臺灣新竹地方法院民事簡易判決112年度竹簡字第51號原 告 張居明被 告 崔展富上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年3月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼新竹市○○○街○○○號四E室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一一一年八月十五日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年2月7日與原告簽訂房屋租賃契約書，向原告承租坐落於門牌號碼新竹市○○○街00號4E室之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年2月11日起至111年2月10日止，每月租金為新臺幣（下同）8,000元，電費由被告自行負擔，押租金為15,000元（下稱系爭租約），兩造並於110年12月27日以LINE通訊軟體續約一年。詎被告於111年8月14日違約提前搬離，原告於同日將上開押租金扣除被告未繳電費、同年8月14日租金及系爭租約第18條之違約金後，退還4,420元予被告（計算式：押租金15,000元－電費2,322元－8月14日租金258元－違約金8,000元＝4,420元），惟被告迄今拒絕返還鑰匙及磁扣。原告遂於111年8月19日再以新竹科學園區郵局第155號存證信函，請被告於函到3日內歸還鑰匙、磁扣及取回遺留物品，然亦未獲置理。又被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋而未搬遷，而無法律上原因享有相當於租金之利益，原告自得請求按月給付相當於租金之損害迄至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約、民法租賃、第767條第1項前段及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋、相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國111年8月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋有浴室天花板發霉、牆壁大面積龜裂等瑕疵，原告不願意修繕，強行終止租約又不願無條件返還押金，系爭租約仍存續尚未終止，被告自無庸返還磁扣及鑰匙，且原告將磁扣消磁、更換鑰匙，使被告無法正常使用搬遷物品等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠關於原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有
期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。民法第450條第1項、第453條分別定有明文。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號裁判參照）。又對於物有事實上管領之力者，為占有人。民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號裁判參照）。
末按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。
⒉經查，系爭租約之租期為111年2月11日至112年2月10日間，
已如前述，可知系爭租約屬定期租賃契約。再觀諸被告所提111年8月6日LINE對話紀錄，被告曾向原告稱「好吧」、「搬走的原因我說明一下」，原告回覆被告「沒關係，不用跟我說明」、「我們先約8/10幾點吧」及「到時候有問題可以當面釐清」（見本院卷第111及113頁），足認兩造真意係被告欲提前終止系爭租約並先行通知原告，業經原告同意，兩造已有終止系爭租約之意思表示合致存在，至於終止時點應以被告於書狀自陳原告於111年8月14日有協同金山東街53號3樓男性房客至系爭房屋（見本院卷第101頁），且自聊天紀錄可知同日兩造嘗試完成點交，被告並要求原告退還押金，原告並於當日匯款押租金餘額予被告（見本院第91頁），顯見被告並無繼續承租系爭房屋之意願，則系爭租約係於111年8月14日起合意終止之事實，堪予認定，被告以系爭租約尚繼續存續等語置辯，並非可採。
⒊於系爭租約終止後，被告遲未返還鑰匙及磁扣，被告既保有
系爭房屋之鑰匙，難謂已放棄對系爭房屋事實上管理支配關係而移轉占有予原告，且依系爭租約第七條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時...應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」是兩造既已合意終止系爭租約，被告復未舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源，則被告自係無權占有系爭房屋，原告依前揭系爭租約約定、民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈡關於原告請求不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決參照）。經查，系爭租約業經兩造於111年8月14日合意終止，被告並未於該日遷出，將本件房屋騰空遷讓返還原告，迄今仍未歸還鑰匙及磁扣而占有使用系爭房屋，業經本院認定如上，被告早已喪失繼續占有本件房屋之正當權源，依前開說明，其占有本件房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。是原告依前開規定請求被告返還自111年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000元，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權、物上返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告自111年8月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元，均為有理由，應予准許
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序，而為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告雖聲明此部分願供擔保聲請假執行，惟此僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。被告雖聲請調查人證證明租約存續，然未提出可資調查之年籍資料，且本院認為就兩造所提書證已足認定事實，上開證人無調查之可能性及必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
書記官 蕭宛琴