臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第127號原 告 吳建承訴訟代理人 鍾若琪律師複代理人 劉育志律師被 告 彭鈺玹訴訟代理人 劉德壽律師
李致詠律師劉逸旋律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國112年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落新竹縣○○鎮○○段○○○段000000地號土地及其上同段2520建號(含增建物）即門牌號碼：新竹縣○○鎮○○街00號)建物(下稱系爭房地)，原為被告及其兄即訴外人彭鈺航共有，彭鈺航為擔保向原告之借款，於民國(下同)110年6月3日與原告簽訂不動產買賣契約書，於110年6月24日所有權移轉登記予原告。系爭房地目前為兩造共有，應有部分各為2分之1，兩造就系爭房地無不為分割之協議，亦無不能分割之情事，系爭建物無獨立之出入口，無從原物分割，倘單獨就土地採原物分割，將使建物與土地分屬不同人所有，致建物與土地之使用關係需另行約定，法律關係複雜，應買人之應買意願減低，請准予變價分割共有物。依民法第823第1項前段規定起訴。
㈡、訴之聲明：⒈兩造共有坐落如附表所示土地及其上兩造共有如附表所示建
物應予變價分割，其賣得價金按附表所示應有部分比例分配。
⒉訴訟費用由兩造各依附表所示之應有部分負擔。
二、被告答辯：
㈠、系爭房地原為被告與訴外人彭鈺航共有，彭鈺航於110年6月初因父親在外積欠債務，遂向訴外人林宗保借貸新台幣（下同）100萬元，彭鈺航交付印鑑證明、印鑑章及郵局存薄後，林宗保於110年6月3日匯款100萬元予彭鈺航，嗣林宗保復要求彭鈺航簽訂借款契約及簽發票面金額100萬元本票1紙，擔保彭鈺航積欠林宗保之100萬元債務，並於110年6月21日由彭鈺航及林宗保同赴竹東地政事務所辦理房地所有權移轉登記，彭鈺航當場向地政事務所人員表示系爭房地所有權移轉是為擔保債務，系爭房地於110年6月24日移轉登記予林宗保指定之員工即原告名下。林宗保於110年6月26日再匯款200萬元至彭鈺航郵局帳戶製作買賣金流，並要求彭鈺航提領返還200萬元，彭鈺航並自110年7月開始，按月給付林宗保3萬元利息。111年4月間派人騷擾系爭房地之租客，租客不堪其擾後搬離，林宗保於111年6月底擅自將系爭房地大門自行拆除更換鐵捲門，又將屋内被告及彭鈺航之家具等物品全部清空，被告已向新竹地方檢察署提告林宗保涉嫌詐欺取財、強制、毁損及竊盜等罪，目前尚在偵查中。契約無逾期未返還，所有權即歸屬原告之約定，且未經清算程序，原告並非系爭房地之實質所有權人，無分割共有物請求權。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又讓與擔保，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與擔保權人為已足，債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償。亦即，擔保權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務。如擔保物價值超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人(最高法院109年度台上字第2634號民事判決意旨參照)。
㈡、原告主張被告之胞兄即訴外人彭鈺航為擔保向原告之借款，於110年6月3日與原告簽訂不動產買賣契約書，由訴外人彭鈺航將其名下系爭房地應有部分2分之1，移轉登記予原告，並於110年6月24日完成所有權移轉登記之事實，提出系爭房地之土地及建物登記謄本為證(111年度竹調字第117號卷《下稱竹調卷》第17-23頁)，被告不爭執，惟否認原告系爭房地之實質所有權人，辯稱：契約無逾期未返還，所有權即歸屬原告之約定，且未經清算程序等語。是以本件應審究之爭點為：原告是否為系爭房地之共有人？是否得請求分割系爭房地？
㈢、經查，被告提出訴外人彭鈺航之竹東郵局第0000000-0000000帳戶(下稱系爭帳戶)交易明細(竹調卷第55-57頁)記載：110年6月3日原告跨行匯入1,000,000元、110年6月3日現金提款1,000,000元；110年6月26日原告跨行匯入匯款2,000,000元、110年6月26日現金提款2,000元；現金提款1,980,000元。次查，系爭房地110年6月9日(110年6月7日送件申請110年東地字第070670號)由彭鈺航就其系爭土地應有部分設定抵押權予甲○○，擔保債權金額新台幣100萬元。111年6月25日原告出具清償證明塗銷前開抵押權。111年6月21日申請所有權移轉登記予原告，原因發生日110年6月3日，登記日期110年6月24日，有新竹縣竹東地政事務所、竹北地政事務所函附異動索引、土地、建物登記謄本、前開抵押權登記、塗銷、所有權移轉登記案卷資料在卷可稽（竹調卷第204-218、本院卷第43-85頁）。又查，原告提出與彭鈺航110年6月3日不動產買賣契約書第2條記載之付款期限分別為契約簽訂後、土地增值稅及契稅完稅後、移轉登記後3日內各支付100萬元(本院卷第264-274頁)，與前開帳戶匯款紀錄顯不相符。
再查，系爭契約書第13條附註附註三：「自移轉登記完成之日起壹年內，甲方同意乙方得以相同價款買回。逾期另議。」(竹調卷第264-270頁)，並非約定由原告取得系爭房地所有權持分，且原告主張與彭鈺航就系爭房地應有部分存在讓與擔保契約關係（竹調卷第252頁），是以彭鈺航屆至約定清償期而未清償時，原告仍負有清算系爭房地價值及借款債務之義務，當房地價值超過擔保之未償債務時，尚應返還剩餘價值予彭鈺航，始符當事人真意。原告與彭鈺航間之債務既尚未清算，系爭房屋現雖由原告占有使用中；然原告尚未取得訴外人彭鈺航系爭房地應有部分之所有權，非系爭房地共有人，自不得請求分割。
㈣、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定起訴，請求分割系爭房地，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列。原告聲請傳喚許棋閎為證，被告聲請傳喚彭鈺航為證，因本件判決基礎之事證已臻明確而無必要，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
書記官 郭春慧附表：
編號 不動產標示 面積（平方公尺） 共有人 應有部分 土地 新竹縣○○鎮○○段○○○段000000地號 71平方公尺 乙○○ 1/2 甲○○ 1/2 建物 新竹縣○○鎮○○段○○○段0000○號（含增建物）即門牌號碼：新竹縣○○鎮○○街00號 乙○○ 1/2 甲○○ 1/2