（經測量前後約挪移0.9公尺），致原告所有系爭358-132地號土地前方部分遭公共通行之柏油路占用，系爭113號房屋後方之陽台、雨遮、圍牆亦占用到後方鄰房座落土地，他人可能因而對原告主張無權占有請求拆除。原告經地政人員現場測量而發現上開瑕疵後，當日隨即將上開瑕疵通知房屋仲介劉仁凱，並於Line通話中委請劉仁凱將上開鑑界情形轉達被告，並於同年1月19日再次請劉仁凱提供被告之聯絡方式相約見面協商，惟被告表示希望透過仲介聯繫轉達，是以原告於1月22日以寄發存證信函給房屋仲介劉仁凱之方式告知上開瑕疵，並於同月23日再次以Line留言委請劉仁凱轉達被告，足證原告發現系爭房地之瑕疵後，隨即通知被告而盡通知義務。
㈣、兩造於系爭不動產買賣契約書第七條第一項約定：「乙方(即被告)保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有權利糾紛或一物數賣之情事」，且被告於不動產委託銷售標的現況說明書，關於「基地上有無供公眾通行之私有道路？(指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊緣帶等）」、「有無界址糾紛情形？」、「建物是否占用他人土地」均勾選「否」，顯見被告於出售系爭房地當時，明確保證系爭房地產權清楚，無占用他人土地或土地遭人占用之瑕疵，被告與原告簽立買賣契約當時，卻刻意隱瞞上開界址及占有權利糾紛之瑕疵而未告知原告，被告顯應負民法第349條規定之權利瑕疵擔保責任，原告並得依民法第353條、第226條第1項、第227條第1項規定，向被告請求債務不履行之損害賠償。又因上開瑕疵，致原告購買之系爭房地所得實際占有使用之面積減少，而減少其價值及效用，原告亦得依民法第354條第1項、第359條有關物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金。而與系爭房地相鄰之系爭115號房屋所有權人楊林翰對原告另案向本院提起返還土地訴訟，嗣經原告於本院另案111年度訴字第335號案件與楊林翰達成訴訟上和解，然不論楊林翰之主觀意願如何，均不影響系爭房地於買賣當時即存在因地籍線位移所生買受房地占用他人土地或遭人占用等權利糾紛之客觀事實，況縱使楊林翰一時不爭執系爭土地之使用權，亦難保將來其後手不會就系爭土地之使用為爭執而損及原告權益，原告所買得者，終究非如被告所擔保產權清楚、無界址糾紛、所有權與使用權完整、同一之房地。若被告於出售系爭房地當時，誠實告知原告，原告即可在考量系爭房地坐落情形之完整資訊下重新與被告議價、甚至放棄購買系爭房地，蓋按一般交易常態，任何人均不可能願意以同一價格購買存在界址糾紛之房地，難謂原告未受履行利益之損害。
㈤、原告因上開瑕疵所生損害，即系爭房地因該瑕疵存在所生之價值減損金額，應以「系爭房地若無經界糾紛而遭占用或遭他人主張所有權，於起訴時應有之市價」，與「經考量上開經界糾紛所生權利瑕疵後，於起訴時之市價」，二者間之差額為計算，被告應就該價值減損負履行利益之賠償責任。又縱經估價考量經界糾紛之瑕疵後，仍認定系爭房地於起訴時之市價上漲，亦不應因此認定原告既已受有房價上漲之獲利，而無從向被告主張因系爭經界糾紛之瑕疵而減少之漲價差額損失。故經地政機關複丈系爭房地占用面積，並囑託不動產估價師就地籍線位移所生所有權範圍和占有使用範圍不一致之價值減損為不動產估價後，原告主張受有200萬元之損害，爰依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保之法律關係提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語，並聲明：
1、被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、本件並無權利瑕疵：
1、稽諸新竹市師院段住宅新建工程96年9月20日第二次變更設計圈之公示資料，可知系爭空地為法定停車位，供系爭113號房屋停車使用，此為原告所不爭執，是被告出售系爭358-132地號土地、系爭113號房屋等不動產予原告時，即告知系爭空地可供原告停車使用，並無任何權利瑕疵。且系爭113號房屋所在整個社區內之房屋和所座落土地之地籍線均有位移，係因當時建商送審和建照不同問題，嗣經住戶大會決議各住戶得維持現況使用，是原告就系爭空地部分，仍保有使用權，自無第三人主張權利之問題，更可證本件並無任何權利瑕疵。
2、原告雖執本院另案103年度竹簡字第354號判決，主張被告早已知悉位移情形，惟查，細繹上開判決內容，爭執事項與本件系爭113號房屋之座落所處位置不同，且被告未到庭辯論，確不知悉有位移情事，又被告居住系爭113號房屋期間，從未發生有第三人行使權利，焉何知悉系爭房屋有位移情事？故而，自不得遽以前開判決，率爾謂被告早已知悉位移狀況。
3、原告固主張楊林翰曾另案對原告提起拆屋還地訴訟，事後雖已達成和解，仍不影響係因地籍線位移所衍生之權利糾紛，且縱使楊林翰一時不爭執使用權，難保將來其後手不會復為爭執云云，惟查：
⑴原告就新建鐵皮屋遭楊林翰起訴乙節，係因渠私自封住、占
用楊林翰房屋外牆，並於房屋外牆塗抹不明膠狀物等侵權行為所致，要與被告出售系爭房地是否容有權利或物之瑕疵無涉。再者，被告於出賣系爭房地予原告時，已明確告知系爭空地係供停車使用，且原告亦明知系爭空地為法定停車位，均如上述，詎原告竟私自於系爭空地上新建鐵皮屋等違章建築，則依違章建築處理辦法第5條、新竹市違章建築強制拆除收費自治條例第2條等規定，經主管機關查報、認定，前開鐵皮屋即應拆除，是原告逕認遭起訴拆除鐵皮屋係地籍線位移所生之糾紛云云，顯有誤會。
⑵至原告主張難保將來楊林翰後手不會復為爭執主張權利云云
，僅為其主觀臆測之詞，仍不符權利瑕疵之成立要件，況被告亦未可知，原告於本件主張損害賠償或減少價金後，未來是否對系爭111號房屋所有權人提起拆屋還地、返還相當於租金之不當得利訴訟，而獲有雙重得利。據上，原告擅自於系爭空地新建鐵皮屋之違章建築，並占用、塗抹不明膠狀物於楊林翰房屋外牆，係自行違犯建築法規及侵權行為，要與本件是否有權利瑕疵無涉。
㈡、本件亦無物之瑕疵：
1、稽諸新竹市師院段住宅新建工程96年9月20日第二次變更設計圖之公示資料，系爭空地、系爭113號房屋均完整坐落於新竹市○○段0000000地號土地，此為原告所不爭執，是被告於107年12月23日依前開現況出售系爭358-132地號土地、系爭113號房屋等不動產予原告，並無任何物之瑕疵可言，原告自不得僅因嗣後訴外人即系爭115號房屋所有權人楊林翰於111年1月7日申請鑑界認有地籍線位移，即逕稱本件有何物之瑕疵云云。況土地面積縱有減少，買受人尚不得向出賣人主張物之瑕疵返還價金，遑論本件僅為地籍線位移，系爭358-132地號土地面積並未減少，且依鑑價結果，系爭房地價值不減反增，更可徵原告主張物之瑕疵，並無理由。
2、原告固主張依買賣契約書及不動產委託銷售標的現況說明書勾選內容，足徵被告於簽立買賣契約當時，刻意隱瞞地籍線位移之瑕疵，自應負瑕疵擔保責任云云，惟查：
⑴據新竹市師院段住宅新建工程96年9月20日第二次變更設計圖
之公示資料，可知被告出售系爭房地時，系爭空地、系爭113號房屋均完整坐落於系爭358-132地號土地，業如上述。又本院103年度竹簡字第354號民事事件審理時，被告為職業軍人，並未到庭辯論或提出書狀，且系爭358-132地號土地之經界範圍，並未在訟爭範圍內，該案更為原告之訴駁回，被告實無從據此知悉系爭358-132地號土地有地籍線位移之情。⑵且被告縱知悉系爭358-132地號土地有地籍線位移，並不會改
變被告於現況說明書「建物是否占用他人土地」、「建物是否有被他人占用」、「有無界址糾紛情形」勾選「否」之內容，蓋因系爭113號房屋並未占用他人土地，亦未遭他人占用，且系爭358-132地號土地經界範圍並未在本院103年度竹簡字第354號判決審理範圍內，被告持有、出售時，亦未遭他人主張權利，是原告就此容有誤會。據上，原告僅憑買賣契約書及不動產委託銷售標的現況說明書勾選內容，逕認被告刻意隱瞞地籍線位移之瑕疵云云，殊難憑採。
3、退步言，縱本件確有物之瑕疵，然原告自107年12月23日買受系爭標的，迄今從未申請鑑界，今卻以鄰人申請鑑界之結果欲主張瑕疵擔保責任，已近4年之久，難認與從速檢查義務無違，是今要求被告負瑕疵擔保責任云云，洵無理由。
㈢、原告並未舉證有何損害或得減少價金之情：
1、系爭358-132地號土地之地籍線縱有位移，惟整體土地面積並未因此減少，原告自無任何損害可言。又系爭空地為法定停車位，供系爭113號房屋使用，此為原告所不爭執，且依社區住戶大會決議，各住戶仍得維持現況使用，是原告就系爭空地之使用權，並未因地籍線位移受有影響。再者，被告以818萬元將系爭房地出售予原告，嗣經不動產鑑價，系爭房地於起訴時已值989萬2,000元，計上漲171萬2,000元（漲幅約21%），殊難想像原告有何損害或減少價金事由存在。
據上，無論系爭358-132地號土地之地籍線是否位移，原告並未因此受有損害。原告就受有損害或減少價金金額為200萬元乙節，均未舉證以實其說，請求要難憑採。
2、又縱認原告受有損害（假設語，被告否認之)，按民法第216條之1規定，原告因與被告間同一買賣行為，亦受有利益，應自原告損害中扣除等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（詳本院卷2第36頁，並依判決格式為部分文字之修正）：
㈠、原告於107年12月23日與被告簽立原證一不動產買賣契約書，約定以價金818萬元，向被告購買系爭門牌號碼新竹市○○區○村路000巷00弄000號即新竹市○○段000○號房屋、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：100000分之829)、同段358-1地號土地(權利範圍：100000分之32)、同段358-94地號土地(權利範圍：100000分之829)及同段358-132地號土地(權利範圍全部)，均已於108年2月23日完成所有權移轉登記，買賣價金亦已全數付清。
㈡、原告所有之系爭113號房屋，與系爭111號房屋相鄰並以共同壁相接，系爭113號房屋與系爭115號房屋中間相隔一空地，原告購買系爭房地後，於該空地上搭蓋藍色鐵皮作為倉庫使用，後經隔壁系爭115號房屋即新竹市○○段0000000地號之所有權人楊林翰另案向本院起訴主張原告搭蓋藍色鐵皮地上物無權占用其所有新竹市○○段0000000地號土地，請求原告拆除增建之地上物返還土地，及排除侵害，嗣經原告與訴外人楊林翰在本院111年度訴字第335號案件達成訴訟上和解，原告同意將鐵皮地上物依附在楊林翰房屋側邊外牆上之黑色膠狀物移除，恢復原狀。
㈢、被告曾為本院另案103年度竹簡字第354號案件確認其中新竹市○○段000○000000地號土地界址之當事人，並經本院對於被告當時戶籍址送達開庭通知及民事判決書。
㈣、原告所有系爭房地於111年3月23日價格經本院囑託鑑定為989萬2,000元。
四、本件爭點：
㈠、原告主張系爭房地有界址及占有權利糾紛之瑕疵，致原告購買之系爭房地與地籍圖有位移的情形造成地籍圖所示的土地所有權範圍位置與實際占有使用之範圍位置不一致，而減少其價值及效用，被告應負權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任，有無理由？
㈡、原告請求被告賠償200萬元有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭房地有界址及占有權利糾紛之瑕疵，主張被告應負權利瑕疵擔保責任，並無理由：
1、按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利，及擔保其權利確係存在；與所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵之謂，迥不相同；易言之，依民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」，所謂「不得主張任何權利」，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院111年度台上字第2441號、109年度台上字第2601號判決要旨參照）。
2、經查，原告於107年12月23日與被告簽立系爭不動產買賣契約書，約定以價金818萬元，向被告購買系爭房地，並於108年2月23日完成系爭房地所有權移轉登記，買賣價金亦已全數付清等情，為兩造所不爭執之事實。又原告主張其買受之系爭房地存在地籍線位移之情事，致地籍圖所示土地範圍與實際占有使用之範圍不一致乙節，業據其提出系爭房地外觀照片、空照圖，及其依地政人員於111年1月7日現場測量結果所繪製之圖示等件為證（詳本院卷1第69頁至第85頁、第39頁）。嗣經本院於112年3月1日會同兩造及新竹市地政事務所人員前往系爭358-132地號土地現場勘驗土地使用情況，並囑託地政機關就原告所有系爭358-132地號土地上系爭113號房屋、系爭111號房屋、系爭空地所在位置及後方水泥牆面座落在系爭358-132地號土地、同段358-7、358-8、358-9地號土地上之位置及面積具體測繪，製有勘驗筆錄及新竹市地政事務所112年2月4日第123號土地複丈成果圖（下稱：附圖）存卷可憑（詳本院卷1第439頁、本院卷2第9頁）。綜合比對現場土地之使用情況與附圖所示測繪結果以觀，原告在系爭358-132地號土地上有門牌號碼新竹市○村路000巷00弄000號4層樓房，在面對該屋的左側則為系爭111號房屋，雙方共用牆面，系爭111號房屋占用原告所有系爭358-132地號土地之範圍如附圖標示A所示；在原告所有房屋右側，原先搭建如本院卷1第69頁藍色鐵皮屋二層樓增建已經拆除，與隔鄰115號房屋間水泥地面（即系爭空地）在履勘當日停放原告所有車號000-0000號車輛，系爭空地座落系爭358-132地號土地之範圍僅如附圖標示C所示；在系爭空地後方，砌有水泥牆面約一層樓高度，可通往原告所有系爭113號房屋1樓後方後門外之處，原告在後門外與水泥牆面間有增建如本院卷1第79頁照片所示之採光罩屋頂，水泥牆厚度為17公分，該房屋後側部分占用鄰地即同段358-8、358-9地號土地之範圍如附圖標示E、F所示；而在系爭113號房屋前方則為香村路300巷25弄道路，占用原告所有系爭358-132地號土地之範圍如附圖標示D所示。而上述原告所有系爭358-132地號土地遭占用或其上建物占用鄰地之情形，核與原告提出其所繪製之圖示所載界址衝突情形相當，則原告主張其向被告購買系爭房地有因地籍線上下左右位移，遭他人占用其所有系爭358-132地號土地或其所有系爭113號房屋占用他人土地乙節，堪可認定。
3、原告雖主張系爭房地存在上開地籍線位移之情事，致訴外人即系爭115號房屋所有權人楊林翰就原告買受之系爭空地主張權利而生權利瑕疵，被告應負民法第349條規定之瑕疵擔保責任，並請求被告賠償200萬元之損害云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴觀諸原告提出其於111年1月8日與訴外人即社區主委葉俊忠於
通訊軟體Line之對話內容記載：「（原告：昨日115號住戶有申請鑑界，地政的公務人員有提到整個社區都位移，請問週三晚上可以跟您約見面討論嗎？）這個很早多年前大家都知道，是建商問題送審和建造不同，大每一戶都有各佔其他住戶的地，若按照送審圖，全部房屋要打，全部重新建造，當時，大家住戶大會時，大家就是維持現況，所以，A區住戶車位，就全部大移，A區第一戶，才有永遠第一順位承租他們家隔壁的車位優先權；這個議題是無解的，因所需要經費是好多億萬元新台幣」等語（詳本院卷1第87頁至第90頁），可知系爭113號房屋所在整個社區內之房屋與其所座落土地，均有地籍線位移之情況存在，嗣經住戶大會決議各住戶維持以地上物座落現況為界址而使用，堪認該社區住戶就其所有土地及其上座落建物因地籍線位移所致占用鄰地之情事，業經社區住戶間約定成立使用協議，即鄰地所有人得就占用他人之土地為合法使用，並同意他人占用自己名下土地繼續使用，維持現況使用形式，是故被告辯稱經社區住戶決議，系爭空地原告仍有使用權，系爭房地並無他人得以主張權利之權利瑕疵存在等情，尚非無憑。
⑵又查，原告購買系爭房地後，於系爭空地上搭蓋藍色鐵皮作
為倉庫使用，後經訴外人即隔壁系爭115號房屋、新竹市○○段0000000地號之所有權人楊林翰另案向本院起訴主張原告搭蓋藍色鐵皮地上物無權占用其所有新竹市○○段0000000地號土地，請求原告拆除增建之地上物返還土地，及排除侵害，嗣經原告與訴外人楊林翰在本院另案111年度訴字第335號案件達成訴訟上和解，原告同意將鐵皮地上物依附在楊林翰房屋側邊外牆上之黑色膠狀物移除，恢復原狀等情，有該案民事起訴狀繕本與和解筆錄在卷可查（詳本院卷1第241頁至第287頁、本院卷2第31頁至第32頁），復為兩造所不爭執。
惟參以證人楊林翰於本院111年8月4日言詞辯論期日到庭結證稱：「我是新竹市○村路000巷00弄000號房地所有權人，我所有上開房地是在103年10月9日買賣取得，當時在我的房屋跟隔壁113號房屋之間有一塊空地，是113號的屋主在使用，我認為我所有的上開房地與系爭113號房地的地界是在黑色鐵皮屋跟我雨遮中間這條，即115號外牆所在。在原告增建兩層樓之後，我發現原告在我牆壁上有黑色塗膠，並且原告也認為他有權利增建房屋，所以不願意處理，我就舉報原告違建，後來鑑界出來，我認為原告增建的房屋在我的358-131地號土地上，所以我向法院起訴請求原告應該拆除無權占用我所有358-131地號土地上的黑色鐵皮增建物。我認為我所有115號房屋現在跟113號之間的空地使用權在原告的身上，我沒有要跟原告爭取使用權，我最主要的訴求就是原告要把我的牆面處理好即可，以我的認定我跟原告的地界還是在115號房屋外牆所在處，我現在不能確認原告想法，如果原告願意解決塗膠的事，我不會要他拆除增建房屋」等語（詳本院卷1第344頁至第346頁），可知楊林翰係因原告於系爭空地增建鐵皮屋時，將黑色膠狀物附著於其所有房屋側邊外牆，欲請求原告移除之，始以新竹市○○段0000000地號土地所有權人之身分向原告提起訴訟，惟其就系爭空地原告有使用權乙節並無爭執，亦不反對原告於系爭空地為房屋增建之使用，是楊林翰並非就原告具使用權之系爭空地為所有權或其他權利之主張至明。
⑶原告雖謂縱使楊林翰一時不爭執系爭空地之使用權，亦難保
將來其後手不會就系爭空地之使用為爭執而損及原告權益云云。然參諸社區住戶間就地籍線位移所致占用鄰地情事，業已成立使用協議，使占用人就其占用他人土地之範圍內有約定使用權，業如前述，而系爭空地座落於系爭113號房屋與115號房屋中間，於被告出售系爭房地予原告前，係供系爭113號房屋住戶停放其所有之車輛，嗣原告拆除座落於系爭空地上之增建物，亦將其所有之車輛停放於系爭空地等情，業據被告於本院111年4月25日言詞辯論期日到庭陳述明確（詳本院卷1第184頁），並有本院於112年3月1日前往系爭房地現場勘驗土地使用現況所製勘驗筆錄在卷可稽（詳本院卷1第439頁），則楊林翰縱使事後因交易或其他原因而將其所有房地轉讓他人，就空地使用權歸屬乙事，衡之常情，楊林翰為免發生紛爭，應無不主動向承受人提及該房地所處社區存在地籍圖與房地現況位移，及社區住戶間約定維持現況使用協議等情，俾免己身遭後手追究應負瑕疵擔保或債務不履行責任，損及自身權益，自難認系爭空地仍存在他人日後得對原告主張權利情事。
⑷又原告所有系爭113號房屋後側部分雖占用鄰地即同段358-8
、358-9地號土地，惟並未據原告提出該鄰地所有人就原告之占有主張權利之事證以供本院審酌，且原告與該鄰地所有人間亦應就占有部分存在使用協議，足認系爭房地並無第三人得對原告主張權利之權利瑕疵情事可言，是故原告主張被告應負權利瑕疵保責任，據此請求損害賠償云云，難認有據。
㈡、原告主張系爭房地有界址及占有權利糾紛之瑕疵，致原告購買之系爭房地有地籍圖位移之情形，造成地籍圖所示的土地所有權範圍位置與實際占有使用之範圍位置不一致，而減少其價值及效用，被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告賠償原告200萬元，並無理由：
1、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，依民事訴訟法第277條前段規定，自應就該瑕疵存在之有利事實負舉證責任。本件原告主張其買受之系爭房地存在地籍線位移之狀況，被告就此物之瑕疵存在應負出賣人瑕疵擔保責任，則依上開說明，自應由原告就其主張物之瑕疵存在之事實，負舉證責任。
2、原告雖主張系爭房地因存在地籍線位移之情事，致原告購買之系爭房地所得實際占有使用之面積減少，而減少其價值及效用云云，然參以前述社區住戶間就地籍線位移所致占用鄰地情事，業已成立使用協議，使占用人就占用他人名下土地有繼續使用權，及系爭115號房屋所有人楊林翰對系爭空地為原告專用不爭執等情，則其主張系爭房地所得實際占有使用之面積減少云云，自與實情不符，是其主張系爭房屋因地籍線位移之情事而生價值及效用之減損云云，即有疑義。
3、原告復主張其所買得之系爭房地，終究非產權清楚、無界址紛爭、所有權與使用權完整同一之房地，仍存在交易價值減損之瑕疵云云。然查：
⑴原告於107年12月23日與被告簽立系爭不動產買賣契約書，約
定以價金818萬元，向被告購買系爭房地，嗣本院就系爭房地於本件起訴時即111年3月23日之合理市場價格囑託昇陽不動產估價師聯合事務所為鑑定，評估結果認定原告所有系爭房地於111年3月23日之市場價格為989萬2,000元等情，有兩造簽訂之不動產交易安全契約書、昇陽不動產估價師聯合事務所111年12月6日111昇陽法估字第1148號函檢送之不動產估價報告書存卷可參（詳本院卷1第41頁至第55頁、第403頁），復為兩造所不爭執。參諸上開不動產估價報告書，係蒐集與系爭房地同一社區之成交案例，據此求得系爭房地之比較價格予以試算評估價格，可見系爭房地所在社區雖有地籍線位移之狀況，惟於110年7月至111年6月間仍有數宗不動產交易成交之情事存在，且以上開存在地籍線位移狀況之比較標的試算所得之系爭房地單價為每坪19萬5,649元，較諸系爭房地於107年12月23日成交單價每坪16萬1,788元（計算式：818萬元÷50.56坪≒16萬1,788元/坪）有所漲幅，則系爭房地之交易市價於107年12月23日至111年3月23日期間仍存在漲幅之情事，原告主張因地籍線位移，將致其日後出售系爭房屋受有交易價值之減損云云，即非無疑。
⑵原告固主張交易價值有無減損，應以起訴時系爭房地應有之
市價與同時間同一房地存在瑕疵時之市價相比較以計算云云，是故本院就系爭房地存在因地籍線位移導致系爭房地實際占有使用之範圍與地籍圖所示的土地所有權範圍不一致，而有占用他人土地及被無權占用之情況，是否影響系爭房地於本件起訴時即111年3月23日之買賣交易價格等情，再次囑託昇陽不動產估價師聯合事務所進行鑑定。經該所估價師以原告受有系爭空地無法使用之損害為前提進行評估，認定於使用受限之估價條件成立下，受影響之土地總價為150萬2,000元，有昇陽不動產估價師聯合事務所112年4月26日111昇估字第1148號函檢送之不動產估價報告書存卷可參（詳本院卷2第21頁至第22頁），惟此前提既係以系爭空地無法供系爭房地所有權人使用為前提，顯與系爭房地並無原告主張無法使用停車空地之實情不符，自無足執此作為系爭房地受有交易價值減損之憑據。
⑶況據上開不動產估價報告書另記載該所估價師另向地政機關
測量課請益之結果，該機關測量課長表示該新竹市師院段屬數值重測地段，重測時新地號為師院段358地號，該社區內地號均為重測後由師院段358地號分割出，有二種可能分割方式：⑴先蓋房子再辦理分割，但僅圖面分割未實地測量建物位置，致圖地不符(位移)。⑵辦理分割後，再蓋建物，但未依地界蓋房子(放樣錯誤)，致圖地不符。倘該社區為同一使照建築，由地所主動將社區現況完全測量、分析、參考現況及產權，依現況分析地界，最左及最右側均為同一地號道路用地，或許有空間一次解決整排圖地不符問題，建議找測量主管商議，或許能找出方案，也解決地所長期圖地不符之問題，是估價師據此估價條件，意即社區若能就由公部門之協助，或可採用全區地籍整理方式重新整理地籍，解決圖地不符之問題，評估認定除必要之行政作業規費外，房地位移對個別所有權人應無價格減損。由此可知，存在地籍圖位移情事之房地，尚非不得經所有權人以地籍整理之方式以資解決，而經地籍整理回復為圖地一致之狀態時，即無交易價值減損可言，是故於系爭房地無實際占有使用面積較土地登記面積減少，僅有地籍圖位移所致為圖地不一致之現況下，自難認系爭房地有因地籍圖位移，減損系爭房地交易價值之瑕疵情事存在。
4、準此，原告就其主張系爭房地存在物之瑕疵乙節，復未能提出其他證據資料以供本院審酌，難認其已盡舉證之責，是原告主張依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告賠償原告200萬元，並無理由。
六、綜上所述，原告依權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
書記官 黃伊婕