臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第915號原 告 黃偉銘 住新竹縣竹北市縣○○路000號5樓訴訟代理人 林倍志律師被 告 呂芳珍
呂文萱共 同訴訟代理人 蔡浩適律師複 代理人 陳彥汝律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及被告呂芳珍自民國一一一年十月十四日起，被告呂文萱自民國一一一年九月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時之聲明為：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）144萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣變更聲明為：㈠被告呂芳珍應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告呂文萱應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、原告主張：訴外人即被告呂芳珍之兄、被告呂文萱之父呂芳圃，代理被告於民國111年5月7日，與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總價720萬元，出賣如附表所示之土地及建物（下稱系爭房地），並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證事宜。原告依約將第1期款144萬元及其餘仲介費、履約保證費用，合計158萬4,077元，匯入履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00000-000000000號，下稱系爭帳戶）。被告則否認授權訴外人呂芳圃代理簽約，拒不依約交付所有權狀正本及於111年5月16日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執。嗣原告於111年5月19日以存證信函催告被告應於函到7日內履行，否則將解除系爭契約；訴外人僑馥公司則於111年6月20日寄發存證信函向被告表示原告解除系爭契約之意，並為最終催告，被告仍未履行，致系爭契約解除。爰依系爭契約第10條第3項約定，請求被告按原告已給付之價金總額144萬元，作為懲罰性違約金給付原告等語。
並聲明：如上開變更後訴之聲明。
三、被告則以：被告未授權訴外人呂芳圃簽訂系爭契約，被告不承認訴外人呂芳圃之無權代理，故系爭契約對被告不生效力。系爭契約、授權書、房屋一般委託銷售契約書等文件上之被告簽名，均非被告所親簽，其上亦無被告印文。被告呂芳珍於111年5月7日曾接到訴外人即仲介人員葉曉蔓撥打電話，明確拒絕以720萬元出賣系爭房地，是原告依系爭契約第10條第3項約定向被告請求給付違約金，為無理由。縱有違約，違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第375至376頁）：㈠訴外人呂芳圃為被告呂芳珍之兄、被告呂文萱之父。
㈡訴外人呂芳圃於111年5月7日以被告代理人名義，與原告簽訂系爭契約，以720萬元之價格出賣系爭房地。
㈢原告已依約給付第1期款144萬元及其餘仲介費、履保費用，被告則拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜。
㈣系爭契約已經解除，原告現已取回前述第1期款144萬元及其餘仲介費、履保費用。
五、得心證之理由：原告主張訴外人呂芳圃為有權代理，且被告應依系爭契約第10條第3項約定給付違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠訴外人呂芳圃是否為有權代理？㈡原告請求被告給付違約金144萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠訴外人呂芳圃為有權代理：
1.被告呂芳珍自承：我是在公園認識黃佳潔，她跟我說這個房子有800萬元以上的價格，因為當時我媽媽生病，我去中壢照顧媽媽，黃佳潔打電話問是否能讓她賣這個房子，我說我哥哥可以幫忙開房客的門，讓她拍照。後來我哥哥有跟我說賣屋廣告上架價格720萬元，我本來不同意，但是後來有附條件說，既然人家已經刊登廣告，就實收720萬元等語（本院卷第211至212頁）。則被告呂芳珍自承其先認識證人即仲介人員黃佳潔，且應允由訴外人呂芳圃處理開門事宜，復自承係由訴外人呂芳圃告知系爭房地廣告上架價格為720萬元之事，被告呂芳珍並告知訴外人呂芳圃同意以實收720萬元之條件出賣等節。若被告呂芳珍未授權訴外人呂芳圃出賣系爭房地，訴外人呂芳圃如何會知悉系爭房地廣告價格為720萬元之事，並將此事轉告被告呂芳珍？被告呂芳珍又何須將同意以720萬元之價格出賣之事告知訴外人呂芳圃？足見被告呂芳珍之所以會由訴外人呂芳圃處得知系爭房地廣告價格，以及告知訴外人呂芳圃同意以實收720萬元之價格條件出賣，即係因為被告呂芳珍有授權訴外人呂芳圃處理系爭房地出賣事宜之故。
2.證人即代書廖承堅證稱：賣方本人未到場，是授權他人。我當下得到的訊息是房子有2位共有人，其中1位雖然登記是呂芳圃的女兒，但實際為呂芳圃所有。另1位則是呂芳圃的妹妹，呂芳圃有得到妹妹的授權。上開所述是在聊的過程呂芳圃有跟我提到等語（本院卷第139、142頁）。證人黃佳潔證稱：那時候呂芳珍跟我講，她全權委託她哥哥處理，所以我後續是跟她哥哥聯絡等語（本院卷第195頁）。證人即仲介人員余小玲證稱：簽約當天賣方是呂芳圃到場。我有聽到呂芳圃自己講他有授權書可以全權決定等語（本院卷第205至206頁）。證人葉曉蔓證稱：賣方代理人（按：指呂芳圃）認為房子是用他女兒名義買的，他有一半的權利等語（本院卷第267頁）。證人即仲介人員陳映志證稱：呂先生（按：指呂芳圃）當時說他的妹妹、女兒是屋主，但是他可以作主。呂先生很堅持720萬元委託價格，不二價。呂先生親口告訴我，他有作主權。呂先生說如果沒有到他的價格720萬元，他不賣。他說這是登記他妹妹和女兒的名字，如果不到720萬元，還是要再跟她們商量等語（本院卷第336、338、340至341頁）。是由證人廖承堅證稱訴外人呂芳圃提及有獲得被告呂芳珍之授權，且就被告呂文萱部分，實際上為訴外人呂芳圃所有；證人黃佳潔證稱被告呂芳珍有告知授權訴外人呂芳圃，故證人黃佳潔後續均與訴外人呂芳圃聯繫；證人余小玲證稱有聽見訴外人呂芳圃表示其可以全權決定；證人葉曉蔓證稱訴外人呂芳圃認為就被告呂文萱所有部分有權利；證人陳映志證稱訴外人呂芳圃親口告知有作主權，並堅持以720萬元之價格出賣。綜合上開證述，可見訴外人呂芳圃確有獲得被告之授權，否則豈會由訴外人呂芳圃於簽約當場代理賣方出現，並向上開代書、仲介人員表示有獲得授權、可以作主等情？證人即訴外人呂芳圃亦證稱：被告都有提過要我找仲介來賣這個房子。她們只不過委託我去這家仲介公司來賣套房等語（本院卷第255頁）。更加可見訴外人呂芳圃確實有獲得被告授權。
3.基上所述，訴外人呂芳圃有獲得被告授權以720萬元之價格出賣系爭房地一節，堪可認定。
4.證人呂芳圃雖證稱：（提示本院卷第99頁）授權書之授權人及被授權人欄位是我寫的。（提示本院卷第215至218頁）房屋一般委託銷售契約書之被告姓名是我寫的，委託人、代理人也是我寫的等語（本院卷第256頁），是卷內授權書、房屋一般委託銷售契約書上關於被告之姓名，均為訴外人呂芳圃所寫，而非由被告親簽一情，固可認定。被告亦抗辯：系爭契約、授權書、房屋一般委託銷售契約書上無被告印文，被告姓名均非被告所親簽，此等文件無法證明訴外人呂芳圃有獲得被告授權等語。惟按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第531條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第760條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；同法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院101年度台上字第641號判決意旨參照）。是卷內系爭契約、授權書、房屋一般委託銷售契約書（本院卷第15至29、99、215至216頁），固均非被告所親簽，亦乏被告之印文，然被告授權訴外人呂芳圃為出賣系爭房地之不動產買賣債權行為，代理權之授與並無必須以文字為之之限制。由前揭被告呂芳珍自承、上開證人證詞內容交互參照，足認訴外人呂芳圃有獲得被告授權，已如前述。是縱卷內上開文件上並無被告之簽名或印文，亦無礙被告有授權訴外人呂芳圃出賣系爭房地之事實認定。
5.被告固辯稱：被告呂芳珍於111年5月7日曾接到證人葉曉蔓撥打電話，明確拒絕以720萬元出賣系爭房地云云。然證人葉曉蔓證稱：簽約當天沒有打電話給任何人確認720萬元可否出售等語（本院卷第263頁），明確否認此事，是被告此部分辯稱，尚無可採。
6.被告雖抗辯：本件係簽訂不動產買賣契約之爭議，依民法第534條但書第1款規定，應得被告之特別授權云云。然按民法第532條所稱特別委任，乃委任人指定特種事項而為委任；所稱概括委任，則係就一切事項悉行委任。後者之受任人須有特別之授權，始得為同法第534條但書所列各款行為；前者則無此問題，其受任人依同法第533條規定，就委任事務之處理，原得為委任人為一切必要之行為（最高法院102年度台上字第1831號判決意旨參照）。查依前開認定，被告將系爭房地出賣事宜委由訴外人呂芳圃處理，僅指定該項事務為委任，是訴外人呂芳圃係受特別委任，而非就一切事務受概括委任，參考上開說明，自無是否須有特別授權之問題。故被告此部分抗辯，即無可採。
7.被告固抗辯：縱被告呂芳珍有授權訴外人呂芳圃，然訴外人呂芳圃仍未獲被告呂文萱授權，違反土地法第34條之1第1項規定，對被告不生效力云云。惟查訴外人呂芳圃除有獲被告呂芳珍之授權外，亦有獲得被告呂文萱之授權，已經認定如前。故被告此部分抗辯，亦難採憑。
㈡原告請求被告給付違約金144萬元，有無理由？
1.按系爭契約第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」（本院卷第25頁）查原告於111年5月19日以存證信函催告被告應於函到7日內履行，否則將解除系爭契約；訴外人僑馥公司則於111年6月20日寄發存證信函向被告表示原告解除系爭契約之意，並為最終催告，被告仍未履行，致系爭契約依第10條第1項約定解除等節，有竹南照南郵局存證號碼33號、內湖江南郵局存證號碼320號存證信函在卷可參（本院卷第31至38頁），與前揭約定相符；兩造亦不爭執被告拒絕辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，且系爭契約已經解除等節，是系爭契約係因被告拒不配合辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，依前揭約定解除，堪予認定。
2.按系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（按：指被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（按：指原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（本院卷第25頁）已明白約定屬懲罰性違約金性質。而系爭契約因被告拒不配合辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜致解除，故原告主張：被告應依上開約定給付懲罰性違約金等語，核屬有據。
3.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查原告已給付第1期價金144萬元，嗣解約後已取回，為兩造所不爭執。而系爭契約係以720萬元之價格出賣系爭房地，亦如前述。倘以144萬元作為懲罰性違約金，已達系爭房地總價之20%（計算式：144萬元/720萬元=20%），足認確有過高之情事。考量系爭房地所在位置之房市行情、社會經濟發展，以及被告違約情節等一切情狀，應酌減為60萬元。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項之約定，請求被告給付原告60萬元，及被告呂芳珍自111年10月14日起（本院卷第53頁），被告呂文萱自111年9月28日起（本院卷第51頁），均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 12 月 5 日
民事第一庭 法 官 楊子龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 5 日
書記官 王恬如附表：
編號 土地坐落 面積 （平方公尺） 應有部分 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 新竹縣 竹北市 ○○ 000 1,500.02 被告呂芳珍：28/10000 被告呂文萱：28/10000編號 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 應有部分 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 964 新竹縣○○市○○段000地號 新竹縣○○市○○○街00號3樓之15 商業用、鋼筋混凝土造、10層 3層：27.11 合計：27.11 雨遮：5.08 被告呂芳珍：1/2 被告呂文萱：1/2 共用部分：1.○○段1092建號：面積2,275.08平方公尺，應有部分47/10000。 2.○○段1093建號：面積800.23平方公尺，應有部分27/10000。