臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第742號原 告 林保漢訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師上一人複代理人 江明軒律師訴訟代理人 林銀美被 告 蔡永生上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年3月7日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○地號土地，如新竹市地政事務所收件日期文號111年11月8日第127800號土地複丈成果圖標示編號A（面積一九二點七五平方公尺）之地上物拆除，並將該占用土地部分返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾參萬陸仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾壹萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262條第1項及第2項亦有明文。本件原告原起訴聲明為：「一、被告應將原告所有坐落於新竹市○區○○段00000地號土地上之，面積563.65平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人。二、被告應給付原告新臺幣(下同)14萬元相當於租金之不當得利及水電費2萬元，共16萬元。三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於民國(下同)112年2月2日言詞辯論期日當庭撤回訴之聲明第二項，並按測量結果更正訴之聲明第一項應拆除地上物面積為19
2.75平方公尺，核其變更聲明部分屬更正事實上陳述，合於前開規定。另撤回訴之聲明第二項之部分，程序上亦無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於98年2月15日與訴外人林保鍾(下逕稱姓名)就坐落於新竹市○○段00000地號土地(下稱系爭土地)簽訂租賃契約(下稱系爭租約)。被告承租系爭土地後，於上搭建鐵皮屋(系爭鐵皮屋)使用，已違反農業用地分區而為使用及搭蓋違建物，亦違反都市計畫法及賦稅課徵事宜，依民法第71條之規定，系爭租約應屬無效。縱系爭租約有效，因被告於107年2月起即未繳租金，經林保鍾催討未果，於110年5月2日在系爭地上物大門張貼終止租約並限期交還土地之公告，後林保鍾於110年8月23日死亡，原告繼承系爭土地後，已於111年4月11日及同年5月24日再以律師函通知被告終止租約。
(二)依系爭契約第2條及第6條約定：「系爭土地之租賃期間自98年2月14日至99年2月15日」、「乙方(即被告)於租賃期間屆滿時，除經甲方(即林保鍾)同意繼續出租外...」之反面解釋，及系爭租約之「房租收款明細欄」所載，被告與林保鍾於98年2月14日至99年2月15日第一期租賃期間屆至後，以一年一簽之方式續約，自106年2月15日至107年2月15日租賃期間屆滿後即無再續約之記載，是被告及林保鍾間對於系爭土地之租賃關係，於107年2月15日即告屆滿而消滅，故被告自107年2月16日起以系爭鐵皮屋占有系爭土地即屬無權占有。
(三)被告雖抗辯107年至109年亦有續租約定並交付租金云云，然原告持有之租賃契約書無記載107年2月15日後之收款紀錄，被告庭呈之租賃契約書收款明細欄，自107年2月15日後之租賃期間，均僅載一期日，且無規律之日期，無從判斷租賃之存續期間，是107年2月15日之後之租賃期間記載應屬有疑。
又107年2月15日前林保鍾均以蓋章代替簽名，與被告所呈林保鍾以簽名續約之慣例不同，且與租約出租人欄中「林保鍾」之簽名明顯不同，佐以林保鍾生前患有手部萎縮之疾病，無自行簽名之能力，益徵107年2月15日後之簽名非林保鍾為之，應係被告偽造，故被告抗辯107年2月15日後與林保鍾持續續約並給付租金云云，顯與事實不符。
(四)為此，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定提起本件訴訟，並聲明：被告應將原告所有坐落於新竹市○區○○段00000地號土地、面積192.75平方公尺之鐵皮屋拆除，將占用土地返還原告及其他全體共有人。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊承租系爭土地至109年，林保鍾有在收款明細欄簽名蓋章，107年至109年均有林保鍾之簽名收款，如伊未給付租金，為何會有林保鍾之簽名？伊承租系爭土地10年以上，並未有霸佔土地或積欠租金之念頭，伊並非不願搬離並返還系爭土地，希望有2年時間處理，及由原告補貼部分搬遷費用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地共有人，權利範圍40分之9，被告於系爭土地上搭建系爭鐵皮屋等情，業據提出系爭土地第一類土地謄本、土地使用分區證明證明書、租賃契約書、律師函等件為憑(見本院卷第10至20頁)，並經本院囑託新竹市地政事務所測繪系爭地上物坐落系爭土地之位置及面積，有勘驗筆錄及新竹市地政事務所111年12月16日以新地測字地0000000000號函檢送土地複丈成果圖(見本院卷第51至52頁，下稱附圖)在卷可稽(見本院卷第47至52頁)，復為到場被告所不爭執，堪信原告此部分主張之事實為真。又原告主張系爭鐵皮屋無權占有系爭土地，被告應拆除之，並返還土地等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：被告占用系爭土地有無合法權源？原告請求被告將附圖所示A部分之系爭鐵皮屋拆除，並返還所占用之土地予原告即全體共有人，是否有理？
(一)按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號裁判意旨參照）。本件被告既不爭執原告為系爭土地之共有人，亦不爭執其為系爭鐵皮屋之所有權人，則依前揭說明，被告自應就其為有權占有如附圖所示編號A部分土地之正當權源事實，負舉證責任。
(二)被告雖抗辯其與林保鍾就系爭土地有簽訂系爭租約，租期至109年云云，並提出租賃契約書（下稱A契約，見本院卷第33至38頁）為證，經與原告所提出之租賃契約書（下稱B契約，見本院卷第13至16頁）比對，A、B契約房租付款明細欄於107年2月15日以前，均逐年由出租人與承租人蓋用印文之方式簽收租金，而A契約另由林保鍾以手寫方式，於107年元月30日、108年12月29日、109年元月1日簽收租金，其餘二者內容核無不合。經查，系爭租約第2條、第6條分別約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年，即自98年2月14日至99年2月15日止」、「乙方(即被告)於租期屆滿時，除甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方(即林保鍾)。」，又觀系爭租約之「房租收款明細欄」所載之繳付租金紀錄為一年一簽，被告亦自承前由第三人賴榮宗代為向林保鍾繳付租金至107年2月15日止，並有賴宗榮、林保鍾分別蓋章於前開明細欄中(見本院卷第72頁)，足見原告主張系爭租約係一年一簽之方式續租，應屬可採。另由兩造分別所持系爭租約之「房租收款明細欄」互核，僅107年2月15日前之記載一致(見本院卷第14頁、第34頁)，被告雖辯稱107年至109年繳付紀錄係林保鍾所親簽，然為原告所否認，參以該明細欄107年以後續約方式與林保鍾之前慣以蓋章之方式相異，且107年2月15日以後之付租期間，竟僅記載「107年元月30日」、「108年12月29日」、「109年元月1日」，不僅起迄期間不連貫，亦與107年2月15日以前之記載方式大相逕庭。又，林保鍾之簽名與98年系爭租約簽定時之簽名互核，差異甚大(見本院卷第14頁、第34頁)，是被告抗辯107年2月15日以後至109年間之租金由林保鍾親簽乙節，實非無疑。再者，被告已自陳2年未付租金，有本院112年2月2日言詞辯論筆錄在卷可稽(見本卷第58頁)，原告亦已於111年4月12日、111年5月24日分別以律師函通知被告搬遷、返還土地，此有律師函2件在卷可佐（見本院卷第17至20頁），則縱認原告繼受林保鍾關於系爭租約之權利義務，亦經原告終止系爭租約，系爭鐵皮屋即無占有該土地之權源。
(三)次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條定有明文。又共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力。最高法院92年度台上字第1734號判決要旨可供參照。而於98年修法後，共有土地之出租，依前揭規定，除契約另有訂定外，應由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅自將共有土地出租他人，對其他共有人自不生效力。依前揭規定，系爭土地之管理，自應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，被告雖以前詞為辯，惟被告僅與林保鍾訂定租約，未經原告同意，參酌被告所提其與林保鍾所訂之租約，土地使用範圍甚至僅記載「恢復原狀」(見本院卷第14、35頁)，而無任何出租範圍與分管之記載，益徵被告向林保鍾租地使用，未經原告或其他共有人同意，此外，被告復未舉證原告或其他共有人有與林保鍾成立系爭土地分管或管理之約定，是被告自不能執其與林保鍾間之租約對抗原告，被告就系爭土地仍屬無權占有。是原告訴請被告應將附圖所示編號A部分之鐵皮屋拆除，並返還該部分所占用之土地予原告及共有人全體，自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A部分面積192.75平方公尺之系爭鐵皮屋拆除，並將所占用部分之土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。並依職權宣告被告亦得預供擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
書記官 王明