臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第446號原 告 郭俊郁訴訟代理人 錢炳村律師被 告 張明燈兼訴訟代理人 張國棟
張棟梁被 告 張煥鐘訴訟代理人 楊隆源律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年4月17日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國111年3月29日登記取得系爭坐落新竹市○○段0000地號土地(下稱：系爭土地)所有權，並經原地主呂廷明讓與出賣前被侵害之權利，而因系爭土地上有被告張棟梁、張明燈及張國棟三兄弟無權占用如新竹市地政事務所複丈日期111年12月21日所繪土地複丈成果圖(下稱：附圖)所示B部分面積17平方公尺綠色外觀鐵皮房屋，及被告張煥鐘無權占用如附圖所示A部分面積73平方公尺灰色外觀鐵皮房屋存在，經原告委託父親郭金生前往請求被告等拆屋還地，被告均不願為之，反稱有租地建屋關係，惟兩造間並無租約存在，且被告多年來均未支付租金，依土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月内，聲請該管直轄市或縣(市）地政機關為地上權之登記。」，既屬強制規定，本件顯無租用基地建築房屋，故未為登記，另被告亦未依民法第422條之1之規定請求為地上權之登記，更可證本件非租地建屋。是以，原告爰依民法第767第1項前、中段規定，訴請被告將系爭地上物拆除，並將所坐落占用土地回復原狀返還原告。又被告無權占有原告所有之系爭土地，受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，屬不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告給付自起訴日起回溯5年所獲相當於系爭土地租金之不當得利，並依系爭土地111年起之申報地價為每平方公尺新台幣(下同)7,040元總價額年息10%計算如附表所示之金額。
(二)並聲明：
１、被告張煥鐘應將座落新竹市○○段0000地號土地如附圖所示部分A面積約為73平方公尺之地上物全部拆除予原告。
２、被告張棟梁、張明燈、張國棟應將座落新竹市○○段0000地號土地如附圖所示部分B面積約為17平方公尺之地上物全部拆除並將土地返還予原告。
３、被告張棟梁、張明燈、張國棟應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還聲明第一項所示土地之日止，連帶按月給付原告997元。
４、被告張煥鐘應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還聲明第二項所示土地之日止，按月給付原告4,283元。
５、被告張棟梁、張明燈、張國棟應連帶給付原告59,840元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
６、被告張煥鐘應給付原告256,960元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
７、原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
(一)被告張棟梁、張明燈、張國棟部分：被告張國棟所有如附圖所示B部分鐵皮屋係向訴外人蔡金桂購買目前作為停車空間及置放雜物處所，先前有給付承租系爭土地租金予訴外人呂聯派，惟至訴外人呂聯派過世後，呂聯派子女即未前來收取租金，被告張國棟想向原告購買系爭土地。
(二)被告張煥鐘部分：
１、系爭土地重測前為新竹市○○段000○0地號土地，原407之2地號土地係被告張煥鐘之父親張鏡撲、訴外人呂廷明之父親呂聯派，及被告張棟梁、張明燈、張國棟父親張鏡清、訴外人張鏡波共有，於64年5月26日張鏡波等四人在本院64年度訴字第691號分割共有物事件達成訴訟上之和解，其中最右側部分面積86平方公尺分歸張鏡波所有，右二部分面積87平方公尺分歸張鏡撲所有，右三部分面積87平方公尺分歸張鏡清所有，右四即最左側部分面積87平方公尺分歸呂聯派所有。而被告張煥鐘父親張鏡撲曾於63年至84年間給付承租系爭土地租金予呂聯派，張鏡撲於85年11月27日死亡，承租人姓名即為被告張煥鐘之大哥張煥明，迨至呂聯派於87年6月28日死亡後，自88年2月6日起租金收據立據人改為呂聯派之繼承人呂廷明，足見被告與原告之前手呂廷明之間有租地建物契約存在，至為明灼。
２、又按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日内未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」民法第426條之2定有明文。次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日内不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條亦規定甚明。原告為規避民法第426條之2及土地法第104條規定而故意以假買賣及假贈與之方式由呂廷明將系爭土地所有權移轉予原告，且故意未以書面通知具有優先購買權之被告以同樣條件行使優先購買權，其自屬不得對抗被告，而應受讓被告與呂廷明間之租地建物契約。
３、再者，依據內政部不動產交易實價查詢服務網新竹市崙子段在110年3月至111年3月共有4筆交易，其中111年3月17日的交易就是系爭土地，其買賣總價為160萬元，面積10.69坪，單價為每坪15萬元。系爭土地為93平方公尺，約28.13坪。呂廷明將完整的一筆土地切割成兩部分，一部分以160萬元賣於原告，另一部分係無償贈與原告，贈與部分面積為17.44坪，遠大於出賣的部分，呂廷明與原告非親非故，卻無緣無故贈與大筆土地，其違反常情，不可言喻。另呂廷明贈與17.44坪土地給原告，雖申報贈與價值243萬9,018元，但是若以前述買賣一坪15萬元計算，贈與部分，應為261萬6千元，兩者顯不相符。況呂廷明與原告間之買賣契約書約定「順利排除占用之違建物及完成建案申請需再補足640萬元」，等於出售10.69坪，價值高達800萬元，單坪為74萬8,362元，不但與實價登錄不符，且與其他完整登錄之成交價也相距甚大。觀之鄰近新竹市○○段000000地號於110年5月11日交易單價為1坪18萬元，而同段1847-5地號於110年4月23日交易單價為1坪13萬9千元，足以證明呂廷明與原告之買賣契約顯然係臨訟杜撰之假契約，此種雙方通謀虛偽意思表示下所訂立之契約，依據民法第87條第12項規定應屬無效。
４、從而，被告與原告之前手呂廷明間有租地建物契約關係存在，原告須受讓呂廷明與被告間之租地建物契約，已如前述，原告既應受讓呂廷明與被告間之租地建物契約，被告即非屬無權占用，原告請求被告拆屋還地，即無理由。另按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法第103條定有明文。經查，被告並無土地法第103條各款之事由，原告不得收回系爭土地，更無權要求被告拆除地上物，及請求被告給付相當於租金之不當得利。
５、被告為此聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事項：
(一)原告登記為系爭坐落新竹市○○段0000地號土地所有權人，於111年3月17日由呂廷明贈與登記系爭土地應有部分186/300，並於111年3月17日由呂廷明出售登記系爭土地應有部分114/300予原告。
(二)被告張國棟在系爭土地上有如附圖所示B部分面積17平方公尺之鐵皮房屋作為停車及置放雜物使用。
(三)被告張煥鐘在系爭土地上有如附圖所示A部分面積73平方公尺之鐵皮房屋作為飼養魚類使用。
(四)系爭土地重測前為新竹市○○段000○0地號土地，原407之2地號土地係被告張煥鐘之父親張鏡撲、訴外人呂廷明之父親呂聯派，及被告張棟梁、張明燈、張國棟父親張鏡清、訴外人張鏡波共有，於64年5月26日張鏡波等四人在本院64年度訴字第691號分割共有物事件達成訴訟上之和解，其中最右側部分面積86平方公尺分歸張鏡波所有，右二部分面積87平方公尺分歸張鏡撲所有，右三部分面積87平方公尺分歸張鏡清所有，右四即最左側部分面積87平方公尺分歸呂聯派所有。
(五)被告張煥鐘父親張鏡撲有於63年至84年間給付承租系爭土地租金予呂聯派，被告張煥鐘之父親張鏡撲於85年11月27日死亡，承租人姓名即為被告張煥鐘之大哥張煥明，迨至呂聯派於87年6月28日死亡後，自88年2月6日起租金收據立據人改為呂聯派之繼承人呂廷明。另本院卷第227頁95年度收據承租人則改為被告張煥鐘。
四、本件爭點：
(一)被告抗辯原告須受讓訴外人呂廷明與被告間之租地建物契約有無理由？
(二)原告主張被告無權占用系爭土地，請求被告將系爭地上物拆除，將占用土地返還予原告，有無理由？
(三)原告主張被告應給付無權使用土地獲有相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條亦有明文。經查：
１、兩造均不爭執系爭土地重測前為新竹市○○段000○0地號土地，原407之2地號土地係被告張煥鐘之父親張鏡撲、訴外人呂廷明之父親呂聯派，及被告張棟梁、張明燈、張國棟父親張鏡清、訴外人張鏡波共有，於64年5月26日張鏡波等四人在本院64年度訴字第691號分割共有物事件達成訴訟上之和解，其中最右側部分面積86平方公尺分歸張鏡波所有，右二部分面積87平方公尺分歸張鏡撲所有，右三部分面積87平方公尺分歸張鏡清所有，右四即最左側部分面積87平方公尺分歸呂聯派所有，及被告張煥鐘父親張鏡撲有於63年至84年間給付承租系爭土地租金予呂聯派，被告張煥鐘之父親張鏡撲於85年11月27日死亡，承租人姓名即為被告張煥鐘之大哥張煥明，迨至呂聯派於87年6月28日死亡後，自88年2月6日起租金收據立據人改為呂聯派之繼承人呂廷明名義。
２、又證人張煥明於本院111年11月14日言詞辯論期日到庭證述：「(問：你父親張鏡撲在84年度有向呂聯派承租新竹市○○段0000地號土地，你知道嗎？)答：我知道，因為呂聯派來收租金時我大部分都在場。」、「(問：呂聯派至何處跟你父親收租金？)答：新竹市○○路○段000巷000號。」、「(問：上址房屋就是在你們自己的土地上嗎？)答：那是在經法院強制分割後的土地上蓋的。」、「(問：呂聯派跟你父親收租金的時間約在每年何時？)答：過年前1、2天左右。」、「(問：你方稱的過年是農曆年嗎？)答：是。」、「(問：呂聯派收的是前一年度的租金嗎？)答：是。」、「(問：呂聯派是出租土地的三分之二給你們，另外三分之一租給別人嗎？)答：應該這樣解釋，原先土地是3個人共有，三人分別為我父親、我父親的哥哥張鏡波、還有張鏡清，我父親在他的土地上蓋了房子，後來張鏡波把他的權益讓給我父親，我們才會變成有三分之二。」、「(問：【提示本院卷第209頁】你有無看過此張立於85年2月11日的收據？)答：我有看過。」、「(問：系爭土地三分之二的租金為4,761元，為何86年2月4日你給付給呂聯派的租金變成2,400元？【提示本院卷第211頁】)答：因為呂聯派在糧食局上班，所以一坪土地可以生產多少稻穀都是呂聯派說的，我們家也相信他，我們家也沒有務農，我們根本不知道一坪土地可以生產多少稻穀，一斤稻穀多少錢，所以錢都是呂聯派算的。」、「(問：呂聯派於87年6月28日死亡後，呂聯派的兒子呂廷明有無跟你收過租金？)答：有。」、「(問：呂廷明至何處跟你收租金？)答：一樣是延平路一段214巷114號。」、「(問：呂廷明每年約何時跟你收租金？)答：一樣也是過年前1、2天，收的是前一年的租金。」、「(問：【提示本院卷第227頁】你最後付租金給呂廷明的時間？)答：這是最後一張收據，也就是96年。」、「(問：此張書面上本來寫張煥明，後來是何人將『明』劃掉改寫成『鐘』字？)答：是我劃掉的，因為當時我已經到台中去工作，我怕呂廷明來收租時找不到我，所以我要呂廷明明年度開始找張煥鐘收租，我怕他不清楚是哪一個『鐘』而要跑第二趟，所以我把『明』劃掉改成『鐘』。」、「(問：96年間呂廷明跟你收租時，他有無向你提過他不要再把土地租給你們了？)答：沒有，租期、租或不租等問題在呂聯派或呂廷明時都沒有談過。」、「(問：延平路一段214巷114號房屋及其坐落之土地，現在都是張煥鐘的嗎？)答：是張煥鐘的。」、「(問：上開本來是家族的土地，但現在都登記在張煥鐘名下嗎？)答：應該是這樣，我們長大後那間房子住不下了，我們就各自在外找地方住，（後稱）該房地產權就通通分給張煥鐘，我們有辦分割繼承。」、「(問：當時是86年辦理分割繼承，是否因為該房地靠近系爭土地，所以系爭土地上的房屋也交給被告張煥鐘管理使用？)答：是，因為張煥鐘是最近的，其他兄弟都在外地。」等語(詳本院卷第334頁至第344頁)，則被告張煥鐘辯稱其取得附圖所示A部分面積73平方公尺之鐵皮房屋事實上處分權，並基於繼承及租賃權讓與關係占有系爭土地，應與實情相近，堪予採信。
３、再者，被告張國棟辯稱曾於85年2月11日給付承租系爭土地租金予訴外人呂聯派等情，並提出訴外人呂聯派於85年2月11日書立收到系爭土地租金之收據上記載：「茲收到先生八十四年度崙子段1779地號之面積九十三平方公尺三分之一租金計新台幣貳仟參佰捌拾壹元正。」乙節(詳本院卷第265頁)，核與原告不否認被告張煥鐘提出訴外人呂聯派確有於85年2月11日書立收到系爭土地租金之收據上記載：「茲收到張鏡樸(註：撲之誤寫)先生八十四年度崙子段1779地號之面積九十三平方公尺三分之二租金計新台幣肆仟柒佰陸拾壹元正。」等記載形式相近(詳本院卷第209頁)，且觀之上開二紙收據記載內容及具領人處呂聯派簽名字跡及印文跡證亦屬相同，應認被告張國棟上開所辯曾於85年2月11日給付承租系爭土地租金予訴外人呂聯派，與訴外人呂聯派間就系爭土地有租約關係存在，亦屬實情，堪予採信。
(二)次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照)。經查，本件被告張國棟本於系爭土地租約及張煥鐘本於繼承及系爭租約之租賃關係占用系爭鐵皮房屋坐落之基地即系爭土地，系爭租約成立在民法第425條修正前，自無修正後該條第2項規定之適用。
(三)再按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。又租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，土地法第102條、民法第422條之1分別定有明文。前開土地法條文所定之「2個月」期間僅為訓示規定，縱令該項期間已經過，亦不生失權效果，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人仍得隨時請求出租人就租用土地為地上權之設定。且土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。
是以，原告主張被告未依土地法第102條規定辦理地上權登記，顯見本件非租地建屋云云，亦無足採。
六、綜上所述，原告主張被告張煥鐘所有地上物無權占用其所有系爭土地如附圖所示部分A面積約為73平方公尺，及被告張棟梁、張明燈、張國棟所有地上物無權占用其所有系爭土地如附圖所示部分B面積約為17平方公尺云云，既為被告辯稱原告應受其等與呂聯派間租地建屋契約之拘束，並經被告舉證證明其等與呂聯派間確存有租地建屋契約，則原告既未合法對於被告終止系爭租地建屋契約，即難認被告無權占用系爭土地，是以，原告主張被告無權占用系爭土地，應拆除無權占用之地上物，將系爭土地返還予原告，及給付無權占用系爭土地獲有相當於租金之不當得利，均屬無據，難予准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
民事第二庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
書 記 官 黃伊婕附表
111年地價 面積 地價共 10% 年/元 月 月/元 年 5年/元 張國棟、張棟梁、張明燈 7,040元 17 119,680 0.1 11,968 12 997.3 5 59,840 張煥鐘 7,040元 73 513,920 0.1 51,392 12 4,283 5 256,960