臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第569號原 告 王薇諭訴訟代理人 陳添信律師被 告 郭靜育訴訟代理人 鄭錦樑上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國113年5月13日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟捌佰捌拾貳元，及其中壹佰參拾柒萬陸仟元自民國一一一年七月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中壹拾貳萬零捌佰捌拾貳元自民國一一三年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟捌佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,376,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保，請准予宣告假執行。嗣原告於本院民國(下同)113年5月13日言詞辯論程序中當庭變更聲明第一項為：被告應給付原告1,496,882元，及其中1,376,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中120,882元自113年5月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許，首先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於110年9月17日向被告購買門牌號碼新竹市○○路0段000巷0號房屋及其座落位於新竹市○○段000○00000○000000地號土地持分（下稱系爭房地）之所有權，約定買賣價金為1,376萬元，雙方簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。於原告看屋二次過程及系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書（成屋）」中「是否曾在最近一年内修復滲漏水」、「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充。」記載「否」或是未註明有任何特殊狀況。被告明知社區污水管路排放處集中於系爭建物一樓，且會產生污水管溢流之狀況(下稱污水管溢流瑕疵)，卻以自身不認為屬瑕疵為由，先前均未告知原告有此瑕疵，從110年11月辦理交屋後，於000年0月間系爭房地一樓樓梯間之管道突然溢出大量糞水，嗣後分別於111年7月5日、111年12月14日、112年3月19日，多次再發生污水溢流之狀況，原告被迫處於糞味惡臭與污水清理之窘境，造成原告生活品質與建物使用效能嚴重降低，系爭建物顯然不具一般人合理期待之通常效用及品質，經委託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(下稱住宅消保會)鑑定後，發現系爭房地一樓地下測線編碼3、4之管徑200公釐污水管，坡度約為0/100，不符合下水道用戶排水設備標準、建築物給水排水設備設計技術規範、建築物污水處理設施設計技術規範中，污水管管徑超過75公釐，坡度不得小於1/100之規定。若需完全改善此部分瑕疵，除了原告建物内管線需進行修繕工程外，尚須隔壁相鄰的6號、20號房地配合檢測、施工，改善此瑕疵，顯有重大困難。被告之給付内容（應交付無瑕疵之房地）不符合債務本旨，同應負不完全給付之債務不履行責任，因此部分瑕疵屬建築設計錯誤，且涉及其他住戶之污水管，被告顯然無法補正該瑕疵，爰依民法359條、第179條、或民法第360條、第227條第1項準用第226條給付不能等規定，請求被告返還價值減損之價金1,496,882元或給付該金額作為債務不履行之損害賠償。
㈡、訴之聲明：⒈原告請求被告給付1,496,882元，及其中1,376,000元自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中120,882元自113年5月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告出售系爭房地，於110年11月15日完成交屋，當天也告知原告若對屋況不滿，可立即退還被告，以原價贖回。隔年2月26日發生一樓車庫廁所管路阻塞，造成車庫樓梯下椽處污水溢流，被告接獲即至現場勘查，並告知管委與污水處理衛生工程莊先生之聯絡電話，清理當下有清出衛生棉、通腸容器等雜物因而造成管線阻塞。於000年0月間社區中庭集中公用化糞池全新整修更換2顆加附刀刃之抽水馬達築隔牆加鑿孔洞，以利排水與阻塞等改善工程，而疏忽本戶所在位置污水管線是與本社區延平路3段388號、390號、392號等3戶連接共同並不是原告所指全區8戶一同共用，因賣屋成交時屋齡逾19年，造成污水偶發阻塞之情，亦曾與社區管委協調，每6個月於系爭房地一樓車庫廁所污水孔疏通一次，可免除污水阻塞溢流問題。消保會測試為坡度不足，造成溢流，若有坡度不足，交屋的時候應該溢流就會有出現了，但過去18年都沒有，在3年前才發生溢流的問題。110年6月至9月連修好幾次，馬達築牆挖洞，簽約兩次剛好是半年都沒有這種問題，所以沒有告知買方。原告求償金額太高，同意原告會同被告一同參與鑑定，且為新竹市政府認證之鑑定單位較有公信力。
㈡、答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於110年9月17日簽訂系爭買賣契約，被告於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書（成屋）」中，就「是否曾在最近一年内修復滲漏水」記載「否」，「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充。」並未註明有任何特殊狀況，且未說明系爭房屋有污水管溢流之情形等情，提出不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、標的物現況說明書(成屋)、污水溢流照片、影片截圖、光碟、通訊軟體LINE對話訊息、律師函、回執、報價單等為證(本院卷一第15-71、73-87頁)，被告不爭執，惟辯稱：之前修繕至簽約剛好半年均沒有污水管溢流情形，因此未告知原告等語，是以本件應審究之爭點為：原告得否請求被告減少買賣價金？得請求減少買賣價金之金額？
㈡、系爭房屋污水管溢流瑕疵屬民法第354條第1項所定之瑕疵：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。本件污水管溢流糞水，會造成瀰漫糞味，對於生活品質及系爭房地使用效能影響甚大，減少或欠缺一般房屋所應具有之通常效用，屬民法第354條第1項所定之瑕疵。
㈢、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第373條定有明文。原告於113年5月13日言詞辯論程序中稱：消保會測試為坡度不足，造成溢流。若有坡度不足，交屋的時候應該溢流就會有出現了，但過去18年都沒有，在3年前才發生溢流的問題。110年6月至9月連修好幾次，馬達築牆挖洞，我簽約兩次剛好是半年都沒有這種問題，所以我沒有告知買方，賣屋前三年發生溢流，只要化糞池滿、使用不當，就會溢流。使用不當像是在樓下抽出排水管裡面的衛生棉，來抽的人說就是有衛生棉當然會塞住等語(本院卷三第102-103頁)，足見被告於賣屋前3年發生溢流，只要化糞池滿、使用不當，就會溢流糞水，且原告於110年9月17日與被告簽訂系爭買賣契約，被告自承曾於110年6月至9月修繕，不否認有原告主張之系爭污水管溢流瑕疵情形，僅陳述曾因有大修理，以為是好的，認為不是瑕疵，所以簽約當時沒有告知（本院卷三第102頁）、曾與社區管委協調，每6個月於系爭房地一樓車庫廁所污水孔疏通一次，可免除污水阻塞溢流問題（本院卷二第71頁）；而原告自110年11月辦理交屋後，於111年2月發現系爭污水管溢流瑕疵後並已即時以律師函通知被告，有原告與仲介之通訊軟體LINE對話紀錄、律師函及回執為證(本院卷一第59-71、81-85頁)，足認系爭污水管溢流瑕疵自係於系爭房屋危險移轉前即已存在，且為被告明知，原告發現後並已即時通知被告。
㈣、本件經本院囑託住宅消保會鑑定結果：⑴原告於鑑定當日主張因社區為半年一次抽取污泥，常造成污水集中槽過載回堵，由1樓廁所清潔口溢出，降低生活品質。⑵鑑定當日現況檢測前，依據原告提供之竣工圖與現況安排透地雷達佈線位置與距離。⑶本次鑑定採用探測系統為瑞典MALA GeoScience公司製造之GX型透地雷達探測儀(Ground Penetrating Radar,GPR），搭配450MHz頻率天線，進行探測以確認管線位置，並分析其管徑、洩水坡度是否符合相關規範。⑷依據下水道用戶排水設備標準第19條規定、建築物給水排水設備設計技術規範第4.2.3條規定、建築物污水處理設施設計技術規範第4.11條規定，污水管管徑小於75公釐（包含75公釐），其坡度不得小於1/50，管徑超過75公釐，坡度不得小於1/100，以利污水流動順暢，避免沉積堵塞，經檢測後，該社區汙水管渠於原告所有建物處有坡度不足之瑕疵，系爭房地1樓測線編碼3，污水管管徑約為200公釐，管頂距離地面約為820公釐；測線編碼4，污水管管徑約為200公釐，管頂距離地面約為820公釐，兩者間距800公釐，坡度約為0/100，不符合相關規定。⑸鑑定結果原告所有房屋1樓車庫，污水管測線編號3至4距離約800公釐，坡度不足，該瑕疵修繕所需修補工序工法及費用合計約為468,326元。⑹本次鑑定受限於檢測範圍，無法進行全社區污水管渠檢測，惟於原告房屋範圍檢測出坡度不足之情形，依據原告提供之竣工圖所示，坡度不足處接近污水管渠轉折處，該情形容易造成污水堵塞回流，由最近出水口即原告所有建物1樓清潔口溢出，為有效改善該瑕疵需做污水管順向銜接工程，建議該地址之6號、20號配合檢測、施工(見外放之鑑定報告書第9-22頁)。顯見系爭房屋範圍檢測出坡度不足之情形，坡度不足處接近污水管渠轉折處，該情形容易造成污水堵塞回流，由最近出水口即原告所有建物1樓清潔口溢出之情，足以對房屋居住品質造成影響，而應認有減少一般約定房屋所應具備之通常效用，且兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約未有特別約定排除此部分瑕疵，則系爭房屋有系爭污水管溢流之瑕疵，自應為出賣人即被告所應保證之品質。是以原告主張依民法第359條規定請求被告減少價金，核屬有據。
㈤、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。查系爭房屋有系爭污水管溢流之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告並已以律師函、起訴狀繕本、本院113年5月13日言詞辯論期日行使價金減少請求權，有律師函及回執、起訴狀、言詞辯論筆錄在卷可佐（本院卷一第9、81-85頁、本院卷三第101頁）。又按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號民事判決、107年度台上字第2295號民事判決意旨參照）。經住宅消保會於鑑定過程複委託寶源不動產估價師事務所提出之估價報告，評估結果系爭房屋於價格日期110年11月16日房地價值減損比例建物約為5.0562%、土地約為5.8223%，總計價值減損比例約為10.8785%，減損價值為1,496,882元（鑑定報告第22頁)，是以系爭房屋之污水管溢流之瑕疵，應減少買賣價金之金額為1,496,882元。
㈥、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告之請求，以支付金錢為標的，給付無確定期限，未約定利率，原告請求其中1,376,000元自起訴狀繕本送達被告（111年7月1日寄存送達被告，送達證書見本院卷一第97頁，依民事訴訟法第138條第2項規定：寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，被告自000年0月00日生效）翌日即自111年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中120,882元自113年5月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈦、綜上所述，原告依民法第359條請求減少買賣價金1,496,882元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及其中1,376,000元自111年7月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中120,882元自113年5月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告併依民法第360條、第227條第1項、第226條給付不能等規定，請求被告返還前述價值減損之價金，或給付該金額作為債務不履行之損害賠償部分，因此部分與前開經判准之部分，係屬選擇合併之法律關係，故不另論之，併此敘明。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之；另本院依職權宣告被告得預供擔保後免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第二庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 17 日
書記官 高嘉彤