臺灣新竹地方法院民事判決111年度重訴字第100號原 告 楊仁宏訴訟代理人 林君鴻律師
林育瑄律師鄭又綾律師被 告 郭建華
郭淑賢吳姿儀上 一 人訴訟代理人 陳聰明上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年3月14日辯論終結，判決如下：
主 文核定被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀有事實上處分權之門牌號碼新竹市○區○○路○○○號建物，占有原告所共有坐落新竹市○○段○○○地號土地，自民國一一一年四月十五日起，每月租金為新臺幣肆仟陸佰玖拾壹元。
被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自民國一一一年四月十五日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告新臺幣肆仟陸佰玖拾壹元。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月一日起，均至清償日止，給付按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之九十，餘由被告負擔。
本判決第二項前段所命給付，於原告按月以新臺幣壹仟伍佰陸拾肆元供擔保後得假執行，但被告如按月以新臺幣肆仟陸佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時備位聲明第一項原為：「請求核定新竹市○○段000地號土地自民國（下同）111年4月15日起之基地租賃關係，每月租金為新臺幣(下同)122,571元。」嗣於111年7月22日具狀減縮為「請求核定新竹市○○段000地號土地自111年5月10日起之基地租賃關係，每月租金為22,012元。」；後於112年3月10日將前開第一項聲明更正為「核定被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀有事實上處分權之門牌號碼新竹市○區○○路000號房屋及附屬建物，占有所原告所有坐落新竹市○○段000地號土地，自111年4月15日起，每月租金為22,012元。」，並追加第二項聲明為「被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自111年4月15日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本刊決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息。」，及就第二項聲明聲請供擔保為假執行宣告。」。核其更正請求金額及追加第二、三項聲明之請求，與原審之請求，均因系爭建物占用系爭土地所衍生之爭執，訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，揆諸上開說明，應予准許。
二、本件被告郭淑賢、郭建華，經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為新竹市○○段000地號土地，面積186平方公尺(下稱系爭土地)之共有人之一，權利範圍為3分之1，其上坐落未保存登記建物（門牌號碼新竹市○○路000號，暫編建號3131號，下稱系爭建物），占用系爭土地面積97.24平方公尺（含一層面積67.53平方公尺、騎樓17.16平方公尺，合計為84.69平方公尺；雨遮12.55平方公尺），原告與被告間無任何契約或其他法律關係存在，則被告顯屬無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告及全體共有人。又系爭土地111年1月公告地價為每平方公尺98,845元，系爭房屋坐落新竹市東區，道路沿線商家林立，附近方圓1公里內有三民國小、三民國中、新竹高工、新竹女中等學校，更有巨城購物中心、隆恩圳親水公園、三民公園、民族公園、中央公園等休閒娛樂場所，另有民主路郵局及多家便利商店、加油站等，交通發達且工商繁榮，生活機能便利。而系爭房屋占用土地面積共97.24平方公尺，原告請求相當於租金之不當得利，按申報地價年息10%計算相當於租金之利益為7,120元(計算式：(67.53+17.16+12.55)×1/3×98845×0.8×0.1÷12÷3=7120)。又系爭土地附近租屋每坪價額為2,245元【計算式：（45,000/35+47,500/15+135,000/92.36+38000/18+48,000/15)÷3=2,245】，原告得向被告請求相當於租金之不當得利金額為22,012元【計算式：（84,69+12.55）×0.3025×2,245=22,012.29】。是以被告應自111年5月10日起，按月給付原告22,012元。
(二)又系爭建物之原始起造人不明，系爭建物所有人與系爭土地之所有人是否同一尚無法釐清，並無逕適用或類推適用民法第425條之1第1項之餘地，當亦不得適用或類推適用民法第876條。縱有民法425條之1之適用，惟系爭建物為加強磚造平房，起造年份已不可考，而其折舊年數為64年，遠已超過耐用年數35年，且系爭建物牆面有多處裂縫，樑柱水泥剝落可見內部磚石，部分鐵窗毀損而以鐵絲修補、鏽蝕嚴重，牆面斑駁，經濟價值所剩無幾，應不得援引民法第425條之1規定主張有權占有。
(三)為此，爰依民法第767條1段、第821條、第179條規定，先位請求被告等拆屋還地並且就其等使用系爭土地之期間給付原告相當於租金之利益；如認系爭建物得依民法第425條之1規定主張租賃關係，原告爰備位依民法第425條之1之規定，請求法院酌定租金並請求被告給付租金。並聲明：
１、先位聲明：
(1)被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上面積84.69平方公尺之磚造建物（門牌號碼新竹市○區○○路000號）及面積12.55平方公尺之雨遮拆除，並將上開占用之土地騰空返還原告及全體共有人。
(2)被告應各自從111年4月15日起至返還前項土地之日止，按月給付原告7,120元。
(3)訴訟費用由被告負擔。
(4)原告院供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：
(1)核定被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀有事實上處分權之門牌號碼新竹市○區○○路000號房屋及附屬建物，占有原告所有坐落新竹市○○段000地號土地，自111年4月15日起，每月租金為22,012元。
(2)被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自111年4月15日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息。
(3)上開第二項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告吳姿儀則以：
(一)系爭建物及土地據悉為訴外人郭天賜家族所有，訴外人趙守文於110年12月7日拍賣取得系爭土地3分之1，再於111年4月15日以買賣為原因移轉予原告；被告吳姿儀於110年11月11日經由本院109年度司執字第22309號強制執行程序取得系爭建物事實上處分權3分之1，是債務人郭天賜將其建物與土地之持有部分分別移轉與被告吳姿儀及原告，應有民法第876條或第425條之1規定之適用。原告於111年3月22日向前手購買系爭土地持分，應明知其上有多年建物之存在，依法可謂其同意房屋所有權人繼續使用之意思，其以無權占有請求拆屋還地，顯無理由。
(二)又系爭土地面積186平方公尺，系爭建物占用系爭土地84.69平方公尺，依土地法第79條規定以土地申報總價額年息10%計算之租金計算，而系爭土地公告地價17,366元，則被告吳姿儀應負擔之每月租金為4085元(計算式：17,366×84.69×1/3×1/10×1/12＝4,085)，又原告僅持有系爭土地三分之一，故僅得請求7,751元(計算式：23,253×1/3＝7751)，方屬合理。
況被告吳姿儀拍定買受系爭建物持分時，因訴外人郭天賜占有使用中而未點交，足證系爭建物自始均為郭天賜占有使用，被告吳姿儀僅象徵性取得房屋持分權利，無從使用收益，亦無不當得利，原告應向郭天賜請求，而非向被告請求等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠原告先備位聲明及假執行之請求均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如為不利於被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、被告郭建華、郭淑賢經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：原告主張其於111年4月15日因買賣取得系爭土地所有權，權利範圍三分之一；系爭土地於買受時其上已坐落有未保存登記之系爭建物，事實上處分權人為被告三人等節，業據其提出系爭土地第一類土地謄本、本院109年司執字第22309號第一次拍賣公告及投標書、現場照片在卷可稽(見本院卷第49至51、77至83頁)，堪信原告此部分主張之事實為真。原告復以系爭建物無占用系爭土地之合法權源，並以先位主張被告應拆屋還地，備位主張核定系爭建物租金，被告吳姿儀則以前詞置辯，本件爭點應為：㈠原告先位請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？㈡原告備位請求本院核定系爭建物占用系爭土地之租金，是否有理由？
(一)原告先位請求被告被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。而前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。又民法第425條之1第1項規定既明定在房屋得使用期限內，推定有租賃關係，自應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值（最高法院104年度台上字第1576號判決意旨參照）。
２、經查，系爭土地及系爭房屋原均為訴外人郭天賜及被告郭淑賢、郭建華三人所有，所有權範圍均各為三分之一，訴外人趙守文於110年12月11日拍賣取得郭天賜之土地所有權三分之一，並於111年4月15日以買賣為原因移轉登記予原告；被告吳姿儀於110年11月11日由拍賣取得郭天賜之房屋處分權三分之一等節，除為兩造不爭執外，並有新竹市稅務局於111年7月29日以新市稅房字第1116615590號函檢送系爭房屋稅籍證明書、新竹市地政事務所於111年11月16日以新地登字第1110009603號函檢送系爭土地異動索引在卷可參(見本院卷第89至95頁、第157至167頁)，揆諸前揭規定及說明，被告吳姿儀與是時土地所有人郭淑賢、郭建華及郭天賜間推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在；訴外人趙守文於110年12月11日取得系爭土地所有權三分之一，再於111年4月15日移轉登記予原告，按民法第425條之1僅規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟就土地或房屋之再轉受讓人間租賃關係是否繼續存在則未明文，本件經衡量土地、房屋之經濟效益、社會公平、當事人間利益後，認本件應得類推適用民法第425條之1，就先前依民法第425條之1推定已存在之租賃契約，對嗣後受讓之土地所有人仍應繼續存在，始符公平，則被告吳姿儀主張本件得類推適用民法第425條之1第1項規定，認系爭建物於系爭土地上有法定租賃關係存在，揆諸首揭說明，亦屬可採。從而本件被告係有權占用原告系爭土地，堪以認定。至原告固主張，系爭房屋依據稅籍資料折舊年數為64年，遠已超過耐用年數35年，且依現況認為經濟價值已所剩無幾云云。惟查，訴外人郭天賜曾於另案到庭陳稱系爭房屋於48年始有建號，迭經母親與兄弟姐妹共同持有，現由伊與郭淑賢、郭建華共同持有各三分之一等語，此有111年度重訴字第55號分割共有物事件於111年2月15日言詞辯論筆錄附於該卷可稽，並經本院調取該案全卷核閱無訛。再參以本院109年度司執字第22309號第一次拍賣公告標記系爭房屋使用情形，債務人即郭天賜在場稱該屋供自住、無出租出借等語(見本院卷第79至81頁)，且依現場照片可見，系爭房屋雖屬老舊，但房屋外觀與結構均稱良好、尚有人居住，有現場照片在卷可佐（見本院卷第85至87頁），堪認尚具相當經濟價值甚明而屬於房屋得使用期限內，是被告所有之系爭建物與系爭土地間有租賃關係存在。而被告既為有權占用系爭土地，原告於系爭建物之使用期限內，自不得主張行使民法第767條規定之所有物返還請求權，從而自亦不得主張被告應依民法第179條規定，給付占用系爭土地之不當得利。是本件原告先位聲明，應無理由。
(二)原告備位請求本院核定系爭建物占用系爭土地之租金，是否有理由？
１、按民法第425條之1第2項規定，於同條第1項之法定租賃關係存在時，如雙方當事人就租金數額有不能協議情形時，得請求法院核定之。租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，為土地法第97條第1項、第105條所明定。查本件被告所有系爭建物就原告共有之系爭土地既已存有法定租賃關係，且雙方就租金數額顯然無法協議，則原告以備位聲明請求本院核定租金數額，為屬有據。
２、原告主張應以系爭土地公告現值之年息10％核定系爭房屋於使用期限之每月租金22,012元等語。經查，系爭建物為磚造1層樓建築，建物主體用系爭土地面積67.53平方公尺、騎樓1
7.16平方公尺、雨遮12.55平方公尺等情，有拍賣公告在卷可稽（見本院卷第79頁），並為兩造所不爭。是兩造間成立租賃關係即應以上開占用之合計面積即97.24平方公尺為計算，被告吳姿儀辯稱雨遮不應算入占用面積云云，惟不動產土地所有權之作用及於地上及地下，系爭建物雨遮既占用原告共有土地之上方，自已妨礙原告所有權之行使，是被告吳姿儀上開所辯，尚無足採。又系爭土地位於新竹市東區、道路沿線商家林立，附近有三民國中、國小、新竹女中等學校及巨城購物中心、多坐公園、商店鄰立，交通發達且工商繁榮，生活機能便利。111年1月間之申報地價為每平方公尺17,366元，亦有系爭土地公務用謄本、土地登記第一類謄本等可循（本院卷第49至51頁參照），然系爭房屋現供原所有人即被告郭建華、郭淑賢等居住使用，未出租出借乙節，已如前述，則系爭房屋仍屬供住宅使用目的，即難認有何「得以營商而享受商業上之特殊利益」（最高法院95年度台上字第1907號判決參照）可言，是本院認系爭建物占用系爭土地之地租，應以申報地價年息10％計算為適當，則法定地租為每月14,072元(計算式：17,366元/㎡×97.24㎡×10％÷12個月＝14,072元，元以下四捨五入)。又原告就系爭土地之應有部分為1/3，是原告可得請求被告給付之每月租金數額為4,691元（14,072元÷3＝4691元，元以下四捨五入）。
３、次按當事人間之租賃關係在符合民法第425條之1第1項規定要件成立時，承租人即有支付租金之義務，僅因當事人就租金數額無法協議，方由法院核定租金數額，尚非當事人請求核定時始成立租賃關係或方有支付租金義務。而民法第425條之1第2項核定租金訴訟係屬形成之訴，所形成之法律關係以判決主文宣示者為準，其核定之內容兼具確認之性質，如法院依當事人聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租金數額，即可溯及生效。法院應依原告之聲明於判決主文核定自租賃關係成立時起之租金數額，出租人就起訴前之租金部分，因在法院核定前尚無確定給付期限，應於法院核定之租金數額範圍內，如出租人於起訴前未為催告，其遲延利息即自起訴狀繕本送達承租人之翌日起算；另就起訴後之租金部分，則以法院所核定之給付日期即清償日之翌日起算遲延利息（臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查原告係於111年4月15日取得系爭土地所有權，兩造間依民法第425條之1第1項規定所成立之租賃關係，應認自該日起算租賃始期，原告請求自111年4月15日起算租金，於法有據。又被告迄至本院言詞辯論終結為止，未曾給付租金予原告，則原告起訴請求算至系爭建物得使用期限之日為止之租金，應認有提起將來給付之訴，預為請求之必要。原告另請求被告應給付之租金於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息，參諸上開之說明，亦屬有據。
４、從而，原告請求被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自111年4月15日起至前項建物得使用期限止，按月給付原告4,691元。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此金額之主張，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告先位聲明，請求被告應將系爭建物拆除返還占用土地予全體共有人及相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。原告備位聲明，請求本院核定被告有事實上處分權之系爭房屋，占有原告所有坐落系爭土地，自111年4月15日起，每月租金為4,691元；暨被告郭建華、郭淑賢、吳姿儀應自111年4月15日起至系爭房屋得使用期限止，按月給付原告前項租金。其中於本判決確定前已到期者，自判決確定翌日起；於本判決確定後始到期者，自各該次月1日起，均至清償日止，給付按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無理由，不應准許。
六、本判決第二項所命給付，原告及被告吳姿儀陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，並就被告郭建華、郭淑賢部分依職權為免假執行之宣告；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 郭家慧