臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第1071號原 告 詹瑞珍訴訟代理人 詹前榮原 告 魏宏哲訴訟代理人 詹瑞珍被 告 魏煜淵
魏柏凱
魏平海周泰安
魏博均追加被告 李昱錡
陳玫姿前列魏煜淵、魏柏凱、魏平海、周泰安、魏博均、李昱錡、陳玫姿共 同訴訟代理人 陳宏兆律師上列當事人間確認買賣契約無效等事件，本院於民國112年12月4日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時，以被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、周泰安、魏博均為被告，聲明：「㈠恭請法官審判原告詹瑞珍、魏宏哲二人坐落於新竹縣○○鎮○○段0000地號土地490平方公尺，持分八分之三，免被共有人魏平海等4人依土地法第34條之1（整宗賣出）。」（見本院卷第11頁），嗣原告追加被告李昱錡、陳玫姿（見本院卷第185頁、第281頁），並變更、追加聲明為：「㈠確認被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與被告周泰安於民國112 年8 月27日就原告及被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均所有坐落新竹縣○○鎮○○段0000號土地（面積490 平方公尺，權利範圍全部)所為之買賣契約及於同年11月2 日所為之移轉登記行為均無效。㈡被告周泰安、李昱錡、陳玫姿應將前項所示土地於民國112年11月2日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷」（見本院卷第438頁），核其變更或追加部分與原訴請求之基礎事實同一，依前開規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上之利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判決先例要旨參照） 。本件原告主張被告間就新竹縣○○鎮○○段0000號土地（面積490 平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地) 所為之買賣契約與移轉所有權行為均屬無效，為被告所否認，則兩造間就被告間系爭土地買賣契約與移轉所有權行為是否有效，顯有爭執，上開被告間之買賣及物權關係存否即屬不明確，對原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對被告之確認判決除去，是原告訴之聲明第1項關於確認之訴部分，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告與被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均原為系爭土地之共有人，原告為保留祭祖棲身之地，曾訴請法院以110年度竹調字第150號調解筆錄分管系爭土地並經地政事務所登記在案，並再三叮囑被告魏平海等人表示原告不賣土地，若有人要買，請主動告知時間、地點，然被告魏平海等人不計兄弟之情，處心積慮找買主，未事先通知原告，即於112年8月27日由被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與周泰安簽立系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），事後才以存證信函告知原告系爭土地買賣之價格及優先購買權情事，此後，復於112年11月2日申請將系爭土地所有權移轉登記予被告周泰安、李昱錡、陳玫姿等3人。查系爭土地業經合意分管，系爭買賣契約未於各頁蓋印騎縫章，第12條約定以手寫方式書寫後亦未蓋印，又未事先依土地法第34條之1規定事先以書面通知原告2人，系爭買賣契約及移轉登記，顯屬無效。依憲法第15條、民法第767條等規定，請求確認系爭買賣契約及移轉登記行為無效，並請求被告周泰安、李昱錡、陳玫姿塗銷上開所有權移轉登記等語。聲明：㈠確認被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與被告周泰安於民國
112 年8 月27日就原告及被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均所有坐落新竹縣○○鎮○○段0000號土地（面積490 平方公尺，權利範圍全部) 所為之買賣契約及於同年11月2 日所為之移轉登記行為均無效。㈡被告周泰安、李昱錡、陳玫姿應將前項所示土地於民國112年11月2日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷。
二、被告答辯：系爭買賣契約業據被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均即系爭土地共有人過半數、應有部分過半數同意出售，並無違反土地法第34條之1規定之情事，系爭買賣契約未為騎縫章蓋印或逐條簽名，並不影響契約之法律效果。再者，土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，不影響出售、處分之效力，而本件被告於移轉登記前即以存證信函通知原告行使優先承買權，原告指謫被告未事先通知，顯有謬誤。又依最高法院109年度台上字第2169號大法庭裁定統一見解，應認土地共有人過半數，應有部分合計過半數同意出售系爭土地，系基於法律授權代為處分他共有人之應有部分系爭買賣契約未同意之其他共有人，屬於法定授權，無契約無效之原因，倘共有人本於其與第三人間買賣契約將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購人亦不得主張買賣契約無效而塗銷移轉登記。關於原告所提分管契約，事涉共有物之管理，當無土地法第34條之1第1項規定之適用，不影響共有物處分之效力等語。聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）系爭土地原為原告2人及被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均所共有，權利範圍原告詹瑞珍1/8、原告魏宏哲1/4、被告魏煜淵、魏柏凱、魏博均均各1/12、被告魏平海13/8。嗣被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均於112年8月27日與周泰安簽立系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），復於112年9月5日送達竹北光明郵局存證號碼00464號存證信函，告知原告系爭買賣契約內容，並要求原告於收受存證信函15日內確答是否依相同條件優先購買系爭土地，逾期視為放棄優先承買權等語。此後，被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均依系爭買賣契約於112年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予被告周泰安及被告周泰安指定之人即被告李昱錡、陳玫姿（應有部分周泰安67734/100000，李昱錡117633/100000、陳玫姿20533/100000）等情，為兩造所不爭執，另有系爭土地登記謄本、地籍異動索引、前述存證信函及送達回執、系爭買賣契約影本及新竹縣竹北地政事務所112年11月10日北地所登字第1120005220號函暨所附申請登記資料在卷（見本院卷第17至39頁、第63至70頁、第145至164頁、第221至224頁、第269至271頁、第289至420頁、第423至425頁），堪信屬實。
（二）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條規定甚明。細查被告所提出之買賣契約原本，經本院勘驗與卷內影本均屬相符（見本院卷第439頁），而本件被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、周泰安、魏博均就此次買賣標的、價金等買賣契約必要之點，已有合意，並於系爭買賣契約書最後一頁用印，依前揭法律規定，系爭買賣契約即已成立。原告固主張系爭買賣契約書上無騎縫章，第12條約定以手寫方式記載而無另為用印，是系爭買賣契約應屬無效云云，然買賣契約並無固定格式或用印方式之限制，若簽立買賣契約之雙方不否認買賣契約書之真實性，就該書面使用之格式及用印方式亦無其他爭執，原告自不得單以契約書無騎縫章或於逐條約定後方用印等由，認定系爭買賣契約不生效力，原告此部分主張，顯有誤會，先予敘明。
（三）再按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項分別定有明文。關於書面通知之方式，內政部訂定發布之土地法第三十四條之一執行要點第
7 點第1 、2 、5款並規定：「部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人」；「書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之」；「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項」，又土地法第三十四條之一執行要點第11點第1款規定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」。經查，被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與被告周泰安簽訂系爭買賣契約，出售系爭土地，被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均之應有部分已逾2分之1、共有人亦逾2分之1，被告魏平海等人將系爭土地移轉登記予買方即被告周泰安及其指定之人前，業於112年9月5日將竹北光明郵局存證號碼00464號存證信函及附件系爭買賣契約送達通知原告，上開存證信函內，已載明「土地標示（系爭土地地號）」、「處分方式、價金分配、償付方法及期限（以新臺幣1704萬5875元出售，分四期款，倘優先承購權人承受買賣契約隔日需支付330萬元存入履保帳戶 ）」、「受通知人及通知人姓名（住址）」等項，另載明：「本存證信函係依土地法第34條之1第1項、第2項、第3項、第4項規定通知台端，請台端於收到本函15日內確答，是否願依相同條件優先購買如後說明之土地，逾期即視為台端放棄優先購買權」等語，已符合土地法第34條之1第1項規定，亦無違反土地法第34條之1第2項、土地法第34條之1執行要點前述應事先通知其他共有人之情，是被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均出售系爭房地予被告周泰安，已合法、有效成立系爭土地之買賣契約。原告固主張依前開規定，共有人應事先以書面通知他共有人等語，然前揭規定，係指「共有人在為共有物之處分、變更或設定負擔前」應通知其他共有人，而非「共有人與第三人成立契約前」即應通知其他共有人，否則又如何依前揭執行要點第7點第5項所述事項之規定為通知？原告主張被告等人未於簽約前事先通知，不符土地法第34條之1第2項通知之要件，是系爭買賣契約無效云云，並無可採。
（四）另按土地法第34條之1之立法意旨無非為簡化共有關係，以達成促進土地利用之目的，促使共有物有效利用，共有之土地縱已達成分管之約定，亦無排斥賦予共有人優先承購土地之權利（最高法院102年度台上字第26號民事判決參照）。若認土地共有人間成立分管契約後，即不得適用土地法第34條之1第1項、第4項等相關規定，將來就共有土地之管理、處分，豈不又受制於土地共有人分管之約定，顯係有礙於土地之利用。基此，原告與被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均間，就系爭土地固有110年度竹調字第150號調解筆錄所載分管契約存在（見本院卷第123至126頁），揆諸上開法律規定及實務見解，亦無礙被告以土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地，原告主張系爭土地曾有分管契約之約定，不得依土地法第34條之1第1項等規定處分系爭土地等語，亦有誤會，附此敘明。
（五）末按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。業經最高法院民事大法庭於110年5月28日以109年度台上大字第2169號裁定統一法律見解。依前所述，被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與被告周泰安、李昱錡、陳玫姿間就系爭土地所有權之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，依前揭規定及說明，原告請求確認被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與周泰安間對於系爭土地之買賣契約無效，及被告周泰安、李昱錡、陳玫姿塗銷所有權移轉登記，即屬無理由，不應准許。
七、綜上所述，本件原告請求確認被告魏煜淵、魏柏凱、魏平海、魏博均與周泰安間於112 年8 月27日就系爭土地之買賣契約無效，及被告周泰安、李昱錡、陳玫姿塗銷所有權移轉登記，均為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
書記官 陳佩瑩