臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第241號原 告 林祺義被 告 陳美榮訴訟代理人 林仕訪律師
林育靖律師上列當事人間請求民事訴訟事件，本院於民國112年10月23日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，本件原告起訴時，原聲明：「一、105年至109年之房屋租賃契約，該不動產動產被告尚未取得使用權，屬於不當得利。應解約，重新議土地約（土地租賃契約）。房屋租金多出部分應退回。二、房屋稅之繳納，證明310號建物使用權屬於本人所有。三、308號房屋屬於（不定期租約），應重新議土地租約」。嗣於本院民國112年8月10日言詞辯論期日將前開聲明更正為：被告應給付原告新臺幣（下同）180萬元，並表示其餘陳報狀內容及起訴狀所載訴之聲明僅係要表示兩造間6年間租約無效，被告應返還該段期間之租金等語（見本院卷第129頁）。經核原告所為聲明之更正，屬更正法律上之陳述，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告前向被告承租坐落新竹縣○○市○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），約定租期自96年9月12日起至104年8月30日止，供原告於系爭土地上興建房屋以經營餐飲業使用；嗣原告於系爭土地上興建門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），且由原告繳納房屋稅，故系爭房屋應為原告所有。又兩造雖於系爭土地租賃契約中約定系爭土地租約期滿後，原告應將地上建築物、裝潢物及其他工作物無條件交予被告，然實際上系爭土地租約租期屆至後，兩造並未就系爭土地上之建築物進行點交，直至110年12月30日兩造始完成點交，並由被告於110年12月30日登記為系爭房屋所有權人，故被告於110年12月30日並非系爭房屋所有權人。兩造雖於104年至110年間就系爭房屋簽訂租賃契約，由原告以每月55,000元之租金向被告承租系爭房屋，惟依前述，被告於110年12月30日前並非系爭房屋所有權人，依民法第759條規定，被告就系爭房屋並無處分權，自無權出租系爭房屋，兩造於104年至110年間所簽訂之房屋租賃契約應屬無效，被告向原告收取租金，並無法律上原因，致原告受有損害，為此爰依不當得利之法律關係，請求被告返還租金共計180萬元（計算式：55,000元×12月×6年-土地租金部分216萬元＝1,800,000元），並聲明：被告應給付原告180萬元。
二、被告則以：原告並不爭執兩造就新竹縣○○市○○○路○段000號房屋及坐落土地訂有租約，則被告依兩造所訂系爭租約收取租金，自屬有據，原告之訴顯無理由。又兩造就系爭房屋所訂租約，租期業於110年8月31日屆滿，被告未同意原告再行續約，因原告拒絕返還租賃標的物，被告乃向本院提起遷讓房屋訴訟，並經本院110年度重訴字第187號民事判決被告勝訴，可證系爭房屋之所有權及使用權均係被告所有，原告之訴顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條本文定有明文。準此，所謂不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院101年度台上字第1411號判決參照）。
（二）經查，兩造於96年9月12日簽訂土地租賃契約書，約定由原告出租系爭土地予被告興建地上物使用，租賃期限自96年9月12日起至104年8月30日止，並約定原告於租賃期滿時，應將地上建築物（不含營業設備）、裝潢與其他工作物，無條件交付被告所有，嗣原告於系爭土地上興建系爭房屋作為餐飲業使用，104年8月30日系爭土地之租期屆至後，兩造自104年9月1日至110年8月31日止就系爭房屋接續簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金55,000元，其後被告於110年12月30日以第一次登記為原因取得系爭房屋即竹北市○○段0000○號建物所有權等情，有土地租賃契約書（節本）及房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第163至164頁、第79至102頁、第151至158頁），並有新竹縣政府稅務局112年4月19日新縣稅房字第1120120240號函檢附之房屋稅籍證明書、新竹縣竹北地政事務所112年5月23日北地所登字第1120001668號函檢附之公務用建物登記謄本在卷可佐（見本院卷第65至67頁、第105至107頁），足認被告係基於兩造就系爭房屋所簽訂之租賃契約向原告收取租金，亦即被告係依兩造所簽訂之房屋租賃契約，受領原告給付之租金，難認無法律上原因，與民法不當得利之構成要件有間。
（三）原告固主張被告係於110年12月30日始登記為系爭房屋所有權人，故兩造於104年至110年間就系爭房屋簽訂之租賃契約應屬無效，被告無權收取租金等語。惟按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。則房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。是就未經保存登記（第一次所有權登記）之房屋，其原始取得所有權人之認定，須以實際出資且以自己所有之意思興建者為準。再者，衡諸常情，租賃土地興建房屋，雙方約定，出租人降低租金，約定由承租人負擔興建費用，在承租之土地上興建建物，建物歸出租人所有，而由出租人將土地及建物一併出租予承租人，此等約定內容依私法自治及衡平原則，並無不可，亦無不法。於此情形，承租人所支出之興建費用，實際上乃屬使用土地之代價，該代價本應支付予出租人，惟變相以負擔建物興建費用之方式而為給付，是實際出資興建建物之人應認為係出租人。查，原告主張系爭房屋為其出資興建乙節，固為被告所不爭執，惟兩造間既有土地租賃契約書約定之租期屆至後，原告應將其在系爭土地上所興建之地上建築物（即系爭房屋）交付予被告之約定，兩造復於系爭土地租賃契約書約定之租期屆至後，另以系爭房屋為租賃標的簽訂房屋租賃契約書，暨被告自104年9月1日起按月向原告收取租金55,000元等節，堪信系爭房屋縱為原告所出資興建，然實際上原告並非以自己所有之意思出資興建系爭房屋，否則原告焉有可能自104年9月1日起仍按月給付55,000元之租金予被告，而全然未就系爭房屋之所有權歸屬一事有所爭執，是縱認被告係於110年12月30日始以第一次登記為原因登記為系爭房屋所有權人，就兩造以系爭房屋為租賃標的而簽訂之租賃契約之效力亦無何影響。原告上開主張，洵屬無據，而難採取。
（四）至原告另主張其興建系爭房屋後，實際均由其繳納房屋稅，故系爭房屋應為原告所有等語。惟房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明。稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關（最高法院109年度台上字第1769號、108年度台上字第2161號判決意旨參照），是縱認原告此部分所述為真，揆諸前開說明，房屋稅籍關於納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，核與房屋所有權之得喪變更無關，不能逕以原告上開主張，逕認原告原始取得系爭房屋之所有權，原告上開主張，亦屬無據，尚難憑採。
（五）末原告雖再主張兩造間僅就新竹縣○○市○○○路○段000號房屋簽訂租約，308號房屋為其所有，另與被告成立不定期租賃契約云云，然查，本院就此部分職權函詢新竹○○○○○○○○○、地政事務所，經上開單位函覆：「本所無編定新竹縣○○市○○○路○段000號門牌」、「新竹縣○○市○○○路○段000號門牌無保存登記資料」等語（見本院卷第147頁、第141頁），又本件被告曾起訴請求原告遷讓系爭房屋，經本院110年度重訴字第187號民事判決認定：被告即本件原告林祺義（下稱林祺義）所稱門牌號碼308號房屋（即如本院卷第19頁土複丈成果圖822地號土地綠色斜線部分）與310號房屋，自外觀及室內空間，均無法清楚區辨、分離，林祺義自稱該空間係作為310號房屋「包子饅頭」門市營業時之廚房使用，亦不具使用上之獨立性，揆之前揭說明，堪認如附圖綠色斜線部分地上物，已附合於310號房屋，屬310號房屋之附隨建物，此有上開判決在卷可稽（見本院卷第33至56頁），是被告答辯稱：本件事實上並無新竹縣○○市○○○路○段000號房屋存在，原告所稱308號建物，實係包含在310號房屋內等語，難認無據。原告主張兩造間就308號房屋另成立不定期租賃關係，應屬無理由，附此敘明。
（六）綜上所述，被告自原告處受領系爭房屋之租金，非無法律上原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付180萬元，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
民事第一庭 法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
書記官 陳佩瑩