臺灣新竹地方法院民事判決111年度重訴字第76號原 告 吳沂軒
吳柏瑨吳文永劉慶珠上四人共同訴訟代理人 賈世民律師
王姿淨律師被 告 安埔有限公司法定代理人 朱進崑訴訟代理人 林清漢律師複代理人 林勵律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國112年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如【附表一】所示土地（共二一一筆）返還予原告及其他全體共有人。
二、被告應將如【附表二暨附圖】所示建物（共六筆）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。
三、被告應自民國一一一年四月十八日起至返還第一項土地並騰空遷讓返還第二項建物予原告及其他全體共有人之日止，按【附表三】「每月應給付相當租金之不當得利金額」欄所載之金額，按月給付原告吳沂軒、吳柏瑨、吳文永、劉慶珠。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣貳億參仟參佰萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣柒億元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按「解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。」「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。」公司法第24、25條分別定有明文。再按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」「第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。」民事訴訟法第170條、第173條亦規定甚明。經查，本件被告安埔有限公司經桃園市政府以民國111年12月21日府經商行字第11191157170號函命解散，有經濟部商工登記公示資料查詢服務可稽（卷第451頁），被告已解散應進行清算，但被告尚未清算完結，其法人人格尚未消滅，仍具當事人能力，至於原法定代理人朱進崑之代理權雖消滅，但本件有訴訟代理人，並不當然停止訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦規定甚明。原告起訴時原聲明：⑴被告應將附表一所示土地返還予原告及其他全體共有人。⑵被告應將附表二所示建物騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。⑶被告應自民國111年4月18日起至返還第一項土地並騰空遷讓返還第二項建物予原告及其他全體共有人之日止，按附表三每月應給付金額欄所載之金額，按月給付原告吳沂軒、吳柏瑨、吳文永、劉慶珠。⑷願供擔保，請准宣告假執行。⑸訴訟費用由被告負擔。嗣則更正土地應有部分比例記載方式、添加建物附圖以資明確、及減縮聲明⑶不當得利之金額。最終聲明：如主文第一、
二、三、四項所示，及願供擔保請准宣告假執行（卷第375-376頁），核與前引規定無違，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國110年11月2日經由法務部行政執行署新竹分署（下稱新竹分署）以90年度地稅執特專字第6716號、99年度房稅執專字第80539號行政執行事件共同拍賣取得【附表一】編號1-206號所示206筆土地所有權（即甲標，原告以新臺幣（下同）6億6,603萬元得標）、【附表一】編號000-000號所示5筆土地所有權及【附表二暨附圖】所示6筆未辦保存登記建物所有權（即乙標，原告以9,551萬元得標）（下稱系爭土地、建物)。新竹分署先後於110年11月25日、111年2月16日發給原告權利移轉證書，故原告為系爭土地、建物所有權人，原告4人各自應有部分詳如「應有部分比例」欄所示。上情有新竹分署權利移轉證書及附表、新竹縣新湖地政事務所110年2月19日110新湖字第14340號函（含附件建物登記謄本及建物測量成果圖）、系爭土地登記謄本影像光碟、系爭建物房屋稅稅籍證明書等在卷可稽（卷第51-111、168、175-179頁）。
㈡、系爭土地、建物長期遭被告占有經營長安高爾夫球場營利使用，茲因原告經由拍賣程序買受，自領得權利移轉證書之日起取得系爭土地、建物所有權，且同時享有占有使用收益權能，不論點交與否。被告未經原告及其他共有人同意即占有系爭土地、建物作為高爾夫球場營利使用，業已構成無權占有，並獲有相當於租金之不當得利。
㈢、原告否認被告所指訴外人永達保險經紀人股份有限公司（下稱永達公司）借用原告名義拍賣系爭土地；被告經其他共有人同意使用土地云云。被告就其所辯全未提出任何證據佐實，自無可取。
㈣、爰依民法第767條第1項及第821條規定請求被告將系爭土地返還予原告及其他共有人；依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利。並聲明：如主文第一、二、三、四項所示，及願供擔保請准宣告假執行（卷第375-376頁）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執被告為系爭土地、建物之現占有人，原告因拍賣取得系爭土地、建物（卷第155頁）。然系爭土地為農牧用地或水利用地，屬於農業發展條例規定之耕地，依農業發展條例第34條第1項規定「農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地。」然永達公司為法人，所營事業並非農作，自不得取得耕地。詎永達公司竟借用其負責人即原告吳文永，原告吳文永之子即原告吳沂軒等個人名義拍賣取得系爭土地，為違反農發條例規定之脫法行為，拍賣無效，原告並非真正所有權人。
㈡、系爭土地其中新竹縣○○鄉○○段000地號及北安段551、777 、8
20 、860 、864地號等土地，除原告外尚有其他共有人，訴外人長安國際開發股份有限公司（下稱長安公司）取得除原告外其他共有人同意而占有使用，長安公司因經營不善而轉由被告經營，被告為有權占有，原告聲明返還予全體共有人，法律上有爭議。
㈢、系爭土地上有地上物及設施，應現場履勘以定返還土地之範圍。
㈣、系爭土地共211筆，如原告勝訴准予假執行，請法院逐筆土地酌定原告應供之擔保金及被告應供之反擔保金。並答辯聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地、建物之所有權人，除據原告提出新竹分署90年度地稅執特專字第6716號、99年度房稅執專字第80539號權利移轉證書外，並有系爭土地登記謄本影像光碟、系爭建物登記謄本及建物測量成果圖、系爭建物房屋稅稅籍證明書等在卷可稽（卷第51-111、168、175-179頁），被告並不爭執上開證據之形式上真正（僅爭執借名應買，詳後述），故原告現登記為系爭土地、建物所有權人之事實，應堪先予認定。被告固辯稱原告係受訴外人永達公司借名而拍賣取得、登記為所有權人等語，本院審酌原告吳文永為永達公司法定代理人固屬不虛，然原告若以自有資金拍賣取得系爭土地後另行籌設農業企業機構以管理使用系爭土地，而非以永達公司兼營，尚非法所禁止。故被告徒以原告吳文永為永達公司法定代理人、原告吳沂軒為原告吳文永之子，未提出任何借名登記或脫法行為證據即指為拍賣無效，尚乏實據，自無可採。
㈡、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。另者，未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得（最高法院110年度台上字第131號判決意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依情形顯失公平者，不在此限，此為民事訴訟法第277條規定之舉證責任分配原則。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以其非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。經查：⒈被告所謂長安公司有取得除原告外其餘共有人同意而占有使
用南安段379地號及北安段551、777 、820 、860 、864地號等土地，長安公司因經營不善而轉由被告經營，被告為有權占有云云，全未提出任何證據以供本院審酌，徒以空口主張，自無可採。
⒉被告又謂系爭土地上有地上物及設施，應現場履勘以定返還
土地之範圍云云。惟查，系爭建物6筆業經新竹分署囑託新竹縣新湖地政事務所測量明確，並有暫編建號及建物測量成果圖在卷，即如【附表二暨附圖】所示。被告占有使用系爭土地經營高爾夫球場，高爾夫球場主要設施除前述系爭建物外（用途為警衛室、辦公室、儲藏室、餐廳等），無非草坪、果嶺、球道、景觀花木等，若為草木泥沙，本即為土地之成分，若為動產，則因附合而為土地之重要成分，依民法第811條規定由原告取得動產所有權。被告復未提出究竟有何等地上物及設施未因附合由原告取得，致有現場履勘必要？原告指被告所為聲請無非出於延滯訴訟之目的，即有可能。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地、建物，因未支付對價，而可能獲得相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念。「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項定有明文。經查：被告長期占有使用系爭土地、建物迄今，而原告早於110年11月25日、111年2月16日即取得權利移轉證書而為系爭土地、建物所有權人，是原告僅請求被告自起訴日即111年4月18日起至返還占用系爭土地、建物之日止，按月給付各原告如【附表三】「每月應給付相當租金之不當得利金額」欄所載之金額（即系爭土地、建物申報總價年息10%之1/12），為有理由，應予准許（註：附表三所載系爭建物「111年」房屋評定現值金額實際上為「112年」房屋評定現值金額，房屋價值會隨屋齡增加而降低，故原告以較低現值金額為基礎計算不當得利，並無不利於被告，附此敘明）。請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號、97年度台上字第2032號判決參照），爰判決如主文第三項所示。至被告辯稱應按申報總價年息5%計算不當得利云云，本院審酌被告係經營高爾夫球場營利，而非供作農業使用，按申報總價年息5%核屬過低而不可採。
㈣、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第821條規定請求被告將如【附表一】所示系爭土地返還予原告及其他共有人、將如【附表二暨附圖】所示系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，及依民法第179條請求被告自起訴日即111年4月18日起至返還系爭土地並騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付各原告如【附表三】「每月應給付相當租金之不當得利金額」欄所載之金額，均為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之。並說明如下：
⒈關於擔保金額，本院審酌系爭土地111年公告現值總計1,465,
960,290元、系爭建物112年評定現值總計16,676,800元（系爭土地、建物現值總計1,482,637,090元，下稱14億8,263萬餘元），與原告拍賣取得系爭土地、建物總價7億6,154萬元相比較，高達2倍，況本件原告訴訟利益並非取得所有權而是請求返還占有使用收益，故原告訴之利益價值不宜超過7億6,154萬元，爰以整數7億元計之，而定原告擔保金2億3,300萬元、被告反擔保金7億元。
⒉被告固聲請本院就系爭211筆土地逐筆酌定兩造應供之擔保金
、反擔保金，然本院審酌原告身為所有權人，猶須提供211筆土地、6筆建物擔保金方能聲請假執行，被告卻能任意選擇其中1筆或數筆關鍵土地（例如位在路口處、重要球洞處、服務大廳處之土地地號）提供反擔保金，即可免為假執行，無異容任被告以極小反擔保金額達到妨害原告假執行勝訴判決之目的，自無可取，附此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 曾煜智【附表一】卷第381-388頁【附表二暨附圖】卷第389-403頁【附表三】卷第405-411頁