臺灣新竹地方法院民事裁定112年度聲字第115號聲 請 人 邱政男相 對 人 歐文村
歐黃文生上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文
一、相對人所為將門牌號碼新竹市○區○○路00號、面積120.38平方公尺建物之建物無償供歐文龍居住使用之決定，就無償部分應變更為相對人每月應各給付聲請人新臺幣捌佰伍拾肆元。
二、聲請程序費用由相對人負擔。理 由
一、本件聲請意旨略以：
㈠、相對人與訴外人即相對人之兄弟歐文龍原為門牌號碼新竹市○區○○路00號、面積120.38平方公尺建物（下稱：系爭建物）之共有人，應有部分各3分之1。嗣歐文龍就系爭建物之應有部分，經本院以110年度司執字第46766號清償債務強制執行事件（下稱：系爭執行事件）拍賣，聲請人於民國111年8月31日應買而買受，並於111年12月13日取得不動產權利移轉證明書，而與相對人2人共有系爭建物，權利範圍各3分之1。詎料，訴外人歐文龍現既非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，其竟仍持有系爭建物鑰匙一人居住於內，而無權占有系爭建物，排除聲請人使用收益，為此聲請人前向本院對歐文龍提起訴訟，請求歐文龍將系爭建物騰空遷讓返還予全體共有人，並經本院以112年度訴字第200號遷讓房屋等事件（下稱：前案訴訟）受理在案。
㈡、而相對人2人於112年8月3日前案訴訟言詞辯論期日到庭，均表示同意由歐文龍使用系爭建物全部，即相對人依民法第820條第1項規定，於是日以多數決達成讓歐文龍居住在系爭建物之共有人分管協議。惟系爭建物只有一個出入口，其設計、結構、用途，均相連接附著不可分離，既有之管線、電路、排水系統等均無法滿足不同家庭人員使用，勢必需就系爭建物重新隔間裝潢、分設出入口、另設獨立水電，不僅破壞系爭建物原結構，亦增加勞費，況且系爭建物唯一的廁所、浴室、廚房都必須進入歐文龍的房間內才能到達，則歐文龍占有系爭建物特定部分為使用，已侵害聲請人使用系爭建物之權利，有違憲法保障人民財產權之意旨，自可認為係背於公共秩序；且歐文龍因腦梗塞，致軀幹、手腳運動障礙，除工作不便外，生活亦需依賴他人協助，身體狀況不佳，聲請人擔心歐文龍一人居住無人協助及照顧，導致系爭建物變成事故屋而影響價值，已向相對人提議將系爭建物租給他人，歐文龍可以取得其他共有人給的租金到完善照顧之處居住，但相對人皆不願意，執意讓歐文龍獨自一人占有系爭建物無人照料，則相對人所為上開共有人分管協議除背於公共秩序善良風俗，依民法第72條規定應為無效外，對聲請人亦顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請裁定廢棄上開相對人於112年8月3日就系爭建物管理方法所達成之協議，並禁止相對人將系爭建物供歐文龍為使用等語。
二、相對人答辯意旨略以：
㈠、相對人並無對於共有物為管理行為，而係將其等應有部分同意由歐文龍使用收益，是兩造就系爭建物之管理既無達成管理協議，聲請人應不得為本件變更共有物管理之聲請：
1、系爭建物原為相對人及訴外人歐文龍繼承後共有，嗣因經法院拍賣而由聲請人取得歐文龍原有系爭建物應有部分，惟相對人知悉歐文龍因腦梗塞，致軀幹、手腳運動障礙，除工作不便外，生活亦需依賴他人協助，僅有系爭建物可供居住、照護使用，故相對人2人均同意就渠等之應有部分供歐文龍無償使用收益。
2、而相對人於112年8月3日前案訴訟言詞辯論期日到庭之陳述，僅能說明相對人同意將系爭建物之應有部分由歐文龍使用收益，尚不能據此推斷兩造已依民法第820條第1項之規定，達成管理協議，且聲請人亦於前案訴訟主張歐文龍無權占有系爭建物，顯見聲請人未曾主張兩造已就系爭建物達成分管協議。是以，兩造就系爭建物之管理，既未依民法第820條第1項規定，為多數決或應有部分超過3分之2所定之管理方法，自無從依民法第820條第3項所定因情事變更難以繼續等情而請求法院裁定變更之。
3、況相對人以及歐文龍均未限制、排除並阻攔聲請人進入系爭建物為使用收益，且歐文龍所就寢之處所為房屋一樓之通道，聲請人陳述唯一一間廁所於「歐文龍房間」並非事實，任何人要經過通道，至後方使用廚房、浴廁均無障礙，聲請人所陳無非係混淆事實之陳述。
㈡、退步言之，縱認相對人予歐文龍無償使用之情況為共有物之管理，依系爭建物出租價值亦無顯失公平之情，且聲請人所持顯失公平之理由顯為其臆測之詞：
1、訴外人歐文龍為相對人2人之兄弟，系爭建物為兄弟三人從小居住之處所，歐文龍因病行動不便需要靜養，生活於自小習慣生活之處對於其療養恢復有所幫助，聲請人以「事故屋」稱之是惡意臆測歐文龍可能會於系爭建物內非自然死亡，為非常不尊重病患之臆測之詞。而系爭建物實際上並無出租價值(詳後述)，聲請人所謂將系爭建物出租予第三人使歐文龍獲得更好的照顧云云，實為其趕走歐文龍之藉口，且相對人與歐文龍於前案訴訟審理時均有提出合理補償聲請人之方案，均遭聲請人拒絕，聲請人稱相對人違反民法第72條規定，相對人所為之管理行為無效云云，實屬莫名，且亦未見其就何來顯失公平提出說明，僅有充滿惡意之猜測，聲請人主張顯無理由。
2、次查，系爭建物附近並無任何商業機能，自系爭建物建成之日至今均為住宅，依新竹市稅務局房屋稅籍證明書核定現值為新臺幣（下同）53,200元。又查，系爭建物總面積為120.38平方公尺，而歐文龍於中風後，因行動不便實際活動空間為系爭建物1樓後半部區域，該部分面積約為24.82平方公尺，故歐文龍使用面積占系爭建物20.6％（計算式：24.82÷120.38=0.206，小數點後3位以下四捨五入），即歐文龍就系爭建物所享有之利益應為10,959元（計算式：53,200×0.206=10,959，元以下四捨五入）。又兩造所共有之系爭建物坐落土地非聲請人所有，故聲請人與相對人並無土地租金損害可言。
3、再查，系爭建物為加強磚造建築，屋齡已高達55年，坐落於狹窄之巷弄內，周邊並無任何商店，生活、交通機能不便且屋況老舊，依房屋現值計年息百分之5計算租金為公允之計算方式。是以，縱認相對人有所謂管理協議（假設語氣），系爭建物之租金亦僅有每月46元（計算式：10,959×0.05÷12=45.66，元以下四捨五入），故於此租金行情下，以及歐文龍為相對人之兄弟，因病宜在從小居住之環境修養等情，相對人所為之管理應無顯失公平之處；若認有變更租金之必要，亦應以每月46元為計算等語。
三、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」；「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」，民法第820條第1項、第2項分別定有明文。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用，共有人得依民法第820條第2項規定，以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用。又依非訟事件法第1條：「法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定」之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，是以法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，係為使共有物之管理順遂進行，而由國家干預私權內容之變更，自有程序便捷之需求，其性質應屬非訟事件無疑。從而，共有物之管理方法是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念，以及共有物之性質、使用狀況等具體客觀情事定之，不受聲請人聲明之拘束，亦不生駁回無理由部分聲請之問題。
四、經查：
㈠、相對人與訴外人即相對人之兄弟歐文龍原為系爭門牌號碼新竹市○區○○路00號、面積120.38平方公尺建物之共有人，應有部分各3分之1；嗣因歐文龍積欠債務未清償，經歐文龍之債權人向本院聲請對歐文龍為強制執行，由本院以系爭執行事件受理，並將歐文龍對於系爭建物之應有部分進行拍賣，經聲請人於111年8月31日以25萬6,000元應買，並經本院發給不動產權利移轉證書而於111年12月13日取得系爭建物應有部分，現系爭建物為聲請人與相對人2人共有，權利範圍各為3分之1等情，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取系爭執行事件全卷核閱屬實，故此部分之事實應堪認定。
㈡、次查，系爭執行事件進行期間，歐文龍即曾於111年2月9日本院至現場會測查封時，在場陳明系爭建物係其與家人一起居住等語，並經本院於應買公告附表「使用情形」欄載明：「
一、本院民國111年2月9日查封時，據債務人在場稱，本件建物係債務人與家人一起居住，無海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損等語。嗣據債權人具狀陳報表示本件未保存登記建物現況為透天厝，經詢問鄰居該標的無分管、出租或出借等語。以上等情，本院均不為實體認定，又本件建物坐落之基地即新竹市○○段000○000○0000地號土地均非本件拍賣範圍，前揭建物使用坐落基地地號土地之法律關係不明，拍定後拍定人應自行解決相關法律問題，本院不代為處理。另本件不動產係拍賣應有部分，惟共有人間有無分管約定不明，拍定後不點交」等語，此經本院調閱系爭執行事件全卷卷宗，有查封筆錄及本院111年8月23日新院玉110司執豪46766字第1114028041號應買公告存卷可查，堪認系爭建物於拍賣前即已由歐文龍居住使用；而系爭建物乃相對人2人與歐文龍三兄弟之父母所遺、由其等繼承之財產，每人應有部分各3分之1，嗣相對人2人慮及歐文龍因病行動不便，無謀生能力，乃將系爭建物無償提供予歐文龍使用居住等情，業據相對人2人於本院前案聲請人請求歐文龍將系爭建物騰空遷讓返還予全體共有人訴訟之112年8月3日言詞辯論期日當庭證述明確，並據本院調閱前案訴訟卷宗核閱無訛，衡諸相對人上開證述核與一般社會經驗法則無違，亦未為聲請人所爭執，堪認為實，是應認相對人業已依民法第820條第1項規定，以其等就系爭建物應有部分合計3分之2之多數，就系爭建物之管理方法，達成將系爭建物提供予歐文龍無償使用居住之決定。而上開以多數決所達成之共有物管理決定，既與民法第820條第1項規定相合，且相對人2人定該管理方法之原因，乃本於手足親情之考量，該決定並無聲請人所主張背於公共秩序善良風俗，應依民法第72條認定無效之情事存在，是聲請人此節所辯，無足憑採。
㈢、而按分管契約，固係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之債權契約，惟倘若共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（司法院大法官釋字第349號解釋理由書、最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。經查，本件聲請人向本院應買系爭建物時，本院前開應買公告業已載明執行債務人即訴外人歐文龍現住該建物，並提醒本件拍賣標的為不動產之應有部分，共有人間有無分管約定不明，應買者應自行查明，拍定後不點交等情，業如前述，是聲請人就拍賣標的物之使用情形、共有人間有無分管約定等節，本有自行查明之義務。而系爭建物於聲請人應買前已由歐文龍自住使用中，應買公告亦載明應買期間為3個月，足見聲請人就系爭建物共有人間有無分管約定及系爭建物使用現況各節，尚有足夠時間得藉由實地探查得知，則聲請人嗣經系爭執行事件應買而取得系爭建物應有部分，揆諸前揭說明，聲請人就分管之事實通常即有可得而知之情形，自應受原共有人間分管契約之拘束，即歐文龍得本於業已存在之共有物管理決定為系爭建物之居住使用，難謂有何顯失公平之情事存在，故聲請人依民法第820條第2項規定，聲請變更系爭建物管理方法，禁止相對人將系爭建物供歐文龍為使用，即非可採。
㈣、然按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」，民法第818條定有明文。此等使用收益所有物之權利，乃是所有權之固有權能，除非當事人在此使用收益權能之基本分配基礎上另定契約，約定其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分為之，基於契約自由應予尊重以外，尚非前開民法第820條第1項所定之多數決得以剝奪。準此，共有人經由前開多數決之方式，將共有物之部分使用收益之權能分由第三人所使用，固非當然不許，然至少仍須對不同意之共有人給付相應之補償或對價，始合於財產權保障之意旨，此與共有物出租予第三人以收取租金，或分割由部分共有人取得原物，該共有人均得按其權利範圍請求分配租金或受補償之情形對照，更屬明瞭。經查，關於系爭建物之管理，相對人2人係慮及訴外人即其等兄弟歐文龍因病導致行動不便，無謀生能力，乃達成將系爭建物提供予歐文龍使用居住之決定等情，業如前述，可知相對人2人係基於手足親情之考量，始協議將系爭建物供歐文龍無償居住使用，而未向歐文龍收取使用系爭建物之對價，惟此管理方法當致使聲請人就系爭建物之使用收益權能受有限制且未能獲得金錢補償，依前開說明，自應認此部分管理方法之決定對於聲請人而言顯失公平，是聲請人依民法第820條第2項規定，聲請變更相對人2人就系爭建物所為管理方法之決定，自屬有據。
㈤、準此，相對人2人就系爭建物所達成「提供歐文龍占有使用系爭建物」之管理方法，固非法所不許且無顯失公平之情，而無予以變更之必要，然其等「無償提供」歐文龍占有使用系爭建物，致聲請人受有財產權之損害，對聲請人顯失公平，此部分之管理方法自應由本院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念，以及共有物之性質、使用狀況等具體客觀情事，依職權變更之。而本院審酌占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是以系爭建物之管理方法，除允許歐文龍繼續占有使用系爭建物外，應另行酌定命相對人2人對於聲請人所受財產權之損害應予以補償，而補償之數額，以聲請人就系爭建物權利範圍3分之1計算所得租金收益定之，應屬適當。至兩造雖有爭執系爭建物坐落土地之租金是否應納入為補償之數額考量，然衡以房屋與其坐落之土地為不同之物，二者之所有權係各自獨立，非可混為一談，乃屬當然，是系爭建物坐落基地既非兩造所有，業經本院依職權調閱系爭執行卷宗，有卷存系爭建物坐落土地登記謄本可參，是就聲請人應獲補償數額之計算，自毋庸納入土地租金數額為計算，併此敘明。
㈥、而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭建物之應有部分3分之1於系爭執行事件執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已將建物用途、屋齡、房屋現況及是否有特殊情況等因素一併考量，本院以該鑑定價格為基礎進行拍賣，嗣經數次定期拍賣，由聲請人以25萬6,000元之價格應買取得等情，業經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，是以該應買價格當較為接近而得推算系爭建物目前交易價值；再審酌系爭建物由外部觀之，建物保養情況及管理狀況尚可，位於溪洲路之都市邊緣區域，區域景觀以住宅為主，附近主要交通工具為自小客貨車，大眾運輸便利性普通，公共設施大部分完成，學校、金融機構、商圈近用程度普通，治安、自來水設施、排水設施、路燈電力、郵政狀態、公園綠地分布、休閒設施之建設情形均普通，未來無有利於環境發展之市政建設或計畫等情，亦有系爭執行事件卷宗所附不動產鑑定報告書可憑；復審酌系爭建物現供訴外人歐文龍所居住使用，並非供商業用途，是綜合前開系爭建物坐落之位置、工商業繁榮程度、經濟用途、相對人與占有人利用情形及所受之利益程度各情，認系爭建物每年合理租金應以系爭建物市場交易價格之年息8％為計算始為適當，是本院依前述標準計算，聲請人可得每月合理租金金額應為1,707元（計算式：256,000×3×0.08÷12÷3=1,707，元以下四捨五入），故本院就系爭建物原有之管理方法，變更為相對人2人應每月各給付854元（計算式：1,707÷2=854，元以下四捨五入)予聲請人，方為合理公允。
五、綜上所述，本件聲請人主張相對人就系爭建物之管理決定對其顯失公平，依民法第820條第2項之規定聲請變更之，於法有據，本院並依職權就系爭建物之管理方法變更為如主文第一項所示。
六、依非訟事件法第21第2項、民事訴訟法第79條，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 112 年 11 月 20 日
書記官 黃伊婕