臺灣新竹地方法院民事簡易判決112年度竹簡字第502號原 告 盧許罔市訴訟代理人 盧格清被 告 吳武吉訴訟代理人 吳毓茜
吳毓荏上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月30日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣186,670元。
訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣186,670元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
壹、程序方面原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼為新竹市○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）回復原狀騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國112年4月1日起至回復原狀騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣經歷次變更，最後聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣245萬元。㈡被告應自民國112年4月1日起至回復原狀騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行，核原告上開所為，基礎事實均屬同一，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，而系爭房屋為原告所有，而原告委託訴外人即配偶盧石生處理系爭房屋租賃事宜，原告於94年8月1日起至112年3月31日，承租系爭房屋，並簽立系爭房屋租賃契約（下稱系爭契約），而盧石生死亡由原告與被告續約。又被告隱瞞出租實情，巧取簽約而詐騙原告取得低價承租系爭房屋，未經原告同意私下改造套房出租，並移除原有設備及家具。系爭契約中未明文約定被告得將系爭房屋進行裝修隔間後出租，而被告自行裝修隔間，已非系爭房屋原有狀態，原告依系爭契約請求被告給付原告回復原狀費用共245萬元。又原告曾於112年3月間定相當期限催告應於同年4月1日前將系爭房屋回復至出租時之原狀，而被告仍未回復，是從該日起至回復原狀日止，按月起付相當於租金5倍違約金即7萬元，是原告爰依系爭契約提起本件訴訟。並聲明如上開變更後訴之聲明。
二、被告則以：原本系爭契約是盧石生與被告簽約，後來盧石生過世後換成原告跟我們簽約，契約開始就有告知要整修跟隔間，而原告也同意轉租給他人。被告當初在國外，若非原告一開始同意更改，早已提起訴訟。又頂樓防水費用約12萬元由盧石生現金支付，另從系爭契約第3條雙方合意從租金按月扣4,000元共24萬元支付修繕費用，足證系爭房屋修繕均是盧石生委由被告為之。又本件簽約到最後為盧錦淇而非原告，究竟是盧錦淇以本人名義或代理原告不明。另回復原狀應計算折舊。又本件另有押租保證金5萬，主張抵銷抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張盧石生與原告於94年8月1日與原告就系爭房屋簽立
系爭契約，之後由原告續約，而系爭房屋現有隔間套房，業經其提出系爭房屋現況照片為憑（見本院卷第51至61頁），亦有被告提出系爭契約為證（見本院卷第169至176頁），並經本院現場履勘，且被告亦不爭執，堪信為真實。又被告主張已交付原告5萬元為押租保證金，此觀系爭契約書第5條兩造約定甚明，且原告亦不爭執，是此部分亦可採信。
㈡被告固辯稱系爭契約相對人不知是盧錦淇、或是原告或是盧
錦淇代理盧石生或代理原告等語，惟觀系爭契約約定其中續約至109年3月31日止，因原簽約人盧石生已歿改由原告簽訂契約，應可知悉系爭契約原是盧石生與被告簽立，而後改由原告與被告簽立，至於盧錦淇應僅是代理盧石生及原告。㈢原告主張依系爭契約，被告交還房屋時自應負責回復原狀，
而被告雖抗辯係經盧石生及原告同意進行改裝，惟依兩造系爭契約第9條約定房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，是無論盧石生及原告是否有同意，依約被告於返還房屋時本該回復原狀，是被告此部分抗辯即不足採。
㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。經查，原告主張被告應回復系爭房屋原狀應如其提出簡圖所示（見本院卷第37頁），惟被告部分否認，是原告應就被告否認部分負舉證之責。原告主張原狀除系爭房屋一樓客廳部分、二樓靠後陽台房間、隔間牆由夾板隔間改為水泥牆面，及一樓原先敞開式鐵門改為水泥牆面及獨立式白鐵門外，被告其餘均爭執，並提出原狀圖如其繪製圖所示（見本院卷第245頁），此部分應由原告舉證，其中就二樓靠前陽台部分被告雖辯稱僅設置廁所外，惟二樓原本為木板隔間，為三間房間，而觀被告所提縱使將兩間廁所間牆面拆除仍過於狹小，是此部分應認原告主張較為合理。至於一樓靠後陽台房間部分及二樓靠後陽台房間及浴室及靠前陽台樓間與窗戶部分，原告並未提出證據以實其說，是此部分應認本院現場履勘現狀即為原狀。另原告主張系爭房屋內有數樣家具及家電，亦為被告所否認，且從證人吳毓荏於本院審理時之證言（見本院卷第260至266頁）亦難證明確實有原告所稱該些家具及家電存在，是原告此部分主張自不足採。
㈤又依房屋租賃實務，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契
約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間經過等因素，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權益；況出租人收回租賃物後，出租人不論係自住或出租他人使用，甚少不必經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之後手承租人視其需要，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修，亦比比皆是；是租賃物不論係收回自住或再為出租，其現狀因租賃物使用者之習慣或需要，本易生變動，亦必然就該等變動支出勞力、費用，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，自易使原承租人負擔無益費用，對原承租人自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，應係指承租人應以租賃物合於約定方法使用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，始符衡平。經查，原告所提出回復原狀費用估價單共4張（見本院卷第41至49頁），其中關於二樓正面、後面、廁所碩鋼門、圓板凳、大型沙發、小茶几、桌子、檜木辦公桌、電視牆與矮櫃部分、衛浴設備安裝、凱薩衛浴及浴缸、一二樓全式崁燈、間接照明、天花板同心圓、二樓廁所砌磚、二樓廁所打底、二樓廁所牆面貼磚、二樓廁所地面貼磚、一樓廁所依到牆修補、二樓前陽台貼地磚、二樓廁所防水、一樓廚房施作灶台、一樓廚房牆面貼磚、一樓廁所拆除一道牆，如前述原告就此部分既未舉證證明為回復原狀之費用，該部分主張自屬無據，原告其餘主張回復原狀之必要費用共236萬6700元（計算式：42,000+96,200+103,000+114,800+103,800+8,000+80,000+115,000+8,000+5,000+8,900+18,000+7,000+49,000+28,000+27,000+25,700+13,000+14,3000+20,000+8,000+15,000+116,070+156,480+342,300+50,000+164,700+97,800+174,000+24,450+202,500=2,366,700），則屬有據，惟系爭契約於94年8月1日至112年3月31日止為17年7月，依前開說明，原告主張回復原狀費用須計算折舊，而上開請求均已逾使用年限，是原告得請求為23萬6670元（計算式：2,366,700÷10＝236,670）。
㈥再觀系爭契約第6條兩造約定，乙方逾租期屆滿時，除經甲方
同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推委或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至錢讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。經查，被告如前述雖確實未依約按照原狀遷空交還原告，依兩造系爭契約約定至交還房屋時應按月給付違約金，惟被告於112年3月4日與原告協商時即提出以20萬處理（見本院卷第111頁），而原告不同意，又如後述扣除被告答辯押租保證金5萬後，原告僅能請求18萬6670元，是應認被告於系爭契約屆至時已按系爭契約將系爭房屋交還原告，是原告此部分主張即屬無據。至於原告主張被告詐欺原告簽立系爭契約，惟其並無主張任何法律效果，與本件無涉，附此敘明。
㈦二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。經查，如前述兩造均不爭執有押租保證金5萬，原告亦同意從回復原狀費用扣除，是被告答辯押租保證金5萬為抵銷，應屬有據。而經抵銷後，原告得向被告請求金額為18萬6670元（計算式：
236,670-50,000＝186,670）。
四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告186,670元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回。至於兩造均聲請調查錄音部分，惟兩造所主張或答辯待證事實均與本件無關，自無調查必要。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。另被告陳明就敗訴部分願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，則應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 6 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 9 日
書記官 辛旻熹