臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第726號原 告 徐永智訴訟代理人 楊一帆律師複 代理人 陳興蓉律師被 告 陳美香訴訟代理人 林君鴻律師
林育瑄律師複 代理人 鄭又綾律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年2月29日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國111年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（詳本院卷1第9頁）。嗣經原告於本院審理期間數次變更其聲明，除擴張或縮減其請求被告返還之買賣價金數額外，另追加以民法第349條、第353條權利瑕疵擔保責任之規定，及依民法第227條債務不履行等規定為其請求被告返還買賣價金之請求權基礎，並另依系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告另給付其違約金78萬3,144元（詳本院卷1第123頁、第257頁、本院卷2第47頁），最終聲明為：㈠被告應給付原告198萬3,144元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。核原告上開訴之變更追加，乃擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求所據基礎事實同一並不甚礙被告之防禦及本案之終結，皆與前開規定相符，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣兩造於102年11月15日訂立不動產買賣契約（下稱：系爭買賣契約），被告出賣新竹縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱：系爭土地）予原告，約定買賣價金120萬元，並保證系爭土地上有如系爭買賣契約書附圖所標繪之道路可供通行（即下圖虛線標繪處）。
㈡、然111年4月經鑑界後，原告發現系爭土地並無道路可供通行，亦即自始系爭買賣契約附圖所示之道路即不在系爭土地範圍內，為此原告爰以下列之請求權基礎，請求判命被告給付原告120萬元暨遲延利息，並擇一為有利於原告之判決：
1、系爭土地既缺少被告所保證可供通行之道路，被告應就系爭土地欠缺保證品質負瑕疵擔保責任。據此，原告依系爭買賣契約第9條第4項第1款約定、民法第359條規定向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條規定請求被告返還買賣價金120萬元，自屬有據。
2、又被告不僅未交付系爭土地，且系爭土地缺少被告所保證之道路，即與系爭買賣契約債之本旨不符，且不能補正，原告自得依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還溢付之價金120萬元，或依民法第360條、第227條第1項、第226條之規定向被告請求不完全給付之損害賠償120萬元。
3、此外，被告於出賣系爭土地時並未進行鑑界，被告乃是因可歸責於己之事由，於102年出賣買賣標的物予原告時，錯誤指出與系爭414-3地號土地無關之土地作為買賣標的物，不但未交付正確之土地，且真正之414-3地號土地上又無系爭買賣契約附圖所保證之道路存在，被告之過失甚為明顯。被告既未履行系爭買賣契約交付真正有道路可供通行之系爭414-3地號土地，且真正之414-3地號土地上根本無道路可供通行，被告有不能給付有道路可供通行之土地之情事，原告自得依民法第227條、第226條、第256條規定向被告為解除買受系爭土地之意思表示，並請求損害賠償120萬元。退萬步言之，縱認被告未履行系爭買賣契約乃是因不可歸責於被告之事由（假設語氣，原告否認之），依民法第266條、第179條規定，被告仍應返還原告已給付之120萬元。
4、而被告未點交系爭土地予原告，且系爭土地目前為第三人王國棟占用，該第三人就系爭土地對原告主張物權存在，被告給付已屬不能，原告依民法第349條、第353條、第226條、第256條等規定，與系爭買賣契約第9條第4項之約定，請求被告賠償系爭土地之市價，或買賣總價暨15%違約金即138萬元（計算式：120萬元×1.15%=138萬元），並解除系爭買賣契約，亦屬有據。又原告僅於本件請求被告賠償138萬元損害額之一部120萬元。
㈢、如認為被告之給付仍屬可能，按系爭買賣契約第9條第4項約定：「賣方若有遲延給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價萬分之貳違約金。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於五日内將所收款項加倍返還買方以為違約之損害賠償，惟該違約金不得超過買賣總價百分之十五為限…」，被告應另行賠償原告違約金783,144元（計算式：1,200,000元×0.0002×365日×8.94年=783,144元）。
㈣、並聲明：
1、被告應給付原告198萬3,144元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告之請求均已罹於時效：系爭土地係於102年11月15日為移轉登記予原告，系爭土地所有權狀業已交付原告，地價稅、土地增值稅等亦均已轉由原告繳納，原告已得使用收益系爭土地，且依系爭買賣契約第13條已明載「土地依現況交地」等語，顯見系爭土地業已交付，則原告於111年8月始起訴主張物有瑕疵，自物之交付時起已經過5年，是其解除權或請求權依民法第365條規定均已罹於時效而消滅。
㈡、被告爭執原告提出之系爭買賣契約書形式真正：原告所提出之系爭買賣契約書，於起訴狀僅提出部分，於民事準備暨擴張聲明狀提出完整版，前後兩個版本條文之數量、蓋章之位置、附圖之裁切均有不同，顯有可疑，原告應就該契約書之形式真正負舉證之責。
㈢、縱上開買賣契約書為真（假設語氣），依契約文義，附圖非系爭買賣契約之一部份，被告亦未保證系爭土地需臨路，原告既為反於文義之主張，則應由原告負舉證責任：
1、經查，系爭買賣契約並未有任何文字記載系爭買賣契約包括原告所指之附圖，該附圖又無騎縫章，且系爭買賣契約第1條明載「買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準」等語，顯見該附圖僅係提供予兩造參考用，非系爭買賣契約之一部分，原告應就「附圖為系爭買賣契約之一部分」負舉證之責。
2、又查，系爭買賣契約第13條明載「土地依現況交地」等語；系爭買賣契約第1條亦明載「買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準」等語，顯見系爭買賣契約無任何文字記載系爭土地需臨路，原告空言指稱被告曾保證臨路，顯違背契約文義。復查，原告當時係橫山東和不動產之股東兼負責人，且又居於橫山鄉，衡以原告之智識程度及社會歷練，應知悉系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，並非都市土地，系爭買賣契約第7條第3項亦手寫更正為「『農地』不課徵」，原告顯已知系爭土地為農地，可預見系爭土地未臨路之風險，土地屬價值高昂之物，如（假設語）原告欲使被告為前開保證，當初何以不逕列於契約條款中？抑或簽約時請求被告保證，並明白增列於書面，以杜爭議？顯然，系爭買賣契約自始即未保證臨路，原告應就其主張「被告保證臨路」乙節負舉證之責。
㈣、縱系爭土地現況未臨路（假設語氣），該未臨路之情形亦非瑕疵：
系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，並非都市土地，且依通常交易觀念，農牧用地是為供農耕使用，縱未臨路，亦有得自鄰地進入耕作之可能，不可逕認未臨路即為有瑕疵。末查，農路係屬與農業經營不可分離之設施，農民如因農業經營之必要，得依農業用地容許作農業設施使用審查作業要點之規定，申請農路之容許使用。對於原告關於系爭土地之農業使用，應無肇生嚴重妨害致不能達農用目的。
㈤、縱系爭土地有未臨路之瑕疵或有債務不履行或不完全給付等情事（假設語氣），被告並無故意不告知之情事，亦不可歸責於被告，且原告曾至現場確認界樁，亦已承認其所受領之物；況系爭土地既已交付，則不問重測之結果臨路與否、位移與否，其危險均應由原告負擔：
1、102年8月12日被告前手即訴外人梁喜娘與訴外人柯駿瑋訂立之不動產買賣契約書第13條明載：「本件合約買賣雙方協議若公測鑑界成果未鄰路，本合約則無條件解除，賣方退回已收之款項」等語，102年9月17日被告前手即訴外人梁喜娘申請竹東地政至現場進行鑑界測量，後續訴外人柯駿瑋並無任何異議，亦未解除契約，可間接證明訴外人梁喜娘當時測量之結果為有臨路。被告信任當時測量結果，並於公測後出售土地前另外再委請專業人士進行測量，描繪現場道路現況，並無故意不告知情事，被告亦已盡其最大努力查明，縱有債務不履行或不完全給付之情事，亦係因竹東地政之測量結果存在誤差而導致 ，顯不可歸責於被告。
2、況且該次鑑界測量距系爭買賣契約簽立之102年11月15日僅隔短短2個月，鑑界時有在土地上定設界樁，界標應清晰可見。原告為不動產專業人士，其對土地測量可能存在誤差之風險應於買賣前即有相當之認識，且其於向被告購買系爭土地時有到土地現場確認土地的界址及界樁的位置，因此才會在雙方之間的買賣契約書上同意以現況點交。若原告未到場確認界標，或未為立即之檢查即於簽約時申請重新鑑界，均屬重大過失，應依民法第356條第1項、第2項規定視為承認其受領之系爭土地。
3、退萬步言，系爭土地既已交付，則不問重測之結果臨路與否、位移與否，其危險均應由原告負擔，不能以事後系爭土地變遷的狀況來主張買賣當時系爭土地有瑕疵存在等語，資為抗辯，並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經整理及協議簡化爭點之結果如下（詳本院卷2第30頁至第31頁、第48頁，並依判決格式為部分文字之修正）：
㈠、兩造不爭執事項：
1、兩造於102年11月15日訂立系爭買賣契約，被告出賣系爭坐落新竹縣○○鄉○○段00000地號土地予原告，約定買賣價金120萬元。
2、被告前手即訴外人梁喜娘與訴外人柯駿瑋於102年8月12日簽立不動產買賣契約書，約定買賣價款70萬元，若公測鑑界成果未臨路，合約則無條件解除，梁喜娘即於102年8月16日向新竹縣竹東地政事務所申請鑑界，嗣經新竹縣竹東地政事務所派員於102年9月17日現場測量。
3、系爭土地經新竹縣竹東地政事務所於112年5月3日現場複丈並無直接鄰接道路。
㈡、本件爭點：
1、原告主張系爭土地無道路可供通行，依系爭買賣契約第9條第4項第1款、民法第359條規定向被告為解除買受系爭土地之意思表示請求被告返還買賣價金120萬元，有無理由？
2、原告主張系爭土地無道路可供通行，依民法第359條規定向被告為減少買賣價金，或依民法第360條規定請求被告返還120萬元，有無理由？
3、原告主張系爭土地無道路可供通行，依民法第227條、第226條、第256條規定向被告為解除買受系爭土地之意思表示，並請求損害賠償120萬元，有無理由？若認被告係因不可歸責於己之事由致未履行系爭買賣契約，原告依民法第266條規定，請求被告返還原告已給付之120萬元，有無理由？
4、原告依系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告另賠償原告違約金783,144元，有無理由？
5、第三人就系爭土地對原告主張有物權存在，原告依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定及系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告賠償損害138萬元中的120萬元，並解除系爭買賣契約，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於102年11月15日訂立系爭買賣契約時，確有約定系爭土地應具備如系爭買賣契約附圖所示可供通行之道路，而系爭土地現況並無直接鄰接道路等情，堪認有據：
1、兩造於102年11月15日訂立系爭買賣契約，被告出賣系爭坐落新竹縣○○鄉○○段00000地號土地予原告，約定買賣價金120萬元等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭買賣契約影本存卷可稽（詳本院卷1第39頁至第41頁、第153頁至第161頁），堪認為真實。
2、惟原告主張彼時訂立系爭買賣契約時，兩造確有約定系爭土地應具備如系爭買賣契約附圖虛線標繪處所示可供通行之道路乙情，則為被告所否認，並就原告提出之系爭買賣契約書爭執其形式真正。經查：
⑴按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院
或公證人之認證者，推定為真正」，民事訴訟法第358條第1項定有明文。
⑵經查，本院於111年12月26日言詞辯論期日當庭勘驗原告所提
出之系爭買賣契約正本並與原證1影本(本院卷1第41頁)進行核對，可見在系爭買賣契約正本第10條至第13條頁面最後方102年11月15日上方蓋有兩造當事人姓名印文，並在本院卷第41頁附圖右上方留有「美香」、「永智」兩字印文，在正本契約書人地政士上蓋有「劉念慈」印文，經紀人下方則為空白，但與原證1影本(本院卷第159頁)內容相符等情，有勘驗筆錄存卷可稽（詳本院卷1第306頁），則系爭買賣契約正本既經蓋有兩造各自之印文於上，且經本院當庭勘驗系爭買賣契約書正本亦核與原告提出之影本內容相符，依上開民事訴訟法第358條第1項規定，應推定該文書為真正。
⑶復參諸系爭買賣契約第11條針對契約分存之約定已載明：「.
..。本契約經雙方簽訂日起生效，並絕對遵守履行，絕無反悔，恐空口無憑，特立本契約書乙式參份為據，買賣雙方及受任地政士之事務所各執乙份為證...」等語（詳本院卷1第159頁），則被告復未能提出具體事證，包含彼時應由被告收執之系爭買賣契約書面，以證明系爭買賣契約有遭偽造、變造情形，則其空口否認系爭租買賣契約形式真正云云，即無可採，應認原告提出之系爭買賣契約書確為真實。
3、被告復辯稱系爭買賣契約附圖非系爭買賣契約之一部，被告亦未保證系爭土地需臨路云云。惟查，系爭土地於102年11月15日被告出賣予原告前，乃訴外人梁喜娘所有，並經梁喜娘與訴外人柯駿瑋就系爭土地之買賣，於102年8月12日簽立不動產買賣契約書，約定買賣價款70萬元，並於該買賣契約第13條特別約定：「本件合約買賣雙方協議若公測鑑界成果未臨路，合約則無條件解除」等內容；嗣梁喜娘於102年8月16日向新竹縣竹東地政事務所申請鑑界，經新竹縣竹東地政事務所派員於102年9月17日現場測量等情，有梁喜娘與柯駿瑋於102年8月12日簽立之不動產買賣契約書影本存卷可查（詳本院卷1第225頁至第227頁），並經本院依職權函請新竹縣竹東地政事務所提供系爭土地所有權人申請測量界址複丈作業相關資料，有該所函覆本院梁喜娘於102年8月16日向該所申請系爭土地鑑界資料在卷可稽（詳本院卷1第105頁至第113頁），復為兩造所不爭執，堪認為真實。而由上情可知，柯駿瑋向梁喜娘買受系爭土地時，雙方既以系爭土地經鑑界後有無臨路作為得否解除買賣契約之約定條件，且系爭土地乃山坡地保育區農牧用地（詳本院卷1第45頁系爭土地查詢資料），該土地之地點有無道路可供通行，足以影響土地之開發、利用與價值，進而影響購買者之意願，堪認系爭土地有無鄰接道路乃系爭土地買賣交易成立與否之重要因素。是則系爭土地嗣於102年8月28日經登記為被告所有（詳本院卷1第249頁至第250頁系爭土地地籍異動索引），被告既不否認其於其前手梁喜娘向地政機關申請土地鑑界後、其出售系爭土地前亦另行委請專業人士進行測量描繪現場道路現況乙情（詳本院卷1第81頁、第197頁），衡以系爭土地有無鄰接道路乃該土地買賣交易成立與否之重要因素，應認其後被告出售系爭土地予原告之時，雙方確就系爭土地上應具備可供通行之道路乙節達成合意，並為明確該道路之範圍，始於系爭契約書附圖將雙方約定系爭土地上存有可供通行之道路位置以虛線標繪具體範圍，否則倘若如被告所辯該附圖僅係提供予兩造參考用，非系爭買賣契約之一部分，雙方亦無約定系爭土地需臨路云云，雙方應無特別於契約書附圖以虛線標繪鄰接道路之必要，是以原告主張系爭買賣契約附圖所示道路確為兩造就系爭土地買賣所達成之約定內容，堪認有據。
4、兩造既就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定系爭土地應具備如系爭買賣契約附圖虛線標繪處所示可供通行之道路，然系爭土地前經本院於112年5月3日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所人員前往系爭414-3地號土地現場勘驗土地使用情況，勘驗結果為：「在系爭土地周遭有水泥道路，原告表示向被告購買系爭土地時，被告指出土地所在位置是從現場界樁1跨越水泥道路往上方界樁處為其購買範圍，1號界樁如本院卷第383頁照片所示；本院勘驗現場界樁2號、3號、4號界樁在本院卷第385、387、389、391頁照片所示情況；界樁4號的後方為石頭坡崁，414-3地號土地跟現況水泥道路有2.5公尺的落差，經由斜坡可進入系爭土地，斜坡處目前為泥土地面，在履勘當日經過原告除草，系爭土地在履勘當日經除草後可看出在斜坡上方的土地為一平整地形」等情，有勘驗筆錄在卷可查（詳本院卷1第407頁），本院並囑託地政機關就現況水泥道路及1、2、3、4號界樁所在進行測繪在系爭土地及相鄰570、414-18、414-34、565-8、568、569地號土地上的位置及面積，製有新竹縣竹東地政事務所複丈日期112年5月3日土地複丈成果圖（即本判決附圖）存卷可參（詳本院卷1第457頁）。依上開附圖可知系爭土地周遭之水泥道路並未與系爭土地鄰接，而系爭土地經新竹縣竹東地政事務所於112年5月3日至現場複丈並無直接鄰接道路，此情為兩造所不爭執，是原告主張系爭土地現況並未如兩造約定具備如系爭買賣契約附圖所示可供通行之道路等情，亦屬有據。
㈡、原告主張系爭土地無道路可供通行，依系爭買賣契約第9條第4項第1款、民法第359條規定向被告為解除買受系爭土地之意思表示，請求被告返還買賣價金120萬元；或依民法第359條規定，向被告為減少買賣價金之請求，均無理由：
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」；「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條第1項前段、第2項分別定有明文。次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」；「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，民法第359條、第365條第1項分別定有明文。
2、原告主張系爭土地既缺少被告所保證之道路，依民法第359條之規定請求被告負物之瑕疵擔保責任云云，惟為被告抗辯原告有關物之瑕疵擔保責任之請求均已罹於時效而消滅等語。經查：
⑴按所謂交付，係指移轉對於標的物之占有、使用、收益、處
分權利，使他造得以完整使用該標的物之謂。而物之交付，不以現實交付為限，觀念交付即民法第761條所定之簡易交付、占有改定與指示交付均包括在內（最高法院83年度台上字第1482號判決意旨參照）。是以，物之交付除以「現實交付」，即原占有人將其對占有物現實的直接支配、管領力移轉於受讓人，使受讓人得支配、管領受讓之物外，受讓人已占有該物者，於雙方當事人就物權讓與合意時，亦即生交付之效力，此乃民法第761條第1項後段所稱「簡易交付」之謂。而按「對於物有事實上管領之力者，為占有人」，民法第940條定有明文。
⑵原告雖爭執系爭土地尚未據被告為交付，尚無從起算除斥期
間，被告所為上揭抗辯不足為採云云。然兩造對於系爭土地之交付期日既於系爭買賣契約第13條特別約定：「土地依現況交地」等語（詳本院卷1第159頁），而系爭土地已於102年11月28日經辦理所有權移轉登記予原告所有，此有系爭土地地籍異動索引等件在卷可憑（詳本院卷1第249頁至第251頁），則自系爭土地辦妥所有權登記予原告時起，迄至原告提起本件訴訟之日即111年8月3日止（詳本院卷1第9頁本院收文戳印），已歷時近9年，衡以系爭土地買賣價金為120萬元，金額非寡，原告應無可能歷時多年均未曾向被告請求交付系爭土地，致己多年來均未能取得對於系爭土地之占有、使用、收益、處分權利，此實與常情相悖，是原告主張被告迄今仍未交付系爭土地云云，實存疑義。
⑶再者，原告已自陳其於購買系爭土地後，有去系爭土地整地
，並於111年間打算要出售土地時，請地政機關至現場測量等情（詳本院卷1第307頁至第308頁），此情有原告於111年2月2日向新竹縣竹東地政事務所提出之土地複丈申請書影本在卷可憑（詳本院卷1第311頁至第320頁）。復參酌證人即與系爭414-3地號土地相鄰之同地段414-18、414-34地號土地所有人王國棟於本院112年3月13日言詞辯論期日到庭結證稱：「（法官問：該界樁可能是鑑界時整平之後釘的，你的土地都做造林使用，414-3地號土地上是雜草，他都沒有在利用？）答：414-3地號土地是一個平地，一年在秋天會割草好幾次，這幾年他都有請人去割草」等語（詳本院卷1第363頁），可知原告既於買受系爭土地後，有定期派員至系爭土地割草整地，並曾為系爭土地出售事宜申請地政機關進行複丈測量，足見原告對於系爭土地業有事實上管領之力存在，已為系爭土地之占有。而系爭土地既已於102年11月28日經辦理所有權移轉登記予原告所有，依前揭說明，應認系爭土地於102年11月28日兩造就物權讓與達成合意時，業由被告以「簡易交付」之方式交付予原告，是系爭土地已經被告交付予原告之事實，即堪認定。
3、從而，系爭土地既經被告於102年11月28日交付予原告，而迄至原告提起本件訴訟即111年8月3日止已歷時近9年，則依前揭民法365條之規定，原告依民法第359條所得行使之買賣契約解除權與減少價金請求權，均因自物之交付時起經過5年而消滅，是原告依系爭買賣契約第9條第4項第1款、民法第359條規定向被告為解除買受系爭土地之意思表示，請求被告返還買賣價金120萬元；或依民法第359條規定，向被告為減少買賣價金120萬元之請求，均無理由。
㈢、原告主張系爭土地因現況並無直接鄰接道路，未具有被告所保證之品質而有瑕疵，依民法第360條規定請求被告賠償原告所受損害10萬元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由：
1、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第360條定有明文。該條所稱之「保證之品質」，須經出賣人特約擔保其交付之標的物具有一定之品質，且經買受人同意為要件。又該條所謂「不履行之損害賠償」，乃因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，是就民法第360條因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，解釋上應適用債務不履行之規定，亦即如出賣人故意不告知瑕疵，或缺少保證之品質者，瑕疵擔保責任之效果，規範評價上與債務不履行尚無不同。
2、經查，兩造於102年11月15日訂立系爭買賣契約，被告出賣系爭土地予原告，兩造並就系爭土地約定應具備如系爭買賣契約附圖虛線標繪處所示可供通行之道路，然系爭土地嗣經新竹縣竹東地政事務所於112年5月3日至現場複丈並無直接鄰接道路等情，業如前述，足見兩造就系爭土地已達成保證品質之特約，惟系爭土地欠缺依兩造約定應具備可供通行道路之品質，堪認系爭土地確有瑕疵，則原告主張系爭土地缺少被告所保證之品質，被告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第360條規定請求被告賠償其所受損害等情，堪認有據。
被告雖抗辯原告於111年8月始起訴主張物有瑕疵，自物之交付時起已經過5年，其此節請求已罹於時效而消滅云云。然按民法365條第1項雖規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，惟因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存續期間，宜與一般之債務不履行作相同之解釋，而應適用15年消滅時效之規定，是原告依民法第360條所得主張之損害賠償請求權尚未罹於時效，被告此節抗辯，自無足採。
3、次查，本院就系爭土地於102年11月15日如未有系爭買賣契約附圖虛線標繪處所示可供通行道路存在之交易合理價格，囑託黃小娟不動產估價師事務所為鑑定，評估結果認定系爭土地於102年11月15日如無通行道路存在之交易合理價格為110萬元等情，有黃小娟不動產估價師事務所113年1月16日小娟竹112字第0901號函檢送之不動產估價報告書存卷可參（詳本院卷2第17頁），較諸兩造彼時約定系爭土地買賣價金120萬元之金額短少10萬元，應認原告因被告未給付依約定其所保證具備可供通行道路存在之系爭土地所受不履行之損害數額為10萬元（計算式：120萬元-110萬元=10萬元），是原告依民法第360條規定請求被告賠償10萬元，即屬有據。
4、據上，原告依民法第360條規定，請求被告賠償原告所受損害10萬元，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。至原告雖另依民法第227條、第226條、第256條規定，或依民法第266條規定向被告為120萬元之賠償請求，然如前所述，民法第360條因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，解釋上應適用債務不履行之規定，亦即如出賣人故意不告知瑕疵，或缺少保證之品質者，瑕疵擔保責任之效果，規範評價上與債務不履行尚無不同，則該等請求既係本於債務不履行之法律關係所為之主張，且與上開判准原告請求部分間，為選擇合併之關係，本院本無庸另予審酌原告此節請求，且參以黃小娟不動產估價師事務所亦鑑定系爭土地於111年8月3日本件起訴時無道路通行之價值為192萬元，相較原告於102年11月15日購買系爭土地之價款120萬元為高，亦難認原告得依民法第227條、第226條、第256條、第266條規定向被告為120萬元交易價值減損之賠償請求，併此敘明。
㈣、原告依系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告另賠償原告違約金783,144元，並無理由：
兩造固於系爭買賣契約第9條第4項約定：「賣方若有遲延給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價萬分之貳違約金。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於五日内將所收款項加倍返還買方以為違約之損害賠償，惟該違約金不得超過買賣總價百分之十五為限...(下略)」，然本件被告既已將系爭土地交付並辦妥所有權移轉登記予原告，被告尚無上開約定所稱遲延給付、給付不能或不為給付等情事，是原告依系爭買賣契約第9條第4項約定，訴請被告另賠償原告違約金783,144元，並無理由。
㈤、原告主張第三人就系爭土地對原告主張有物權存在，爰依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定及系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告賠償損害138萬元中的120萬元，並解除系爭買賣契約，並無理由：
1、按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」；「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，民法第349條、第353條定有明文。上開規定乃民法有關權利瑕疵擔保責任之規定，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺之謂。而所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院109年度台上字第2601號判決意旨參照）。
2、原告雖主張系爭土地現為訴外人王國棟所占用並主張權利，系爭土地已生權利瑕疵，其自得依民法第349條、第353條規定，以關於債務不履行之規定與系爭買賣契約第9條第4項約定請求被告賠償其損害並解除系爭買賣契約云云。然觀諸證人王國棟於本院112年3月13日言詞辯論期日到庭結證稱：「（問：你是否知道414-3地號土地有在111年3月向竹東地政事務所申請鑑界？）答：有，但幾月不曉得，應該是去年的事」、「（問：你是否知道該次鑑界414-3地號土地的界線在何處？即111年鑑界與102年鑑界時的土地位置，現況有土地位移，可能位置往上面移動，此事你是否知悉？）答：因為當時地籍員有講，後來我有問地政室的科長，他說是圖的問題，因為空照圖我也看不出來。不是位移，是套圖的問題，詳細情形我不太清楚」、「（問：現在你所有414-34地號土地與414-3地號土地的位置有無變動？）答：沒有，我們家的土地都沒有變」、「（問：你為何會去問科長說套圖的事情？）答：我質疑說為何一直要鑑測，所以我才會去問科長」、「（問：請描述去年地政人員在場指出414-3土地現況位置時，你說了哪些話？）答：這不干我的事，因為我的土地原本就在那邊，我是被叫去的」、「（問：你的意思是你的土地原本就在那邊，你所謂的那邊是指地政人員去年指出414-3地號土地的現況位置嗎？）答：我要更改上一個回答，因為鑑界時有通知鄰界的相關人員到場，就這樣而已」、「（問：你方才回答法官稱，系爭土地包含你的414-34地號、414-18地號以及別人的414-3地號土地，這三筆土地的位置過去都沒有變動過，是否如此？）答：是」、「（問：曾經有過任何界址的爭議嗎？）答：沒有」等語（詳本院卷1第362頁至第367頁），並未見經通知到場之鄰地所有權人王國棟於系爭土地鑑界時，有何就系爭土地對於原告主張所有權、用役物權或抵押權等權利之情事。而縱認王國棟有原告主張占用系爭土地之情事，亦係涉及對於土地界址認知有誤之占用，原告尚非不得依民法第767條有關所有權人物上請求權等規定排除其所受侵害，是以原告現既登記為系爭土地之所有權人，復未就系爭土地有何遭第三人主張所有權等權利事實提出其他事證以供本院審酌，自難認系爭土地有何原告主張權利瑕疵存在，是以原告依民法第349條、第353條規定，以民法第226條、第256條關於債務不履行之規定與系爭買賣契約第9條第4項約定解除系爭買賣契約，並請求被告賠償因此所受損害數額138萬元之一部即120萬元，自屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第360條之規定，請求被告給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決主文第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 黃伊婕