臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第331號原 告 范恭臺訴訟代理人 洪坤宏律師被 告 范峻豪（原名范修豪）訴訟代理人 許麗美律師上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國112年2月17日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示之房屋及管理使用權交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零參萬陸仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原以：㈠被告應將附表（指民事起訴狀附表，見本院卷一第14頁）所示之房屋及管理使用權交付予原告；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第11頁）。屢經更正原聲明第1項所指附表之內容後，最終於民國112年2月17日具狀將原聲明第1項所指附表更正如本判決附表所示（見本院卷二第85頁）。經核原告所為上開訴之變更、補充，核屬因確定其請求被告交付管理使用權之房屋位置及範圍，所為之補充及更正事實上陳述，揆諸前開規定核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造間為兄弟關係，前於94年9月30日與訴外人張德珍簽訂合
建契約書，約定由兩造提供兩造所共有、坐落新竹縣○○段000○00000○00000○00000○00000地號（下均逕稱地號）等5筆土地與訴外人張德珍合作興建透天店舖共8戶，其中4戶由兩造取得，另4戶則由訴外人張德珍取得，而就兩造依合建契約書約定取得之門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段00號、30號、32號（由2戶打通成1戶，下均逕稱號碼）等4戶房屋（下合稱系爭房屋），兩造並另行約定由被告分配取得32號1樓（所有權1/1）、32號3樓（所有權1/1）、32號4樓（所有權1/2）；原告則取得28號（所有權1/1）、30號（所有權1/1）、32號2樓（所有權1/1）、32號4樓（含夾層，所有權1/2）、32號5樓（所有權1/2），又32號2至4樓、4樓夾層及增建之5樓係橫跨28號、30號及32號，且32號2至5樓之內部格局均相同，故由28號、30號向上延伸，原告取得之所有權範圍詳如附表所示。詎被告利用原告對其之信賴，完全授權被告與訴外人張德珍交涉處理有關合建契約書及系爭房屋產權過戶事宜，於辦理土地及建物所有權登記時，在原告不知情且未經原告同意之情況下，將原告應分配取得如附表所示房屋所有權逕登記於被告名下，並將附表所示房屋及坐落土地向訴外人彰化銀行辦理鉅額之抵押貸款，嗣後因被告與訴外人張德珍之訴訟爭議，致附表所示房屋遭訴外人張德珍聲請假扣押查封在案。而附表所示房屋固遭假扣押查封，亦僅無法辦理所有權移轉登記，並不妨礙原告就附表所示房屋為管理使用之權益，然經原告一再向被告催告交付附表所示房屋後，被告於回覆原告時雖亦承認兩造依合建契約書各有系爭房屋及坐落土地各一半之產權，原告並已分配取得附表所示房屋，惟迄今仍不為所動，一方面無權占用原告依合建契約書約定受分配取得之建物租賃收益，他方面藉口拒絕交付附表所示房屋予原告，已侵害原告就附表所示房屋為管理使用之權益。為此，爰依合建契約書之契約約定、民法不當得利及侵權行為等法律關係提起本件訴訟。
㈡依兩造於97年4月23日所簽損害賠償契約書約定之內容，附表
所示房屋僅係因為登記之便，而登記在被告名下，在兩造與訴外人張德珍之合建物契約完成後，附表所示房屋早應交付原告，並無被告抗辯主張兩造有統一出租分享租金之約定。至被告援引合建契約書特約事項第1條約定，有關5樓之二工增建費用、各樓層之設備格局及兩造同意補貼訴外人張德珍新臺幣（下同）2,000,000元等語，僅可證明此為兩造就合建契約書與訴外人張德珍之約定，尚難證明兩造就系爭房屋合建之初即有統一出租予他人收益，並由兩造分享租金之約定。
㈢被告雖主張以其代墊之款項抵銷應給付予原告之租金收益，
惟與本件原告之請求交付房屋，給付種類不同，不備抵銷適狀，被告主張抵銷，於法無據。退而言之，被告在原告不知情之情況下，逕就附表所示房屋及其坐落土地向彰化銀行設定高達54,000,000元之抵押在先。此外，依兩造之損害賠償契約書，被告亦已明稱，係為土地及建物登記之便，而將附表所示房屋逕登記於被告名下，然附表所示房屋因涉訟遭訴外人張德珍查封，迄今無法使用，造成原告之損害，願賠償原告50,000,000元等語。則被告就其抗辯所支出整修費用、裁判費、委任律師費用、鑑定費用等，本應納入被告應賠償原告之50,000,000元範圍內，被告反要求原告分擔即屬無理。再者，附表所示房屋及坐落土地歷年之應分擔地價稅及房屋稅亦已由原告按期繳納，豈有再令原告分擔之理。至租金收入部分，除未見被告檢附租賃契約書，且此本屬原告可得之收益，而非如被告所稱可以用於抵銷。
㈣又除前開50,000,000元外，被告前因詐騙原告投資，為賠償
原告而另以其配偶名義設立之同鑫圓生物科技股份有限公司，開立面額8,000,000元、500,000元之支票，亦遭退票，故被告應賠償原告58,500,000元，遠超過被告所主張原告應攤還之7,581,304元【計算式：10,618,206元（被告抗辯原告應攤還金額）－3,036,902元（被告抗辯原告可分之租金收益）＝7,581,304元（原告否認有攤還之義務）】，益見被告抗辯抵銷乃屬無據。
㈤綜上，爰聲明：
⒈被告應將附表所示之房屋及管理使用權交付予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造自始對於分配取得系爭房屋之規劃及約定，係將32號2樓
至5樓房屋，每層均隔為7間套房，共28間套房，加上28號、30號及32號1樓3間店面，統一出租予他人收益，由兩造分享租金。因兩造為兄弟關係，一切約定均為口頭約定，並未訂立任何書面契約，亦未約定被告應將附表所示房屋交付予原告，否則依兩造約定32號4樓房屋係兩造共有各1/2所有權，而其內部本就規劃建成7間套房及電梯等公共空間，試問被告該如何交付上開房屋一半及管理使用權給原告，可見兩造自始即有統一出租與他人收益之意思，而應如被告現在做法，在系爭房屋於108年5月3日由訴外人張德珍點交予兩造後，將荒廢多年之系爭房屋包含28間套房及3間店鋪進行修繕整理一切完備，委由專業團隊招租管理，出租予他人收益，由兩造共享租金收益才是。
㈡又本件兩造與訴外人張德珍間之相關訴訟，實肇因於建商即
訴外人張德珍興建系爭房屋施工品質低落、有諸多瑕疵，致遲遲無法驗收點交系爭房屋予兩造所致，原告自始參與相關訴訟，知之甚詳，竟妄稱此為被告與訴外人張德珍間之糾紛，與原告無涉，誠屬莫名。而被告之所以拒不給付保證金及另外4間房屋價金予訴外人張德珍，乃為保有對抗建商即訴外人張德珍之籌碼（將來對訴外人張德珍之損害賠償等相關訴訟勝訴，始有強制執行抵銷之可能），是被告因此除系爭房屋遭到訴外人張德珍假扣押及興訟不斷外，尚曾與配偶一起遭到挾持、生命遭受嚴重威脅，原告係被告之胞兄，對此亦甚為了解，竟稱被告害原告之系爭房屋遭到假扣押等語，要為不該。
㈢另原告稱附表所示房屋係因登記之便，而登記在被告名下，
在兩造與訴外人張德珍之合建契約完成後，附表所示房屋早應交付原告等語，更加無稽。蓋先前對訴外人張德珍所提訴訟中，兩造一向主張訴外人張德珍並未完成驗收點交系爭房屋予兩造，而訴請訴外人張德珍應交付系爭房屋及損害賠償等，直到兩造與訴外人張德珍間請求損害賠償事件，於臺灣高等法院民事庭107年度重上更二字第157號審理期間，經該案承審法官建議而達成協議，由訴外人於108年5月3日將系爭房屋點交予兩造，此過程原告均有同意及參與，且原告於108年5月3日點交系爭房屋時，亦親自來到系爭房屋現場，在點交筆錄上簽名，當時原告並未表示要接收兩造約定由其取得附表所示房屋所有權及其管理使用權，反而雙手一攤要被告負責處理，被告只好接手將此有諸多瑕疵且荒廢多年之系爭房屋，進行修繕整理一切完備，依照兩造約定出租收益，期間耗費之心血跟金錢，非筆墨可以形容，原告見系爭房屋現已修繕完成出租收益，竟在未給付分文費用之情況下，請求被告交付附表所示房屋，實屬無理。
㈣又有關損害賠償契約書乃因登記在被告名下之系爭房屋及坐
落土地，遭訴外人張德珍查封假扣押，為免將來倘若系爭房屋遭訴外人張德珍強制執行拍賣時，原告無任何債權憑證或執行名義可參與分配而訂立，兩造間並無此筆債權債務關係存在，原告心知肚明，今仍將之引為被告對原告負有50,000,000元債務之依據，非為有理。
㈤另兩造與訴外人張德珍合作興建房屋，在房屋完工驗收階段
（96年間），兩造發現訴外人張德珍所興建之系爭房屋有諸多瑕疵問題，只好請訴外人張德珍交付系爭房屋及損害賠償，惟原告對於所應支出之相關訴訟費用，包括裁判費、鑑定費及律師費等，均藉口沒錢推由被告先行代墊支付，從100年間對訴外人張德珍提起民事訴訟迄今，被告所墊付之裁判費、鑑定費及律師費等已高達數百萬元，被告至今尚無法精算出準確數額，而原告連96年當時被告將已經為原告代墊支付之其他款項，包括相關稅賦、管線費用及夾層、鐵工等施作費用列出明細交付予原告，請原告返還，原告均置之不理迄未給付分文，遑論被告於108年5月3日系爭房屋交付予兩造後，對系爭房屋之修繕整理及添加相關設備、使其成為可以出租收益狀態之一切支出，被告多年來繳交之房屋稅及地價稅等，原告亦完全未支付返還被告。原告今見系爭房屋已出租他人收益中，即提起本件訴訟請求被告將系爭房屋分屬其所有部分交付，由其自行出租收益，卻對兩造先前約定及被告代墊款項、付出，均置若罔聞，不願返還，實非有理。是被告主張系爭房屋全部仍應依兩造約定由被告委託專業團隊招租管理，不應交付予原告，且被告以前開代墊款項抵銷應給付原告之租金收入。至原告稱其就系爭房屋及坐落土地歷年地價稅及房屋稅應分攤部分，其已按期繳納等語，惟該地價稅及房屋稅之繳納義務人均為被告，且均由稅捐機關寄送單據給被告繳納，原告自無按期繳納之可能，請原告提出相關繳納證據為憑，否則即屬空言。
㈥綜上，答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造間為兄弟關係，前於94年9月30日與訴外人張德
珍簽訂合建契約書，約定由兩造提供兩造所共有之374、374-1、374-2、374-3、374-4地號等5筆土地與訴外人張德珍合作興建透天店舖共8戶，其中4戶由兩造取得，另4戶則由訴外人張德珍取得。是依合建契約書約定，兩造取得系爭房屋，其後兩造並約定由被告分配取得32號1樓（所有權1/1）、32號3樓（所有權1/1）、32號4樓（含夾層，所有權1/2）、32號5樓（所有權1/2）；原告則取得28號（所有權1/1）、30號（所有權1/1）、32號2樓（所有權1/1）、32號4樓（含夾層，所有權1/2）、32號5樓（所有權1/2），是32號1至5樓兩造係按樓層分配所有權，且32號2至4樓、4樓夾層及增建之5樓係橫跨28號、30號及32號，且32號2至5樓之內部格局均相同等情，業據提出合建契約書、損害賠償契約書、374-4、374-8地號土地登記第二類謄本暨地籍圖謄本、附表編號1至4號建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷一第15至
37、61至69、97至107頁），復有被告提出32號2樓、4樓、5樓房屋平面圖暨現場照片在卷可憑（見本院卷二第43、61至77頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為全盤觀察，以為其判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院109年度台上字第3080號判決參照）。解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，並檢視解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上字第350號、104年度台上字第1150號判決參照）。
㈢而本件原告主張兩造依合建契約書、損害賠償契約書之約定
，附表所示房屋應分歸由原告取得，是請求被告交付附表所示之房屋及管理使用權予原告等情，為被告所否認，並以前詞置辯。本院審酌兩造既約定由原告分得系爭房屋所有權權利範圍為28號（所有權1/1）、30號（所有權1/1）、32號2樓（所有權1/1）、32號4樓（含夾層，所有權1/2）、32號5樓（所有權1/2），此為兩造所不爭執。又參以被告於本院111年12月19日言詞辯論期日當庭自承：「2至5樓格局都一樣，對應2樓內部隔間圖，嘉豐南路二段28、30號延伸上去的4樓應該就是編號503、505、506、507號隔間，5樓就是編號6
03、605、606、607號隔間」等語，有言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷二第40、41頁），是互核被告上開陳述及原告所提系爭房屋外觀照片、暨前揭被告所提32號2樓、4樓、5樓房屋平面圖（見本院卷二第43、36、61、63、71頁）之隔間分布位置，可知附圖一編號503-1、505-1、506-1、507-1、503-2、505-2、506-2、507-2號，及附圖二編號603、605、606、607號部分，即為28號、30號房屋向上延伸之空間。
據此，審酌兩造既約定將系爭房屋逐層分配所有權，由原告分歸取得28號、30號、32號2樓之全部所有權，及32號4樓（含夾層）、32號5樓之所有權1/2，且參酌32號4樓（含夾層）、32號5樓如附圖一編號503-1、505-1、506-1、507-1、503-2、505-2、506-2、507-2號，及附圖二編號603、605、6
06、607號之隔間部分，即為28號、30號房屋向上延伸之空間，上開情形核與原告主張其依約應分歸取得如附表所示房屋之所有權範圍一致，且如以附表編號4、5號所示之範圍分配予原告，則原告所得使用分配之空間均鄰近同一側，較便於就受分配之空間為有效完整之利用，亦與不動產分割之習慣大抵相符，堪信兩造確有由原告取得附表所示房屋之意。從而，原告主張依合建契約書之約定，如附表所示房屋應分歸於原告所有，尚非全然無據，應予信採。
㈣被告雖辯稱兩造如有約定由原告分配取得附表所示房屋，然
兩造於另案臺灣高等法院107年度重上更二字第157號民事事件訴訟期間，經協議由訴外人張德珍點交系爭房屋予兩造時，原告並未表示應依兩造間契約約定將附表所示房屋交付予原告，可見兩造間並無約定將附表所示房屋分配予原告所有等語。惟觀損害賠償契約書記載：「甲（即被告）、乙（即原告）雙方分得四戶建物之建物門牌分別為新竹縣○○市○○○路○段00○00○00號（即系爭房屋），雙方約定由甲方取得32號1樓、3樓及4樓之一半，由乙方取得28號、30號、32號2樓及32號4樓之一半。因甲方為土地及建物登記之便，將上述建物（指系爭房屋）逕登記於甲方名下」等文字（見本院卷一第35頁），顯見兩造於簽訂損害賠償契約書時，係按樓層分配所有權，僅係為辦理登記之便，將原告分得之部分借名登記於被告名下，而就此部分成立借名登記關係。至原告於前揭另案訴訟期間未要求逕受分配如附表所示房屋，充其量僅能認定原告因其個人考量暫未依兩造契約約定請求被告將附表所示房屋辦理所有權移轉登記並交付予原告，仍無礙兩造間曾就系爭房屋約定按樓層分配所有權等契約約定之效力。反觀兩造自始如未有將附表所示房屋分歸原告所有之合意，則兩造於簽立損害賠償契約書時，於該契約內逕予載明系爭房屋為兩造所共有，且所有權應有部分各1/2已足，實無再逐層約定並記載各樓層所有權歸屬之必要，是被告此部分所辯，顯不合理，難認可採。
㈤又被告辯稱依合建契約書之特約事項約定條款內容，可知兩
造間就系爭房屋僅有約定共同出租收益使用，並將收取之租金按各自就系爭房屋所有權比例進行分配，並無約定由原告取得特定部分所有權等語。惟觀合建契約書特約事項記載：「一、甲乙雙方（甲方指兩造，乙方指訴外人張德珍）同意甲方之地下室高度為三公尺八十公分，一樓樓高六公尺，二、三、四樓樓高為四公尺六十公分，五樓增建部份為三公尺二十公分。二、二、三、四、五樓格局設備應相同，甲方同意補貼新台幣貳佰萬元整于乙方作為增建費用，其餘費用概由乙方負擔。三、乙方同意對甲方之套房每戶贈送價值約新台幣壹萬元之廚具（含流理台、電磁爐），共贈送計二十八戶」等語（見本院卷一第20頁），僅能證明兩造間與訴外人張德珍，於系爭房屋興建之時，曾就系爭房屋地下室及二樓以上空間之格局、式樣另有約定，而未見兩造間就系爭房屋興建完成後，就內部空間如何分配使用一事作何約定，自無從據以認定兩造間曾就系爭房屋有統一共同出租收益使用之約定，是被告辯稱兩造間曾有就系爭房屋共同出租收益使用約定存在，難認有據。
㈥至被告另辯稱其整修系爭房屋及另案與訴外人張德珍爭訟期
間，已就系爭房屋支出鉅額修繕費用及訴訟費用，並據此主張抵銷等語。惟按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。準此，本件原告所請求者為交付如附表所示之房屋及管理使用權，被告所請求者係代墊款項之返還費用請求權，給付種類不同，無抵銷適格，縱使被告確有為原告就附表所示房屋代墊費用乙節屬實，此亦僅係被告是否得另依其他法律關係對原告為請求之問題，要與本件原告是否有權請求被告交付附表所示房屋之管理使用權一事無涉，被告以此主張抵銷，猶屬無稽，不予信採。
㈦綜上，依兩造合建契約書、損害賠償契約書之約定，原告既
分歸取得如附表所示房屋之所有權，而被告復未能提出其他證據，足以證明兩造間就系爭房屋有為統一共同出租收益使用等約定，按諸不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，是原告依合建契約書之約定，請求被告交付附表所示之房屋及管理使用權，自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依合建契約書之約定，請求被告將附表所示之房屋及管理使用權交付予原告，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 17 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 20 日
書 記 官 徐佩鈴附表：原告請求交付管理使用權之房屋位置及範圍編號 門牌號碼 建號 權利範圍 01 新竹縣○○市 ○○○路○段00號 新竹縣○○市 ○○段0000○號 1/1 （即嘉豐南路二段28號房屋） 02 新竹縣○○市 ○○○路○段00號 新竹縣○○市 ○○段0000○號 1/1 （即嘉豐南路二段30號房屋） 03 新竹縣○○市 ○○○路○段00號2樓 新竹縣○○市 ○○段0000○號 1/1 （即嘉豐南路二段32號2樓房屋） 04 新竹縣○○市 ○○○路○段00號4樓 新竹縣○○市 ○○段0000○號 1/2 【即嘉豐南路二段28號及30號4樓內部隔間平面圖 （即附圖一）編號503-1、505-1、506-1、507-1 及503-2、505-2、506-2、507-2號房屋】 05 新竹縣○○市 ○○○路○段00號5樓 未辦保存登記 （為二次施工） 1/2 【即嘉豐南路二段28號及30號5樓內部隔間平面圖 （即附圖二）編號603、605、606、607號房屋】