臺灣新竹地方法院民事簡易判決112年度竹簡字第407號原 告 張玉雲訴訟代理人 蘇毓霖律師被 告 沈建國訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師江明軒律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國112年8月1日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○號之房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一一二年五月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於109年9月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租其所有門牌號碼新竹市○○路○段0號之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年11月1日起至111年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）30,000元，押租保證金60,000元。嗣租約屆期後，原告以南勢郵局第15號存證信函通知被告租約到期，若欲繼續承租應簽立新租約，然被告不願從新簽約，原告隨即以新竹樹林頭郵局第19號存證信函通知被告租約已屆期終止，被告應按期遷讓系爭房屋返還原告。詎系爭租約到期後，被告仍繼續占用系爭房屋迄今。
（二）原告爰依民法第767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又依系爭租約第6條約定，租期屆滿時，被告未即時交還系爭房屋，原告得請求被告按月給付依上開租金5倍計算之違約金至遷讓完畢止。被告於兩造間租約期滿後，迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓交還原告，故依系爭租約約定請求被告自112年5月1日起按月給付150,000元之違約金至遷讓時為止。
（三）系爭租約第6條約定「租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外」，已明文表示反對續租，即租期屆滿後，原告須為意思表示同意繼續出租，否則阻斷續租之效力。被告主張持續將租金匯入原告帳戶，然既非當面交付，原告無從為同意續租之意思表示，也無相關書面同意，充其量儘為單純沉默，不足作為續租之意思表示。又原告發函通知被告續訂租約，雖言終止，然觀其前後文意，意在通知租約到期，雙方已無租賃關係，若有意續租，依系爭租約第19條
約定，被告有優先承租權，應出面簽訂新約，否則視為放棄優先承租之權，以此做為優先承租之通知。至被告主張原告未注意等情，惟既然租約已明訂原告反對續租，已足阻止續約之效力，則不論原告有無注意租約到期之義務，均不因此使雙方租賃關係成為不定期。
（四）綜上，被告既然選擇放棄優先承租簽訂租約，則屬於無權占用，自應騰空遷讓；又違約金，亦包含督促被告遷讓所衍生之相關費用，雖被告仍按月給付款項，然此為被告無權使用房屋之不當得利之補償，後續遷讓房屋、強制執行搬遷方法等費用之損害，仍屬可預期損失，並非無損害，審酌上情，違約金之約定並未過高。
（五）並於本院聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自112年5月1日起至遷讓系爭系爭房屋日止，按月給付原告150,000元。
二、被告則以：
（一）被告於系爭租約存續之2年期間，除遇例假日外，均準時或於前月之月底將每月應付之租金存入原告所指定 之銀行帳戶，並均有附註為該月「被告之租金」，足見原告就被告於每月初將租金存入原告之帳戶一事知之甚詳 ，而系爭租約屆期後，被告仍如期給付每月之租金，原 告明知租金之存入，卻無即為反對之表示，繼續按月收 取租金，依民法第451條規定，本件應即視為以不定期限繼續契約。
（二）又原告於系爭租約期間屆滿並持續收受被告4個月租 金後，方於112年2月24日以新竹南勢郵局15號存證信函，催告被告續約，否則將「終止」租約，惟被告將租金存入原告銀行帳戶時，均會附註沈建國租金，是原告尚 難諉為不知，顯見原告係未注意系爭租約之期間，於112年2月間察覺系爭租約期間已屆滿後，始向被告表示反對續租之意思，然原告嗣後補陳之反對契約繼續之意思既已遲誤，應無從影響本件已生之不定期限繼續契約之法律效果至明。
（三）縱被告有如系爭租約第6條約定之違約情形，然被告仍於系爭租約期間屆滿後每月準時存入租金至原告帳戶至112年4月，嗣後原告雖將帳戶關閉，被告仍將每月應給付予原告之租金提存於法院，是原告應無實際上受有損害之情形，原告向被告請求按月給付按5倍租金計算之違約金屬過高，應酌減之。
（四）並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）被告於109年9月5日向原告承租系爭房屋，租期自109年11月1日起至111年10月31日止，每月租金30,000元，被告應於每月1日前給付租金之事實，有房屋租賃契約書在卷可憑。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。經查：系爭租約系爭租約第6條前段約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應及日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」，是兩造間既有屆期不續租之約定，揆諸前開說明，租賃期間於111年10月31日屆至後，系爭租約亦不發生默示更新之效力，兩造之租賃關係已然消滅。縱承租人即被告於租期屆滿後單方面之繼續使用原租賃物並給付租金，並未經原告同意，難認原告有默示同意，被告辯稱兩造間有不定期租賃之適用，應屬無據。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應將租賃標的即系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
（三）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。
依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應及日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。乙方如不即時遷讓交還房屋時，甲方得每月向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓房完了之日止，乙方及連帶保證人，絕無異議。」，而被告於兩造間租約期滿後，迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓交還原告，故依系爭租約第6條約定請求被告給付違約金，自屬有據。而查系爭租約第6條所稱違約金，並未明定為懲罰性質之違約金，應屬賠償總額預定性質之違約金，自包含因被告無權占有系爭房屋所致原告之損害在內。審酌原告因被告未遷讓返還系爭房屋之所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，認原告請求按月依租金5倍計算即150,000元之違約金尚屬過高，應予酌減以每月租金30,000元計算違約金為適當，逾此範圍之部分，則不應准許。
四、綜上所陳，被告項原告承租系爭房屋，租期屆滿後，仍未搬遷。原告依兩造間租賃法律關係之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告、給付自112年5月1日起至遷讓交屋日止按月給付原告30,000元之違約金，即有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告部分勝訴部分，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 楊霽