臺灣新竹地方法院民事簡易判決112年度竹簡字第397號原 告 鄭承軒訴訟代理人 蘇毓霖律師被 告 蔣達淑上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國112年11月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一一二年五月二十日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。查原告起訴時原列承租人蔣達淑及連帶保證人蔣妙齡為被告，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○街00巷00號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並自民國112年5月20日起至騰空謙讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬5000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於言詞辯論程序中，撤回對被告蔣妙齡部分之訴訟（見本院卷第173頁），被告蔣妙齡就此未為同意與否之表示，揆諸前揭規定，原告所為訴之撤回並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告於111年11月17日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭
租約），向原告承租系爭房屋，約定租期自111年10月20起至112年3月19日止，每月租金1萬1000元，押租保證金2萬2000元。嗣租期屆至後，原告以新竹武昌郵局第201號存證信函通知被告租約到期，被告應按期遷讓系爭房屋返還原告。
詎被告仍繼續占用系爭房屋迄今。
㈡原告爰依民法第767條第1項前段規定及系爭租約之約定，請
求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又依系爭租約第6條約定，租期屆滿時，被告未即時交還系爭房屋，原告得請求被告按月給付依上開租金5倍計算之違約金至遷讓完畢止。故另依上開約定請求被告自112年5月20日起，按月給付5萬5000元之違約金至遷讓時為止。
㈢被告雖辯稱未在系爭租約上簽名蓋章，也未委託訴外人高麗
琴代理，系爭租約不成立、無效等語。然查雙方歷年就系爭房屋簽訂之租約，被告均同意由原告本人原告母親高麗琴、原告父親鄭火生書寫房屋租賃契約書後，交付被告收執。被告則按期交納租金，並由原告母親高麗琴簽收，足見被告對租約效力無意見。而原告母親高麗琴早已通知被告僅出租至110年10月19日止，此後不再續租，然因被告央求，原告方同意出租至112年3月19日止，然租期屆至，被告卻仍繼續使用系爭房屋至今。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自112年5
月20日起至遷讓系爭系爭房屋日止，按月給付原告5萬5000元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於91年10月22日起向訴外人即原告祖母鄭吳水鳳承租系
爭房屋，嗣於94年間訴外人鄭吳水鳳將系爭房屋贈與原告，系爭房屋仍由被告繼續承租，至111年11月17日再與訴外人高麗琴洽談、另立新租約，並於當日交付押金2萬2000元及5個月租金5萬5000元，訴外人高麗琴在同一標的物上重複收取押金，於法不合；又被告未在系爭租約簽名蓋章，也未交付任何委託代理權簽章，訴外人高麗琴無權代理被告簽章，系爭租約不具法律效力，且有偽造文書問題。而按習慣租住宅通例以年為期限，且須合於誠實信用原則，否則不生效力，原告說新租約不能租給被告1年，否則不租等語，使被告心懷恐懼，感覺被詐欺脅迫威嚇。㈡又約定押租金是預付之租金，承租人亦可對受讓人拒絕支付
租金，直到押租金與租金抵扣清楚為止，因此被告交付之押租金可抵扣至112年7月20日之租金，而積欠租金達兩期以上時，出租人始可終止租約，即終止租約是112年9月20日以後的事。況被告要支付租金給原告，訴外人高麗琴卻拒收，不與被告溝通，因此被告租金未付之可歸責事由不在被告，原告應加倍返回押租金。
㈢被告自91年間起承租系爭房屋，新冠肺炎疫情期間即111年初
，訴外人鄭吳水鳳同意被告承租系爭房屋直至被告找到其他房屋為止，被告目前無適當地方可遷，若原告收回系爭房屋，被告將無處安身，原告所為違反誠實信用原則。
㈣綜上，爰聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠被告主張被告於111年11月17日向原告承租系爭房屋，系爭租
約上記載之租期自111年10月19日起至112年3月19日止，每月租金1萬1000元，押租金2萬2000元等情，業已提出房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書、存證信函暨回執等件為證（見本院卷第17-27頁），被告對此亦未爭執，此部分之事實，堪以認定。
㈡被告雖辯稱其未在系爭租約簽章，亦未授權訴外人高麗琴代
理簽章，故訴外人高麗琴自行在系爭租約簽署被告姓名，不具法律效力，且訴外人鄭吳水鳳同意被告承租系爭房屋直至被告找到其他房屋為止等語。惟查：
⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。
依反面解釋，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，即對本人發生效力。且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同（最高法院98年度台上字第1044號判決意旨參照）。
⒉證人高麗琴到院證稱：被告最早是和訴外人鄭吳水鳳承租
系爭房屋，後來系爭房屋過戶給原告；於110年或111年開始系爭房屋出租事宜都由原告授權我處理，被告也都在我上班地點將租金交給我；系爭租約包含立約人簽名、交付租金紀錄等部分都是我寫的，我都是先將租約寫好兩份，被告在我書寫時沒有在場，待租約寫好後被告會來找我，我將一份租約給被告，或於被告交錢時將租約交給被告；系爭房屋已經出租予被告多年，一直以來都是以相同方式處理，系爭租約只租5個月部分，有和被告談過，確認被告可以接受後才書寫，租期5個月是被告要求的；因為系爭房屋老舊，我們要收回處理，故於110年間已通知被告預計於111年10月19日收回系爭房屋，但被告一直要求要續租，最後才會約定上述租期，將期限延長至112年3月19日等語（見本院卷第179-180頁）。
⒊依證人高麗琴上開證述內容，可見系爭租約確係由其書寫
，該租約之被告簽名亦由證人高麗琴所為，然證人高麗琴之後即將系爭租約交予被告收受，被告亦持續依租約所約定之期間交付租金予證人高麗琴；被告亦當庭表示：證人高麗琴確實有交付租約，且有受告知將收回系爭房屋，經我要求延期至000年0月間再收回，但證人高麗琴不同意，只答應過年後再收回，並將系爭租約交給我，我收到系爭租約後雖然想辯解，但當時為新冠肺炎疫情期間，我就不想講話等語（見本院卷第187頁）。被告亦坦承有收受系爭租約，並於收受租約後未對租約內容為反對之意思表示，而持續給付租金及使用系爭房屋等語，卷附系爭租租約所附房屋收款明細欄亦有相應收受租金之紀錄（見本院卷第18頁）。基上，縱使被告不同意系爭租約所定租期，亦未授權訴外人高麗琴代為簽立系爭租約，然依上開被告收受系爭租約後，並未繼續爭執租約內容，反而支付系爭租約之全部租金予原告並持續使用系爭房屋等情，足以推知被告已事後承認訴外人高麗琴之代理簽約行為，系爭租約自對被告發生效力，故被告辯稱系爭租約不具法律效力等語，顯不可採。
⒋又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。經查，系爭租約第6條前段約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應及日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利(見本院卷第20頁)。足認兩造間已有屆期不續租之約定，復參被告表明證人高麗琴之後即拒收租金，並要求被告返還系爭房屋等語，而證人高麗琴經原告授權，代理原告處理系爭租約相關事宜，可見出租人即原告於系爭租約之租賃期限屆滿後，已對承租人即被告明確為反對續租之意思表示，揆諸前開說明，租賃期間於112年3月19日期滿後，兩造之租賃關係已然消滅。被告雖另辯稱證人鄭吳水鳳同意其繼續承租系爭房屋直至被告找到其他房屋為止等語，然證人鄭吳水鳳到院證稱：系爭房屋現為原告所有，我年紀很大，不太記得系爭房屋出租人為何，也不記得被告有無找我談過系爭租約相關事宜等語(見本院卷第182頁)，是除被告片面陳述外，並無證據證明證人鄭吳水鳳已答應被告得繼續使用系爭房屋。且證人鄭吳水鳳並非系爭租約之當事人，亦非系爭房屋所有權人，縱使證人鄭吳水鳳確有同意被告繼續使用系爭房屋，然未經原告同意，亦無從據此為被告繼續占用系爭房屋之合法權源，是被告上開辯詞，亦屬無據。
⒌從而，原告主張系爭租約租期屆至，被告應將系爭房屋全
部騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。㈢再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照)。至於是否相當，即須依一般客觀事實、當事人社會經濟狀況及所受損害等情形，以為斟酌之標準。依系爭租約第6條後段約定：「乙方(即被告)如不即時遷讓交還房屋時，甲方(即原告)得每月向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓房完了之日止，乙方及連帶保證人，絕無異議。」，而被告於系爭租約期滿後，迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓交還原告，原告復於112年5月16日以存證信函通知被告於3日內遷出並交還系爭房屋，有新竹武昌街郵局存證號碼201號存證信函存卷可考(見本院卷第25-27頁)，故原告依上開約定請求被告給付違約金，自屬有據。又查，系爭租約第6條後段所稱違約金，並未明定為懲罰性質之違約金，應屬賠償總額預定性質之違約金，自包含因被告無權占有系爭房屋所致原告所受損害在內。本院審酌原告因被告未遷讓返還系爭房屋之所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，併參酌內政部以105年6月23日內授中辦地字第1051305386號函公告房屋租賃契約書範本第12條記載「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」等語，有前開租賃契約書範本附卷足參(見本院卷第149-167頁)，是認原告請求自112年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金5倍計算即5萬5000元之違約金尚屬過高，應予酌減以每月租金即1萬1000元計算違約金為適當，逾此範圍之部分，則不應准許。
四、綜上所陳，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第6條約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自112年5月20日起至遷讓交屋日止，按月給付原告1萬1000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。
五、本件係民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定如主文第5項但書所示之相當擔保金額准許之
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
新竹簡易庭 法 官 黃世誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
書記官 楊霽