臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第314號原 告 黃 純訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師原 告 黃林玉
黃柏偉黃茹郁黃玉蘭
黃秀琴黃秀英黃秀春被 告 李勝和上列當事人間返還土地等事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹市○○段○○○地號土地上如【附圖】所示RC枕木區（面積7.87平方公尺）、RC方塊牆a,b（面積44.75平方公尺）、RC方塊牆c（面積19.44平方公尺）、RC方塊牆d（面積4.27平方公尺）、廁所區（面積11.84平方公尺）、鐵皮雨遮（面積10.21平方公尺）、1～2層鐵皮屋（面積10.42平方公尺）予以拆除，並將占用土地騰空返還原告全體公同共有。
二、被告應給付新臺幣玖萬柒仟伍佰元予原告全體公同共有。
三、被告應自民國一一○年九月二十八日起至返還第一項所示占用土地之日止，按月給付新臺幣貳萬伍仟元予原告全體公同共有。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾壹萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3項分有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定，前開規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。準此，公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之；至公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有物之請求，尚無民法第821條規定之準用，而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院100年度台上字第1723號判決意旨、104年度第3次民事庭會議決議（一）要旨參照）。本件原告黃純主張新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地）為其與黃林玉、黃柏偉、黃茹郁、黃秀琴、黃秀英、黃秀春、黃玉蘭（下稱黃林玉等7人）因繼承而來之公同共有財產，原告黃純本於所有權人之地位，向被告起訴請求返還予全體共有人公同共有，並請求被告給付租金及相當於租金之不當得利予全體共有人公同共有，其訴訟標的對於全體共有人自有合一確定之必要，而應由全體共有人一同起訴，其當事人適格始無欠缺。因黃林玉、黃柏偉、黃茹郁、黃秀琴、黃秀英、黃秀春（下稱黃林玉等6人）經通知後，對於原告聲請追加原告乙事並未表示意見或表明有何拒絕同為原告之正當理由，黃玉蘭則因所在不明而無法通知，經本院依民事訴訟法第56條之1第1項裁定黃林玉等6人應於裁定送達後5日內追加為原告，逾期未追加，視為已一同起訴，併依同法第56條之1第3項前段裁定將黃玉蘭列為原告，有該裁定在卷可稽（卷第143-145頁），上開裁定並已合法送達黃林玉等6人，黃林玉等6人逾期均未追加為原告，依前開說明，即視為已一同起訴而為原告，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告黃純起訴時及依複丈成果圖，原聲明：⑴被告應將坐落系爭土地上，如新竹市地政事務所複丈日期民國111年10月13日土地複丈成果圖（下稱【附圖】，卷第161頁）所示RC枕木區（面積7.87平方公尺）、RC方塊牆a,b（面積44.75平方公尺）、RC方塊牆c（面積19.44平方公尺）、RC方塊牆d（面積4.27平方公尺）、廁所區（面積11.84平方公尺）、鐵皮雨遮（面積10.21平方公尺）、1～2層鐵皮屋（面積10.42平方公尺）（合稱系爭地上物，占用之土地共108.8平方公尺，下稱占用土地）予以拆除，並將占用土地騰空返還原告全體公同共有。⑵被告應給付新臺幣（下同）90,833元予原告全體公同共有，及自110年9月20日起至返還占用土地之日止，按月給付25,000元予原告全體公同共有。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告黃純變更聲明⑵為：被告應給付97,500元予原告全體公同共有，及自110年9月28日起至返還占用土地之日止，按月給付25,000元予原告全體公同共有（卷第166頁）。核與前引規定無違，應予准許。
三、原告黃林玉等7人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告黃純：⒈原告黃純及原告黃林玉等7人（下稱原告等人）之父親即訴外
人黃金池（下稱黃金池）為系爭土地之所有權人（權利範圍全部），原告等人於黃金池110年12月12日過世後繼承系爭土地，並於111年8月1日辦畢公同共有之繼承登記，有黃金池除戶謄本、系爭土地第一類謄本可證（卷第41、119-121頁）。
⒉黃金池與被告於105年6月1日簽訂土地租賃契約書，將系爭土
地部分位置（如【附圖】「標示」欄所示，下稱系爭承租範圍）出租予被告，原租期自105年6月1日起至108年5月31日止，後延長至111年5月31日止，每月租金25,000元，保證金（即押租金）150,000元，並應於每月5日前繳納租金（下稱系爭租約，卷第21-25頁）。詎被告自109年12月1日起即未付租金，截至110年8月止，已欠租225,000元，黃金池遂於110年8月20日以竹北郵局第178號存證信函，催告被告繳付租金，被告置之不理，黃金池再於110年9月9日以竹北郵局第202號存證信函（下稱202函），催告被告「函到10日內付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知」，被告於110年9月17日收受202函後仍未付租金，從而系爭租約已於110年9月28日終止，有租金收據證明單、上開存證信函2份、202函回執可憑（卷第27、69-76頁）。
⒊系爭租約既經終止，被告占有系爭承租範圍即屬無權占有，
原告黃純自得依民法第767條第1項前段、第455條、第828條第2項準用第821條請求被告將系爭地上物拆除，並將占用土地返還原告全體公同共有。
⒋被告尚欠109年12月1日起至110年9月27日止共計247,500元之
租金【計算式：25,000×9+（25,000÷30×27）＝225,000+22,500＝247,500】，以被告繳付之押租金150,000元抵充後，尚欠租金97,500元（計算式：247,500-150,000＝97,500）。又被告於系爭租約經終止後繼續占用土地，屬無法律上之原因而受利益，致原告等人受有損害，原告等人自得依系爭租約、民法第179條、第184條第1項前段、第831條準用第828條第3項，請求被告給付尚欠租金97,500元及自110年9月28日起至返還占用土地之日止，按月給付25,000元之不當得利及損害賠償予原告等人公同共有。
⒌並聲明：如程序事項二、變更後聲明。
㈡、原告黃秀琴、黃柏偉、黃茹郁、黃秀春：意見同原告黃純，希望被告將占用土地返還（卷第123-129頁）。
㈢、其餘原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執系爭租約之內容、被告自109年12月1日起即未繳納租金、系爭地上物為被告所有。惟否認被告於105年6月1日簽訂系爭租約時之出租人為黃金池及被告尚須給付剩餘之租金（卷第88-90、149-150頁）。
㈡、系爭租約係存在於黃金池三子即訴外人黃光榮（下稱黃光榮，109年12月17日歿，卷第47頁）與被告間。系爭租約之出租人固然係載「黃金池」，然當時是黃光榮夫妻拿系爭租約來給我簽，並嗣後提出土地權狀取信於我，租金也是黃光榮夫妻來收的，所以系爭租約之出租人應該是黃光榮，而且我也不知道黃金池是何人（卷第89-90、134頁）。
㈢、系爭租約既係存在於黃光榮與被告間，且黃光榮尚積欠被告3,100,000元，則原告黃純固提出被告簽名、形式真正之承諾書（卷第169頁），證明黃光榮及其家人已還款10,000,000元予被告，然此為黃光榮拜託被告不要將債務擴大，被告才會在承諾書上簽名，此10,000,000元並非黃光榮積欠被告之全部金額，又被告當初亦有給付押租金150,000元，被告應該沒有欠租（卷第89、174頁）。
㈣、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告起訴主張㈠、⒈部分；系爭租約內容；被告自109年12月1日起即未繳納租金；系爭地上物為被告所有等事實，有黃金池除戶謄本、系爭土地第一類謄本、系爭租約、租金收據證明單、系爭地上物照片、【附圖】在卷可稽（卷第22-27、4
1、119-121、153-158、161頁），且為兩造所不爭執，此部分事實應堪先予認定。
㈡、原告黃純主張被告無權占用土地及積欠租金，然為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴被告於105年6月1日簽訂系爭租約時之出租人究為黃金池抑或黃光榮？⑵系爭租約是否已合法終止？⑶被告是否尚有欠租？
㈢、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。本院基於下述理由，認被告於105年6月1日簽訂系爭租約時之出租人為黃金池：
⒈觀諸系爭租約所載之「立土地租賃契約書出租人黃金池（簽
名用印）」、「立契約書人（甲方）：黃金池（簽名）」，均位於「立土地租賃契約書承租人李勝和（即被告）（簽名用印）」、「立契約書人（乙方）：李勝和（簽名用印）」右方一行至三行（卷第22、25頁），且系爭租約第二條、第四條、第十八條、第十九修正或補充處，均經被告及黃金池雙方用印，甚而係黃金池先用印後，再由被告用印蓋於黃金池印文後方（卷第22、24頁），可見被告在系爭租約上開欄位簽名用印時均可明顯看見出租人為黃金池；再者，租金收據證明單上亦載有「立契約書人：李勝和（用印）」、「黃金池（簽名用印）」（卷第27頁），況且系爭租約最後一頁背面以手寫方式記載「106.6.29收乙方新台幣壹拾伍萬元，
106.6.1到106.11.30的租金。（被告、黃金池用印）」（卷第26頁），被告應可明確知悉收租之人為黃金池。
⒉被告固當庭出示所謂黃光榮提供之系爭土地權狀彩色影本，
然經本院及原告黃純之訴訟代理人查閱上開權狀，上開權狀之土地所有權人為黃金池，且地號為「九甲埔段九甲埔小段352-6地號」，亦非系爭土地重測前之「九甲埔段九甲埔小段351地號」（卷第119、134頁），是以被告辯稱其以黃光榮出示之土地權狀確信黃光榮為地主及系爭土地之出租人，委無足採。
㈣、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段分有明文。經查：被告自109年12月1日起即未繳納租金，截至110年8月止，已欠租225,000元（即9期租金），為兩造所不爭執，並有租金收據證明單附卷足憑（卷第27頁），黃金池於110年9月9日以202函催告被告「函到10日內付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知」（卷第73-74頁），被告於110年9月17日收受202函（卷第76頁）後仍未付租金，從而系爭租約已於110年9月28日終止至為灼然。
㈤、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；第821條之規定，於公同共有準用之，民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項分有明文。經查：系爭租約既已於110年9月28日終止，原告黃純依前引規定請求被告將系爭地上物拆除，並將占用土地騰空返還原告等人公同共有，洵屬有據。爰判決如主文第一項所示。
㈥、系爭租約終止前，被告尚欠109年12月1日起至110年9月27日止之租金共計247,500元【計算式：25,000×9+（25,000÷30×27）＝225,000+22,500＝247,500】，以被告繳付之押租金150,000元抵充後，尚欠租金97,500元（計算式：247,500-150,000＝97,500）。被告固辯稱黃光榮尚積欠其3,100,000元，其不用付租金云云，姑不論被告已簽立承諾書「日後本人不得再對黃光榮進行資金借貸或對黃光榮本人暨其家人有任何債權請求或主張」（卷第169頁），即使被告抗辯為真，按民法第334條第1項前段之規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」系爭租約既係存在於黃金池與被告間，於黃金池過世後，由原告等人繼承黃金池對被告之租金債權，則原告等人與被告間並未「互負債務」，與民法抵銷之規定尚有未合。從而原告黃純請求被告給付97,500元予原告等人公同共有，為有理由，應予准許。爰判決如主文第二項所示。
㈦、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念。是原告黃純請求被告自110年9月28日起至返還占用土地之日止，按月給付25,000元予原告等人公同共有，為有理由，亦應准許。爰判決如主文第三項所示。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 曾煜智【附件】新竹市地政事務所複丈日期111年10月13日土地複丈成
果圖（卷第161頁）