臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第318號原 告 彭雪萍訴訟代理人 陳錦升被 告 曾俊明訴訟代理人 林素嬌被 告 曾文濱
吳佩玲
陳火南曾松材
曾永芳曾盛烽曾慶田曾銀惠財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人法定代理人 趙子賢訴訟代理人 許禎彬複代理人 彭國彥
戴婉如林尚毅被 告 曾秋忠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年2月20日辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新竹縣○○市○○○段○○○段0000地號、面積1,396平方公尺之土地准予分割，其分割方法如新竹縣竹北地政事務所複丈日期民國111年8月15日土地複丈成果圖（下稱：附圖一）及附表二所示。
二、被告曾俊明、曾文濱、吳佩玲、陳火南、曾松材、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠應分別補償原告、被告財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人、曾秋忠如附表三所示之金額。
三、訴訟費用由兩造按附表四「訴訟費用分擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按對失蹤人提起財產權上之訴訟，應由失蹤人之財產管理人代為訴訟行為（司法院院解字第3445號解釋、民法第10條及家事事件法第143條參照），不得逕以失蹤人為被告並對之為公示送達進行訴訟程序。又所謂失蹤係指失蹤人離去其最後住所或居所，而陷於生死不明之狀態而言；對於為他人而為原告或被告，例如：遺產管理人就遺產、破產管理人就破產財團、失蹤人之財產管理人就失蹤人之財產為起訴或被訴者，當事人欄應表明其為遺產管理人、破產管理人或財產管理人，以表示其非以自己名義起訴或被訴（最高法院85年度台抗字第328號、94年度台上字第2365號、第2310號、98年度台上字第2021號裁判意旨參照）。經查，新竹縣○○市○○○段○○○段0000地號土地（下稱：系爭土地）共有人曾文王、曾文炎已失蹤陷於生死不明之狀態，經本院依原告之聲請以108年度家聲抗字第39號裁定選任財政部國有財產署中區分署為渠等之財產管理人並確定在案，有系爭土地第三類登記謄本、本院108年度家聲抗字第39號裁定及其確定證明書影本在卷可稽（詳竹調卷1第29頁至第45頁），是原告以財政部國有財產署中區分署為被告，並表明其為失蹤人曾文王、曾文炎之財產管理人提起本件訴訟，揆諸上開說明，自屬適法。
二、被告曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠、財政部國有財政署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分比例及面積各如附表一所示。系爭土地並無不能分割之情形，兩造間就系爭土地亦未訂立不分割協議，因就系爭土地分割方法未能達成協議，爰依民法第823條第1項規定提起本訴訟，請求准予依附圖一及附表二所示分割方案分割系爭土地，未分配土地及分配不足者應受補償等語 。
二、被告則以：
(一)被告曾俊明：不願意購買房屋占用系爭土地面積超出持份面積之部分。
(二)被告曾文濱：願意購買房屋占用系爭土地面積超出持份面積之部分，但不想取得起訴狀附圖（即附圖二）B1部分之空地，因能力有限，希望附圖二B2部分能讓被告財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人分受。
(三)被告吳佩玲：基於土地完整性伊可以取得附圖二G2位置土地，希望分得部分土地是方正的，附圖二H2部分由所有共有人依照最後分到土地的應有部分比例維持共有，並能保有伊坐落附圖二G1部分土地上之石棉瓦鐵皮屋倉庫，建議被告陳火南修改其鐵皮屋以符合法定空地之範圍。
(四)被告陳火南：有意願買下附圖二H2位置的部分土地，購買面積為80平方公尺，用來作為附圖二F2位置建物之法定空地，並在重新發放使用執照時，更改原登記基地面積及使用面積，剩下22.02平方公尺由全體共有人按應有部分比例共有。
附圖二D與F、F1中間部份願意分到，希望F2、H2是一筆完整土地，F與F1是另一筆土地，且將H2的80平方公尺標示為法定空地，依此方案分割後，除F2與H2位置外，其餘土地全都可以解除套繪，也可保留F2建物完整性。
(五)被告曾松材：對於附圖二H2位置即鳳岡路三段450巷道路依照原應有部分比例共有無意見。伊與其他訴外人曾來發之遺產繼承人（即被告曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠）公同共有系爭土地應有部分1,577分之200，僅能一起為分割行為，因目前其餘遺產公同共有人並無意願多受分配而以金錢為補償，故只能與渠等共同受原物分配，並經鑑價後再為補償或受補償。
(六)被告曾秋忠：被告曾秋忠願意取得附圖二B1、I2位置，對於附圖二H2位置即鳳岡路三段450巷道路依照原應有部分比例共有無意見。分配不足面積希望以價值找補。
(七)被告曾慶田及財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場或具狀所為之聲明及陳述略謂：
1、曾慶田：只願意取得房屋坐落位置之土地，對於附圖二H2位置即鳳岡路三段450巷道路依照原應有部分比例共有無意見。
2、財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人：希望集中分配在附圖二A、A1、I位置，附圖二H2位置維持共有關係，其餘未足額部分予以價金找補。
(八)被告曾永芳、曾盛烽、曾銀惠經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分各如附表一「應有部分比例」欄所示，而系爭土地並無不能分割之情形，兩造間就系爭土地亦未訂立不分割協議，惟就系爭土地分割方法未能達成協議等情，業據其提出系爭土地第三類登記謄本在卷可稽（詳竹調卷1第29頁至第35頁），並有本院依職權調閱系爭土地之土地建物查詢資料附卷可佐（見竹調卷1第69頁至第72頁），而原告上開主張既未經到庭被告為爭執，其餘未到庭被告亦未提出書狀作何聲明或陳述，是本院依調查證據之結果並斟酌全辯論意旨，堪認原告上開主張為真實。準此，系爭土地依物之使用目的既無不能分割之情事或訂有不分割期限之特約，揆諸上開規定，原告本於系爭土地共有人身分之共有物分割請求權，訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。
(二)又按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」；「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」；「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」，民法第824條第1項、第2項、第4項分別定有明文。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，業如前述，是本院就本件系爭共有土地之分割即應依上開規定及說明，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。經查：
1、本院於民國111年2月9日會同兩造與新竹縣竹北地政事務所人員至系爭土地現場履勘，勘驗系爭土地使用之情況為：
⑴系爭土地最北側面鄰竹北市鳳岡路三段412巷1弄道路旁，附
圖二A位置現場為磚造鐵皮房屋，該屋沒有大門，作為倉庫使用並堆放雜物、漁網及停放機車。另外在附圖二A位置的北側有一間一層樓磚造鐵皮地上物，內置放雜物。
⑵上開建物南側則為被告曾文濱所有建物，門牌號碼為鳳岡路
三段412巷1弄21號(附圖二B位置)，建物為二層樓磚造房屋，為被告曾文濱居住使用，而在附圖二B1位置空地在被告曾文濱住家前方，是目前被告曾文濱對外進出之處。
⑶在上開21號房屋隔鄰有一棟房屋，門牌號碼為竹北市○○路○段
000巷0弄00號，房屋屋頂毀壞，牆面坍塌，無人居住使用，先前為訴外人曾來發使用(附圖二C位置)，曾來發房屋旁邊的空地(附圖二D1位置)現場目前雜草叢生。
⑷另隔鄰為門牌號碼竹北市○○路○段000巷0弄00號房屋，該房屋
部分為一層樓，部分為二層樓，入內查看，部分建物已坍塌，磚瓦掉落，為空屋(附圖二D位置)，被告曾俊明的母親表示該房屋為40年前居住，已搬遷40幾年。
⑸另外隔鄰鳳岡路三段450巷16號房屋為二棟連棟住宅，共用一
門牌號碼(附圖二E、E1位置)，為二層樓加強磚造建物，為被告曾秋忠所有使用。
⑹在被告曾秋忠房屋隔壁則為被告陳火南所有，門牌號碼竹北
市○○路○段000巷00號房屋，為二棟連棟住宅(附圖二F、F1位置)，係三層樓加強磚造建物，另馬路對面則為其配偶莊暖所有竹北市○○路○段000巷0號一層樓房屋(附圖二F2位置)，打開該屋鐵捲門，屋內擺放木材裝潢材料。
⑺在F2位置房屋旁邊為被告吳佩玲所有的一棟石棉瓦結構倉庫(
附圖二G1位置)，屋內擺放雜物、脫穀機，汽車及一些農具，對面則為門牌號碼竹北市○○路○段000巷0號房屋(附圖二G位置)，二棟房屋為互通，一、二層樓為加強磚造，第三層樓為鐵皮結構等情，有本院勘驗筆錄附卷可查（詳竹調卷1第374頁至第376頁）。本院並囑託竹北地政事務所人員就現場地上物具體測繪坐落位置及面積製作土地複丈成果圖，有新竹縣竹北地政事務所複丈日期111年2月9日土地複丈成果圖在卷可參（詳竹調卷2第15頁）。
2、本院審酌附圖一及附表二所示之分割方案，係經兩造多次協商所定，除依被告曾文濱、曾秋忠、陳火南、吳佩玲等各共有人現所使用建物坐落之位置分配土地，並將原為訴外人曾來發所使用之廢棄空屋坐落土地，分由其繼承人即被告曾松材、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠等人所公同共有；將被告曾俊明早年所居住，現已為廢棄空屋所坐落之土地分由被告曾俊明所有，已盡量使各共有人分得位置土地與渠等原使用建物坐落之位置相吻合，避免日後各共有人間再衍生拆屋還地之糾紛，並保障共有人住居權益之訴求。又分配予共有人之土地地形大致方正，位置多臨道路而得對外有適宜之聯絡，利於渠等日後建築及通行，且分配予被告陳火南之土地部分，亦已留設足額之面積作為法定空地面積，並經證人即任職於新竹縣政府工務處建築管理科之賴攸展，就現有巷道可作為房屋應留設之法定空地乙節，於本院111年5月2言詞辯論期日到庭證述明確（詳本院卷第19頁），足見系爭土地依附圖一及附表二所示之方案分割後，不會有整筆土地仍被套繪限制開發，致有礙分割後土地利用經濟價值之情況。再者，原告並不反對以受金錢補償而不分配系爭土地之方式為本件分割方案（詳竹調卷1第247頁），被告曾俊明、曾文濱、吳佩玲、陳火南、曾松材、曾秋忠等人亦到庭表示不反對依此分割方案進行分割，足認此方案已兼顧多數共有人之意願及利益。是本院斟酌系爭土地之使用現況、分割後之利用及對外聯絡通行之方式、各共有人間之利害關係及意願，並兼顧兩造之最佳利益及公平原則，使系爭土地得以發揮最大經濟效用等節，認將系爭土地全部以原物分配予除原告外之其餘共有人取得，並分割如附圖及附表二所示，至未受分配之原告則以金錢受補償，應屬妥適可行之分割方式。
(三)再按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決意旨參照）。故共有物之分割，如依原物之數量按應有部分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償（最高法院90年度台上字第1245號判決意旨參照）。經查：
1、兩造共有之系爭土地分割方式，係將系爭土地全部以原物分配予除原告外之其餘共有人取得，原告則未受分配；又各人分得土地之坐落位置、面寬、縱深、臨路狀況等因素各有不同，其土地價值自屬有別，是依上開規定，分得土地價值超出其應有部分換算價值之共有人，自應補償未受原物分配之原告及分得土地價值不足其應有部分換算價值之共有人，始得謂平。而本院囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定各共有人應有部分比例價值與分得之土地價值，以定共有人間金錢補償之數額，經該事務所依據影響系爭土地價格之一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及最有效使用等，分別採用比較法及土地開發分析法分析後，以各50%之權重勘估系爭土地分割前之土地單價為每坪新臺幣（下同）121,326元（核算為每平方公尺36,701元），總價額為51,234,757元，再以系爭土地為比準地，考量各共有人分得區塊之土地面積、形狀、規劃使用潛力、道路條件等個別條件差異進行調整，評定其他分割區塊之土地價值，據以計算分割後各共有人分得土地價值與原應有部分價值之差額，得出系爭土地應找補之金額如附表三所示（各共有人分得土地價值單價、找補分析計算表詳如附件所示），有該所112年1月11日小娟竹112字第011101號函（詳本院卷第115頁）所附之不動產估價報告書在卷可參。
2、本院審酌上開鑑定報告係以不動產估價技術規則相關規定，採用比較法與土地開發分析法等兩種估價方法進行評估，綜合各分析因素評估在正常條件下系爭土地之合理市場價值，且就比較資料、參考因素均為完整詳盡之論述，應屬可取。至被告陳火南於本件言詞辯論終結後另具狀陳稱：經查證其他與系爭土地同段地號之土地近兩年之實際交易價格登錄資料，可見系爭土地市場實際價格遠低於估價報告書結論之價格，為確保公平合理分配請求本院再開辯論云云。然衡情在不同標的、不同時間、不同交易條件下，市場價格並非呈現一致，且土地之價值涉及土地位置、面積、土地形狀、地形坡度、利用情形、使用分區等諸多因素，尚非實價登錄資料所得替代，自難遽認得以該等資料推認系爭土地之價值，亦無從推翻原鑑定報告所為認定，故本件尚無再開辯論之必要，併此敘明。
3、從而，系爭土地分割後，各共有人應有部分土地之價值既與實際分得之土地價值有所差異，本院認應依本案鑑價結果，由分得價值較高之被告曾俊明、曾文濱、吳佩玲、陳火南、曾松材、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠等人，就其超出應有部分價值之差額，對未受分配土地之原告及分得價值較低之原告、被告財政部國有財產署中區分署即曾文王、曾文炎之財產管理人、曾秋忠等人補償如附表三所示之金額。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭土地之現狀、整體土地利用之效益、對外聯絡通行之方式，以及共有人之利益、意願等情，認將系爭土地以如附圖一及附表二所示之分割方案分割為適當。至共有人分得部分價值超過其按原應有部分比例應分得之價值者，應按附表三所示之金額，分別補償予未受分配或分配價值不足原應分得價值之其餘共有人，爰判決將系爭土地以原物分割如判決主文第一項所示，並應為如
主文第二項所示之金錢補償。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。原告提起本件分割共有物之訴固於法有據，然核其性質，兩造本可互換地位，被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔，顯失公允，是關於訴訟費用之負擔，應由兩造依其原應有部分比例各自負擔，較為公平，爰諭知兩造應負擔之訴訟費用如
主文第三項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官 黃伊婕附表一：系爭土地所有權人、應有部分比例及面積編號 所有權人 應有部分比例 應有部分面積 m2 坪 1 曾文王 35分之5 199.43 60.33 2 曾文炎 35分之5 199.43 60.33 3 曾秋忠 1,575分之143 126.75 38.34 4 曾俊明 28,350分之2,214 109.02 32.98 5 曾文濱 1,575分之114 101.04 30.57 6 陳火南 157,500分之19,785 175.36 53.05 7 彭雪萍 1,575分之143 126.75 38.34 8 吳佩玲 157,500分之18,415 163.22 49.37 9 曾松材 1,575分之220 （公同共有） 195.00 58.99 10 曾永芳 11 曾盛烽 12 曾慶田 13 曾銀惠 合計 1,396.00 422.29
附表二：系爭土地分割方案分配位置 即附圖圖示 面積(m2) 分歸何共有人取得 備註 ① 12 兩造共有 巷道 ② 105 曾文王取得全部 ③ 136 曾文炎取得全部 ④ 148 曾文濱取得全部 ⑤ 190 曾松材、曾永芳、曾盛烽、曾慶田、曾銀惠公同共有 ⑥ 204 曾俊明取得全部 ⑦ 45 曾秋忠取得全部 ⑧ 120 陳火南取得全部 ⑨ 117 吳佩玲取得全部 ⑩ 38 曾秋忠取得全部 ⑪ 184 陳火南取得全部 其中80平方公尺為F2主建物之法定空地 ⑫ 75 吳佩玲取得全部 ⑬ 22 兩造共有 巷道附表三：各共有人應受補償金額配賦表（新臺幣：元）附表四：訴訟費用負擔比例編號 當事人 訴訟費用負擔比例 1 被告財政部國有財產署中區分署即曾文王之財產管理人 35分之5 2 被告財政部國有財產署中區分署即曾文炎之財產管理人 35分之5 3 被告曾秋忠 1,575分之143 4 被告曾俊明 28,350分之2,214 5 被告曾文濱 1,575分之114 6 被告陳火南 157,500分之19,785 7 原告彭雪萍 1,575分之143 8 被告吳佩玲 157,500分之18,415 9 被告曾松材 1,575分之220 （連帶負擔） 10 被告曾永芳 11 被告曾盛烽 12 被告曾慶田 13 被告曾銀惠