臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第356號原 告兼 參加人共 同訴訟代理人 駱慧貞
參 加 人 吳銘珦
廖怡婷上 一 人訴訟代理人 彭敬芬
參 加 人 李乃華
顏銘暐
魯亦萱被 告 林淑芬訴訟代理人 林瑋慶
林儀樺林承輝上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國113年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔，但因參加訴訟所生之費用由參加人負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年11月27日與訴外人翰林國際地產開發有限公司（下稱翰林公司）簽訂不動產買賣契約書，向翰林公司買受中山文華社區（下稱系爭社區）如附表一所示之建物及坐落土地應有部分並登記為所有人。被告無權占用坐落新竹市○○段000000地號土地上如新竹市地政事務所112年6月15日新地測字第1120005033號函所附複丈成果圖即附圖（下稱附圖）所示之編號A隔牆、編號B鐵捲門、編號C車庫區域作為停車位使用（下稱系爭停車位），爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將如附圖所示之編號A隔牆、編號B鐵捲門拆除，並將系爭停車位騰空返還原告及其他共有人全體。
二、被告則以：訴外人林傳爐於109年5月18日與翰林公司簽訂不動產買賣契約書，向翰林公司買受系爭社區如附表二所示之建物及坐落土地應有部分，並登記為被告所有。系爭社區各承購戶於向翰林公司買受時，皆已同意「一樓空間示意圖」（下稱系爭示意圖）之內容而成立分管契約，約定由被告專用該示意圖所載「本車位為原地主專用」之區域即系爭停車位，並於系爭社區規約第5條第3項約定「停車空間應依現況車位分管契約書使用其約定專用部分」，故被告使用系爭停車位並非無權占有。又如附圖所示編號A隔牆、編號B鐵捲門於被告買受時即已存在，並非被告所搭建，被告無拆除之權限等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人則以：伊等與翰林公司簽約時並無分管契約，點交完畢後代書持系爭示意圖稱僅係確認機車停車位，其上蓋章係代書所為，然有與伊等說內容等語。
四、兩造不爭執事項（本院卷三第98至99頁）：㈠兩造均為系爭社區之區分所有權人。原告為如附表一所示之
建物及其坐落土地應有部分所有人。被告為如附表二所示之建物及其坐落土地應有部分所有人。
㈡系爭社區實際使用之汽、機車停車位置及數量如系爭示意圖所示。
㈢原告於買受系爭3樓之2房屋時，在系爭示意圖選定編號17、28號機車位。
㈣系爭社區實際使用之汽、機車停車位置及數量，與新竹市政府109府都使字第7號使用執照竣工圖所載不同。
五、得心證之理由：㈠系爭社區各承購戶於向翰林公司買受時，均有同意系爭示意
圖並各別用印，且被告為「原地主」一節，有翰林公司111年6月30日函及所附系爭示意圖在卷可考（本院卷一第189至215頁），而系爭示意圖上可見多個機車停車位及1個「本車位為原地主專用」之汽車停車位，且系爭示意圖確有系爭社區各承購戶包含兩造及參加人之用印，足認各承購戶間確實已有約定停車位之使用、管理方式，故共有人間已成立分管契約，並約定由被告享有「本車位為原地主專用」區域之專用權，原告、參加人亦均分別享有其等所選定之機車停車位專用權。兩造復未爭執如附圖所示之系爭停車位即對應系爭示意圖上「本車位為原地主專用」區域（本院卷三第101頁）。準此，被告抗辯：伊係依分管契約使用系爭停車位等語，自屬有據，應值採憑。故被告就系爭停車位有分管契約存在，並有權占有，堪可認定。
㈡原告固主張：系爭社區規約已經修正，汽車停車位沒有約定
給任何人專用云云。惟按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，民法第820條第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算（第1項）。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（第3項）。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任（第4項）。是以新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之。惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法（最高法院111年度台上字第898號判決意旨參照）。查系爭示意圖上載明「車位依現況永久使用等語」，堪認據此成立之分管契約屬未定期限之分管契約，則依前開說明，該分管契約之終止，須經全體共有人之同意，故系爭社區規約第5條約定內容固有修正，有系爭社區規約在卷可考（本院卷一第65至75頁，本院卷三第143至155頁），然既未經被告同意而未據全體共有人同意終止該分管契約，自無從認該分管契約所約定之管理方法已經系爭社區規約變更。是原告此部分主張，亦無可採。
㈢原告另主張：代書拿我的章去蓋，我完全不知道有所謂地主
占用停車格云云，然此與系爭示意圖明確記載「本車位為原地主專用」等文字內容不符，亦與前開翰林公司111年6月30日函所載內容不符，且據原告於本院審理中自承：蓋這個章的當時，建商只有說我的機車位是17、28號，代書就拿我的張去蓋了。我當時有針對「原地主專用」提問，建商銷售范菊芳告訴在場的人說那是他們家的。這張是在交屋那天，才告訴我們區分所有權人，要我們確認機車位。而且所有我們聽到的聲音，包括被告家人及經手的2位仲介，都有說明那個是他們家買的等語（本院卷一第292頁），可見原告對於是否知悉系爭示意圖上有「本車位為原地主專用」區域，又稱不知情，又稱有提問、有聽到，前後所述不一，是否可信，即屬有疑。是原告此部分主張，並無可採。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將如附圖所示之編號A隔牆、編號B鐵捲門拆除，並將系爭停車位騰空返還原告及其他共有人全體，為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。至原告雖聲請通知徐龍彬、劉金龍、楊漢璋、郭俊良、蘇桂蘭到庭作證，惟系爭示意圖上已有兩造及參加人之印文，並據翰林公司函覆明確，核無調查之必要，爰不予通知，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日
民事第一庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 周美玲法 官 楊子龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 113 年 6 月 6 日
書記官 洪郁筑附表一：
編號 建物 坐落土地及應有部分 1 門牌號碼新竹市○○路000巷0號3樓之2房屋（即新竹市○○段0000○號建物） 新竹市○○段000000地號土地應有部分69372/0000000、新竹市○○段000000地號土地應有部分71704/0000000附表二：
編號 建物 坐落土地及應有部分 1 門牌號碼新竹市○○路000巷0號3樓之1房屋（即新竹市○○段0000○號建物） 新竹市○○段000000地號土地應有部分69372/0000000、同段187-40地號土地應有部分71704/0000000 2 門牌號碼新竹市○○路000巷0號4樓之1房屋（即新竹市○○段0000○號建物） 新竹市○○段000000地號土地應有部分69372/0000000、同段187-40地號土地應有部分71704/0000000 3 門牌號碼新竹市○○路000巷0號5樓之1房屋（即新竹市○○段0000○號建物） 新竹市○○段000000地號土地應有部分69372/0000000、同段187-40地號土地應有部分71704/0000000