臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴更一字第1號原 告 林玟秀訴訟代理人 徐松龍律師
蔡沂彤律師原 告 鄭文綺被 告 鄭淑娟訴訟代理人 王正宏律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國112年10月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟，由被告住所地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄。被告住所、不動產所在地、侵權行為地或其他據以定管轄法院之地，跨連或散在數法院管轄區域內者，各該法院俱有管轄權，民事訴訟法第1條第1項、第10條第2項、第12條、第21條分別定有明文。又按民事訴訟法第12條關於債務履行地之約定，無論以文書或言詞，抑以明示或默示為之，是否與債權契約同時訂定，均無不可。本件原告起訴主張依系爭契約及繼承之法律關係請求被告給付買賣價金。依系爭契約第1條約定之不動產買賣標的物係坐落於新竹縣之房地【本院111年度訴字第641卷(下稱訴字卷)第29頁】，依民事訴訟法第10條第2項規定，本院即有管轄權。原告並主張本件債務履行地為新竹縣，且被告於另案起訴狀亦載明「因不動產所在地均在新竹縣，故債務履行地為新竹縣」等語（訴字卷第第21至22頁），原告主張系爭契約約定之債務履行地為新竹縣，自屬有據，依民事訴訟法第12條規定，本院有管轄權。
二、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。查本件原告林玟秀主張其本於繼承葉碧珍與被告間之買賣關係，向被告請求給付買受本件不動產之價金尾款，原告林玟秀之請求屬公同共有權利之行使，其訴訟標的對於全體繼承人有合一確定之必要，而應由全體繼承人一同起訴及應訴，其當事人適格始無欠缺。而葉碧珍之繼承人除原告外，尚有鄭文綺1人，因鄭文綺未一同起訴，經原告聲請本院於民國(下同)112年5月19日裁定命鄭文綺於裁定送達後5日內具狀追加為本件原告，逾期未追加視為一同起訴(本院卷第121-123、139-143)，是以鄭文綺為本件追加原告。
三、本件追加原告鄭文綺經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告林玟秀與追加原告鄭文綺均為訴外人葉碧珍(104年12月20日死亡)之女，原告林玟秀對於訴外人葉碧珍之遺產有2分之1應繼分。被告於106年9月27日向原告林玟秀與追加原告鄭文綺起訴，命其須將門牌號碼新竹縣○○鎮○○街00巷0號1樓、新竹縣○○鎮○○街00巷00號、新竹縣○○鎮○○段0000○0000000○0000000地號之房地所有權移轉登記予被告，業經臺灣臺中地方法院106年度訴字第2908號履行契約事件民事判決告林玟秀與追加原告鄭文綺須履行該買賣合約書，將上開不動產移轉登記予被告，林玟秀上訴，經臺灣高等法院臺中分院108年度上字第31號民事判決駁回上訴、最高法院108度台上字第1568號民事裁定確定。被告既已取得前開不動產之所有權，按系爭契約第3條，被告須給付尾款新臺幣（下同）270萬元(扣除已給付之10萬元)予原告林玟秀及追加原告鄭文綺，因原告林玟秀對訴外人葉碧珍之遺產有2分之1應繼分，起訴請求被告給付原告林玟秀買賣價金135萬元。
㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告林玟秀135萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、原告林玟秀為訴外人葉碧珍之女，被告為訴外人鄭豊秋之女，葉碧珍與鄭豊秋2人則為多年同居人之關係，2人並育有一女即鄭文綺（至於原告林玟秀與鄭豊秋間、被告與葉碧珍間，則無血緣關係）。多年以來，葉碧珍均係與鄭豊秋同居共同生活，而被告以及其他姊妹鄭惠美、鄭惠琴、鄭青香、鄭穗寶，均協助照料2位長輩並提供經濟上之資金協助，甚至經常帶葉碧珍與鄭豊秋出國旅遊，生活互動往來十分親近。而系爭新竹縣○○鎮○○街00巷00號之不動產(下稱系爭不動產)，因葉碧珍無力繳納系爭不動產之台灣土地銀行股份有限公司(下稱土地銀行)貸款之故，多次遲繳，亦多由被告及其姐妹鄭惠琴等人所代為繳納，原告林玟秀平日不僅未照顧其母葉碧珍，更遑論代葉碧珍繳納房屋貸款，事實上原告林玟秀早年尚以葉碧珍名義開設商號經營事業，但原告林玟秀後來事業經營不善，積欠廠商貨款，導致掛名當負責人的葉碧珍因此對外負債，該些債務也是被告等姊姝協助葉碧珍逐一解決債務。嗣於000年00月間，葉碧珍因患有重疾，有感於時日不多，其希望於其過世後，被告等人可以照顧鄭豊秋之生活起居，且亦希望被告能繼續代為清償系爭不動產所餘之貸款以及生前所負之其他債務，葉碧珍遂與被告合意於同年12月18日簽屬系爭契約，在上開系爭契約第二條約定買賣價金為280萬元，及第三條：殘餘款依照左列辦法給付甲方（即葉碧珍）清楚。⑴備件：買方(即被告)於104年12月18日支付新台幣：壹拾萬元予賣方（即葉碧珍），賣方(即葉碧珍)應先依本約第四條如期備妥證件。⑵完稅：買方（即被告）依本約第七條完納税捐之同時，買方（即被告）即日承擔賣方（即葉碧珍）於87年1月以買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同本約買賣價金之支付。⑶尾款：買賣總價格扣除備件款壹拾萬元整、土地銀行貸款之本金及利息及本約土地增值稅款後若有餘額，視同賣方（即葉碧珍)對買方（即被告）之贈與，買方(即被告）無需再支付本尾款。」，因此於簽署系爭契約時，訴外人葉碧珍係親筆簽名及按押指印，並當場收受被告給予之買賣價金10萬元，且雙方約定以系爭不動產向土地銀行貸款之本金及利息由被告承擔，而該系爭不動產貸款之本金及利息即視同買賣契約價金之支付。本件系爭不動產買賣價金為280萬元，除簽約當日由被告交付10萬元價金予葉碧珍外，被告早已依系爭契約第三條所列第二項承擔葉碧珍於87年1月以買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同買賣價金之支付，並亦已清償完畢，且系爭契約約定買賣總價格扣除備件款10萬元、土地銀行貸款之本金及利息及本約土地增值稅款後若有餘額，視同賣方（即葉碧珍)對買方（即被告）之贈與，買方（即被告）無需再支付本尾款。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之前開事實，提出不動產買賣合約書、臺灣高等法院臺中分院108年度上字第31號民事判決、筆錄、土地建物查詢資料等為證，被告就前開不動產買賣及民事判決不爭執，惟否認有尚應給付之買賣價金，並以前詞置辯，是本件應審究之爭點為：被告是否尚應給付原告135萬元買賣價金？
㈡、如附表之不動產原為原告林玟秀、鄭文綺之母葉碧珍(已於民國104年12月20日死亡)所有，葉碧珍於104年12月18日簽立不動產買賣合約書(下稱系爭契約)，將附表所示之土地及建物等不動產出售予被告鄭淑娟，買賣價金新台幣280萬元。
被告於104年12月18日支付10萬元予葉碧珍。被告前對對林玟秀、鄭文綺起訴請求履行契約移轉登記系爭房地，經臺灣臺中地方法院106年度訴字第2908號民事判決林玟秀、鄭文綺應就被繼承人葉碧珍遺留如附表所示之不動產辦理遺產繼承登記，及應將附表所示之不動產所有權移轉登記予鄭淑娟。林玟秀、鄭文綺上訴，經臺灣高等法院臺中分院108年度上字第31號民事判決駁回上訴，林玟秀上訴，經最高法院108年度台上字第1568號裁定確定，系爭房地於105年1月21日登記予被告。有買賣契約書、前開民事判決、不起訴處分書、土地登記謄本在卷可稽，經本院依職權調閱前開民事、偵查卷宗查明。
㈢、原告林玟秀曾以訴外人葉碧珍於104年12月20日死亡後，被告明知系爭不動產為葉碧珍之遺產，屬全體繼承人共有，非經全體繼承人同意，不得擅自處分，被告未徵得原告林玟秀同意，仍委託代書繼續辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜，經完稅送件後，使不知情之竹東地政事務所承辦公務員形式審查後，於105年1月21日將系爭不動產所有權登記為被告名義，足生損害於原告林玟秀之繼承權及地政機關對地籍管理及權狀核發之正確性為由，而對被告提出刑事偽造文書告訴，經臺灣新竹地方檢察署(下稱新竹地檢署)檢察官偵查後，以105年度偵續字第179號提起公訴，經本院以107年度易字第257號刑事判決判處有期徒刑3月，緩刑2年確定。原告林玟秀曾對追加原告鄭文綺提出刑事偽造文書告訴，經新竹地檢署檢察官偵查後，以106年度偵字第9611號為不起訴處分，原告林玟秀不服聲請再議，再經臺灣高等檢察署以107年度上聲議字第2649號處分書駁回再議之聲請確定，業經本院依職權調取上開刑事案件卷宗查明。
㈣、經查，系爭契約第2條約定「買賣價格雙方議定為280萬元。」，第3條約定：「⑴備件：買方於104年12月18日支付10萬元整予賣方……。⑵完稅：買方依本約第7條完納稅捐之同時，買方即日承擔賣方於87年1月以買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同本約買賣價金之支付。⑶尾款：買賣總價格扣除備件款10萬元整、土地銀行之本金及利息及本約土地增值稅款後，若有餘額，視同賣方對買方之贈與，買方無須再支付本尾款」，是以系爭契約買方(即被告)於簽約時已依約給付10萬元予賣方(即訴外人葉碧珍)，為兩造所不爭執，依系爭契約約定，買賣雙方以系爭不動產向土地銀行貸款之本金及利息由被告承擔，而該系爭不動產貸款之本金及利息即視同買賣契約價金之支付及買賣總價格扣除備件款10萬元、土地銀行貸款之本金及利息、本約土地增值稅款後，若有餘額，視同賣方對買方之贈與，買方無須再支付本尾款等語(訴字卷第29頁)。依前開契約記載：買方即被告於簽約時交付10萬元予訴外人葉碧珍後，承擔葉碧珍於87年1月以系爭買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同買賣價金之支付，且該買賣總價格扣除備件款10萬元，土地銀行貸款之本金及利息、本約土地增值稅款後若有餘額，視同賣方對買方之贈與，買方即被告無需再支付本尾款。
㈤、次查，葉碧珍與被告之父同居多年，並育有一女即鄭文綺，渠等關係非比尋常，渠等間就系爭不動產之買賣，自不能與一般不動產交易案例相提並論，系爭買賣契約之交易價格即無所謂「合理」與否。又葉碧珍既在系爭契約簽名及蓋章，對系爭不動產之交易價格自應知悉甚稔，倘葉碧珍無法理解簽訂系爭契約乃出售系爭不動產之意思，即無必要於000年00月00日出院當日旋赴竹東戶政事務所辦理印鑑登記及申請印鑑證明。故縱認葉碧珍出售系爭不動產予被上訴人之價格較一般交易價格為低，基於契約自由原則，於系爭買賣契約之有效成立，仍不生影響。被告亦已將現金10萬元交給葉碧珍等情，業據臺灣高等法院臺中分院108年度上字第31號民事判決認定在案。
㈥、又查，被告辯稱：因葉碧珍無力繳納系爭不動產之銀行貸款，多次遲繳房貸，亦多是由被告及其姐妹即訴外人鄭惠琴等人所代為繳納，而被告除了付訂金外，且代為繳付土地增值稅款等，並已依雙方約定承擔訴外人葉碧珍於87年1月以買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同買賣價金之支付，亦已清償完畢，故被告不需再支付任何款項給原告等語，並提出土地銀行催繳通知書、代償葉碧珍債務資資料等證(本院卷第81-89、213-301頁)，鄭惠琴於上開新竹地檢署105年度偵續字第179號、106年度偵字第9611號刑事案件中證稱：葉碧珍生前的生活費、帳單、房屋修理費用、房貸都是我、我妹妹鄭淑娟支付，因為葉碧珍在新竹的房屋貸款繳不出，幾乎都是我在繳納，所以葉碧珍說新竹的房子要過戶給我，因為我的姊妹中只有鄭淑娟沒有結婚，如果房子過戶給我，我怕拿錢回去娘家一事會曝光，所以我們姐妹商量後，就決定將該屋賣給鄭淑娟，由鄭淑娟將葉碧珍生前債務還清、支付喪葬費用等語（訴字卷第71-72頁）；追加原告鄭文綺亦於上開刑事案件中陳稱：葉碧珍有跟我講過，因房屋貸款都是鄭惠琴支付，所以葉碧珍希望把房屋過戶給鄭惠琴，我父親也知道這件事等語（本院卷第76頁)，及於105年度他字第1148號偵訊中稱：給鄭惠琴或鄭淑娟我都沒有意見，因為他們有負責母親生前的支出，甚至他們也全額負擔母親的喪葬費，簽約時被告有交付10萬元，是我點收的，母親後來請我存入他的郵局帳戶等語（訴字卷第94頁）；證人劉牧仁於上開刑事案件證稱：我請鄭淑娟去繳契稱、土地增值稅，鄭淑娟在105年1月12日到我辦公室拿走繳費單，並在我辦公室隔壁銀行繳納等語(訴字卷第80頁)，並有土地建物查詢資料足憑(訴字卷第87-89頁)。由上以觀，系爭不動產之銀行貸款，因葉碧珍無力繳納，多是由被告及其姐妹即訴外人鄭惠琴等人所代為繳納，而鄭惠琴等人協議由被告為系爭不動產之買受人，被告已依約給付10萬元予葉碧珍，並以承擔訴外人葉碧珍於87年1月以買賣標的物向土地銀行貸款之本金及利息，該本息之承擔視同買賣價金之支付。因此系爭契約乃約定總價格扣除備件款10萬元、土地銀行貸款之本金及利息及本約土地增值稅款後，若有餘額，視同賣方即葉碧珍對買方即被告之贈與，被告所辯堪以採信。
㈦、再查，原告林玟秀所提追加原告鄭文綺與證人羅婕筠之LINE對話(本院卷第131頁)，證人羅婕筠雖於本院審理中證稱：
鄭文綺當時就這樣跟我講，當時在聊天，鄭文綺就有說她有去看她母親，然後說要她母親放心，房子如果賣了，她會把
「小惠」（即原告）的那一份給她。就是在他們竹東那邊的房子。我的理解就是如此（本院卷第196-197頁）。然而該對話內容亦經另案臺中地方法院106年度訴字第2908號履行契約事件中提示予追加原告鄭文綺表示意見稱：這是我的LINE紀錄沒錯，這是林玟秀還沒有來跟我們溝通之前，我二姊鄭惠琴有說過房子在賣掉的時候，把所有債務處理完之後，剩餘的錢把林玟秀那一份給她等語(臺中地方法院106年度訴字第2908號卷一第86頁)，由上觀之，前開對話為林玟秀尚未與追加原告鄭文綺溝通以前，訴外人鄭惠琴曾提及房屋出賣後，將所有債務處理完畢，剩餘款項將林玟秀那1份給她之想法，然均僅係在聊天中談論，尚難認已有達成意思合致，亦尚難據此認定被告尚應給付系爭契約之尾款。
㈧、綜上以觀，系爭契約約定總價格扣除備件款10萬元、土地銀行貸款之本金及利息及本約土地增值稅款後，若有餘額，視同賣方即葉碧珍對買方即被告之贈與，被告既已依約承擔貸款，被告依約已無需再支付餘額，本件原告主張依繼承及系爭契約之法律關係起訴請求被告應給付系爭契約之尾款，為無理由。
㈨、綜上所述，原告依繼承及買賣契約關係，起訴請求被告應給付原告林玟秀135萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核予判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日
民事第二庭法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日
書 記 官 郭春慧
編號 地號（或建號） 權利範圍 １ 門牌號碼新竹縣○○鎮○○街00巷0號1樓即新竹縣○○鎮○○段0000○號建物 181/10000 ２ 門牌號碼新竹縣○○鎮○○街00巷00號即新竹縣○○鎮○○段0000○號建物 全部 ３ 新竹縣○○鎮○○段0000地號土地 149/10000 ４ 新竹縣○○鎮○○段0000000地號土地 6/100000 ５ 新竹縣○○鎮○○段0000000地號土地 全部