臺灣新竹地方法院民事簡易判決112年度竹簡字第73號原 告 張聖源被 告 徐國基上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112 年7 月5 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼新竹市○○路000 巷0 號之房屋（詳如附表所示，下稱系爭房屋）前經本院民事執行處以110 年度司執字第37839 號強制執行事件拍賣，由原告於111 年7 月25日得標買受，並繳足全部價金，本院民事執行處於民國111年10月11日發給不動產權利移轉證書，再經地政機關於111年11月14日登記為系爭房屋之所有權人。詎被告就系爭房屋之使用，未得全體共有人之同意，屬無權占用，顯已妨礙原告對於系爭房屋為使用、收益之權利，爰依民法第821 條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人。又被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不法利益，致原告所受相當於租金之不當得利或損害，另構成侵權行為，原告亦得依民法第179 條、第184 條之規定，訴請被告給付自111 年10月11日起至遷讓交屋之日止，按月計算相當於租金之不當得利或損害及其法定利息。為此，原告本於系爭房屋共有人之地位，爰依民法第767 條第1 項前段、第821條、第179 條及第184 條第1 項前段之規定提起本件訴訟。
並聲明：㈠被告應將占有坐落於門牌號碼新竹市○區○○路000巷0 號之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告及共有人全體。㈡被告應自111年10月11日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告及共有人全體新臺幣31,021元，並按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告前手為伊之胞兄即訴外人徐鵬凱，系爭房屋及坐落土地（詳如附表所示，與系爭房屋合稱系爭房地）之權利係繼承自伊之父親，當時與父親同住於其內，後來繼承時有經過兄弟姊妹即其他共有人之同意才與家人繼續居住於此，被告自屬有權占有、使用系房屋等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得
不動產物權者，非經登記，不得處分其物權；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，民法第759 條、強制執行法第98條第1 項分別定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。經查，原告於本院110 年度司執字第37839號強制執行拍賣程序中得標買受系爭房地，本院於111 年10月11日發給不動產權利移轉證書，原告並於111 年11月14日辦妥系爭房地所有權移轉登記等情，有原告提出之系爭房地之登記第一類謄本影本附卷可稽（見本院卷第37至40頁），並經本院調閱上開執行案件卷宗核閱無訛。揆諸前揭說明，原告自111 年10月11日起即為系爭房屋之所有權人。㈡按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用收益之權。」，「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」，「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第818 條、第820 條第
1 項、第821 條定有明文。再按民法第818 條所稱「除契約另有約定」者，即指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，即所謂分管契約或分管協議而言。復按共有人如依分管契約而占有使用共有物之特定部分時，他共有人嗣後如將其對共有物之應有部分，讓與第三人者，除有特別情事外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束。
㈢原告主張伊經拍賣取得前手徐鵬凱所有之系爭房屋應有部分1
/4，被告僅為系爭房屋之部分共有人，其對於共有物之占有為無權占有，故請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，另給付相當於租金之不當得利或損害等語，惟為被告所否認，並辯稱：使用系爭房屋已得其他共有人之同意，並非無權占有等語。查系爭房地之共有人應為徐偉婷、徐偉婷及兩造，共計4人，每人持分均為1/4等情，有系爭房地之登記第一類謄本影本為證（見本院卷第37至40頁）。又據證人即同為系爭房地共有人之徐偉婷、徐桂芬於本院審理時分別證稱：系爭房屋在繼承之前為父親所有，我知道徐國基他們一家人住，我也沒有反對；系爭房屋本為父親所有，徐國基他們全家人住在那裡有2、30年了，我同意他們住等語（見本院卷第57至59頁），加計被告本身，實有3 名即逾半數共有人已同意由被告占有、使用系爭房屋，其等之應有部分共計3/4，已逾2/3，成立多數決分管決定，縱從嚴認定原告前手徐鵬凱並未事先同意被告占用系爭房屋，不予計入其持分，則被告已獲相關共有人同意之人數、持分數，均已符合民法第820 條第
1 項規定，而使被告取得系爭房屋之合法使用權源。是被告依上開分管契約應屬有權占有、使用系爭房屋，被告抗辯其非無權占有系爭房屋，尚非無據，應堪採信。再上述系爭房地分管之事實，乃客觀上得以見聞之情，且系爭房地之拍賣公告即已載明：本件不動產係拍賣應有部分，惟共有人間有無分管約定不明，拍定後不點交，故原告本應就系爭房地之現況可從外觀觀察，縱未經前手告知，亦屬有可得而知之情形，自應受該分管契約之拘束。故原告即不得再為騰空、遷讓及返還系爭房屋之請求。
㈣至原告另請求被告給付自111 年10月10日起至遷讓返還房屋
之日止之相當於租金之不當得利或損害部分，蓋原告對系爭房屋行使所有權應受分管契約之拘束，業如前述，原告既不得本於所有權請求被告向全體共有人返還占用系爭房屋，自難認原告因系爭房屋遭被告占用而受有損害。從而，原告以被告占有系爭房屋受有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，請求被告自111 年10月10日起（至遷讓返還房屋之日止），按月賠償原告及共有人全體相當於租金之不當得利及其法定遲延利息，亦屬無據。
四、綜上所述，被告乃基於系爭房屋共有人基於法定多數決之分管決定而占有系爭房屋，原告以被告無權占有系爭房屋為由，依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條、第184 條第1 項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及共有人全體，並請求相當於租金之不當得利或損害及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
書記官 蕭宛琴附表：系爭房地土地部分 土地坐落 地號 面 積 （平方公尺） 權利範圍 移轉登記日期 （民國） 新竹市光武段 40 83 4分之1 111年11月14日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：111年10月11日建物部分 編號 建號 基地坐落 建物門牌號碼 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建 物 面 積 （平方公尺） 權利範圍 移轉登記日期 （民國） 樓層面積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 新竹市○○段000○號 新竹市○○段00地號 新竹市○○路000巷0號 住工用、加強磚造、2層 總面積：106.4 層次面積：53.2 陽台：8 平台：8 屋頂突出物：6.59 4分之1 111年11月14日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：111年10月11日 2 暫編6665 新竹市○○段00地號 ------- 石棉瓦、鐵皮 突出物1層：35.6 合計35.6 雨遮：11.2、及一切附屬建物 4分之1 111年11月14日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：111年10月11日