臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第482號原 告 黃功慶訴訟代理人 王文宏律師被 告 劉嘉琪訴訟代理人 蔡甫欣律師複代 理 人 黃振洋律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國112年7月12日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬柒佰壹拾玖元，及自民國一一一年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬柒佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之，此有最高法院91年度台抗字第648號裁定意旨可資參照。查原告起訴時原以民法第359條物之瑕疵擔保規定請求減少買賣價金及同法第179條規定返還減少之價金300萬元，並聲明被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元及法定遲延利息；嗣原告追加主張依民法第92條規定撤銷購買房屋10樓增建部分之意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還已受領之價金300萬元（見本院卷一第200-201頁）；原告旋追加主張依民法第227條第1項請求被告賠償300萬元（見本院卷二第179-184頁），並主張擇一而為有利之判決。經核原告主張之基礎事實，於追加前後均係主張被告出售房屋10樓增建部分欠缺事實上處分權及排他使用權之保證品質，其追加前後之原因事實具有共通性及關聯性，亦即請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國110年6月間在591售屋網看見被告刊登出售門牌號碼新竹市竹北市縣○○街00號9樓（隔成4間套房），及其屋頂10樓增建（另隔成3間套房）部分之房地（下合稱系爭房屋），被告並在廣告中強調該房屋為「秒殺家樂福開價年6%投報電梯精緻七套房」、「7房0廳7衛」、「年收67萬多超高投報率」等誘人購買之訊息，原告遂聯繫被告之代理人即房仲藍鴻德相約看屋，由房仲藍鴻德、被告及其配偶宋文安出面陪同原告、原告配偶之胞姐蕭惠玲一同看屋、介紹，被告及其房仲於交涉期間向原告明確表示及重申「其他住戶均同意10樓增建部分讓系爭房屋所有權人出租收益」及「購買系爭房屋可享受上開七套房收租之高投資報酬率」等語，原告因此將10樓增建部分使用價值一併考量，以為該10樓增建之3間套房部分可出租收益，而與被告約定以990萬元購買系爭房屋及10樓增建部分，且於110年6月14日簽約時，被告及其配偶仍表示前揭屋頂樓增建部分已經其他住戶同意使用之事，系爭房屋頂樓加蓋部分之使用絕無問題，原告信賴其保證，最後於110年7月29日付清價金及完成過戶登記於原告名下。詎料，系爭房屋在110年8月間完成點交後，該大樓之其他住戶竟告知原告該10樓增建部分未經其他住戶約定由系爭房屋之所有權人專用，亦未曾全體同意被告可為出租收益等情，該公寓大廈（即諾亞新都社區）之管理委員會並於110年9月24日在大樓張貼公告：「本棟大樓頂樓為公共使用空間，10樓套房為近期違法改建，未取得約定專用或分管協議前不得對外出租」等語，至此種種顯見被告基於以高價出售系爭房屋意圖，刻意隱匿頂樓加蓋使用未經區分所有權人同意之重大訊息，致使原告陷於錯誤而買受系爭房地。
（二）系爭房屋10樓增建部分是否有使用權限、能否出租收益，確屬影響原告關於買賣價金及是否締約之重要考量事項，自堪認兩造就出賣人關於系爭10樓增建部分是否有事實上的處分權及排他使用權乙事，已列為被告對買賣標的物之保證品質範疇，且被告對此應知之甚詳，否則不會於廣告中特別強調「秒殺家樂福開價年6%投報電梯精緻七套房」、「7房0廳7衛」、「年收67萬多超高投報率」等訊息。
然被告明知該10樓增建係買賣標的之一部分，又故意未交付房屋現況說明書，不清楚交代此部分，而不動產成交案件實際資訊申報書則係填載建物現況格局為7房7廳7衛，足認該10樓增建物顯係買賣標的之一部分。惟其為圖卸事後之責任，竟在簽約當日仍表示被告日後有處分、排他使用10樓增建部分之權利，卻又在契約中加註其他約定事項，為使原告日後不得以增建部分「未持有使用權同意書」乙事再為請求，且渠等迄今仍不出面妥善處理本件買賣爭議，僅表示該10樓增建部分確實可以出租。
（三）系爭房屋10樓增建部分未取得約定專用或使用權同意書，固為買賣契約書其他約定事項第1點所明定，而為兩造所知悉。然原告於系爭房屋10樓增建部分未取得約定專用或使用權同意書之前提下，仍願意購買系爭房屋及其頂樓10樓增建部分作為出租投資所用，乃因被告、被告之配偶宋文安及仲介藍鴻德3人於系爭房屋買賣交涉過程中，均再三向原告直接且明確表示「其他住戶均同意頂樓10樓增建部分讓系爭房屋所有權人出租收益」、「有與大樓住戶達成多繳交1萬元之管理費，10樓部分就可以出租之協議」，甚至在原告疑惑10樓增建部分為何未有租客時，被告向原告宣稱「10樓增建部分可以出租收益沒問題，暫時只是因水錘聲而有住戶抗議」、「讓租客退租係因要先解決水錘聲，只要修復水錘即可出租」，直至雙方於110年6月14日簽訂系爭買賣契約之當下，被告及其配偶仍向原告表示「系爭房屋頂樓10樓增建部分經其他住戶同意使用」、「系爭房屋頂樓加蓋部分之使用絕無問題」、「原告日後有排他使用頂樓10樓增建部分之權利」、「有與大樓住戶達成多繳交1萬元之管理費，10樓部分就可以出租之協議。
」等語，原告聽聞被告2人與大樓住戶私下有此協議，且591售屋網廣告頁面記載系爭房屋管理費為每月1,666元，1年管理費共為19,992元（即約2萬元，9樓與10樓增建部分各1萬），深信被告所稱即使10樓增建部分係違法改建且未有分管契約，仍可以出租之說詞，此觀原告有為10樓增建部分向管理委員會多繳1萬元之事實，但主委隨即將1萬元之管理費退回，且被告在110年8月間交屋前才剛繳納9樓房屋之1萬元管理費，卻未同時繳納10樓增建部分之管理費1萬元，更足證倘非被告曾向原告保證渠等已與住戶達成每年多繳1萬元即可將10樓增建部分出租之協議，原告何需在交屋後當即向管理委員會多繳交1萬元之管理費？又被告曾經向原告表示已與住戶達成多繳1萬元管理費10樓增建部分之出租即沒有問題乙事，亦為雙方110年6月14日簽約時在場之房屋仲介即證人藍鴻德、及代書賴建霖所親見親聞。此外，被告配偶宋文安向原告表示略為：「其實當初是這樣子，樓上一直都沒有住人，20年前蓋好就這樣，沒有公共危險的問題，所以我們去買下來的時候，他們其實簡單來講刁難租客，因為你出租獲利，一開始在談的時候說你出租所以要多繳管理費因為你電力多用…」，可見被告之配偶宋文安一方面向原告自承其買下本件房屋將10樓增建部分出租時，大樓住戶對此即有諸多不滿、刻意刁難之情存在，另一方面又以與大樓住戶達成「多繳管理費」即可將10樓增建部分出租之協議繼續哄騙原告，故雙方對於系爭房屋之頂樓10樓增建部分之認知，乃頂樓10樓增建部分雖未於法律上取得約定專用權或共有部分使用權同意書，然因實際上被告已與住戶私下達成每年多繳1萬元之管理費，即可出租10樓增建部分之協議，故10樓增建部分並無其他住戶主張權利或發生爭議，其既存狀態及使用權利已獲得其他住戶之長期默許，縱使沒有取得約定專用權或使用權同意書，被告過去出租時均未遭住戶反對，原告將來出租時亦不會遭住戶反對，此即被告向原告保證原告購買之系爭房屋應具有之效用及品質。
（四）另自原告與系爭大樓住戶之群組對話內容可見被告於出售系爭房屋前，即因頂樓10樓增建部分出租乙事與系爭大樓不僅一位住戶存有諸多紛爭與爭執，系爭大樓住戶因系爭房屋之10樓增建部分屬公共空間，故對於將該部分出租持有反對意見，而此事當必為被告所明知；而觀對話紀錄中原告聽聞系爭大樓住戶之說法後始後知後覺、恍然大悟之反應，可知原告直至遷入系爭房屋後經由系爭大樓住戶之告知，方驚覺此情。是以，被告明知其與系爭大樓住戶間因頂樓10樓增建部分出租乙事存在諸多爭執，竟不將此事告知原告，甚至多次向原告保證系爭大樓其他住戶均同意10樓增建部分出租收益，被告顯有故意不告知瑕疵之情事，依民法第366條之規定，買賣契約第15條特約應屬無效，被告不得據此免除其物之瑕疵擔保責任。退步言之，縱認被告本件物之瑕疵擔保責任得因買賣契約第15條約定免除，被告應交付頂樓10樓增建部分其他住戶均同意出租而無爭執之房屋予原告，然被告與系爭大樓住戶就系爭房屋頂樓10樓增建部分之出租，於系爭買賣契約成立前，即長期存在爭議，是系爭房屋於系爭買賣契約成立前即已發生瑕疵，被告並未依債之本旨給付系爭房屋予原告，且被告對系爭房屋存有上開瑕疵係屬明知，其故意不告知原告此情，致原告不知有瑕疵而仍為購買，被告應具有可歸責事由，而應構成不完全給付，被告就此仍應負擔債務不履行之損害賠償責任。
（五）被告出售系爭房屋前，系爭房屋10樓增建部分之出租即遭諸多大樓住戶反對，被告方會在系爭房屋10樓增建部分起租後僅僅1個餘月即將租客全部退租，且管委會或大樓住戶並未向被告表示每年多繳1萬元管理費即可出租系爭房屋10樓增建部分。然被告竟在591購屋網刊登不實之廣告，並向原告保證其他住戶均同意系爭房屋10樓增建部分之出租，且向原告表示管委會表示只要每年多繳1萬元管理費即可出租系爭房屋10樓增建部分，目前10樓增建部分尚未出租係因水錘問題方暫時退租，而以此等手法積極構詞欺騙原告；且被告於銷售系爭房屋過程始終未將系爭房屋10樓增建部分之出租在大樓住戶間存有爭議乙事揭露告知，而消極未告知此一對於被告評估決定是否投資購買系爭房屋出租收益之交易重要資訊。被告前開積極消極兼具之詐欺手法，致原告對於客觀事實產生扭曲錯誤之認知，因而購買系爭房屋10樓增建部分，被告之行為自屬詐欺無疑，原告得依民法第92條規定撤銷購買系爭房屋10樓增建部分之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告返還已受領之價金300萬元及法定遲延利息。又系爭房屋10樓增建部分，於被告交屋前，即因住戶反對而不得出租，而不具備原告購買系爭房屋10樓增建部分目的係在用於出租收益之通常效用而屬瑕疵，原告亦得依民法第359條規定，請求減少價金300萬元。
（六）綜上，爰聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於原告買受系爭房地前明確告知原告系爭房屋10樓為增建，並於買賣契約書第2條第1款增建或占用範圍「頂樓」打勾，且兩造於其他約定事項載明「買方確已知悉本標的物頂樓為增建，賣方未持有頂樓共有部分之約定專用或使用權同意書，買方仍願承購日後買方不得以上述事由向賣方、承辦地政士、不動產經紀業者及其受僱人要求任何形式的賠償。」，故本件並無物之瑕疵之情事。至於「系爭房地可作為出租使用、投資報酬率高達6%」一節，經計算7間套房每月租金收益為55,400元，每年租金為664,800元，以買賣總價金990萬元計算，投資報酬率為6.7%，並未欺騙原告。
（二）兩造簽訂系爭房地買賣契約時，10樓E、F、G等3間套房已於110年4、5月間停租，原因為系爭公寓大廈8樓住戶向被告反映10樓水管有水滴聲，請求被告修復，被告與主委共同至10樓勘查，發現可能是水塔之聲音，與10樓E、F、G等3間套房無關，水滴聲原因無法釐清，惟被告為查明水管水滴聲，於110年4、5月間停租E、F、G等3間套房，觀察原因為何，於出賣系爭房地前均未再招租，此情形被告亦告知原告，並於110年6月14日簽約時再次告知原告，簽約當時，賴建霖地政士及仲介人員藍鴻德均再與原告確認10樓頂樓加蓋、10樓E、F、G等3間套房現況未出租及10樓有水滴聲之情形，原告表示知悉，所有事情可以自行解決，仍決定購買系爭房地。退步言之，買賣契約其他約定事項載明「買賣雙方以簽約時之房屋現狀點交，賣方不負物之瑕疵擔保責任」，且系爭房屋使用並不全以出租為目的，原告主張之賠償，非系爭房屋財產權損害伴隨而生，而係純粹之經濟上損失，原告並無請求被告賠償之權利。
（三）被告108年10月30日買受系爭房屋後，從未每年多繳交1萬元管理費給管委會，前開水滴聲一事發生後，前主委李文翰通知被告，請被告每年多繳交1萬元管理費給管委會，即得出租系爭房屋，管委會比較好向住戶交代，嗣因110年6月後，被告將系爭房屋出售予原告，就未繳交該1萬元管理費，惟被告仍有將前主委李文翰通知被告每年多繳交1萬元管理費即得出租系爭房屋一事告知原告，被告未有欺騙原告之情事。
（四）兩造系爭房屋買賣契約成立前，7間套房出租契約均至111年屆期，並無不能出租情事，應無債務不履行責任之適用。再者，被告均未欺騙原告，無論不能出租情事係於兩造系爭房屋買賣契約成立前或後，亦無債務不履行之責任。系爭房地買賣契約未曾約定被告保證7間套房得出租之條款，被告何須負擔債務不履行責任？又被告既未持有頂樓共有部分之約定專用或使用權同意書，原告仍願承購，日後無法出租，被告有何債務不履行責任？何況，系爭房屋得否出租，屬「不動產以外資訊」，被告無告知義務。
（五）綜上，爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之裁定，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告於110年6月間在591售屋網看見被告委託昇玖國際不動產之店長藍鴻德刊登出售門牌號碼新竹縣竹北市縣○○街00號9樓（隔成4間套房）及其屋頂10樓增建（隔成3間套房，下稱E、F、G室）部分之房地（下合稱系爭房屋），在廣告中刊登「秒殺家樂福開價年6%投報電梯精緻七套房」、「7房0廳7衛」、「年收67萬多超高投報率」等購買之訊息，並記載系爭房地之管理費每月新臺幣（下同）1,666元。
（二）兩造合意以990萬元購買系爭房地，並於110年6月14日簽訂不動產買賣契約書、不動產價金履約保證書及其他約定事項。原告於110年7月29日付清價金而過戶在原告名下，並於110年8月11日完成點交。
（三）被告自110年3月15日出租E室；110年3月1日出租F、G室。嗣於110年4至5月間經被告停租。
（四）原告向臺灣新竹地方檢察署對被告提出詐欺告訴，經檢察官以111年度偵字第6793為不起訴處分，經原告提起再議發回，現以111年度偵續字第83號偵查中。
四、本院之判斷：
（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條前段、第359條、第360條分別定有明文。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判決參照）。再按民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號民事判決意旨參照）。另按按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。經查：
1、觀之原告與被告配偶宋文安間之對話內容錄音譯文：「（原告問：可是管委會有跟我講說，當初有跟你很明確的講10樓不能出租，這個問題是在哪裡？我向問你一下而已）十樓不能租...，沒有啊，我那時候是說10樓我要租阿」、「（原告問：應該說他那個群組，至少管委會一年還是有收一萬塊管理費，連那個一萬塊管理費他們也都說是你單方面提出的？）因為...我覺得那些人真的是有問題欸！當初說可以租，只要多繳管理費就可以租，也是他們講的」、「（原告問：我也想知道問題是什麼，不然我很難處理你知道嗎？）其實也沒有什麼問題啦，因為當初是這樣子，樓上其實一直都沒住人，那個房子他蓋好就是20年前就長這樣子，其實在82年竣工的時候他就長這樣子了，沒有公共危險的問題...簡單來講啦，就是刁難租客，因為你出租然後有獲利，那他們說出租那你要多繳管理費因為電力多用，那我們也同意阿，一開始是繳1.5戶的管理費，後來我就說不用我就直接繳2戶的錢給你們，我繳2萬塊，那就出租了...所以基本上你說他說不能出租，那是誰說不能招租，有成立管委會？有白紙黑字寫嗎？...我覺得藍先生都會去幫你處理這些事情」等語（見本院卷一第123-125頁），且證人宋文安亦於本院審理時證稱：我從頭到尾都有參與被告出售系爭房屋給原告，當時是109年12月份左右，我們在大樓有遇到前主委李先生（即李文翰），當時因為我們要招租，住的人會比較多，所以在公共電費、電梯等等使用方面會比較多，理論上來說我們算是有兩戶，所以要多繳一戶管理費，而我們其實當時要繳，但李文翰當時跟我們說管理費是每年7月繳，到7月的時候再說，李文翰說只要在社區LINE群組上面講清楚，沒有人反對，就可以進行招租的動作...前主委李文翰建議增收1萬元管理費的事情，我和我太太在與原告買賣當中有口頭提過之前有曾經這樣的事情，是在買賣簽約的時候，也就是110年6月12日，當時簽約買賣，當時有口頭提到這件事情...所以後來我們依照李文翰所說的在群組公告，全組沒有人反對，應該是說李文翰當時是說如果沒有人回應，大家就算默認了，就是沒有意見等語（見本院卷一第237-244頁），足見被告及其配偶宋文安於買賣時已向原告明確表示系爭房屋10樓增建套房部分，其他住戶均同意只要原告多繳2戶之管理費即可供出租收益，此與兩造不爭執事項（一）所載，被告委託之仲介藍鴻德在廣告中刊登「秒殺家樂福開價年6%投報電梯精緻七套房」、「7房0廳7衛」、「年收67萬多超高投報率」等購買訊息互核一致，益徵原告主張被告於買賣系爭房屋時表示其他住戶均同意於原告每年多繳1萬元管理費給管委會，即可出租10樓增建套房部分等情，應屬有據。
2、惟參之證人李文翰於本院審理時證稱：我是108年至110年間之社區主委，在被告買房子前10樓增建部分是沒有出租的，因為宋先生（即宋文安）在109年12月21日在LINE群組有說「預計明年會將房子出租，租客會嚴格篩選，因考慮到會多使用到公設，因此從明年1/1日起，10樓的部分會多繳一戶的管理費，一年多共繳2萬元的管理費，謝謝大家」，這份LINE群組對話紀錄可以提供法院參考。當時群組的反應就是有些住戶說他不同意，那本來就是違建，為何還能出租，還有一些住戶問宋先生說「除了管理費外，你會繳公共電費嗎」等等的，但這些都是在LINE上面，最後都沒有經過區分所有權人會議討論，宋文安是109年12月21日在LINE群組上有提過一次，110年6月他又在LINE群組上敘述一次。我沒有告知被告或宋文安說他們只要每年多繳1萬元管理費，就可以將10樓出租等語（見本院卷一第302-305頁），核與證人吳佑菱、蕭惠玲於本院審理時證述內容大致相符（見本院卷一第247-253、253-264頁），且證人李文翰庭呈之109年12月21日、111年6月11、12日之通訊軟體對話記錄影本亦明確記載「60/9預計明年會將房子出租，租客會嚴格篩選，因考慮到會多使用到公設，因此從明年1/1日起，10樓的部分會多繳一戶的管理費，60/9一年共繳2萬元的管理費，謝謝大家」、「不是已有人入住嗎」、「我們管理費是否可以一部份用於垃圾處理（外包）」、...「請問之後十樓會一起攤付公共電費嗎？」...「不知道您突然委託房仲向主委提及頂樓加蓋出租一事原因為何，請您以屋主身份直接於群組說明即可，輾轉交由房仲著實讓人不解，尤其值此疫情嚴重時刻，次舉增加我與家人和不認識的人面對面機會著實屬不妥」等情（見本院卷一第317-325頁），是證人李文翰上開證述應可採信，基此，原告主張被告及其配偶至遲於系爭房屋買賣前，即已知悉系爭房屋10樓增建套房部分並未經其他住戶同意於原告每年多繳1萬元管理費給管委會，即可出租10樓增建套房部分等語，洵為可採。被告雖抗辯係證人李文翰同意於每年多繳1萬元管理費給管委會，即可出租10樓增建套房部分云云，惟查，此部分業經證人李文翰明確證述否認如上，且被告復無法提出經其他住戶及管委會同意之證據，是被告上開抗辯要無可採。
3、準此，被告既於買賣系爭房屋時，向原告表示其他住戶均同意於每年多繳1萬元管理費給管委會，即可出租10樓增建套房部分等情，已如上述，依前開說明，自可認被告已向原告就系爭房屋10樓增建部分為可出租之品質保證，被告自應負物之瑕疵擔保責任，惟系爭房屋10樓套房增建部分，被告並未取得區分所有權人同意於每年多繳1萬元管理費給管委會即可出租之情事，然仍向原告為此種保證，則原告依民法第359條規定請求減少買賣價金，即屬有據。
4、系爭房屋10樓增建部分既有不得出租之瑕疵而有減損其價值，經本院委託黃小娟不動產估價師事務所鑑定，針對系爭房屋10樓增建部分無法出租進行評估，鑑定結果為：「市場行情價格減損金額為1,180,719元」，有不動產估價報告書附卷可稽（外放），應可認原告可減少之價金為1,180,719元，是以，原告就該減少價金之部分，因原告業已給付被告，被告受領該部分金額為無法律上之原因，原告以不當得利請求被告返還1,180,719元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
5、至原告主張依民法第227條之規定請求被告賠償300萬元，然原告並未證明除前開減少價金外之不完全給付所造成之原告損害額為何，僅空言以原告願意購買系爭房屋7間套房全部出租得賺取6％報酬率為原告所失利益，故原告此部分請求自不能予以准許。
（二）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，依前揭規定，原告就被告應給付上開金額，請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其利息之計算未逾越法定利率，故原告之利息請求，應予准許。經核本件起訴狀繕本於111年4月7日送達於被告，有送達證書在卷可考（見本院卷一第55頁），是以本件起訴狀繕本送達之翌日為111年4月8日，故本件准許原告請求其聲明其中1,180,719元部分，自111年4月8日起至清償之日止起按週年利率百分之5計算之利息。。
五、綜上所述，原告依民法第359、179條之規定，請求被告給付1,180,719元，及自111年4月8日起至清償之日止，按週年利率百分之5之利息為有理由，應予准許。逾越此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認均無礙本院上開認定，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 傅伊君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
書記官 彭富榮