臺灣新竹地方法院民事判決111年度重訴字第157號原 告 邱顯祥訴訟代理人 尹良律師
陳建豪律師被 告 徐慶芝上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年11月29日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣壹仟萬元予被告之同時，將被告所有、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○00○0號，面積九二六點一九平方公尺、權利範圍全部）之所有權，辦理移轉登記予原告，並將前開建物之再生利用證及水污染防治許可證交付予原告，並協同原告辦理新竹縣政府農畜牧登字第二一八七八三號畜牧場登記證書之場名變更登記為邱顯祥畜牧場、負責人變更登記為原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項其中命被告「將前開建物之再生利用證及水污染防治許可證交付予原告」部分，於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人楊慶灝所有，被告前向楊慶灝承租系爭土地，並於其上興建門牌號碼新竹縣○○鄉○○00○0號之建物（面積926.19平方公尺，權利範圍全部，嗣於民國111年6月17日辦理建物第一次登記，為同段433建號，下稱系爭建物），被告並以系爭土地及建物向新竹縣政府農業處漁牧科申請取得畜牧場登記證，作為豬舍及畜牧設施使用。原告為購得系爭土地及系爭建物以經營畜牧場，乃先於110年5月4日與楊慶灝簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），向楊慶灝購買系爭土地，再於隔日（即110年5月5日）向被告購買系爭建物，雙方並簽立不動產買賣讓渡合約書（下稱系爭建物買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1300萬元，契約書內並約定第一期款100萬元，簽定系爭買賣契約書時交付；第二期款200萬元，以地主楊慶灝繳齊全部相關證件時，同時兌現完成；第三期款即尾款1000萬元，以過戶完成三日內交付，買方即原告同意簽訂尾款金額本票予賣方即被告以供擔保，並約定特約條款：本約含牧場登記證、使用執照、再生利用證、水污染防治許可證，被告應交付上開文件予原告。詎兩造簽定系爭建物買賣契約後，因楊慶灝遲未將系爭土地移轉予原告，致系爭建物買賣契約之第二期款付款條件未成就，嗣被告同意待系爭土地完成移轉登記予原告後，原告再一次給付第一、二期款共計300萬元予被告，惟被告雖未將系爭建物移轉所有權予原告，卻已先將系爭建物交付予原告，原告並於110年8月間開始於系爭建物飼養豬隻。
其後，原告向楊慶灝起訴請求移轉系爭土地所有權，經臺灣桃園地方法院110年度重訴字第240號判決（下稱系爭桃園地院判決）原告勝訴後，楊慶灝將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告經被告之同意，乃於111年4月27日開立面額300萬元、到期日為111年8月27日之支票乙紙（下稱系爭支票）交付予被告以為第一、二期款價金之支付，經被告收取系爭支票後，其即著手委託代書辦理系爭建物之保存登記，惟於代書辦畢系爭建物保存登記，通知被告前去繳納代書費及代墊款，並領回系爭建物之建物登記第一類謄本、建物所有權狀正本、新竹縣政府農畜牧登字第218783號畜牧場登記證書（下稱系爭畜牧場登記證書）正本及使用執照正本時，被告因不願繳納代書費及代墊款，遲未領取上開書證，嗣因原告表明願意負擔上開費用，被告方同意由原告自行向代書繳納上開費用，並授權代書將上開書證正本交付予原告收執。原告於取得上開書證後，另再依系爭建物買賣契約，請求被告交付系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證，並將系爭建物所有權移轉登記予原告，且為達到系爭建物買賣契約書所約定，讓原告得以取得系爭畜牧場之管理及經營權之目的，被告對原告依系爭建物買賣契約，亦負有辦理系爭畜牧場負責人變更登記為原告之附隨義務，且原告本身，並無不能登記為系爭畜牧場負責人之情事，然經原告對被告為上開事項之請求後，被告却均違約而予以拒絕辦理。是原告爰依系爭建物買賣契約及民法第348條之規定，訴請被告將系爭建物之所有權全部，移轉登記予原告，並交付系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證予原告，暨協同辦理系爭畜牧場登記證書之場名及負責人之變更登記，自屬有據。被告雖辯稱:系爭建物買賣契約，與被告另代理兒子徐少凱與原告就○○鄉○○段000地號土地及其上建物（以上土地及建物下稱系爭房地）簽訂之買賣契約書（下稱系爭徐少凱與原告間之買賣契約），及被告代理彭武庫與原告就○○鄉○○段000、000地號土地（以上二筆土地下稱系爭128、129地號土地）醒簽訂之土地買賣契約（下稱系爭彭武庫與原告間之買賣契約），彼此間相互關聯、效力互相影響，原告就系爭徐少凱與原告間之買賣契約、系爭彭武庫與原告間之買賣契約（以上二份契約合稱系爭二份買賣契約），有違約不履行情事，被告就系爭建物買賣契約自得拒絕履行等語，惟系爭建物買賣契約與系爭二份契約，乃係各自獨立存在、彼此間效力並不會互相影響，是被告上開所辯並無理由。又因原告目前就系爭建物買賣契約，僅支付買賣價金300萬元予被告，尚有1000萬元尾款未支付，是被告為同時履行之抗辯，原告並無意見，原告願於被告履行上開原告請求之同時，給付被告1000萬元。
並聲明：㈠、被告應將系爭建物之所有權全部，辦理移轉登記予原告。㈡、被告應將系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證交付予原告。㈢、被告應協同辦理系爭畜牧場登記證書之場名變更登記為邱顯祥畜牧場、負責人變更登記為原告。㈣、就上開聲明第㈡項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：原告為經營一個完善養豬場，除分別向楊慶灝及被告購買系爭土地及系爭建物，而與楊慶灝、被告各簽訂系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約外，被告並受訴外人徐少凱之委託，於110年5月17日，代理徐少凱將其所有之系爭房地出售予原告，並與原告簽訂系爭徐少凱與原告間之買賣契約，約定買賣價金為1200萬元。同日，被告亦受訴外人彭武庫之委託，代理其將其所有之系爭128、129地號土地出售予原告，並與原告簽訂系爭彭武庫與原告間之買賣契約，約定買賣價款為1100萬元。因原告就系爭建物買賣契約、系爭二份買賣契約之簽約款或第二期款之支付，均係以原告與楊慶灝間之買賣契約中，楊慶灝繳齊系爭土地相關證件予原告，作為原告付款之條件，可見上開四份買賣契約間，具有連貫性、整體性，彼此效力互相依附及影響。然查，徐少凱已依約將其系爭房地所有權辦理移轉登記予原告，原告卻尚未給付價金尾款200多萬元予徐少凱，另就被告代理彭武庫與原告簽訂之買賣契約部分，雖彭武庫於上開契約簽立後死亡，然其子彭成波已繼承取得系爭128、129地號土地之所有權，且已於110年7月5日出具土地出售委託書予被告，授權被告處理上開二筆土地出售予原告之事宜，並無原告所稱被告係無權代理簽約之情事，且觀以原告所寫之系爭彭武庫與原告間之買賣契約中，不但未記載第二、三期及尾款之給付期日，又漏未記載受託辦理之地政士等資料，且原告就簽約款亦未依約於110年10月31日支付，可見原告於簽訂此份買賣契約時，顯已有嗣後不願履約之情事。是原告既未依約履行其與徐少凱、彭成波（即繼承彭武庫）間之買賣契約，則被告自無須履行系爭建物買賣契約之給付義務。又依系爭建物買賣契約之約定，原告本應於簽訂此契約之同時，交付100萬元予被告，惟原告當時僅交付到期日110年10月31日、同金額元之本票乙紙予被告收執，卻屆期未兌付，且就此契約之第二期價款，亦遲延給付，加上系爭建物買賣契約約定總價款為1300萬元，尾款竟占1000萬元，已不符合比例原則，亦顯失公平，可見原告就系爭建物買賣契約之履行，亦有違約之情形，被告自得拒絕履行該契約。且被告自出售系爭畜牧場予原告後，於其後近一年半之時，均未收到原告支付任何價金，被告卻已於110年8月間，即先將系爭養豬場即系爭建物交付予原告，使其得以進場養豬，然其後却收到原告以存證信函要求被告備齊文件辦理過戶手續，否則要求加倍賠償云云，惟當時系爭支票既未兌現，原告尚未支付被告第一、二期價款，原告存證信函之催告並無依據。何況原告就系爭建物買賣契約尚有尾款1000萬元未支付，故原告本件之請求並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於110年5月4日向楊慶灝購買系爭土地，雙方並簽立系爭土地買賣契約；原告於110年5月5日向被告購買系爭建物，雙方並簽立系爭建物買賣契約，約定買賣總價款為1300萬元，契約書並約定第一期款100萬元，於簽定契約書時交付；第二期款200萬元，以系爭土地地主楊慶灝繳齊全部相關證件時，同時兌現完成；第三期款即尾款1000萬元，以過戶完成三日內交付，買方即原告同意簽訂尾款同等金額本票予賣方即被告以供擔保，並約定特約條款：本約含牧場登記證、使用執照、再生利用證、水污染防治許可證等語，此亦有上開二份買賣契約影本在卷可憑（見本院卷第141-153頁、第21頁）。
㈡、原告於110年5月17日向被告之子徐少凱購買系爭房地，並由被告代理徐少凱與原告簽訂系爭徐少凱與原告間之買賣契約，約定買賣價金為1200萬元，原告於同一日並向彭武庫購買其所有系爭128、129地號土地，並由被告代理彭武庫與原告簽訂系爭彭武庫與原告間之買賣契約，約定買賣總價款為1100萬元，此二份契約，各於其他特別約定、第17條，均有載明：簽約款兌現日期以系爭土地地主楊慶灝繳齊全部過戶相關證件時，同時兌現完成，此亦有上開二份契約影本在卷可憑（見本院卷第155-183頁）。
㈢、原告向楊慶灝請求移轉系爭土地所有權，業經系爭桃園地院判決原告勝訴，嗣楊慶灝已將系爭土地所有權移轉登記予原告。
㈣、原告係於111年4月27日，交付支付系爭建物買賣契約第一、二期價款合計300萬元之系爭支票予被告，該支票被告嗣於同年8月27日兌領，此亦有原證3系爭支票及被告簽收該支票之簽名資料影本在卷可參（見本院卷第31頁）。
四、兩造之爭點及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、系爭建物買賣契約，與被告各代理徐少凱、彭武庫，而與原告簽訂之系爭徐少凱與原告間之買賣契約、系爭彭武庫與原告間之買賣契約，其間效力是否互相影響？㈡、原告請求被告移轉系爭建物之所有權，及交付系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證，並協同辦理變更畜牧場登記書之場名及負責人，有無理由？被告以原告未付尾款1000萬元及原告就系爭徐少凱與原告間之買賣契約、系爭彭武庫與原告間之買賣契約，有違約之情事，據以拒絕原告本件之請求，是否有據？爰予分別論述如下。
㈠、系爭建物買賣契約，與被告各代理徐少凱、彭武庫，而與原告簽訂之系爭徐少凱與原告間之買賣契約、系爭彭武庫與原告間之買賣契約，其間效力是否互相影響？
１、按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力。又聯立契約之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運，惟其有關法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不履行之損害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之約定，此有最高法院110年度台上字第2765號判決意旨可參。
２、經查，系爭建物買賣契約與前述被告各代理徐少凱、彭武庫與原告簽訂之該二份買賣契約，除買受人均係原告，其餘就買賣標的、出賣人、簽約日期部分，系爭建物買賣契約與該另二份契約均為不同，有該等契約影本在卷可參，且遍觀系爭建物買賣契約與該另二份契約（此三份契約下稱系爭三份契約）之約定條文，除了均有以原告與楊慶灝間簽訂之系爭土地買賣契約，楊慶灝繳齊系爭土地全部過戶相關證件予原告時，作為系爭三份契約之第二期款或簽約款交付時點之約定內容（即系爭三份契約，就其付款期程，各與系爭土地買賣契約有關）外，就系爭建物買賣契約各與系爭二份買賣契約之契約條款觀之，彼此間並無任何約定內容係屬相關，或將他份契約之契約條文，作為自己契約內容之一部分，或有彼此契約之效力係互相影響之約定內容存在，可見系爭建物買賣契約與系爭二份買賣契約，係各自獨立之契約，彼此間就契約之履行及契約之效力，並不相互影響，揆諸上開之說明，已非屬聯立契約之關係。何況縱屬聯立契約，依上開之說明，就系爭建物買賣契約之契約履行及效力，亦僅依該契約之約定，而不受系爭二份買賣契約履約之情形所影響，被告辯稱系爭建物買賣契約與系爭二份買賣契約之間，彼此具有連貫性、整體性，效力互相依附及影響乙節，並不可採。
㈡、原告請求被告移轉系爭建物之所有權，及交付系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證，並協同辦理變更畜牧場登記書之場名及負責人，有無理由？被告以原告未付尾款1000萬元及原告就系爭徐少凱與原告間之買賣契約、系爭彭武庫與原告間之買賣契約，有違約之情事，據以拒絕原告本件之請求，是否有據？
１、按「解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。」、「契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務。此項屬於契約所未約定之義務一如有機體般隨債之關係之發展，於個別情況要求債務人有所作為或不作為，以維護債權人利益。」，有最高法院107年度台上字第1616號、106年度台上字第1514號民事判決意旨可供參考）。
２、查，系爭建物買賣契約中，固未有被告需配合辦理系爭畜牧場負責人變更登記為原告之約定，惟查，兩造簽約系爭建物買賣契約時，系爭建物即係作為豬舍使用，被告並已就該處取得系爭畜牧場登記證書，且原告係要將系爭建物繼續作為畜牧場進行豬隻之飼養，始向被告購買系爭建物，並於本件契約之特約事項中，將經營系爭畜牧場所需之重要文件，即牧場登記證、建物使用執照、再生利用證及水污染防治許可證，約定包含在本件買賣契約被告應交付原告之標的範圍內，另被告亦已將系爭建物及其所有權狀、建物使用執照、畜牧場登記證原本均交付予原告，並已讓原告在系爭建物內引入豬隻開始飼養乙節，已據原告提出原證2原告目前於系爭畜牧場飼養豬隻狀況之照片、原證4原告持有之系爭建物第一類登記謄本、所有權狀、畜牧場登記證書及使用執照原本之影本在卷為憑（見本院卷第23-29頁、第35-43頁），且為被告所不爭執，堪信為實在。從而，探求兩造訂定系爭建物買賣契約之真意，其中被告所應履行及配合之事項，除了包括應交付上開文件、系爭建物予原告，並辦理系爭建物所有權移轉登記予原告外，亦應包括讓原告取得系爭畜牧場（豬舍）之管理及經營權。而欲達成此契約之目的，自須使原告成為系爭畜牧場之負責人，始能符合系爭建物買賣契約，其中之移轉系爭畜牧場經營權予原告之目的，以促進、實現原告所要求被告履行之主給付義務之目的，並讓原告就契約之給付利益，得以圓滿實現。是經探求原告簽訂系爭建物買賣契約之目的及依誠信原則加以解釋、認定契約內容之結果，被告依此一契約，即負有配合原告，辦理系爭畜牧場登記證書之負責人變更登記為原告、場名名稱變更之附隨義務。
３、又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第348條第1項、第264條第1項本文分別定有明文。再按「申辦畜牧場登記，應具備下列條件：一、負責人或主要管理人員須具有職業學校以上畜牧、獸醫或畜牧獸醫科系畢業，或曾受各級政府機關辦理或委辦之畜牧專業訓練一個月以上有結業證明書，或具有二年以上現場工作經驗經鄉 (鎮、市、區) 公所證明其資格者。」、「畜牧場登記證書，應載明下列事項：一、場名。二、負責人及主要管理人員。三、場址。四、場地面積。五、主要畜牧設施。六、飼養家畜、家禽種類及規模。」、「前條各款登記事項變更時，應於事實發生之日起一個月內，填具畜牧場變更登記申請書，報請所在地直轄市或縣（市）主管機關申請變更登記。」，畜牧法第5條第1款、第7條、第8條第1項前段分別定有明文。經查，原告就系爭建物買賣契約之第一期、第二期價金合計300萬元，係於111年4月27日，交付系爭支票予被告，被告並於同年8月27日兌領該支票款，已如前述，故原告就該契約之第一、二期價金，已支付予被告。又就該契約第三期款即尾款1000萬元，兩造係約定以過戶完成三日內交付，買方即原告同意簽訂尾款同等金額本票予賣方即被告以供擔保，並於特約條款約定：本約含牧場登記證、使用執照、再生利用證、水污染防治許可證，亦如前述，可見依契約約定，原告應於被告過戶系爭建物所有權至其名下後之3日內，支付被告尾款1000萬元，原告並可依契約上開之特約條款，請求被告交付其系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證等情，堪可認定。
４、被告雖辯稱:系爭建物買賣契約約定總價金1300萬元，尾款却高達1000萬元，不符合比例原則，擔憂原告不依約履行，且原告前未依契約約定之時程給付第一、二期價金，業已違約等語。惟查，系爭建物買賣契約，其第一期、第二期及尾款之支付金額，既為兩造合意所約定，被告自應受此一約定之拘束，其嗣後所為尾款太高不符比例原則之辯詞，尚難以憑採。另依系爭建物買賣契約所載，固原約定第一期款100萬元，於簽定契約書時交付；第二期款200萬元，以系爭土地地主楊慶灝繳齊全部相關證件時，同時兌現完成，惟被告於其寄予原告之存證信函中，已表示:…楊慶灝遲不過戶，我為顧全大局才同意待牧場土地完成過戶，再付本人第一、二期款等情（見本院卷第137頁），參以被告於111年4月27日簽收系爭支票時，已明確知悉該支票之發票日為同年8月27日，並非即期兌現，惟其並未提出，當時其業已向原告表示:不同意原告於該日期始付款，原告業已違約之證明，則被告嗣後於本件再以此為由加以抗辯以拒絕履約，亦屬無據。又原告主張其具有飼養豬隻滿2年以上之工作經驗，此有原告所提原證6桃園市○○區畜牧場管理人資格證明書影本一份在卷可憑（見本院卷第49頁），是依上開畜牧法之規定，原告已具備登記為系爭畜牧場負責人之資格。再者，依上所述，被告依系爭建物買賣契約，對原告負有配合原告，辦理系爭畜牧場登記證書之負責人變更登記為原告、場名名稱變更之附隨義務。從而，原告依系爭建物買賣契約及民法第348條第1項之規定，訴請被告將系爭建物之所有權全部，移轉登記予原告，並請求被告交付系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證，及配合原告協同將系爭畜牧場登記證書之場名變更登記為邱顯祥畜牧場、負責人變更登記為原告，即非無據。且因系爭建物買賣契約與系爭二份買賣契約間，係各自獨立之契約，彼此間就契約之履行及契約之效力，並不相互影響，已如前述，則被告以原告就系爭二份買賣契約履行上之問題，主張其得據以拒絕系爭建物買賣契約上開契約義務之履行，即無理由。惟因系爭建物買賣契約約定之價金共1300萬元，而原告迄今僅共支付300萬元予被告，尚有1000萬元未支付，亦如前述，且被告就原告未付該1000萬元部分，已為同時履行之抗辯，原告就被告此之同時履行抗辯，業已表示其願於被告履行其本件請求之同時，給付被告1000萬元，而就被告此同時履行之抗辯，予以同意、不爭執（見本院卷第127頁），是本件被告應於原告支付其價金1000萬元之同時，應將系爭建物之所有權移轉登記予原告，並將系爭建物之再生利用證、水污染防治許可證原本交付予原告，及應協同原告辦理系爭畜牧場登記證書之場名變更登記為邱顯祥畜牧場、負責人變更登記為原告，並判決如主文第一項所示。
㈢、綜上所述，原告依系爭建物買賣契約及民法第348條第1項之規定，訴請被告將系爭建物之所有權全部，移轉登記予原告，並將系爭建物之再生利用證及水污染防治許可證原本交付原告，及將系爭畜牧場登記證書之場名變更為邱顯祥畜牧場、負責人變更登記為原告，為有理由，應予准許，而被告所為原告應同時給付其尾款1000萬元之同時履行抗辯，亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。
㈣、就本判決主文第1項其中命被告「將前開建物之再生利用證及水污染防治許可證交付予原告」部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
書記官 黃志微