臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第1145號原 告即反訴被告 吳秀琴訴訟代理人 范增維被 告即反訴原告 古永鑑訴訟代理人 徐國楨律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴部分
一、被告古永鑑應自民國（下同）一０二年三月二十五日起，至將如【附圖】所示位置A（面積71.21平方公尺）土地返還予原告吳秀琴之日止，按年給付原告吳秀琴新臺幣（下同）肆佰壹拾元，及自一一二年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告吳秀琴其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告古永鑑負擔十分之一，餘由原告吳秀琴負擔。
反訴部分
一、反訴被告吳秀琴應將坐落於新竹縣○○鄉○○○段○○○地號土地上如【附圖】所示位置D（面積103.52平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還予反訴原告古永鑑及全體共有人。
二、反訴被告吳秀琴應自一０四年十一月二十七日起至履行前項義務之日止，按年給付反訴原告古永鑑及全體共有人伍佰玖拾陸元，及自一一二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、反訴原告古永鑑其餘之訴駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴被告吳秀琴負擔十分之九，餘由反訴原告古永鑑負擔。
事實及理由
壹、程序事項按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。原告主張被告在原告所有之新竹縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱981地號土地)上無權占用原告所有之小木屋；被告則辯稱小木屋為被告所有，且原告無權占用被告與第三人共有之新竹縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱985地號土地），建議互不請求拆除地上物等語。核被告所為反訴與本訴之標的及其防禦方法相牽連，應予准許。本件兼有本訴、反訴，為避免稱謂混淆，原告即反訴被告吳秀琴以下逕以「吳秀琴」稱之；被告即反訴原告古永鑑以下逕以「古永鑑」稱之。
貳、實體事項
甲、本訴部分
一、吳秀琴起訴主張：
㈠、吳秀琴現為981地號土地（重測前為新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號土地）及其上門牌號碼新竹縣○○鄉○○街00巷0號建物之所有權人，應有部分全部，有土地及建物所有權狀可證（卷一第65-67頁）。在62巷7號建物旁邊之所有增建物、附屬建物、地上物，均為溫馨庭園休閒農莊（下稱系爭農莊）之範圍，亦為吳秀琴所有。
㈡、緣981地號土地、62巷7號建物及系爭農莊，原為訴外人陳秋枝所有，陳秋枝與其配偶黃處宏共同經營。因陳秋枝、黃處宏對外積欠債務，經本院民事執行處99年度司執字第7030號強制執行事件予以拍賣，拍賣標的物包含981地號土地（即重測前82-8地號）、19建號建物（即門牌號碼62巷7號農舍，即重測前155建號建物）（卷一第222-224頁）、暫編167建號建物（即62巷7號旁汽車旅館、渡假套房)及一切附屬建物。吳秀琴以1,900萬元拍定，並取得權利移轉證書，並已於100年5月2日登記為所有權人，此有100年4月4日民事執行處函及土地登記謄本可稽（卷一第11-13、69頁）。
㈢、因系爭農莊經營範圍不僅止於上述法院拍賣範圍，陳秋枝及黃處宏有意將981地號土地及系爭農莊全部範圍（連同不在拍賣範圍內之地上物，凡經營系爭農莊所需一切生財器具連同附屬物件、庭園造景、占用國有鄰地之全部場地）亦出賣予吳秀琴，故吳秀琴之配偶范增維遂於100年2月12日與陳秋枝簽訂買賣契約書，以總價2,300萬元（含拍定價格1,900萬元，外加400萬元）向陳秋枝購買981地號土地及系爭農莊全部範圍（卷一第15-23、45頁），故系爭農莊包括不在法院拍賣標的物範圍內之門牌號碼62巷6號及6號旁之小木屋、鐵皮屋、山坡上之玻璃屋、魚池（下稱系爭木屋等）。然因前地主陳秋枝、黃處宏事後又會居住在建築物內，原告為求確認，故黃處宏於101年5月3日再出具「買賣讓渡書」，敘明其出賣予吳秀琴系爭農莊含62巷6號房屋（卷一第63頁），吳秀琴將62巷6號房屋部分作為系爭農莊露營區遊客使用之廁所、浴室，部分作為員工宿舍。
㈣、詎料，陳秋枝一物數賣，竟於102年3月25日復將62巷6號旁之系爭木屋等以160萬元價格出售予古永鑑，致兩造就62巷6號旁之系爭木屋等之所有權歸屬迭生爭議。系爭木屋等現由古永鑑占用使用之中，已長達10餘年，古永鑑應賠償吳秀琴10年期間所受之房屋稅、地價稅、土地租金、房屋租金等損失。
㈤、本院於113年1月25日現場履勘時，吳秀琴表明不再請求返還及測量玻璃屋（卷一第334頁）。爰依民法第767條所有物返還請求權、民法第179條不當得利返還請求權提起本件訴訟。並聲明：⑴古永鑑應給付吳秀琴200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵古永鑑應將如新竹縣竹東地政事務所複丈日期113年1月25日土地複丈成果圖【即附圖】所示位置A建物（面積71.21平方公尺）、B浴室（面積6.31平方公尺)、C空地、圍牆（1.87平方公尺）返還予原告（卷一第9、87頁，卷二第21頁）。附圖所示B浴室、C空地、圍牆現況雖是由吳秀琴使用中，但因古永鑑曾聲稱其有所有權，故應同時將產權釐清。
二、古永鑑則答辯以：
㈠、系爭木屋等為古永鑑向黃處宏所購買，有102年3月25日讓渡書可證，自為古永鑑所有。惟附圖所示位置A（71.21平方公尺）既經新竹縣竹東地政事務所測量占用到吳秀琴所有之981地號土地，古永鑑願意拆除位置A並將土地返還予吳秀琴。
至於附圖所示位置B、位置C，古永鑑並未主張有所有權亦未占有使用。
㈡、吳秀琴雖堅持古永鑑應將位置A建物返還，然系爭木屋並非吳秀琴所有，且該木屋乃單一建物，與位置A內部相通，無法與原告共同使用。並答辯聲明：原告之訴駁回。
乙、反訴部分
一、古永鑑起訴主張：
㈠、古永鑑為985地號土地之共有人之一，應有部分49/1000，有土地登記謄本可證（卷一第310頁）。
㈡、緣陳秋枝、黃處宏在981地號土地上經營系爭農莊，於102年3月25日黃處宏將系爭木屋等以160萬元出售予古永鑑後，古永鑑發現疑似部分占用國有地，鑑界後發現有部分占用國有地、部分占用吳秀琴所有981地號。就占用國有地部分已拆除，就占用981地號部分，古永鑑曾提議是否雙方互不追究，吳秀琴可繼續使用其占用到985地號土地部分，古永鑑則可繼續使用占用到981地號土地部分。惟上開提議為吳秀琴所拒，並提起本訴，古永鑑始提出反訴。
㈢、附圖所示位置D建物（面積103.52平方公尺）乃違章建築，黃處宏未經985地號土地全體共有人同意而無權占有土地擅自興建，嗣吳秀琴於101年5月3日與黃處宏簽訂買賣讓渡書，自黃處宏受讓位置D建物事實上處分權，仍為無權占有土地，自應予拆除。此外，吳秀琴無權占用他人土地獲有相當於租金之不當得利，爰請求按111年1月申報地價每平方公尺96元、年息6%計算，吳秀琴每年獲有不當得利596元【計算式：96×103.52×6%=596】。
㈣、爰依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，提起本件訴訟。並反訴聲明：⑴吳秀琴應將如附圖所示位置D（面積103.52平方公尺）建物拆除，並將土地返還予古永鑑及全體共有人。⑵吳秀琴應自101年5月3日起至拆遷之日止，按年給付古永鑑等全體共有人596元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（卷二第11頁）。
二、吳秀琴則答辯以：吳秀琴自100年間即開始使用附圖所示位置D建物作為系爭農莊之露營區衛、浴設備及作為員工宿舍使用，若果陳秋枝、黃處宏夫妻沒有使用土地之權限，其他20多位土地共有人就居住在附近，豈會多年以來均無意見？古永鑑是較晚之102年間才搬過來居住，在104年間才購買985地號土地應有部分，對於吳秀琴與陳秋枝、黃處宏夫妻之買賣過程不清楚。未為答辯聲明。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠、吳秀琴主張其為981地號土地及62巷7號建物、7號旁所有地上物之所有權人，應有部分全部，並為系爭農莊之所有權人，為古永鑑所不爭執，並有本院民事執行處99年度司執字第7030號強制執行事件100年4月4日新院燉99司執武字第7030號函、及本院向竹東地政調取之公務謄本可稽（卷一第11-13、220-224頁），故此部分事實應可先予認定。
㈡、至吳秀琴主張系爭木屋等亦屬其向陳秋枝、黃處宏夫妻以2300萬元買受之系爭農莊之範圍以內，則為古永鑑所否認，並以前詞置辯。是以，本訴之爭點厥為：系爭木屋等是否亦屬系爭農莊之範圍以內？本院基於以下證據及理由，認系爭木屋等為古永鑑所有，而非吳秀琴所有：
⒈本院觀之吳秀琴提出之門牌號碼仁愛街62巷1號、2號、3號、
5號、6號、7號建物之相關位置照片（卷一第280頁上），各門牌號碼建物本身只是一小間房屋，但周圍卻擴建出甚多違章建築，例如吳秀琴向陳秋枝購買之62巷7號，原本只是一間一層樓之鋼造農舍（卷一第224頁），然周圍擴建出一大片數十棟房屋，幾乎蓋滿系爭土地，作為系爭農莊；62巷6號房屋，其周圍亦擴建出包括系爭木屋等違章建築。本院詳觀各門牌原始建物之相關位置，62巷7號與62巷6號之間明顯相隔一條馬路即仁愛街62巷，系爭農莊入口售票處在仁愛街62巷左側，62巷7號農舍與其周圍擴建建物均位在62巷左側及入口處以內；反之，62巷6號建物與其周圍擴建建物（含系爭木屋等）均位在62巷右側。由是可知，系爭木屋等是在62巷6號旁，而非在62巷7號旁，應先予指明。
⒉佐以范增維與陳秋枝簽署之100年2月12日買賣契約書第1條，
買賣不動產標示為「新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號土地（依99年度新竹地院司執字第7030號）地上物中暫編建號167號及其地上所經營之溫馨庭園休閒農場經營所需一切生財器具連同附屬物件(含庭園造景及三審定讞占用國有鄰地之全部場地)。（詳附件一，附件二中法院拍賣公報所載不點交之所有全部）」（卷一第15頁），以上不動產標示全無一字一句提及系爭木屋等。
⒊再者，吳秀琴與黃處宏簽署之101年5月3日買賣讓渡書，記載
為「茲陳秋枝小姐之溫馨庭園休閒農莊經買賣給吳秀琴小姐時，所含新竹縣○○鄉○○村0鄰○○街00巷0號房屋標的物，買賣時陳秋枝的先生黃處宏聲稱該標的物沒有土地所有權且房屋部份無保存登記，故無房屋所有權狀。為了買賣的確定性，特書此以免爭議。」（卷一第63頁），以上記載亦無一字一句提及系爭木屋等。此份讓渡書所指「仁愛街62巷6號房屋標的物」明顯是指附圖位置D建物（衛、浴及員工宿舍）而非指附圖位置A建物（小木屋），因位置D建物始符合「該標的物沒有土地所有權」之特徵（陳秋枝或黃處宏均無985地號土地之應有部分），位置A建物則不符合「該標的物沒有土地所有權」之特徵（陳秋枝為981地號土地之所有權人，應有部分全部）。
⒋更進者，黃處宏特別為「仁愛街62巷6號房屋標的物」出具讓
渡書予以說明，並將62巷6號房屋交付吳秀琴接管，即位置D建物，作為系爭農莊之露營區衛、浴設備及員工宿舍。反之，黃處宏並未特別就62巷6號「旁」之系爭木屋等出具讓渡書加以說明，事後又會居住在系爭木屋等之內，甚至於102年3月25日再將「6號旁邊小木屋及鐵皮屋各一棟，加山坡上之玻璃屋及魚池」即系爭木屋等以160萬元出售予古永鑑（卷一第316頁），並交付古永鑑接管使用迄今。由此可以推知，黃處宏僅出賣62巷6號建物予吳秀琴，而未出售62巷6號「旁」建物予吳秀琴。
⒌系爭木屋等與62巷6號房屋，舉凡在材質上、構造上、使用上
、功能上，均各自獨立，互不隸屬，故系爭木屋等並非62巷6號房屋之附屬建物，吳秀琴對62巷6號房屋之事實上處分權之效力不及於系爭木屋等。
⒍綜上審認結果，系爭木屋等為古永鑑所有，而非吳秀琴所有
，吳秀琴請求古永鑑返還，自屬無理由。經本院多次曉諭吳秀琴是否以981地號土地所有權人地位請求古永鑑將無權占用981地號土地之如附圖所示位置A拆除，將981地號土地騰空返還，且古永鑑已同意拆除並將土地返還，然吳秀琴堅持系爭木屋等為其所有，不是請求拆除標示A而是請求返還標示A（卷一第322頁、卷二第21-22頁），致本院無從准許，應予駁回。
㈢、惟位置A所坐落之981地號土地為吳秀琴所有，其已聲明古永鑑應給付使用土地租金。經查：
⒈古永鑑以標示A無權占用981地號土地71.21平方公尺，業經本
院審認如前，是吳秀琴依民法第179條規定請求古永鑑給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉至於吳秀琴另主張其10年期間受有房屋稅、地價稅、房屋租
金等損失乙節，本院觀之吳秀琴所提房屋稅單、地價稅單（卷一第153-155頁），本是吳秀琴身為62巷7號建物所有權人、981地號土地所有權人應負擔之納稅義務，與古永鑑無關；又系爭木屋等為古永鑑所有，吳秀琴主張房屋租金損失亦屬無據，故此部分均應予駁回。
⒉按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項定有明文。981地號土地於111年1月申報地價為每平方公尺96元（卷一第222頁），本院參酌985地號土地於111年1月申報地價亦為每平方公尺96元，且古永鑑於反訴部分請求按年息6%計算吳秀琴應給付之不當得利，基於公平原則，亦按年息6%計算古永鑑應給付之不當得利。準此，古永鑑每年所獲不當得利為410元【計算式：96元×71.21平方公尺×年息6%=410元】。古永鑑係於112年9月28日收受起訴狀繕本，有送達證書可憑（卷一第202頁）。是以，吳秀琴請求古永鑑自102年3月25日起，至將位置A土地返還之日止，按年給付吳秀琴410元，及自112年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。爰判決如主文第一、二項所示。
二、反訴部分：
㈠、古永鑑主張其為985地號土地之共有人，應有部分49/1000，吳秀琴則對985地號土地無任何應有部分，如附圖所示標示D（面積103.52平方公尺）建物為吳秀琴所有等情，為吳秀琴所不爭執，並有985地號土地登記謄本、本院履勘筆錄可證（卷一第310、335頁），故此部分事實應堪先予認定。
㈡、古永鑑主張吳秀琴無權占有985地號土地103.52平方公尺，則為吳秀琴所否認，並以前詞置辯。是以，反訴之爭點厥為：吳秀琴所有之如附圖所示標示D建物是否有權占有985地號土地？本院基於以下證據及理由，認係無權占有：
⒈依民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定
外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。經查，985地號土地共有人共23名，其中並無陳秋枝、黃處宏夫妻之姓名，亦無吳秀琴之姓名，故渠等均無對985地號土地之管理權限。吳秀琴固然係自陳秋枝、黃處宏夫妻買受標示D建物（即62巷6號），然吳秀琴並未積極舉證其經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而承租或借用985地號土地，自不能以地主單純沈默而推認地主同意。準此，標示D建物無權占有985地號土地之事實，洵堪認定。⒉所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段、中段定有明文。再者，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦規定甚明。是以，古永鑑依前引規定，請求吳秀琴將如附圖所示位置D（面積103.52平方公尺）建物拆除，並將土地返還予古永鑑及全體共有人，為有理由，應予准許，爰判決如反訴部分主文第一項所示。
㈢、古永鑑係於104年11月27日始經登記為985地號土地所有權人之一，故其請求自101年5月3日起至104年11月26日前之不當得利，洵屬無據，先予指明。惟按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，已如本訴部分所述。985地號土地於111年1月申報地價為每平方公尺96元（卷一第310頁），古永鑑請求按年息6%計算吳秀琴應給付之不當得利，並未過高，應無不可。準此，吳秀琴每年所獲不當得利為596元【計算式：96元×103.52平方公尺×年息6%=596元】。吳秀琴係於112年11月28日收受反訴起訴狀繕本（卷一第298頁）。是以，古永鑑請求吳秀琴自104年11月27日起，至將位置D拆除返還土地之日止，按年給付古永鑑及全體共有人596元，及自112年11月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。爰判決如反訴主文第二、三項所示。
三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
四、本訴及反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 28 日
書記官 凃庭姍【附圖】新竹縣竹東地政事務所複丈日期113年1月25日土地複 丈成果圖（即卷一第344頁）