臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第856號原 告 陳秀玉訴訟代理人 林賢峰被 告 林政威
鍾美玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月7日辯論終結，判決如下：
主 文被告林政威應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○○○○○○號廠房騰空及遷出，並返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾陸萬元。
被告應自民國一一一年八月一日起至遷讓返還第一項廠房之日止，按月連帶給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林政威負擔百分之二十五、被告連帶負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第2項原為「被告應給付原告新臺幣（下同）58萬元，並自民國111年8月1日起至交還前項所示之廠房之日止，按月給付原告24萬元。」，嗣因被告鍾美玲為連帶保證人，原告遂於本院111年10月7日言詞辯論期日補充陳述被告等2人就訴之聲明第2項應負連帶清償責任，並更正該項聲明為「被告應連帶給付原告58萬元，並自111年8月1日起至交還前項所示之廠房之日止，按月連帶給付原告24萬元」（見本院卷第41頁），僅係補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明之。
二、本件被告等2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於110年5月23日與被告林政威簽訂廠房租賃契約書（下
稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○00000號廠房（下稱系爭廠房）出租予被告林政威，租期1年，自110年6月1日起至111年5月31日止，每月租金4萬元，於每月10日前給付，被告鍾美玲則為系爭租賃契約之連帶保證人。按民法第439條及系爭租賃契約第3條之約定，被告應依約定之日期按月給付租金4萬元予原告，然被告雖於110年6月23日給付押租金4萬元，惟嗣後各期租金均有拖欠，迄系爭租賃契約期滿，被告僅分別於110年8月27日給付4萬元、110年9月4日給付6萬元、110年12月29日給付6萬元、111年1月27日給付1萬5千元、111年1月31日給付2萬5千元及111年5月31日給付6萬元，合計被告已給付之租金為26萬元（計算式：4萬元+6萬元+6萬元+1萬5千元+2萬5千元+6萬元=26萬元），但被告應給付12個月的總租金為48萬元（計算式：4萬元x12個月=48萬元），扣除被告已給付之租金26萬元及押租金4萬元後，尚欠租金18萬元。
㈡又依系爭租賃契約第10條之約定，租期屆滿被告林政威不搬
遷交還系爭廠房即為違約，原告每月得向被告林政威及連帶保證人即被告鍾美玲請求按照租金5倍之違約金即20萬元至搬遷完畢之日止（計算式：4萬元x 5=20萬元），而系爭租賃契約於111年5月31日租期屆滿，但被告經原告於111年7月1日以存證信函催告後，至111年7月31日止仍未搬遷清空廠房已逾2個月（111年6、7月），故被告應連帶給付原告違約金40萬元（計算式：20萬元x2個月=40萬元），連同被告尚欠繳之廠房租金18萬元，合計原告得向被告請求連帶給付58萬元（計算式：18萬元+40萬元=58萬元）。
㈢系爭租賃契約之租期已屆滿，原告已依契約書上所載地址，
以存證信函通知被告給付積欠租金及遷讓返還系爭廠房等事宜，被告均置之不理，被告未依約遷讓返還系爭廠房，即屬無權占有，已侵害原告之所有權，爰依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭廠房。又被告拖欠租金，應負清償責任，此外，被告於租期屆滿後繼續使用系爭廠房，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依民法不當得利、連帶保證之法律關係請求被告連帶給付原告自111年8月1日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金即4萬元之不當得利，加計系爭租賃契約第10條所約定5倍租金之每月違約金20萬元，被告每月應連帶給付原告共計24萬元至遷讓返還系爭廠房之日止（計算式：每月租金4萬元+每月違約金20萬元=24萬元）。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭廠房騰空及遷出，並返還原告。
⒉被告應連帶給付原告58萬元，並自111年8月1日起至交還前項所示廠房之日止，按月給付原告24萬元。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告等2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張其與被告林政威就系爭廠房訂有1年期之系爭租賃契
約，並以被告鍾美玲為被告林政威之連帶保證人，惟被告屢遲延欠繳租金，系爭租賃契約亦已於111年5月31日期滿，原告並定相當期限催告被告搬遷並返還系爭廠房，及給付積欠之租金均未獲置理等事實，業據其提出與所述相符之系爭租賃契約、桃園永安郵局353號存證信函、被告繳付租金之簽收證明、原告華南商業銀行竹東分行存摺內頁等件為證（見本院卷第15至18頁），而被告等2人已於相當時期受合法通知，均未到場爭執，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，是本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告主張為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
此觀民法第767條第1項前段規定甚明。又觀諸系爭租賃契約第6條第3項前段約定「乙方（即被告林政威）於本租賃廠房租期期滿或終止本租約時，即將租賃廠房回復原狀交還甲方（即原告），並不得向甲方請求遷移費或任何費用。」等語，依上所認，系爭租賃契約約定租賃期間為110年6月1日起至111年5月31日止，則系爭租賃契約既已於111年5月31日因期滿而終止，被告林政威自無繼續占有使用系爭廠房之合法權源，而其迄言詞辯論終結前均尚未自系爭廠房騰空並遷出乙情，亦據原告訴訟代理人陳述綦詳（見本院卷第42頁），揆上規定，被告林政威於系爭租賃契約終止後遲未將系爭廠房騰空遷出返還原告，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林政威將系爭廠房騰空及遷出，並返還原告，於法有據，應予准許。至原告併請求被告鍾美玲遷讓返還系爭廠房一節，蓋系爭租賃契約之承租人為被告林政威，租期屆滿依約應返還租賃物之人亦為系爭租賃契約之承租人即被告林政威，被告鍾美玲雖為系爭租賃契約之保證人，惟其所負保證責任，依系爭租賃契約第10條前段約定意旨觀之，係指被告林政威違反租約條款時，應負連帶責任，與被告林政威依系爭租賃契約所應負之遷讓返還系爭廠房之義務無涉，原告此部分之主張，洵無理由，不予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租賃契約第3 條之約定，租金每個月為4萬元，應於每月10日前繳納，被告林政威於租賃期間，共積欠租金22萬元（計算式：4萬元x12個月=48萬元，48萬元-4萬元-6萬元-6萬元-1萬5千元-2萬5千元-6萬元=22萬元），經以押租金4萬元抵充後，尚有18萬元未繳清（計算式：22萬元-4萬元=18萬元），又依系爭租賃契約第10條前段之約定「如有違反本約各條款時，乙方連帶保證人（即被告鍾美玲）應與乙方（即被告林政威）負連帶履行責任，並同意放棄民法第745條之先訴抗辯權。」乙情觀之，被告鍾美玲於系爭租賃契約中，業已約定擔任被告林政威之連帶保證人，則原告就被告林政威於系爭租賃契約終止前所積欠之租金18萬元，請求被告鍾美玲連帶給付，於法並無不合，應予准許。
㈣又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。
㈤系爭租賃契約第10條後段固約定：「乙方（即被告林政威）
於租期屆滿時，應立即搬遷並交還廠房給甲方（即原告），如乙方不搬遷交還廠房，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至搬遷完畢之日止，乙方及乙方連帶保證人（即被告鍾美玲），絕無異議。」等語，然衡諸系爭租賃契約全文中，除上開約款所示外，並無併列其他得請求損害賠償之約定，依前開規定及說明，該約款約定之違約金應視為因不履行而生損害之賠償總額；又審酌約定之違約金額是否過高時，除一般客觀事實、社會經濟狀況等外，自應以原告實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準，而原告就其因被告林政威未返還系爭廠房所受之實際損害達系爭租賃契約約定租金之5倍等節，未據提出具體事證，衡量本件原告因被告林政威未依約履行遷讓返還系爭廠房所生之損害，無非為未能取得租金，且無法再將系爭廠房出租他人，以獲取租金利益，而就上開損害，原告仍得請求被告給付相當於租金之不當得利（詳後述），以填補其損害，是兩造間約定之違約金數額每月以租金之5倍計算核屬過高，自應以原告因系爭廠房未返還無法續為使用收益之損失，計算其所受損害。而系爭租賃契約原訂租金每月4萬元，乃雙方所同意之系爭廠房使用對價，堪認應可作為上開損失之計算依據。基此，原告依系爭租賃契約第10條約定，請求被告連帶給付111年6月1日起至111年7月31日止之違約金，應以每月4萬元計之，則原告請求上開期間違約金計8萬元（計算式：4萬元x2個月＝8萬元），及自111年8月1日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付違約金4萬元，方屬相當，應予准許，逾此範圍之請求，難認有理，無從准許。
㈥末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告林政威於系爭租賃契約終止後，仍繼續占用系爭廠房，自屬獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭廠房之損害。查兩造既約定系爭廠房之租金為每月4萬元，已如前述，則原告請求被告林政威自111年8月1日起，至騰空遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付原告受有無法收取系爭廠房租金之損害4萬元，核屬有據。又依系爭租賃契約第10條前段之約定，被告鍾美玲願就被告林政威違反契約各條款時負連帶履行責任，則原告請求被告鍾美玲連帶給付上開款項，要非無據，應併予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第6條第3項前段之約定及民法第767條第1項前段之規定，訴請被告林政威將系爭廠房騰空遷出返還原告，並依系爭租賃契約第3條、第10條之約定，請求被告連帶給付26萬元（含積欠之租金18萬元及違約金8萬元），另依系爭租賃契約第10條之約定及民法不當得利之法律關係，請求被告自111年8月1日起至騰空遷出返還系爭廠房之日止，按月連帶給付原告8萬元（含相當於租金之不當得利4萬元及違約金4萬元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，僅係促使本院為職權之發動。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
書 記 官 吳雅真