臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第49號原 告即反訴被告 洪世紘被 告即反訴原告 黃文彬訴訟代理人 陳又寧律師複 代理人 蔡嘉晏律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國111年6月15日辯論終結，判決如下：
主 文本訴部分：
一、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬伍仟伍佰貳拾玖元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但反訴被告如以新臺幣貳拾壹萬伍仟伍佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴部分：
一、反訴被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
四、本判決反訴部分第一項得假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明係請求：被告應依房屋租賃契約書第5頁第22條附約「租約期滿時主動續約」所載，繼續恢復水電供應，並履行續約，及賠償原告被斷電期間之營業損失新臺幣(下同)99萬元。嗣於訴訟進行中，原告補充及更正上開聲明為：㈠被告應將新竹市○○路○段000號1樓房屋(下稱系爭房屋)交付原告使用，並應回復該房屋之水電供應。㈡被告應自民國110年3月7日起按月給付原告11萬元，共99萬元等情(見本院卷第147頁至第148頁、第256頁)，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告前於106年11月15日向被告承租系爭房屋，經營推背圖傳統整復推拿館(以下簡稱系爭推拿館)，並支出裝潢費200餘萬元，原告與代理被告接洽租賃事宜之被告父親口頭約定租賃期間為20年，然因現今簽約期間大多以1至2年為期，故於第1份租約僅約定租期自107年1月1日起至108年12月31日止，然原告為保障自身權益，與被告在附約中另約定「租約兩年期滿時續約，承租人同意調整為每月伍萬元正。再期滿兩年時續約，得調整租金為每月陸萬元正，之後續約不再調整」。嗣兩造於108年12月16日重新簽訂第2份租約，租期雖約定自109年1月1日起至110年12月31日止，然附約中亦約明「租約期滿時主動續約，雙方同意，調整租金為每月伍萬元。再期滿時續約，得調整租金為每月陸萬元，之後續約不得再調整」。詎被告未依租約之附約內容履行，於110年3月7日無預警將系爭房屋強行斷水、斷電，造成系爭推拿館無法營業。此外，被告後續復請鎖匠換鎖，使原告無法進入系爭房屋。
㈡、兩造於租賃契約之附約中約定「主動續約」，即代表無須另為意思表示，租賃期間自動延長之意思，故111年12月31日租約期滿後發生續約效力，目前租賃契約仍屬存續，原告得請求被告將系爭房屋交付予原告使用，且應回復水電供應。又因原告110年3月7日迄今未履行出租人之義務，將系爭房屋斷水、斷電，致原告及原告之子無法於系爭推拿館營業，其間未能取得之利潤為被告債務不履行所致之損害。因原告及原告之子均為可獨立作業之推拿師傅，其中原告如受僱於人，薪資行情應有每月10萬元，因此本件損害額以原告及原告之子每月薪資各55,000元，合計11萬元計算應屬適當。原告受損害之期間則以9個月計算，合計受有99萬元之營業損失。
㈢、為此，爰依兩造間租賃契約及其中附約之約定，及民法第227條第1項、第347條準用第360條之規定提起本件訴訟，並聲明：
１被告應將系爭房屋交付原告使用，並應回復該房屋之水電供應。
２被告應自110年3月7日起按月給付原告11萬元，合計99萬元。
二、被告則以：
㈠、兩造前後於106年11月15日、108年12月16日簽訂房屋租賃契約書，租期均為2年，第2份租約明定租期至110年12月31日屆滿即為終止，附約主動續約之文字僅係關於續約後租金調整之約定，意即雙方先約定將來倘合意續約時，原告每月應給付之租金金額，而非以特約強制被告同意與原告續約。又比對第1份及第2份租約內容，除租金外，其他條件(如瓦斯費)亦有調整，可知第2份租約簽訂時，兩造曾就租賃條件進行磋商與協調，並達成合意後始再續約2年，實非自動續約。此外，一般不動產租賃絕無可能預簽無限期之租約，原告具有相當社會經驗，也知悉如果要簽長期的租約會在契約書上做特別約定，本件兩造之契約為2年一簽，無原告主張租期長達20年之特別約定，故原告以附約之內容主張於契約期滿後應主動續約，實無理由。
㈡、原告自109年12月起開始欠繳租金，至110年3月間已累計積欠14萬餘元，被告及被告之子多次與原告溝通，原告均拒絕繳付租金，被告僅得於110年3月7日暫時停止供應水電，並依租約第14條第1款之規定終止租約、提起遷讓房屋之訴(本院110年度竹簡字第222號，以下簡稱前案訴訟)。而前案訴訟雖因法律上爭點(即本件是否適用土地法第100條、原告積欠租金數額依土地法第100條以擔保金抵償後是否仍足2個月之租額？)判命被告敗訴，然原告仍提起上訴，被告於上訴審中(110年10月間)明確表示租約期滿後即應終止租約、無意再與原告續約，嗣原告撤回上訴，惟仍拒不搬遷，被告則於111年1月5日再以存證信函向原告重申租約於110年12月31日已期滿終止，請原告於函達後5日內與被告聯繫取回物品，此經原告收受無訛，絕無同意再與原告續約。
㈢、至原告雖表示被告暫時停止供應水電期間，其與其子無法各領每月55,000元之薪資，請求99萬元之損害賠償云云，然原告據以計算損害賠償金額之薪資，性質上應係原告承租系爭房屋以從事推拿按摩事業之支出，非屬損害。況且，原告自109年起本即因營業狀況差而無法繳租，原告亦未能具體舉證自110年3月起有何營業損失或與被告行為間之因果關係，僅空言主張，請求損害賠償99萬元，洵屬無據。再者，縱認原告確實受有一定數額之損害，因原告自111年1月1日起無權占用系爭房屋，有相當於租金之不當得利、違約金，被告依法自得主張抵銷。
㈣、答辯聲明：１原告之訴駁回。
２如為不利判決，請准供擔保免假執行。
三、原告主張兩造於106年12月15日第1次簽立租賃契約，約定租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止，租金每月4萬元；再於108年12月26日第2次簽立租賃契約，約定租賃期間自109年1月1日起至110年12月31日止，租金調整為每月5萬元等情，為被告所不爭執，並有2次簽立之租賃契約書在卷可稽（見本院卷第59至103頁），堪信為真實。
四、原告另主張其與原告之父親曾約定系爭房屋租賃期間為20年，兩造因而在第1、2次之租賃契約中訂有附約，第2次租賃契約之附約約定：「租約期滿時主動續約，雙方同意，調整租金為每月伍萬元。再期滿時續約，得調整租金為每月陸萬元，之後續約不得再調整」，基於上開附約及被告父親口頭同意之內容，被告在20年之租賃期間內負有與原告續訂租約之義務，如未訂立書面租約，亦發生自動續約之效力，目前兩造就系爭房屋所訂之租賃契約效力仍然存續；且被告於110年3月7日未經原告同意中斷系爭房屋之水電供應，造成其受有99萬元之營業損失等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠兩造間就系爭房屋所訂之租賃契約，租賃期間為何？㈡原告主張被告於租賃期間屆至前，未經原告同意，中斷系爭房屋水電供應，應賠償原告之損害，有無理由？茲分述如下：
㈠、兩造就系爭房屋第2次訂立之租賃契約，租賃期間為自109年1月1日起至110年12月31日止：
１按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求。原告雖主張其與被告之父親曾約定系爭房屋之租賃期間為20年云云，惟經被告所否認，原告亦未能舉證以實其說，難認屬實。且兩造嗣後既簽訂書面之租賃契約，則縱磋商期間一方曾就契約之內容曾有其他提議，雙方之法律關係仍應依最終合意簽署之契約書所載內容為據。因此，兩造就系爭房屋第2次訂立之租賃契約，應依契約書之記載，認定為自109年1月1日起至110年12月31日止。
２原告另主張兩造第1、2次簽立之租賃契約均訂有附約，第2次
租賃契約之附約約定：「租約期滿時主動續約，雙方同意，調整租金為每月伍萬元。再期滿時續約，得調整租金為每月陸萬元，之後續約不得再調整」，故被告應負有與原告續訂租約之義務云云。惟依照原告自稱租賃契約加註上開附約之緣由：當時被告之父親黃敏雄原來說好簽20年沒問題，但是臨簽約時，卻稱：「家人認為一次簽2年，以後再續約就好」，原告見狀也不好太強硬破壞氣氛，所以才提出簽特別附約的約定等情（見本院卷第178至179頁）；及原告針對營業用房屋租賃之市場陳稱：現在流行簽1到2年，如果要簽長時間都會特別約定，一般裝潢要花大錢的人都會做長期，現在的屋主百分之百都不會答應等語（見本院卷第148頁），可見原告於簽訂第1次租賃契約時，原屬意簽訂載明租賃期間20年之租賃契約，惟被告未予同意，原告亦未堅持將租賃期間20年之提議訂入契約，雙方因而約定租賃期間為2年，且未明確約定被告在租賃期間屆滿後不得拒絕續約。又解釋兩造當事人訂約時之真意，被告既已不同意訂立租賃期間長達20年之租約，又豈會同意以附約方式，約定在20年以內強制續訂租約，實際上造成受此租賃契約約束20年之結果。況依附約約定之租金數額，租賃前2年為每月4萬元，第3至4年為每月5萬元，第5年起均為每月6萬元，如按原告主張之契約解釋，被告自第5年起至第20年止均須維持每月6萬元之租金，按現今不動產價格長期而言穩定上漲之趨勢而言，更難認為係被告締約時之真意。再者，依兩造履行第1次租賃契約內附約之情形以觀，雙方於108年12月31日租賃期間屆至前，在108年12月26日簽立第2次之租賃契約，且依附約之內容約定租金調整為每月5萬元，惟該次續訂租約時除重新作成契約書外，針對契約內容亦有變更，原約定由原告負擔之瓦斯費改由被告負擔（見本院卷第65頁、第87頁），足見兩造就續訂之租約內容仍有討論磋商之空間，並非全然依據前次租賃契約內容續約。另查，被告於前案訴訟中已主張終止兩造間之租賃契約並請求原告遷讓系爭房屋，縱經前案判決認定其以原告積欠租金為由，提前終止租約之主張為無理由，惟亦堪認被告已明確表示其於110年12月31日租賃期間屆至後不願意續訂租約。
３綜上所述，原告雖主張前揭附約約定「主動續約」係指被告
於該次租賃期間屆滿後負有續訂租約之義務，如未續訂書面租約，租賃關係則繼續存在云云，惟依簽約時當事人之真意、社會通念及交易習慣，及兩造前次履行附約之情形，均難認兩造係依原告上開主張之內容達成意思合致。從而，兩造就系爭房屋第2次訂立之租賃契約，租賃期間應為109年1月1日起至110年12月31日止，原告主張該租賃契約效力目前仍然存續，據此請求被告交付系爭房屋予原告使用，及應回復水電供應云云，均無理由。
㈡、被告於租賃期間屆至前，未經原告同意中斷系爭房屋水電供應，應賠償原告229,600元：
１按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項，亦有明定。經查，原告承租系爭房屋係作為系爭推拿館使用，此為被告所明知，而既為營業使用，系爭房屋需有自來水、電力之供應。被告為出租人，依前揭規定應保持系爭房屋合於按契約目的使用收益之狀態。惟被告不爭執於兩造簽訂第2次租賃契約存續中之110年3月7日，因原告欠繳租金，未經合法終止租約而中斷系爭房屋之水電供應，此一事實並經前案確定判決認定無訛（見本院卷第45頁、第195頁），故堪認被告未依債之本旨提供合於約定使用、收益狀態之系爭房屋予原告營業使用，構成不完全給付，且被告應提供租賃物之期間業已經過，並無補正之可能。再查，原告雖自110年3月7日起為同時履行抗辯，拒絕給付租金，惟依其與被告締約之目的，係欲於系爭房屋經營系爭推拿館取得利潤，且其已裝潢店面、購置設備開始營業乙節，亦有現場照片可證（見本院卷第107至109頁），被告於租賃期間內中斷水電供應，致使原告未能繼續使用系爭房屋內之裝潢、設備，以自身及其子之勞力、技術經營系爭推拿館賺取利潤，自堪認受有履行利益之損害。其依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求損害賠償，為有理由。
２次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求。而89年2月9日修正之民事訴訟法第222條第2項之增訂，含有證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任（最高法院93年度台上字第2213號判決意旨參照)。原告雖主張依其整復推拿之專業技術，每月薪資可達10萬元，故與其子合計請求每月11萬元之營業損失應屬適當云云，惟就上開薪資行情並無客觀證據可資佐證，本院尚難遽認原告主張之損害額與事實相符。原告另提出系爭推拿館之價目表，其中載明各項整復推拿服務之單價為300至1,500元等情（見本院卷第259頁），惟經被告否認其真正，況僅依價目表亦無法得知系爭推拿館每月顧客之人數，據以計算損害之金額。但原告既已證明其因未能經營系爭推拿館而受有損害，依前揭規定，本院自應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其損害之數額，不得逕予駁回原告損害賠償之請求。
３依財政部北區國稅局新竹分局111年5月26日北區國稅新竹銷
字第1112216215號函所示（見本院卷第219頁），系爭推拿館之查定銷售額為每月84,000元。原告雖主張上開金額顯然過低云云，惟此為稅務機關依實際情形查定之結果，原告於此前亦未請求稅務機關變更，是以此作為損害額估計之依據，應未違反民事訴訟法第222條第2項之意旨，又前揭金額為系爭推拿館之營業額，尚應扣除必要之成本，始為系爭推拿館每月利潤之金額。被告雖抗辯系爭推拿館商業登記之負責人為洪○○而非原告，故不應逕以系爭推拿館之利潤作為原告受損害之金額云云。惟被告並不爭執原告承租系爭房屋之目的即為經營整復、推拿業務使用（見本院卷第46頁），又無證據可認原告與系爭推拿館即洪○○間就系爭房屋存有轉租之法律關係，故堪認原告主張其承租系爭房屋即係為經營系爭推拿館，而推拿館之負責人雖登記為其子洪○○，惟系爭推拿館之利潤即為其作為承租人所受之履行利益損害等情，應屬可採。
４再查，本院依社會一般情形，考量整復推拿館之主要營業成
本包含營業場所之租金、整復推拿師之薪資、固定設備之折舊及耗材、水電費之支出等項。上開成本中應以營業場所之租金、整復推拿師之薪資、固定設備之折舊為大宗，其中租金部分應按兩造間第2次租賃契約約定之租金認定為每月50,000元。而就整復推拿師薪資之成本，因系爭推拿館之商號即為原告及其子實際經營，且被告驟然於租賃期間斷水斷電，原告及其子實無可能立即放棄系爭推拿館之經營另尋他處營業，縱未取得其他收入亦屬不可歸責，原告主張將此部分之金額納入損害額之計算，應屬可採，故整復推拿師薪資之成本應不予扣除。至於固定設備折舊之成本，因系爭房屋內之設備於被告斷水斷電期間仍持續折舊，等同於原告持續支出，屬於被告債務不履行損害賠償所應填補之損害，故於計算原告之損害額時，亦無需自營業額中扣除。因此，系爭推拿館每月之利潤應可大略估計為34,000元（84,000-50,000），原告因未能使用系爭房屋營業所受之損害，亦應按此認定為每月34,000元。
５另查，原告請求債務不履行損害賠償之期間係自斷水斷電之
日即110年3月7日起算9個月，此經原告於起訴狀內記載明確（見本院卷第13頁），並經原告於111年6月15日言詞辯論期日當庭陳稱：「就是以每月兩個人110,000元乘以月數。目前還是請求990,000元」（見本院卷第256頁），足見其仍維持起訴時之請求範圍，堪認原告請求損害賠償之期間為自110年3月7日起至111年12月6日止。惟依嚴重特殊傳染性肺炎中央流行疫情指揮中心110年7月23日肺中指字第1108300417號函所載(見本院卷第237至238頁)，系爭推拿館所屬之民俗調理業於110年5月28日至110年7月22日經該中心依傳染病防治法及該法授權之行政命令禁止營業。從而，被告縱未違反兩造間第2次租賃契約之約定，原告亦無法於上開禁止營業期間取得利潤，故原告於上開禁止營業之期間，亦不得請求債務不履行之損害賠償。綜上，原告得依每月34,000元之金額請求債務不履行損害賠償之期間為自110年3月7日至110年5月27日及自110年7月23日至110年12月6日（合計219日），損害賠償金額為248,200元（34,000÷30×219）。
６再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。經查，兩造間第2次租賃契約於110年12月31日屆期終止，惟原告仍持續占用系爭房屋，未依民法第455條之規定遷讓返還予被告，被告依民法第179條之規定及租賃契約第1、3項之約定，請求每月5萬元之相當租金不當得利及每月5萬元之違約金，於111年1月1日至111年1月10日部分為有理由，原告除上開本金外並應給付法定遲延利息，合計應給付被告之金額為32,671元（理由、金額之計算方式詳如反訴部分所述），被告以該債權對原告行使抵銷抗辯應屬可採。於抵銷後，原告得請求被告給付之金額為215,529元。
五、綜上所述，原告依兩造間租賃契約及其中附約之約定，請求被告將系爭房屋交付原告使用，並應回復該房屋之水電供應部分，為無理由，應予駁回。其依民法第227條第1項、第226條第1項之規定請求被告賠償損害部分，於215,529元範圍內有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本訴判決主文第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，併依被告之聲請，諭知被告預供擔保215,529元後，得免為假執行。
七、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
八、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠、兩造間租賃契約之租期於110年12月31日業已屆至，且無主動續約之合意，是反訴原告自得依民法第455條、第767條第1項前段、中段，及兩造第2次租賃契約第12條第1項之規定，請求反訴被告騰空返還系爭房屋。
㈡、反訴被告於租約屆滿後未將其物品搬離系爭房屋，經反訴原告於111年1月5日以存證信函定期限催告，反訴被告仍拒不將其物品完全搬遷完畢，自係受有占有使用系爭房屋之利益。縱反訴原告於110年3月7日停止供應水電、於111年1月11日更換大門自動鎖，並不影響反訴被告係無權占用系爭房屋之事實。再者，反訴原告更換門鎖後，反訴被告數次致電要求進入系爭房屋拿取物品，反訴原告均配合開門，然反訴被告僅取走部分物品，系爭房屋仍為反訴被告所占用，反訴原告無從另為使用收益，反訴原告自得依民法第179條之規定，訴請反訴被告返還相當於原租約租金即每月5萬元之不當得利。
㈢、另兩造業已合意就反訴被告於租期屆滿後未及搬離之情形約定違約金，數額為租金額之1倍即每月5萬元，且系爭房屋現無水電、已更換門鎖之狀態，應無從歸責於反訴原告，自無從減輕反訴被告未於契約屆滿後遷出之違約責任，而反訴被告復未能主張、舉證違約金有何過高而顯失公平情事，則反訴原告自得依兩造間租賃契約第12條第3項之約定，併請求反訴被告按月給付5萬元之違約金。
㈣、訴之聲明：１反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
２反訴被告應自111年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告10萬元及按年息百分之5計算之利息。
３反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造間租賃契約之附約明確約定「主動續約」，且反訴被告投入裝潢成本高達200餘萬元，不可能在2年內賺回，故兩造並非僅約定租期為2年。而反訴原告於110年3月7日即將系爭房屋斷水斷電，造成系爭推拿館無法營業，反訴被告即搬離之。111年3月間開庭結束後，反訴被告表示欲前往系爭房屋拿取物品，反訴被告曾開門讓反訴被告進入。答辯聲明：駁回反訴。
三、得心證之理由：
㈠、反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。兩造於108年12月16日簽訂之第2份租約第12條第1項亦約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並簽出戶籍或其他登記」（見本院卷第22頁）。經查，兩造間就系爭房屋第2次簽立之租賃契約，租賃期間為自109年1月1日起至110年12月31日止，業經本院認定如本訴理由四、㈠部分所載，故堪認該租賃契約之租賃期間現已屆至，反訴原告依上開規定及契約約定請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，為有理由。
㈡、反訴被告應給付反訴原告不當得利及法定遲延利息共16,394元：
１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。且租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，此為社會通常之觀念。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
２經查，反訴原告雖於110年3月7日中斷系爭房屋之水電供應，
惟自該日起至租賃期間屆至後之111年1月10日止，反訴被告仍得任意進出系爭房屋，屋內用於經營系爭推拿館之設備與反訴被告及其子生活起居之用品迄今仍放置於系爭房屋內，此有現場照片在卷可稽（見本院卷第107至117頁）。且反訴原告於111年1月5日以存證信函催告反訴被告應於文到5日內與反訴原告聯繫，以便於雙方在場之情形下，由反訴被告取回系爭房屋內之物品，並將系爭房屋遷讓返還予反訴原告，上開存證信函於111年1月6日送達反訴被告等情，亦有存證信函及掛號郵件收件回執存卷可參（見本院卷第173至175頁）。然反訴原告於111年1月11日委由鎖匠將系爭房屋之門鎖更換，反訴被告自該日起即無法再進入系爭房屋，有當日鎖匠領取報酬出具之收據可資佐證（見本院卷第235頁）。依上可知，反訴被告於111年1月1日起至111年1月10日止，可任意進出系爭房屋，而自111年1月11日迄今則因反訴原告更換門鎖而無法再進入，惟系爭房屋內自111年1月1日迄今均有放置反訴被告之營業設備及生活起居用品。
３次查，兩造間租賃契約之租賃期間既已於110年12月31日屆至
，反訴被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟反訴被告自111年1月1日起至111年1月10日止（共10日）無權占用系爭房屋，揆諸前開說明，應認其受有相當於租金之不當得利，致反訴原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故反訴原告請求反訴被告返還上開期間相當於租金之不當得利16,129元（50,000÷31×10），為有理由。且反訴被告對於其繼續占用系爭房屋之事實明確知悉，又兩造間租賃契約亦就租賃期間於110年12月31日屆至乙節約定甚明，堪認反訴被告於占用系爭房屋時，即知為無法律上之原因，故依民法第182條第2項之規定，應自受領利益時起加計利息返還予反訴原告。而以反訴被告所負不當得利之債16,129元為本金，自111年1月11日起至反訴原告於111年5月10日為抵銷抗辯止（見本院卷第186頁），按民法第203條所定之週年利率5%計算，反訴被告應給付反訴法定遲延利息265元。從而，反訴原告依民法第179條、第182條第2項之規定，得請求反訴被告返還相當於租金之不當得利及法定遲延利息合計16,394元（16,129＋265）。
４反訴原告雖主張反訴被告之物品迄今仍放置於系爭房屋內，
繼續無權占用反訴原告所有之系爭房屋，故自111年1月11日起至遷讓返還之日止，反訴被告所受之相當於租金之不當得利，亦應返還予反訴原告云云。惟查，反訴原告於111年1月6日送達反訴被告之存證信函中載明：請反訴被告於文到5日內與反訴原告聯繫取回系爭房屋內之物品，倘未依限履行，將逕以廢棄物處理等語（見本院卷第173頁）。依上開內容可見，反訴原告於寄送存證信函時，未同意反訴被告於111年1月11日以後再與其聯繫進入系爭房屋拿取物品，且有以反訴被告留置於系爭房屋之營業設備施加壓力，使反訴被告出面處理本件房屋租賃糾紛之意思。再反觀反訴被告於111年1月11日以後不但無法再進入系爭房屋，且兩造雖於111年3月間協議讓反訴被告進入拿取物品，惟過程中雙方仍因反訴原告之親屬於一旁拍照等事宜發生糾紛，亦經反訴被告陳述在案（見本院卷第255頁），實難認反訴原告稱自111年1月11日起仍隨時同意反訴被告聯繫進入系爭房屋取回物品之事為真正，故其主張反訴被告仍繼續支配屋內之物品而占用系爭房屋，難認可採。從而，反訴原告依民法第179條之規定請求111年1月11日以後，反訴被告無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利，為無理由。
㈢、反訴被告應給付反訴原告違約金及法定遲延利息共16,277元：
１經查，兩造間租賃契約第12條第1項、第3項分別約定：「租
期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍(未足1個月，以日租金折算)之違約金至返還為止」(見本院卷第91頁)。且查，反訴被告未於110年12月31日租賃期間屆滿時將系爭房屋返還予反訴原告，而自111年1月1日起至111年1月10日止（共10日）無權占用系爭房屋，惟自111年1月11日起，則因反訴原告更換門鎖，難認反訴被告繼續支配屋內之物品而占用系爭房屋等情，均經本院認定如前。故基此，反訴原告依上開契約條款之約定，請求反訴被告給付違約金16,129元（50,000÷31×10），為有理由。且上開違約金之給付雖無確定之期限，惟反訴原告於反訴起訴狀中已請求反訴被告為給付，則自反訴起訴狀送達被告之翌日即111年3月5日起（見本院卷第143頁），反訴被告已陷於給付遲延。而以反訴被告所應給付之違約金16,129元為本金，自111年3月5日起至反訴原告於111年5月10日為抵銷抗辯止，按民法第203條所定之週年利率5%計算，反訴被告應給付反訴法定遲延利息148元。從而，反訴原告依民法第179條、第182條第2項之規定，得請求反訴被告返還相當於租金之不當得利及法定遲延利息合計16,277元（16,129＋148）。
２按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條固有明文。惟按違約金之數額是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。經查，反訴被告自111年1月1日至111年1月10日違反兩造間之租賃契約，拒不返還系爭房屋予反訴原告，導致反訴原告須支出勞費依法定程序請求其遷讓返還，堪認反訴原告確實受有相當之損害。且觀諸反訴被告為上開違約行為之緣由，乃因與反訴原告間就系爭房屋之租賃產生法律上之糾紛，又自行認定租賃契約繼續有效，始不願將物品搬離系爭房屋，此事由可歸責於反訴被告。復觀諸依前揭契約約定計算而得之違約金金額為16,129元，與反訴原告提起本件訴訟請求反訴被告遷讓房屋所支出之勞費間，並非顯失均衡。從而，依私法自治、契約自由原則，本院自應尊重兩造之約定，認本件違約金之約定適當而無庸酌減，附此敘明。
㈣、再查，反訴原告於本院111年5月10日之準備程序中當庭為抵銷抗辯，以反訴部分認定其對反訴被告之金錢給付債權共32,671元（16,394＋16,277），與本訴部分原告對被告之損害賠償債權中32,671元部分互為抵銷。於抵銷後，反訴原告已無餘額可對反訴被告請求，則反訴原告請求反訴被告返還不當得利、給付違約金，及法定遲延利息部分，均無理由。
四、綜上所述，反訴原告依民法第455條、兩造間租賃契約第12條第1項之規定，請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決反訴部分所命給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行。至反訴原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。
七、反訴訴訟費用負擔之依據：反訴原告僅於附帶請求相當於租金之不當得利、違約金部分敗訴，依民事訴訟法第79條之規定命由反訴被告負擔。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第一庭 審判長法 官 李珮瑜
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 18 日
書記官 王恬如