臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第424號原 告 嚴心秀訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 李竺蓁上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國111年12月12日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬肆仟肆佰捌拾元及自民國111年5月20日起，至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決予原告以新台幣壹拾玖萬元供擔保後得假執行，但被告於以新台幣伍拾陸萬肆仟肆佰捌拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：
(一)聲明：求為判決如主文第1項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
(二)陳述：
1、原告嚴心秀於110年7月6日與被告李竺蓁簽訂不動產買賣契約書，由原告嚴心秀向被告李竺蓁買受門牌號碼新竹市○○○街00號房屋及坐落土地新竹市○○段000地號土地（下稱系爭房屋），買賣價款總金額為新臺幣（下同）780萬元。原告依約給付全部買賣價款於履約保證專戶後，被告李竺蓁於110年7月6日將上開房地申請移轉登記原告名下，由於系爭房屋共有15間房間，其中有12間房間為出租狀態，兩造約定於110年10月14日在系爭房屋現場點交房屋，不料點交房屋當日後房客陸續向原告反應系爭房屋有牆壁裂痕、滲水、壁癌等問題，原告清查後發現除漏水壁癌之外，另有外牆龜裂、洗手台嚴重裂痕、磁磚裂痕及空心、電表損壞、軸心損壞等瑕疵，原告於111年2月26日告知被告此事，被告卻以「你不要房子交屋之後一直找我麻煩我目前在做電療身體很不舒服」等語塘塞。原告向被告購買之系爭房屋有如前述之瑕疵，原告自得依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告賠償損害、及依民法359條請求減少價金請求被告依民法第179條規定返還溢領之買賣價金。
2、又就系爭房屋之瑕疵部分，僅其中屋外裂縫修復及防水工程為修復費用進行估價，本件修繕系爭房屋漏水所支出確實屬於因為房屋漏水而須修繕之費用，且系爭房屋確實因漏水瑕疵造成3-1、3-2、3-3及4-2房間浴室天花板毀損不堪使用，有立即修補之必要，金額詳如證物8之報價單項目「浴室天花板更新」後面即有括號備註(漏水造成天花板毀損)，及證物9報價單其中第9頁即111年8月18日報價單項目「釘PVC天花板」後面漏未註記因漏水造成毀損，然系爭房間天花板確實係因漏水瑕疵造成天花板毀損不堪使用，其次，因修復公司表示外牆牆面防水工程未能根除系爭房屋漏水，造成系爭建物大雨後仍有漏水、壁癌情形發生，故原告再進行左邊外牆牆面防水工程修復，以避免壁癌範圍持續惡化，導致漏水更為嚴重。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
1、原告主張於110年7月6日與被告簽訂不動產買賣契約書，由原告買受門牌號碼新竹市○○○街00號房屋及坐落土地新竹市○○段000地號土地之系爭房地之情，業據原告提出買賣契約書為證，由於系爭房屋共有15間房間，其中有12間房間為出租狀態，兩造約定於110年10月14日在系爭房屋現場點交房屋，其後發現漏水壁癌及外牆龜裂等瑕疵，原告於111年2月26日告知被告此事等情，則未據被告提出任何資料供本院參酌。是本院首應審究遂為系爭房屋究否存在瑕疵。
2、經查，本院細究原告所提系爭房屋之瑕疵照片，互核原告就屋外裂縫修復及防水工程進行之修復估價單審認，原告所提之估價單確為修繕系爭房屋漏水所支出之必要費用，是由此可知，系爭房屋應有上開瑕疵，且瑕疵存在經年，於兩造成立系爭買賣契約前應即存在，故原告主張點交時，系爭房屋即有系爭瑕疵等語，應與事實相符。再參酌系爭房屋確實因漏水瑕疵造成系爭房屋毀損不堪使用，有修補之必要，如報價單之項目及費用共計474480元，又因系爭房屋之外牆牆面防水工程未能根除系爭房屋漏水，造成系爭建物大雨後仍有漏水、壁癌情事，原告就外牆牆面防水工程修復計9萬元亦屬合理必要，故此損害部分共計564480元，應屬有據。
3、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。再按出賣人因可歸責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認該給付內容與當事人締約之債之本旨相符。原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，並請求賠償損害，本院參酌系爭房屋確實因漏水瑕疵造成房屋毀損，有修補之必要，且原告所提報價單之項目及費用共計474480元為屬合理，又因系爭房屋之外牆牆面防水工程若未施作，恐未能根除房屋漏水之疑慮，將再造成建物大雨後漏水、壁癌之情事，故原告請求外牆牆面防水工程修復計9萬元亦屬必要，故此損害部分共計564480元，應屬有據。
三、綜上所述，原告依據民法第226條、第227條規定，請求被告給付損害賠償計564480元，及自訴狀繕本送達之翌日即自民國111年5月20日起，至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權命被告得供擔保免為假執行之宣告。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 林琬茹