臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第998號原 告 杜文中被 告 劉正庫訴訟代理人 廖宜祥律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年3月20日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國103年12月25日向被告購買系爭坐落新竹縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱：系爭土地)，約定買賣價金新台幣(下同)60萬元，經原告於契約訂定之日以現金全數支付完畢，並約定被告應於104年1月25日以前將系爭土地移交予原告掌管不得拖延，倘若拖延者，其拖延日數每天以1千元計算為拖延違約金賠償予原告，詎被告至今仍拖延不辦理系爭土地過戶，為此依據兩造間簽訂之系爭土地買賣契約書提起本件訴訟。
(二)並聲明：
１、被告應將系爭土地移轉予原告所有。
２、被告應自104年1月25日起給付原告每日1千元之違約金。
二、被告則以：
(一)原告前透過訴外人黃水平向被告購買系爭土地，約定買賣價金為60萬元，原告當時雖以現金將買賣價金支付予被告，其中被告取得50萬元，其餘10萬元則作為訴外人黃水平之佣金，兩造同時約定移轉登記待日後再行為之，而被告亦將系爭土地交付與原告使用，原告於點交系爭土地後，即在系爭土地上放置貨櫃使用。嗣後被告依約向原告請求辦理移轉登記，詎原告卻向被告表示，伊反悔不願購買系爭土地，並拒絕辦理土地所有權移轉登記，並向被告表示欲將前開買賣價金作為其貸予被告之借款，另收取利息，被告見狀遂同意原告解約不買之請求，是兩造間之系爭買賣契約業已解除。復經被告偕同訴外人徐慶芝前去原告住處洽談買賣與貨櫃事宜，且經被告二次寄發存證信函催促原告辦理系爭土地移轉登記，逾期即解除系爭土地買賣契約，原告均置之不理，則原告如今卻再執買賣關係為由向被告請求履行買賣契約移轉所有權登記之義務，實屬無據。
(二)又被告於兩造簽立買賣契約後，即依約點交系爭土地與原告，原告亦使用系爭土地置放貨櫃，則被告既已交付系爭土地與原告使用，自無違反系爭買賣契約第七條之情狀，原告此部分請求被告給付其每日1千元違約金，顯無理由。況兩造業已就系爭買賣契約合意解除，原告又何能再依據已失效之系爭買賣契約第七條之約定，向被告請求每日1千元拖延違約金。
(三)並聲明：駁回原告之訴。
三、本件不爭執之事項：
(一)兩造於103年12月25日就被告所有系爭坐落新竹縣○○鄉○○○段000地號土地約定買賣價金60萬元，並於同日簽訂系爭土地買賣契約。
(二)原告於103年12月25日以現金60萬元交付被告，以履行系爭買賣契約價金給付義務。
(三)原告有收受被告寄發新豐郵局第3號存證信函。
四、本件爭點：
(一)被告辯稱系爭買賣契約業經被告解除，有無理由？原告請求被告應移轉系爭土地所有權予原告所有，有無理由？
(二)原告主張被告並未點交系爭土地，請求被告給付每日以1,000元計算之違約金，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。次按買受人對於出賣人除應交付約定價金外，尚有受領標的物之義務，此觀民法第367條規定自明，所謂受領標的物之義務，在不動產之買賣，應包括協同辦理所有權移轉登記之義務在內。買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領協辦義務時，買受人非但陷於債權人之受領遲延，並陷於債務人之給付遲延，出賣人非不得依民法第254條規定據以解除契約（最高法院76年度臺上字第651號、64年度臺上字第2367號民事裁判參照）。亦即，債權人受領遲延原則上為權利之不行使，但得因當事人之另行約定，或法律明文規定將債權人受領給付之屬性定位由『權利』調整為『義務』，則債權人受領給付不再僅係權利，亦提升為義務，故其對於已為之給付有拒絕受領或不能受領者，不僅發生受領遲延之責任，亦有生給付遲延債務不履行之問題，而應負擔損害賠償責任，或其相對人得據以解除契約。
(二)經查，兩造於103年12月25日就被告所有系爭土地簽訂系爭土地買賣契約時，已約定原告於103年12月15日一次付清買賣價金60萬元，日後再行補辦系爭土地登記，及被告應將辦理系爭土地過戶登記須要之印鑑證明書、土地所有權狀等文件交付原告，以便向地政機關申請過戶登記等情，此有兩造簽訂之系爭土地買賣契約書第二條第⑶及第五條記載可佐(詳本院卷第15-1頁)，足見原告就系爭土地買賣，負有主動辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，洵堪認定。又被告辯稱經其二次寄發存證信函催促原告辦理系爭土地移轉登記，逾期即解除系爭土地買賣契約乙節，亦提出新豐郵局第51號及第3號存證信函附卷可稽(詳本院卷第55頁、第83頁)，並為原告不否認確有收受被告寄發上開新豐郵局第3號存證信函，則被告主張原告收受其於111年1月14日寄發新豐郵局第3號存證信函後仍不辦理系爭土地所有權移轉登記，其有權對於原告解除系爭土地買賣契約，揆之上開規定，要非無據。參以證人徐慶芝於本院112年1月12日言詞辯論期日亦到庭結證其因購買系爭土地旁側之土地申請鑑界，發現系爭土地上置放之貨櫃有占用其土地情形，乃聯繫被告移除貨櫃，其有看見貨櫃內有擺放烤麵包機之類的設備，並曾與被告一同前往原告住所，聽聞被告詢問原告是否要買系爭土地，原告說不要買等語(詳本院卷第91頁至第94頁)，復為原告不否認徐慶芝確曾與被告前往其住所商談買賣土地事宜(詳本院卷第94頁、第125頁)，亦見被告辯稱原告購買系爭土地多年，不願辦理土地移轉登記，亦不願出面與被告協商是否解除買賣契約，經被告寄發上開存證信函催告原告於100天內完成辦理系爭土地移轉登記，逾期即對於原告解除系爭土地買賣契約，應與實情相近，則原告現再依據系爭土地買賣契約請求被告應移轉系爭土地所有權予原告所有，難謂有據。
(三)再者，兩造間簽訂之系爭土地買賣契約既經被告解除，原告本難依據系爭土地買賣契約第七條約定，主張被告應給付違約金。又觀之系爭土地買賣契約第七條約定：「本件土地房屋甲方(註：指被告)應於民國104年1月25日以前移交予乙方(註：指原告)掌管或居住不得拖延，倘若拖延者，其拖延日數每天以新台幣壹仟元計算為拖延違約金賠償與乙方，而甲方不得異議，惟乙方應履行交清價款之義務。」乙節(詳本院卷第17頁)，亦據被告陳稱其於兩造簽立買賣契約後，即依約點交系爭土地予原告，原告亦使用系爭土地置放貨櫃等情，並提出原告置放貨櫃使用系爭土地之林務局航空測量所拍攝之空照圖為憑(詳本院卷第71頁至第75頁)，足見被告上開所稱要非無憑。至原告雖主張置放系爭土地上之貨櫃及其內機台設備實係訴外人蔡肁洋所有，並經證人蔡肁洋於本院112年3月20日言詞辯論期日到庭證述： 原告是教授其做饅頭的師傅，伊出師後在新竹縣竹北市經營光復饅頭店，原告把貨櫃及機台都賣給伊，後來饅頭店於105年年底歇業，伊就與被告接洽把貨櫃與機台放在被告的系爭土地，並每月付給被告6千元現金作為租金，直到110年才將系爭土地上之貨櫃移到朋友的土地上借放云云(詳本院卷第140頁至第143頁)，惟為被告否認蔡肁洋有給付其租金情形，並謂蔡肁洋母親與原告係同居男女朋友關係，蔡肁洋並稱呼原告為乾爹等語，且證人謝秉山於本院112年1月12日言詞辯論期日亦到庭證述：
伊有坐被告開的貨車去原告在竹北開的包子店搬東西到系爭土地上的貨櫃內存放等語(詳本院卷第87頁至第91頁)，復為原告不否認其在竹北開設的光復饅頭店係其乾兒子蔡肁洋在經營(詳本院卷第91頁)，則原告就竹北光復饅頭店歇業後置放店內機器設備等物品之貨櫃擺放處所，衡之常情，應無不詢問蔡肁洋，並知悉被告在系爭土地出售予原告後，竟向蔡肁洋收取租金涉嫌違反契約約定情事。參以原告陳稱其當時因為有東西要擺放，才願意向被告購買系爭土地，其在向被告購買系爭土地前曾去過系爭土地現場等情(詳本院卷第40頁及第145頁)，則原告應無不知被告提供系爭土地予他人置放貨櫃收益長達5年均無異議，並請求被告交付土地予其用益之理，亦見證人蔡肁洋上開證述係其與被告接洽貨櫃與機台擺放在系爭土地事宜，顯違一般社會常情，尚難採信，應認被告上開所稱其於兩造簽立買賣契約後，即依約點交系爭土地與原告，原告亦使用系爭土地置放貨櫃，應屬實情，堪予採信。
六、綜上所述，兩造間簽訂之系爭土地買賣契約，既因原告遲不辦理土地所有權移轉登記，經被告催告原告辦理系爭土地移轉登記，原告仍不辦理，乃經被告對於原告解除系爭土地買賣契約，既屬有據，則原告現起訴請求被告應依據系爭土地買賣契約將系爭土地移轉予原告所有，及被告應自104年1月25日起給付原告每日1千元之違約金，均屬無據，難予准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
民事第二庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
書記官 黃伊婕