臺灣新竹地方法院民事判決111年度重訴字第24號原 告 黃美雲訴訟代理人 魏順華律師被 告 新陽實業有限公司法定代理人 彭煥庭訴訟代理人 楊隆源律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月17日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○里○○路○段000號之房屋（含一樓、二樓、三樓空地、地下室及外牆）全部騰空遷讓返還予原告，履行期間為六個月。
二、被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○區○○里○○路○段000號辦理遷出登記。
三、被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟貳佰壹拾參元。
四、被告應自111年6月16日起至騰空遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆拾萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣柒佰捌拾伍萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣肆萬陸仟貳佰壹拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項各到期部分，於原告每期以新臺幣拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前每期以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新竹市○區○○里○○路○段000號之房屋（含一樓、二樓、三樓空地、地下室及外牆，下稱：系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國110年8月16日起至騰空遷讓返還前開第ㄧ項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）40萬元（詳本院卷第13頁）。 嗣經原告於本院審理中為訴之追加及數次聲明變更（見本院卷第119頁、第290頁），最終聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○區○○里○○路○段000號辦理遷出登記。㈢被告應給付原告206萬9,319元。㈣被告應自111年6月16日起至騰空遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣60萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈤前開第一、三、四項聲明請准供擔保宣告假執行(詳本院卷第290頁至第291頁)。核原告上開追加請求被告遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址，並擴張對於被告請求不當得利金額之聲明，所據基礎事實同一且不甚礙被告之防禦及本案之終結，皆與前開規定相符，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告於110年8月16日因買賣取得系爭房屋暨其所坐落新竹市○○段00地號土地（下稱：系爭土地，與坐落其上之系爭房屋下合稱：系爭房地）之所有權，查原告於買賣系爭房地時據出賣人告知，獲悉被告於104年1月29日就系爭房屋訂有租賃契約而使用該建物，雖被告係與徵得建物所有權人同意之第三人藝術城家具股份有限公司（下稱：藝術城家具公司）簽約，惟渠等所簽訂之租約期限已逾5年，且未經公證，是以無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，亦即被告尚不得主張與原告間有該租約之租賃關係存在，是以被告目前占有系爭房屋對原告而言並無任何使用權源，屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，本於所有權之作用，請求被告騰空遷讓。第因被告營業所在地址及營業稅籍登記地址迄今仍登記為系爭房屋之門牌地址，此項營業登記既因被告為無權占有而失其依據，並對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，原告亦得依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將營業登記遷出系爭房屋。
(二)被告自原告取得系爭房屋及所坐落基地之110年8月16日起，已屬無權占有該房地，應為無法律上原因，致原告未能利用建物及土地受有損害，原告自得依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還其所受利益予原告；而被告所受利益係使用系爭房屋及所坐落之基地，此一利益依其性質顯難以原狀返還，揆諸民法第181條但書之規定，被告應償還其價額。經查：
1.原告於聲請調解時，本以被告向藝術城家具公司承租之每月租金額40萬元，作為其應按月給付原告之不當得利金額。惟系爭房屋坐落之系爭土地其使用分區原為工業用地，原告為合於購買系爭土地之使用目的，以原地主名義向「新竹市都市開發暨更新基金」繳納土地代金回饋1億2499萬0338元暨向新竹市政府都發處繳納審查費2萬元，今系爭土地之使用分區已變更為第一種商業區，亦即被告占有使用系爭房屋及所坐落基地之利益，顯有不同。
2.依新竹市商業區店面市場行情以言，1樓每坪租金約3,000元至6,000元；2、3樓每坪租金約1,000元至2,000元，而被告占有使用系爭房屋1至3樓及受有利益之情形為：
⑴系爭房屋1樓面積為1113.31平方公尺，經換算結果約336.776
坪，被告完全占有使用，以上述市場最低價3,000元計，被告每月使用該1樓之利益為101萬0310元（計算式：3,000元×
336.77坪=1,010,310元）。⑵系爭房屋2樓面積為1129.69平方公尺，經換算結果約341.731
坪，被告完全占有使用，以上述市場最低價1,000元計，被告每月使用該2樓之利益為34萬1731元（計算式：1,000元×3
41.731坪=341,731元）。⑶系爭房屋3樓面積為752.73平方公尺，經換算結果約227.7坪
，然被告僅占有使用其中之100坪，以上述市場最低價1,000元計，被告每月使用該3樓之利益為100,000元（計算式：1,000元×l00坪=100,000元）。
3.據上，被告占有系爭房屋及所坐落土地1至3樓之利益，根據市場行情，每月約145萬2,041元（計算式：101萬0310元+34萬1731元+10萬元=145萬2041元），原告於此金額範圍內，暫先請求每月60萬元計之不當得利，並無不合。從而，自原告提出民事補正狀之日起回溯至原告取得所有權之110年8月16日止，計5個月又11日，被告應給付原告之不當得利金額共計322萬元（計算式：60萬元×5+60萬元×11/30=322萬元），並應加計自民事補正狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告另應自民事補正狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60萬元之不當得利，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(三)又查，被告已於111年7月1日給付相當於租金之不當得利金額400萬元予原告，而被告係自行以每月金額40萬元計算（支付期間為110年8月16日起至111年6月15日止共10個月），此雖與原告主張以每月60萬元計算不當得利金額，有所不同，惟仍應予以扣抵，是經計算：
1.原告請求被告每月應支付之不當得利金額為60萬元，按照被告前開支付之期間10個月計，合應支付600萬元。
2.其次，該600萬元中之322萬元，依原告111年1月26日民事補正狀聲明欄第三項所示，有請求自111年1月27日起至清償日之遲延利息，則遲延利息之金額為6萬9,319元【計算式：111年1月27日至111年7月1日共5個月又5天，(322萬元×5%÷12個月×5個月)+(322萬元×5%÷12個月×5/30)=6萬7,083元+2,236元=6萬9,319元）】。而600萬元扣減322萬元後之餘額278萬元，其遲延利息（即278萬元自111年1月27日起至111年7月1日止，按月應支付60萬元之遲延利息）原告同意捨棄不予請求。
3.依上，被告按照原告之請求，本應支付相當於租金之不當得利金額為606萬9,319元（計算式：600萬元+6萬9,319元=606萬9,319元），今扣抵被告業支付之400萬元，被告尚應再給付原告206萬9,319元之不當得利，及自111年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60萬元，暨自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
(四)爰此提起本件訴訟，並聲明：
1.被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。
2.被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○區○○里○○路○段000號辦理遷出登記。
3.被告應給付原告206萬9,319元。
4.被告應自111年6月16日起至騰空遷讓返還前開第1項房屋之日止，按月給付原告60萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
5.前開第1、3、4項聲明請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告於104年1月29日與訴外人藝術城家具公司簽立租賃契約書（下稱：系爭租約），約定由被告向藝術城家具公司承租系爭房地，使用範圍包括系爭房屋一樓、二樓、三樓空地，地下室等面積及本租賃標的物外牆之所有使用權，租賃用途：經營汽車買賣、租賃、分期、修護、驗車、洗車及美容，及不違反法令之行為。雙方約定租賃期間自104年6月1日起至119年12月31日止，租金約定自起始月至107年5月31日止每月35萬元，107年6月1日起至119年12月31日每月40萬元，被告每年於一月開立當年各月租金支票，交付藝術城家具公司逐期兌現至約滿為止，並交付擔保金80萬元予藝術城家具公司，藝術城家具公司另同意被告及被告關係企業以本件租賃標的物地址，辦理各項營業登記，申請營業執照。
(二)然系爭土地為訴外人王劍俠、王文俠、羅佩瑛3人所有，其上建物即系爭房屋為訴外人王根源所有，王劍俠、王文俠、羅佩瑛3人於104年5月23日立具同意書，同意將其所有之系爭土地與王根源所有之系爭房屋交由藝術城家具公司使用借貸，並出租予被告，王文俠、羅佩瑛、王根源3人並均立具授權書，授權由藝術城公司及王劍俠與被告簽立系爭租約，由此程序可知系爭租約之實質上出租人應為王劍俠、王文俠、羅佩瑛、王根源等4人，承租人則為被告。原告於111年1月26日民事補正狀自承於買賣系爭房地時，出賣人已告知系爭租約之存在，依法系爭租約之存在應屬權利瑕疵擔保事項，買賣雙方必會在買賣契約中明文約定清楚，又因系爭租約訂有違約之損害賠償約定，依常理出賣人必會與原告約定處理方法，況且，一般人均不會願意買受尚有點交糾紛之房屋，因此，系爭買賣契約之真實性，實疑竇重重。且查，原告並未依據與系爭房地原所有權人之買賣契約給付第五期款，出賣人也尚未點交系爭房地給原告，原告並未取得完整之所有權，原告既非完整之所有權人，卻以民法第767條第1項規定訴請被告遷讓房屋，顯與法不合。
(三)又查被告與藝術城家具公司於系爭租約第5條第11項約定：「若本租約期限未滿，一方擬提前解約時需經他方同意始得為之」；第5條第13項約定；「本租賃契約書需於本合約書簽約完成一個月內送請公證」；第6條第3項約定：「甲、乙任一方若有違約致損害他人權益時，願賠償他方損害及支付因涉訴訟費用或其他相關費用，雙方合意由台灣新竹地方法院為第一審管轄法院」。被告既係合法承租系爭房地並約定租賃期間長達16年，證人即藝術城家具公司法定代理人王劍俠明知上情，仍將系爭房地出賣給原告，不但違反租賃契約，且違反誠信原則。又藝術城家具公司於系爭租約後藉詞推諉拒絕辦理公證手續，原告明知系爭租約存在，見系爭租約未經公證而故意買賣，於取得系爭房地所有權登記後即主張系爭租約並無民法第425第1項買賣不破租賃原則之適用，要求被告遷讓房屋，顯然原告與出賣人係為規避民法第425第1項買賣不破租賃之適用，刻意先拒絕配合辦理公證，再將所有權移轉予原告，並達到提前終止定期租賃契約之目的，足見原告訴請被告遷讓房屋之權利行使，顯然係以損害被告原所享有定期租賃契約不得提前終止之利益，為其主要之目的，依民法第148條之規定，自屬權利濫用。
(四)末查，不當得利之請求返還範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求相對人所受損害若干為準。本件倘認被告受有不當得利（假設語氣，被告否認之），被告繼續使用系爭房屋所享有之利益，應為原約定之每月租金40萬元，原告主張被告每月所受有60萬元以上之當時租金之利益，容無理由等語，資為抗辯，並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（詳本院卷第308頁，並依判決格式為部分文字之修正）：
(一)原告於110年8月16日經登記因買賣取得系爭房地所有權。
(二)系爭房地前所有權人曾授權訴外人藝術城家具公司與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年6月1日起至119年12月31日止，承租用途為經營汽車買賣、租賃、分期、修護、驗車、洗車及美容，及不違反法令之行業使用，該租賃契約並未經辦理公證手續。
(三)系爭房屋坐落之基地即系爭土地其使用分區原為工業用地，原告以原地主名義向「新竹市都市開發暨更新基金」繳納土地代金回饋1億2,499萬338元暨向新竹市政府都發處繳納審查費2萬元，嗣系爭土地之使用分區經新竹市政府於110年7月8日同意變更為第一種商業區。
(四)訴外人藝術城家具公司於110年9月1日寄發新竹英明街郵局第453號存證信函予被告通知雙方簽訂租約之租賃物所有權已轉讓原告而於110年8月16日租約關係消滅，請被告依原告之要求期限返還系爭房地。
(五)被告於111年7月1日給付自110年8月16日起至111年6月15日止使用系爭房地之金額400萬元予原告。
四、本件爭點：
(一)原告依據民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋及遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址有無理由？
(二)原告依據民法第179條規定，主張被告占有系爭建物及所坐落之土地受有每月60萬元之不當得利，請求被告給付自110年8月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月受有不當得利之金額60萬元扣除被告已支付之400萬元，及自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息69,319元，暨自111年6月16日起至遷讓返還房屋之日止之法定遲延利息有無理由？
五、本院之判斷：
(一)原告依據民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋及遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址，為有理由：
1.原告因買賣取得系爭房地所有權，並於110年8月16日經登記為系爭房地所有權人，而系爭房地前所有權人曾授權藝術城家具公司與被告就系爭房屋簽訂系爭租約，使被告占有使用系爭房地，雙方約定租賃期間自104年6月1日起至119年12月31日止，承租用途為經營汽車買賣、租賃、分期、修護、驗車、洗車及美容，及不違反法令之行業使用等情，有系爭房地登記謄本、系爭租約影本、系爭房地前所有權人同意書等件在卷可稽（詳本院卷第127頁至第129頁、第159頁至第171頁），復為兩造所不爭執，則被告現占有原告所有系爭房屋作為銷售汽車等營業使用乙節，洵堪認定。
2.原告主張被告與藝術城家具公司所簽訂之系爭租約，其租約期限已逾5年，且未經公證，無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，被告尚不得主張與原告間有該租約之租賃關係存在，是以被告占有系爭房屋為無權占有，且其所為之公司登記及營業稅籍對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋及遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址。經查：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦有明文，是未經公證之租賃關係，並無該條第1項買賣不破租賃規定之適用，洵屬明確。
⑵查系爭租約約定被告租賃期間自104年6月1日起至119年12月3
1日止，且系爭租約未經辦理公證手續等情，為兩造所不爭執，則系爭租約期限既逾五年，復未經辦理公證，依前開說明，即無民法第425條第1項「買賣不破租賃」原則之適用。
是被告前雖因系爭租約而占有系爭房屋，惟原告嗣經買賣取得系爭房地所有權，依上所述，被告與藝術城家具公司間就系爭房地所簽訂之租賃契約既為債權契約，對於原告即難發生效力，且被告亦無從依民法第425條第1項規定，主張其與原告間之租賃關係存在，並以之為其具有合法占用系爭房地之權源。被告復未舉證其尚有其他得對原告主張有權占有使用系爭房地之權源，自難認其就系爭房地存有合法占有權源。
⑶被告雖以系爭房地存有權利瑕疵擔保事項，並有違約損害賠
償及點交糾紛，一般人不會買受此類不動產為由，辯稱原告與系爭房地土地所有人為虛偽買賣，惟依民事訴訟法第277條前段規定，被告就此有利於己之事實應負舉證之責。查原告就其與系爭房地原所有權人間買賣關係存在，雙方並已依約履行乙節，業據提出房地買賣契約書、買賣價金案件對帳單、新竹市市庫繳款書、110年契稅繳款書、110年7月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地增值稅繳款書等件為據（詳本院卷第133頁、第203頁至第211頁、第248頁至第254頁）。觀諸上開房地買賣契約書，就買賣房屋價款各期付款日、付款金額、貸款處理、稅捐及登記費歸屬、不動產點交等節記載甚詳，且就給付承租人之補償費由何處動支、應於何日前與現承租系爭房地之第三人終止租約並完成點交等事項亦有約定，足見原告主張其與系爭房地原所有權人間之買賣契約確為真實，應無悖一般社會交易常情。
⑷參以證人即藝術城家具公司法定代理人王劍俠於本院111年9
月5日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問：當時雙方在租賃契約書中有約定在完成合約書簽訂後一個月內要辦理公證手續，後來雙方有無去辦理租約的公證？）答：他也沒有提出來，我也不清楚，簽完約後就沒有做任何動作」、「（法官問：【提示本院卷第159頁房屋租賃契約書】此書面內容當時是何方先試擬文字？）答：被告公司負責人彭先生打的，我看過後簽名」等語（詳本院卷第267頁），足見被告就其試擬之租約於雙方簽約後，並未積極向藝術城家具公司請求協同辦理公證事宜，且被告亦無提出足證藝術城家具公司係刻意拒絕配合辦理契約公證之具體事證以供本院審酌，自難認藝術城家具公司係欲規避民法第425第1項買賣不破租賃之適用，而刻意拒絕配合辦理租約公證。且證人王劍俠於本院111年9月5日言詞辯論期日亦到庭證述：「(問：當時是如何會跟原告接洽房地買賣的事情？)答：我有個認識雙方的朋友，原告有這個需要，談起來後，我也想處理，就達成買賣的因緣。」、「(問：你原先代理藝術城家具股份有限公司與被告公司簽訂的房屋租賃契約書，有約定在租期沒屆滿之前，如果一方打算提前解約，需要經過他方同意始得為之，你如果跟原告訂立房地買賣契約，是否會影響你跟被告公司之間的房屋租賃契約？)答：在108 年11月20日，我就已經跟被告公司的彭先生提過我要提前解除租約，同年11月29日他有提出同意提前解除契約，也提出提前解除租約的補償金2 千萬，我考慮一段時間，在12月17日我同意給他2千萬，他表示要上報總公司，我要求他要在109 年12月31日前完成搬遷，到隔年5 月23日準備簽訂解除合約書，7月5日要簽約前彭先生又提出我要負擔他的公司所有員工的資遣費，我沒答應，用LINE通知彭先生。」等情(詳本院卷第267頁至第268頁)，足見系爭房地原所有權人在與原告於109年5月21日訂立系爭房地買賣契約書以前，即曾與被告商洽如出售系爭房地，須要提前終止租約時，給付承租人補償費等事宜，顯無於其後再與原告勾串進行虛偽買賣之必要。
⑸被告復辯稱原告並未依據與系爭房地原所有權人之買賣契約
給付第五期款，出賣人也尚未點交系爭房地給原告，原告並未取得完整之所有權，原告既非完整之所有權人，卻以民法第767條第1項規定訴請被告遷讓房屋，顯與法不合云云。惟民法第373條前段規定所謂「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為（最高法院87年度台上字第1987號裁判意旨參照），否則不動產買受人在登記取得不動產後，顯難對於無權占用不動產之人，行使民法第767條第1項規定之物上請求權，則原告既為取得系爭房地所有權之人，自得依所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人即被告行使權利，是被告所辯，實不足採。
⑹至被告另辯稱原告訴請被告遷讓房屋之權利行使，係以損害
被告原所享有定期租賃契約不得提前終止之利益，為其主要之目的，依民法第148條之規定，自屬權利濫用云云。惟原告為系爭房地之所有人，其於法令限制範圍內，本得自由就系爭房地為使用、收益、處分，而被告無權占用系爭房地，於該侵害遭排除前，原告無從就系爭房地為任何權利行使，是原告為保障自身權利，訴請被告騰空遷讓系爭房屋，並遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址，難謂其所得之利益甚小，而以損害被告為主要目的，自與民法第148條規定有間。準此，被告上開抗辯原告所為係屬權利濫用云云，亦非有據。⑺從而，被告無權占有系爭房屋，並以系爭房屋門牌號碼為其
公司登記及營業稅籍登記地址，妨害原告就系爭房屋所有權之行使，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告騰空遷讓系爭房屋並遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址，洵屬有據。
(二)原告依據民法第179條規定，請求被告給付自111年6月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月所受之不當得利40萬元，暨自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息4萬6,213元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參照）。是承前所述，被告無權占有原告所有系爭房地，即無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告無法使用系爭房地而受有損害，原告自得向被告請求返還所受利益。又原告係於110年8月16日取得系爭房地所有權，是原告請求被告自110年8月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房地獲得相當於租金之不當得利，應認有據。
2.惟就被告應返還不當得利之數額，原告雖主張被告每月受有相當於租金之不當得利60萬元，並據此請求被告給付自110年8月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月受有不當得利之金額60萬元扣除被告已支付之400萬元，及自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息69,319元，暨自111年6月16日起至遷讓返還房屋之日止之法定遲延利息。然查：
⑴依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照。
⑵經查，被告與藝術城家具公司就系爭房地簽訂系爭租約，約
定租賃期間自104年6月1日起至119年12月31日止，承租用途為經營汽車買賣、租賃、分期、修護、驗車、洗車及美容，及不違反法令之行業使用，業如前述，雙方並於系爭租約就租金部分約定：「租金自起始月至107年5月31日止每月新台幣參拾伍萬元整，租金自107年6月1日起至119年12月31日止每月新台幣肆拾萬元整」等情（詳本院卷第159頁），可知被告占用系爭房屋以經營汽車買賣等相關事業獲利，而當時系爭房屋坐落之基地即新竹市○○段00地號土地之使用分區為工業用地，被告與系爭房屋原所有權人議定應給付承租系爭房屋之租金每月40萬元。至原告雖主張其以新竹市商業區店面租金行情計算，請求被告給付每月60萬元計算之不當得利金額並無不合云云，然據原告提出其與系爭房地原所有權人簽訂之買賣契約書記載，可知原告知悉其買受之系爭房地出租第三人使用中，雙方並商議將系爭土地申請開發許可由乙種工業區變更土地使用分區為第一種商業區，且將得否變更為第一種商業區使用，列為買賣契約解除與否之條件，並就原告負擔申請開發許可之費用等事項詳為約定（詳本院卷第252頁），足見原告就系爭土地使用分區原為工業用地並出租他人作為營業使用乙節既有所知悉，嗣系爭土地經主管機關許可變更為第一種商業區，使系爭房屋日後用途更為廣泛，惟被告占有系爭房屋仍為經營汽車買賣、修護等相關事業使用，應認被告利用系爭房屋之經濟價值及所受利益，仍與承租系爭房屋使用時之情形相同，揆之前揭判決意旨，應認被告自110年8月16日起因占用系爭房屋之用益情形，及目前社會經濟狀況，依原租賃契約記載每月租金金額40萬元計算，尚屬公允。
⑶準此，本件原告請求被告應返還之不當得利數額，以被告每月受有相當於租金之不當得利40萬元計算：
①原告請求被告返還自110年8月16日起至遷讓返還系爭房地之
日止，每月所受之不當得利扣除被告已支付之400萬元，暨自111年6月16日起至遷讓返還房屋之日止之法定遲延利息部分：
被告自110年8月16日起至111年6月15日止，合計10個月期間，所受不當得利數額共計為400萬元（計算式：40萬元×10個月=400萬元），而被告於111年7月1日既已給付上開期間使用系爭房地之金額400萬元予原告，堪認被告就110年8月16日起至111年6月15日止受有相當於租金之不當得利業已返還原告。是原告僅得就被告自111年6月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月所受之不當得利40萬元，暨自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息為請求。②原告請求被告返還自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息6萬9,319元部分：
被告自110年8月16日起至111年1月27日止，合計5個月又11天期間，所受不當得利數額共計為214萬6,667元（計算式：
40萬元×5+40萬元×11/30=214萬6,667元，元以下四捨五入）。此部分之不當得利如前所述，已於111年7月1日返還原告，惟原告尚有請求被告給付上開不當得利自111年1月27日起至清償日即111年7月1日止，按年利率百分之5計算之遲延利息，經計算此部分數額應為4萬6,213元【計算式：111年1月27日至111年7月1日共5個月又5天，(214萬6,667×5%÷12個月×5個月)+(214萬6,667×5%÷12個月×5/30)=4萬4,722元+1,491元=4萬6,213元），元以下四捨五入】，是原告得請求被告給付自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息為4萬6,213元，逾4萬6,213元部分之請求，並無理由。
3.從而，原告依據民法第179條規定，請求被告給付自111年6月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月所受之不當得利40萬元，暨自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息4萬6,213元，為有理由；逾此範圍之請求，則無
理由
六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，此觀民事訴訟法第396條第1項規定即明。經查：
(一)被告承租系爭房屋使用範圍包括一樓、二樓、三樓空地、地下室及系爭房屋外牆，總面積約3,133.77平方公尺（經換算約為948坪），使用範圍甚廣，有系爭房屋建物登記第一類謄本在卷可稽（詳本院卷第127頁），而依系爭租約第六條約定，租賃契約終止次日起，被告負有將系爭房地騰空交還之義務（詳本院卷第163頁），而被告承租系爭房地係為經營汽車買賣、租賃、分期、修護、驗車、洗車及美容，及不違反法令之行業使用，故系爭房屋室內展示空間、室外空地均停放各式車輛進行展示或待買賣、租賃，地下室並有相關修護、驗車、洗車及美容設備，系爭房屋外牆亦有店面招牌及裝潢，有被告提出現場照片存卷可查（詳本院卷第219頁至第228頁），足見被告就系爭房屋使用面積甚廣，且擺放展示車輛、設置各式汽車修護設備，欲騰空遷讓系爭房屋，勢必需要相當時間將汽車與相關設備遷移及裝潢拆除。
(二)佐以證人即藝術城家具公司負責人王劍俠於本院111年9月5日言詞辯論期日到庭就其與被告商議租賃契約終止及與原告商議系爭房地買賣過程證述略以：伊與原告簽訂系爭房地買賣契約時，因該買賣尚有可能因變更使用地目不成而買賣不成立，故伊沒有告知彭煥庭與原告簽約乙事，直到完成過戶登記才通知，伊係在寄出存證信函前一、二天告知彭煥庭伊已經把土地處理掉，被告公司負責人有請伊協助聯繫接洽承租其他營業處所事宜（詳本院卷第268頁、第270頁至第271頁），可知被告係至110年9月間出租人寄發存證信函予被告前一、二天始得知系爭房屋已售出予原告並完成過戶登記，且無消極應對原告本於所有權人地位所為之請求，猶在本件訴訟審理期間多次陳明有積極尋覓適當營業處所以解決本件糾紛，惟新竹地區房價在近一年來走揚，適當營業據點難求等情(詳本院卷第237頁、第243頁)，是本院斟酌上述被告之境況及被告遷讓騰空系爭房屋之履行所需期間，並兼顧原告之利益，爰酌定命被告騰空遷讓系爭房屋部分之履行期間為6個月。
七、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋及遷出公司登記地址及營業稅籍登記地址，並依據民法第179條規定，請求被告給付自111年6月16日起至遷讓返還系爭房地之日止，每月所受之不當得利40萬元，暨自各期給付日翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及自111年1月27日起至111年7月1日止之法定遲延利息4萬6,213元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本院並就命被告騰空遷讓系爭房屋部分，酌定履行期間為6個月。
八、兩造均陳明就聲明第一項、第三項、第四項願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 4 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 7 日
書記官 黃伊婕