臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第978號原 告 吳世淵被 告 黃晞晏訴訟代理人 高仁宏律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前於民國110年2月18日向被告購買坐落新竹市○○段0000地號土地、權利範圍100000分之137及其上同段6268建號建物、權利範圍全部（即門牌號碼新竹市○○街00號10樓，下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,045萬元，並已辦畢所有權移轉登記。
二、系爭房屋之電箱於111年2月22日起火燃燒，起火原因經研判為「RC牆面漏水，水流至系爭房屋變電箱所導致」。而該瑕疵為被告所明知，此由○○○○社區108年3、9月份財務報表分別記載「西8棟92號10樓漏水造成分電箱爆炸修繕」、「92：10F頂樓漏水修繕費用」等語，且系爭房屋變電箱有打發泡劑痕跡等情得證。未料，被告於售屋時，竟刻意隱瞞上情，使原告以未漏水之價格購買系爭房屋，造成原告財產及精神上損失。此外，系爭房屋之客廳、房間、後陽台等處，亦均有滲漏水之情。
三、是以，被告隱瞞系爭房屋滲漏水致變電箱爆炸，及用重新粉刷方式隱瞞房屋具有多處漏水之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責任。又修復漏水瑕疵之費用為50萬元，造成交易價值貶損之金額為50萬元，均應由被告負責賠償之。
四、為此，依據買賣契約第5條第2項及民法第359條、第179條、第360條、第227第1項等規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告於簽訂系爭房屋買賣契約前，已至現場查看屋況多次，經被告據實說明漏水及維修狀況後，再經原告詳加確認，兩造乃協議將原售價1,150萬元減價105萬元，而以1,045萬元價格成交，兩造並於契約第12條特約事項第3項約定以110年3月1日當時之房屋現況點交、瑕疵擔保自該日起算6個月。
是以，原告於契約成立時，既已知悉系爭房屋之瑕疵，依據民法第355條第1項規定，被告自不負擔保之責。
二、被告於售屋前，已告知有漏水經修復之情狀；對於「標的物現況確認書」上關於是否滲漏水乙項，未勾選是或否選項，而係以文字表明「目前無滲漏」、「之前天花板曾有漏水已修復」等語，足證被告並無保證，且無不當得利或不完全給付之情。是原告依民法第179、227、360條規定所為之請求，並無理由。
三、原告所指之漏水處，均為公共區域範圍，應屬社區管理委員會負責修繕範圍。蓋由原告提出之111年3月2日公共修繕表，可知原告曾表明係公設造成漏水，並於同年5月17日請求社區管委會進行修繕；另原告於111年5月5日寄發予管委會之存證信函內，亦表示「起火原因為大樓RC牆面漏水，經由管路流至室內住戶變電箱所致」，足悉原告明知漏水之情與被告無關，惟其仍向被告提起本訴，實有違誠信。此外，原告於111年6月2日公共修繕表中，表示「頂樓漏水電箱起火費用管委會不付」、「另多處漏水，已填單多次，但管委會不處理，本人裝潢部分會損壞」等語；且提出之照片顯示漏水處為頂樓，屬公共區域範圍，自應由管委會修繕。
四、綜上，被告已充分告知屋況，且於標的物現況確認書上載明滲漏水情況，並因此減價出售；兩造復協議以110年3月1日之房屋現況進行點交，另以特約約定瑕疵擔保責任為自110年3月1日起算6個月，是原告提起本訴，為無理由。為此聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第359、360條、第179條固分別定有明文。且兩造簽訂之系爭房屋買賣契約第5條第2項亦約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」（見卷第26頁）。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦有明文。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除或限制出賣人之物之瑕疵擔保責任，除有證據足資認定出賣人有故意不告知瑕疵之情形外，否則契約當事人均應受該特別約款之拘束。經查：
(一)原告主張其向被告購買之系爭房屋，於111年2月22日因漏水而發生電箱起火燃燒，且屋內有多處滲漏水，被告應負物之瑕疵擔保責任云云，固據其提出買賣契約書、現場照片、LINE對話紀錄等件為證（見卷第23-30頁、35-67頁）。然而，細觀原告提出之上開證據，除無法看出系房屋電箱確曾於111年2月22日，因漏水而發生起火燃燒之事實外；且兩造係於買賣契約第12條，以特約事項第2、3條約定：「買賣双方均同意瑕疵擔保自110年3月1日起算六個月。」、「買賣双方同意以110年3月1日當時現況點交。」等語（見卷第28頁），亦即契約當事人已以特約約定按110年3月1日之房屋現況交屋，且限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，以自110年3月1日起算6個月為限。是縱依原告主張之事實，系爭房屋電箱係於111年2月22日起火燃燒，原告之後再向被告主張權利，顯已逾越兩造以特約約定之瑕疵擔保期限。另由原告提出之上揭證據，亦無法看出屋內他處發生滲漏水之時點，係位於兩造特約約定之期限內，原告就此復未為任何主張說明，自亦無從要求被告應負瑕疵擔保責任，其理甚明。
(二)至原告雖主張被告明知系爭房屋電箱曾因漏水而爆炸，卻故意不告知，又用重新粉刷方式隱瞞房屋具有多處漏水之瑕疵云云，固據其提出社區財務報表、LINE對話紀錄、社區公告、現場照片為憑（見卷第31-33頁、49-67頁、71頁、89-93頁）。然查，檢視兩造簽認之「標的物現況確認書」所示，其中第11條「是否有滲漏水情形」乙項，並未勾選是或否選項，而係以手寫註記「目前無滲漏」、「之前天花板曾有滲水已修復」等語（見卷第30頁），核與原告提出之社區108年3、9月份財務報表漏水修繕紀錄相符（見卷第31、33頁），難認被告有故意隱瞞房屋曾有漏水之情事。至被告雖於刑事偵查程序時，自承其於售屋時，未向原告提及系爭房屋電箱後曾發生漏水等語（見臺灣新竹地方檢察署112年度偵字第6184號卷第9頁背面），惟審酌前開電箱後面漏水問題，距兩造簽訂買賣契約已近3年，期間均未再次發生；且修復電箱後漏水之花費僅1,500元，遠低於天花板漏水之修復費用22,050元（見卷第31、33頁），被告主觀上應係認為天花板漏水屬重大事項，電箱後漏水則屬小瑕疵；加以被告始終認上開天花板、電箱後漏水之修復，均屬社區管理委員會所應支付之費用，並於得知再次發生電箱後漏水時，屢將此情形告知原告（見卷第49、51、57、59、61頁），則被告應係基於上情始疏未告知上開電箱後漏水之情，其主觀上應無故意不告知瑕疵之情事存在。
(三)綜上，兩造簽訂之買賣契約既已就賣方之物之瑕疵擔保責任作有特約限制，且被告並無故意不知告漏水瑕疵情事，原告所主張之漏水事實亦已逾越被告應負之瑕疵擔保期限，是原告依據首揭規定，要求被告給付100萬元，於法即屬無據，不應准許。
二、次按，債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可資參照)。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現況交付系爭房屋，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，不構成不完全給付。故而，原告主張被告出售系爭房屋，有不完全給付之情形，依民法第227條之規定請求被告給付100萬元，亦屬無據。此外，原告所請求者為漏水修復費50萬元及交易價值貶損50萬元，惟倘漏水瑕疵經修復後，即相當於無瑕疵存在；且依原告主張該漏水原因亦非被告所造成，而係大樓外牆漏水所致，應屬社區管理委員會修繕範疇，如仍要求被告賠償交易價值貶損50萬元，買受人將有重複得利之虞，併此敘明。
三、綜上所述，原告依據買賣契約第5條第2項及民法第359條、第179條、第360條、第227第1項等規定，提起本件訴訟，請求被告給付100萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
肆、據上論結，本件原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 19 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 19 日
書記官 陳麗麗