臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第697號原 告 郭奕志被 告 范清治訴訟代理人 林夏陞律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月27日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段00號房屋之全部（範圍如附件所示之建號00、暫編00建號建物之全部），騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國一百一十一年六月一日起至騰空遷讓返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰參拾肆元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰陸拾玖萬捌仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告每期以新臺幣壹萬伍仟伍佰參拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第二項，原係請求被告應自民國111年5月24日起至其遷讓返還門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段00號建物予原告之日止，按月給付原告相當於租金之金額新台幣（下同）10萬元，嗣原告於111年9月22日言詞辯論期日，變更為:被告應自111年6月1日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告6萬元（見本院卷第13、103頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，核與上開之規定並無不合，程序上應予以准許。
貳、實體部分:
一、原告主張：緣坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號、新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地所有權全部（下稱系爭土地），及坐落其上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段00號建物所有權全部（下稱系爭房屋，其範圍如附件所示之建號00、暫編00建號建物之全部，與上開之二筆土地合稱系爭房地），原為被告之子即訴外人范德興所有，經本院110年度司執字第2881號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣後，於111年5月10日以新臺幣（下同）780萬元（即系爭土地為4,101,300元、系爭房屋為3,698,700元）由原告得標拍定，原告並於繳清價金後，於同年5月24日領得權利移轉證書，取得系爭房地之所有權，並於同年6月10日辦妥所有權登記。被告雖提出訴外人興月企業社與范德興之租賃契約書，主張興月企業社前已向范德興承租系爭房屋，興月企業社並同意被告無償使用系爭房屋一部分，被告非無權占用云云，惟該租賃契約書應係被告臨訟虛偽製作，被告占用系爭房屋係屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項之規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告。又系爭房地依其附近租金行情言，每月租金約為10萬元，被告無權占有系爭房地，即因此受有使用系爭房地相當於每月10萬元租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告自111年6月1日起至其返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6萬元。為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓交付予原告。㈡、被告應自111年6月1日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告6萬元。㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：被告與范德興為父子關係，系爭房屋原為范德興所有，自100年間起即出租予訴外人范淑華即興月企業社，作為倉庫使用堆放物品，並於109年12月1日續租，約定承租期間自110年1月1日起至114年12月31日止，范淑華與范德興為兄妹關係，范淑華租用系爭房屋後，因尚有部分空間未堆放物品，其乃將該剩餘未堆放物品之空間，口頭同意讓父親即被告無償使用，故依民法第425條第1項之規定，系爭房屋雖於110年5月10日拍定後，已移轉所有權予原告，惟上開租賃契約，對原告仍繼續有效存在，被告既係經承租人同意而使用系爭房屋，即非無權占用，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋，且被告係有權占用系爭房屋，原告亦不得請求被告給付不當得利。況縱認被告係無權占用系爭房屋，因系爭房屋位處偏僻，生活機能不便，其租金行情偏低，被告所受之不當得利，每月應為1萬元以內等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其於111年5月10日經本院系爭執行事件，以780萬元（即土地為4,101,300元、系爭房屋為3,698,700元）得標拍定原為被告之子范德興所有之系爭房地，並於繳清價金後，於同年5月24日領取權利移轉證書而取得系爭房地所有權，並於同年6月10日辦妥所有權登記，且系爭房屋現由被告占有使用等節，已據原告提出系爭房地登記謄本及本院不動產權利移轉證書影本各一份在卷為憑（見本院卷第59-65頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗查明無訛，且為被告所不爭執，自堪信為真。原告另主張被告所提范淑華即興月企業社與范德興間之租賃契約為虛偽簽立，被告係無權占用系爭房屋乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者，在於：㈠、范淑華即興月企業社與范德興間，在系爭房屋被拍定前，范德興是否有將該房屋出租予范淑華即興月企業社使用？被告是否為無權占用系爭房屋？㈡、原告另依民法第179條之規定，請求被告自111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，是否有理？若有，其金額應為多少？爰予以論述如下。
㈠、范淑華即興月企業社與范德興間，在系爭房屋被拍定前，范德興是否有將該房屋出租予范淑華即興月企業社使用？被告是否為無權占用系爭房屋？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項固定有明文。惟按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提（最高法院97年度台上字第508號判決要旨參照）。
２、本件被告辯稱范淑華即興月企業社與范德興間，自100年間起即存在租約關係，由范淑華向范德興承租系爭房屋作倉庫使用，並於109年12月1日續訂租約，約定承租期間自110年1月1日起至114年12月31日止，固提出住宅租賃契約書範本影本一份在卷為憑（見本院卷第91-98頁），然為原告所否認。
經查，被告曾於110年3月18日，在本院執行人員至系爭房地現場進行假扣押查封時，在場表示房屋係自住；另系爭執行事件於同年7月22日，本院會同測量人員至現場進行房屋會測時，被告則在場表示系爭房屋係其與其他家人所居住使用，范德興未住在該處；其後於111年2月11日本院系爭執行事件執行人員，至系爭房屋進行調查時，被告亦表示一直以來范德興均未住在該處，該房屋均係伊與伊老婆所居住等情，已據本院調取並核閱本院110年度司執全字第11號、系爭執行事件卷宗內相關之查封及執行筆錄無訛（該等筆錄影本見本院卷第23-33頁），是依被告於上開執行事件，本院人員到場調查、詢問房屋之使用情形時，均僅提及房屋係供被告一家人居住使用，全然未提及房屋有出租他人之情形，則倘范德興自100年間起，已長期將系爭房屋出租予其妹范淑華即興月企業社作為倉庫使用，並於109年間另有續訂書面租約，范淑華並將租得房屋之一部分，無償提供予被告使用，何以身為范德興及范淑華之父，且已長期使用該房屋之被告，當時均未提及該等情事，已與常情相違。
３、次查，范德興固於系爭執行事件進行中，於110年11月16日具狀到院表示:系爭房屋之部分空間係出租予興月企業社使用，租期5年云云（見系爭執行事件卷宗卷一），惟此已與被告於本件訴訟中所抗辯：系爭房屋係由范德興全部出租予興月企業社作倉庫使用，興月企業社再將其未使用之部分，無償供被告使用乙情，已有所岐異。再者，針對范德興上開之具狀陳報，經系爭執行事件司法事務官於110年11月29日以新院嶽110司執戊字第2881號函，通知范德興應於5日內提出其與興月企業社之租賃契約書，然范德興却迄未提出租賃契約書，其後司法事務官於所作成系爭房地之第一次、第二次拍賣公告，均於使用情形欄記載：「…另一債務人范清治稱，房屋由其自住，…，范清治在場稱債務人即房屋所有權人范德興不住在此。」等語，並未提到有出租之情形，而被告或范德興對上開之記載，於執行程序中亦未再表示異議等情，有系爭執行事件卷宗可考。是倘范德興確有出租系爭房屋予范淑華，且其等於109年間，亦確已續訂書面租約，何以范德興於當時未提出該書面租約，且對上開拍賣公告未記載房屋有出租他人之內容，亦未表示異議，却直至拍定人即原告提起本件訴訟之後，始於111年9月間，由被告提出書面租約到院，實屬有違常情。故范德興於系爭房地拍定前，是否真有將系爭房屋出租予范淑華乙節，已顯有疑義。參以被告所稱系爭房屋之承租人范淑華，與出租人范德興間為兄妹關係，且兄弟姐妹間單純借用其所有之房屋，作為所開設企業社設籍地址之情形，亦所在多有，是固然興月企業社係設籍於系爭房屋，此有卷附該企業社之商業登記基本資料在卷可憑，然無從憑此即可認定范淑華即興月企業社與范德興間，就系爭房屋有租賃關係之存在，此外，被告未能進一步證明系爭房屋於原告拍定買受取得之前，原所有權人范德興已出租予范淑華，是以本件並無前述民法第425條第1項規定之適用，則被告以其已取得房屋承租人即范淑華之同意而使用系爭房屋，係為有權占用系爭房屋云云，即不可採。又被告雖係經系爭房屋原所有權人范德興之同意，無償借貸供其使用該房屋，惟此一無償使用借貸之法律關係，無法對抗原告，是原告主張被告係無權占用系爭房屋，應堪以採認。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，於法即屬有據，應予准許。
㈡、原告另依民法第179條之規定，請求被告自111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，是否有理？若有，其金額應為多少？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。另房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年台上字第323號判決參照）。經查，被告無合法之占有權源而占用系爭房屋，對原告為無權占用乙節，已如前述，則依前開說明，被告自屬獲得相當於租金之不當利益。又原告係於111年5月10日拍定系爭房地，後於同年5月24日取得不動產權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，是原告請求被告自111年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。
２、次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10%為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。原告主張系爭房屋依當地之租金行情，每月租金為10萬元，請求被告按月給付其不當得利6萬元，固提出新竹縣591租屋網資料一份為證（見本院卷第67-69頁）。經查，原告所提上開591租屋網資料，其標的大多為電梯大樓之一層房屋，或為整棟分隔多間之電梯出租套房，且大多係位於新竹縣竹北市或湖口鄉，核與系爭房屋屬四層樓透天農舍，位於新竹縣○○鄉○○路○段○段者（見卷內系爭房屋權利移轉證書，本院卷第59頁），無論在房屋型式、地點等，均有所不同，縱其中一戶與系爭房屋相同，亦係位於○○鄉，然該戶係鄰近科學園區，為有8房4廳之大透天別墅，建坪為105坪，屋齡尚非老舊（見本院卷第69頁），核此等部分均與系爭房屋如後所述之情形，有所不同，故無從以該等租屋網資料所示房屋之租金行情，即逕認系爭房屋如出租，每月租金可達10萬元。又查，系爭房屋於系爭強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已將建物用途、屋齡、房屋現況及是否有特殊情況等因素一併考量，本院民事執行處以該鑑定價格為基礎拍賣之，並由原告以3,698,700元（即00建號拍定金額3,236,100元＋暫編00建號拍定金額462,600元＝3,698,700元）價額拍定，有不動產權利移轉證書影本在卷可稽（見本院卷第59-60頁），是以該拍定價格當較為接近系爭房屋目前交易價值。次查，系爭房屋坐落基地為新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地號及同段○○○○段000-0地號，其中00建號之主建物部分占用之土地面積約為157.21平方公尺、暫編00建號之增建部分占用之土地面積約為58.8平方公尺，該等土地111年1月之申報地價均為每平方公尺136元等情，有系爭土地登記謄本影本附卷可憑（見本院卷第61-65頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第116頁），是系爭房屋占用之土地，其申報地價總額應為29,377元【計算式：(157.21＋58.8平方公尺）×136元＝29,377元，元以下四捨五入，以下同】。再審酌系爭房屋○○○段○○○○段00建物部分，為加強磚造3層之農舍建物，建築完成日期為81年2月，屋齡約30年，暫編00建號部分為輕鋼架鐵皮造4層，由系爭房屋外部觀之，建物保養情況及管理狀況尚可，其位於○○路○段，交通與可及性普通，鄰近之服務性公共設施設置不足，生活機能不便，其市場性及價格性稍差等情，有不動產鑑定報告書附於系爭執行事件卷宗內，並據本院調取該卷宗核閱無訛，且系爭房屋係位在○○地區之山坡地，往○○鄉之道路上，附近均為山坡地，住家不多，此亦有上開不動產鑑定報告書內之現場照片附於執行卷內，及被告所提系爭房屋位置之Google地圖影本在卷可憑（見本院卷第121頁），另被告占用系爭房屋係供居住使用，並非供商業用途及所受之利益程度等情，本院審酌後，認應以系爭房屋上開價格及其基地申報地價總額之年息5%，作為計算其相當於租金不當得利之數額，始為合理適當。是依前述標準計算，原告每月得請求被告給付相當於租金之不當得利金額即為15,534元【計算式：（3,698,700元＋29,377元）×5﹪÷12月＝15,534元】，堪予認定。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自111年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,534元，為有理由，應予准許，逾此部分不當得利之請求，則無理由而應予駁回。
㈢、從而，原告本於民法第767條第1項前段物上請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，訴請被告自111年6月1日起至被告將系爭房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告15,534元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據而應予駁回。
㈣、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述。另被告聲請傳訊證人范德興，本院亦認無傳訊之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
書記官 黃志微