臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第472號原 告 姚智敏 住○○市○區○○○路000號8樓
姚智瑋上二人共同訴訟代理人 邱奕澄律師被 告 家喬不動產有限公司法定代理人 李若涵被 告 劉中世
蘇湘羚上三人共同訴訟代理人 蔡采薇律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：⑴被告家喬不動產有限公司（下稱家喬公司）、劉中世應連帶給付原告2人各新臺幣（下同）1,149,425元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告蘇湘羚應給付原告2人各1,149,425元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前二項聲明部分，如任一被告已履行給付，其餘被告免給付義務。⑷訴訟費用由被告負擔。⑸願供擔保，請准宣告假執行。嗣擴張請求金額，變更聲明⑴、⑵為：⑴被告家喬公司、劉中世應連帶給付原告2人各1,379,310元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告蘇湘羚應給付原告2人各1,379,310元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（卷第156頁）。核與前引規定無違，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告姚智敏、姚智瑋（下稱原告2人）於民國107年8月17日繼承被繼承人余○麗（下稱余○麗）所遺門牌號碼新竹市○區○○街000號房屋及其坐落之新竹市○○段00000地號土地（下稱系爭房地）持分全部，並於110年5月27日委託住商不動產新竹園區加盟店即被告家喬公司（原名宏威不動產有限公司）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷書，卷第25-30頁），欲以總價2,380萬元出售系爭房地。嗣訴外人高○海（下稱高○海）表達欲購買系爭房地之意，經任職於被告家喬公司之不動產經紀人即被告劉中世向原告2人保證若以總價2,200萬元出賣系爭房地，實收價金為「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（賣方）」（下稱系爭收支明細，卷第61頁）所載之21,046,728元，且無須再負擔其他稅金後，原告2人遂同意以總價2,200萬元出售系爭房地，並於111年2月24日與高○海簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約，卷第31-48頁）。其後，原告2人委由家喬公司之特約地政士即被告蘇湘羚辦理系爭房地所有權移轉登記等事宜，並經被告蘇湘羚向原告2人說明僅須於112年5月申報綜合所得稅時一併申報系爭房地「財產交易所得」即可（卷第62、64頁）。詎原告2人將系爭房地所有權移轉登記予高○海後，竟於000年00月間接獲財政部北區國稅局通知原告2人系爭房地係母親余○麗於106年3月24日自父親姚○生處繼承取得，原告2人於000年0月0日出售系爭房地有所得稅法第4條之4第1項「個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。」及同法第14條之4第3項第1款第3目「個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：（三）持有房屋、土地之期間超過5年，未逾10年者，稅率為百分之20。」之適用，需各補繳房地合一稅1,149,425元，並裁處原告2人逾期繳納房地合一稅罰鍰各229,885元（卷第49-59、163-165頁），使原告2人每人實際獲利短少1,379,310元（計算式：1,149,425+229,885＝1,379,310），原告2人因而受有各1,379,310元之損害。
㈡、系爭委銷書第7條第3項明定被告家喬公司、劉中世負有「諮商服務」之義務（卷第26頁），參以一般人出賣房地無非期望能減少稅務成本支出，以換取較高價金，且住商不動產官網「賣方權益說明」中明確記載「若您對房地產相關之法令、貸款及稅費有不清楚的地方，亦可以向經紀人員詢問。」並針對「房地合一稅」另有介紹說明（卷第69-70頁），再者依消費者保護法第11條第2項「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」之規定，該諮商服務應包含「稅務諮商」；又系爭買賣契約第6條第2項明確約定「雙方同意由特約代書依法依約依例辦理繳稅」（卷第35頁），且依「特約地政士收費標準」，被告蘇湘羚收費項目包含「申報房地合一稅」（卷第48頁），故而被告蘇湘羚負有告知原告2人申報房地合一稅之義務。退步言之，縱認提供正確賦稅資訊非被告3人之主給付義務，然因法規、稅制變動繁雜，多須仰賴房屋仲介、代書之協助及建議，難以期待一般消費者在交由專業人士處理後又自行向國稅局詢問，是以被告3人身為專業之不動產經紀人員、地政士，基於誠信原則，應認此屬被告3人之附隨義務。從而提供正確之賦稅資訊，屬被告3人受任處理系爭房地買賣事宜應盡之善良管理人注意義務範圍。
㈢、原告2人與高○海簽約當日曾向被告3人詢問確認無須繳納其餘稅費，業經高○海於其所提出之書面陳述中表示明確（卷第139頁），且系爭收支明細「稅款」之金額欄亦記載0元（卷第61頁）；另被告蘇湘羚嗣後亦自承係其誤判系爭房地買賣無房地合一稅之適用（卷第167-168頁），且被告蘇湘羚若對於原告2人口述之系爭房地繼承時點存有疑義，應自行調取系爭房地之異動索引後，再向原告2人說明賦稅資訊，而非立即向原告2人稱系爭房地買賣僅需於次年申報財產交易所得即可，是以被告3人未盡其等善良管理人注意義務至為灼然。又被告3人錯誤告知賦稅資訊之行為，使原告2人未將房地合一稅納入考量提高出售金額或延後出售時間，原告2人甚而錯失繳交房地合一稅之時點，致原告2人每人受有1,379,310元之損害，是以被告3人上開違反善良管理人注意義務之行為與原告2人所受損害間亦有相當因果關係。從而被告3人應就原告2人各受有1,379,310元之損害負賠償責任。
㈣、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。 」（民法第544條）、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」（民法第227條第1項）、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」（民法第184條第2項本文）、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」（民法第188條第1項本文）、「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」（地政士法第1條）、「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」（地政士法第26條）、「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」（不動產經紀業管理條例第1條）、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」（不動產經紀業管理條例第26條第2項）、「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。」（消費者保護法第7條第2項、第3項本文）。請依下述請求權基礎擇一為原告2人有利之判決：⒈被告劉中世違反委任契約之善良管理人注意義務，及保護不
動產交易者之不動產經紀業管理條例第1條，應依民法第227條第1項、第544條、第184條第2項，負損害賠償責任。
⒉被告家喬公司依民法第188條第1項前段、不動產經紀業管理
條例第26條第2項、消費者保護法第7條第3項本文，應與被告劉中世就原告2人所受損害負連帶賠償之責。
⒊被告蘇湘羚違反委任契約之善良管理人注意義務，及保護人
民財產權之地政士法第1條，應依民法第227條第1項、第544條、第184條第2項、地政士法第26條第2項，負損害賠償責任。
㈤、並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。
二、被告則答辯以：
㈠、被告3人均不爭執被告劉中世、蘇湘羚分別為處理系爭房地買賣之不動產經紀人、特約地政士；原告2人與被告家喬公司於110年5月27日簽訂系爭委銷書；原告2人以2,200萬元出賣系爭房地，並與高○海於111年2月24日簽訂系爭買賣契約，嗣後原告2人實收價金21,046,728元；卷第62、64頁記載之「請於112年5月申報綜所稅一併申報財產交易所得」、「於112年5月申報綜所稅時，要一併申報財產交易所得」為被告蘇湘羚所提供之資訊；財政部北區國稅局通知原告2人出售系爭房地須各繳納1,149,425元房地合一稅，並因逾期未申報而裁處原告2人各229,885元之罰鍰。惟否認被告3人負有查證告知原告2人房地合一稅之義務及被告3人過失告知原告2人錯誤賦稅資訊。
㈡、被告劉中世、蘇湘羚受任範圍並不包括「申報繳納房地合一稅」：
⒈系爭買賣契約第12條第1項特別約定「若符合房地合一實價課
稅規定者，乙方（即原告2人）應依財政部之相關規範自行申報繳納，如有未繳納或繳納不實之情事，乙方應自負其責。」（卷第37頁），是以原告2人應自行申報房地合一稅。
⒉不動產經紀業管理條例第24條之2規定「經營仲介業務者經買
賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」可知被告劉中世並未被課以主動查證告知房地合一稅資訊予原告2人之義務。
⒊系爭買賣契約第12條第2項「甲乙（即高○海、原告2人）雙方
同意依本約資料及約定，由特約代書依法代向主管機關辦理申報及提供『不動產成交案件實際資訊』（即實價登錄）等相關作業；本約資料係經買賣雙方合意及確認無誤，若因此資料造成上述申報者發生損害時，概由買賣雙方負責。」是以被告蘇湘羚受任範圍應以系爭房地所有權移轉登記以及辦理實價登錄為限，且被告蘇湘羚確實僅就「實價登錄代辦費」及「簽約潤筆費」向原告2人各收取1,250元（卷第107-109頁），而「特約地政士收費標準」僅為被告蘇湘羚服務項目收費表，如同餐廳之菜單，自不得作為雙方已有契約合意之依據。
㈢、被告劉中世、蘇湘羚並無過失告知原告2人錯誤賦稅資訊：⒈原告2人並未告知被告劉中世、蘇湘羚系爭房地係其等母親余
○麗於106年3月24日自其等父親姚○生處繼承取得，原告2人僅告知「從小就住在系爭房屋內」、「係於107年自母親繼承系爭房地」，使被告劉中世、蘇湘羚誤判原告2人於111年5月2日移轉系爭房地所有權時並無房地合一稅之適用。
⒉系爭委銷書第14條「為完備產權調查義務，委託人授權受託
人得申請委託標的之第一類謄本。」（卷第27頁），是以被告劉中世既無權利調閱系爭房地異動索引，自無從知悉原告出賣系爭房地有房地合一稅之適用。而系爭收支明細上之稅款係指「與土地登記有關」之稅務事項，即土地增值稅、契稅等非經完稅不得移轉登記之稅捐，而非交易完成後申報之財產交易所得稅或房地合一稅，從而縱被告劉中世告知原告2人實拿價金21,046,728元亦無違誤。
⒊被告蘇湘羚受任範圍並無申報房地合一稅已如前述，則被告
蘇湘羚當無調閱系爭房地異動索引之義務。是以，被告蘇湘羚依據原告2人提供之上開資訊（即「從小就住在系爭房屋內」、「係於107年自母親繼承系爭房地」），告知原告2人僅須繳納財產交易所得，並無過失。
㈣、綜上，被告劉中世、蘇湘羚並無查證告知原告2人申報房地合一稅之義務，亦無過失提供錯誤賦稅資訊，是以被告劉中世、蘇湘羚自不就原告2人補繳之房地合一稅及罰鍰負損害賠償責任；而被告劉中世既不負損害賠償責任，被告家喬公司亦無須連帶賠償。答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、被告劉中世、蘇湘羚分別為處理系爭房地買賣之不動產經紀人、特約地政士；原告2人與被告家喬公司於110年5月27日簽訂系爭委銷書；原告2人以2,200萬元出賣系爭房地，並與高○海於111年2月24日簽訂系爭買賣契約，嗣後原告2人實收價金21,046,728元；被告蘇湘羚向原告2人各收取1,250元之「實價登錄代辦費」及「簽約潤筆費」；卷第62、64頁記載之「請於112年5月申報綜所稅一併申報財產交易所得」、「於112年5月申報綜所稅時，要一併申報財產交易所得」為被告蘇湘羚所提供之資訊；財政部北區國稅局通知原告2人出售系爭房地需各繳納1,149,425元房地合一稅，並裁處原告2人各229,885元之罰鍰等情，為兩造所不爭執，且有系爭委銷書、系爭買賣契約、系爭收支明細、收據、財政部北區國稅局新竹分局111年12月5日北區國稅新竹綜字第1110337181號函、財政部北區國稅局111年12月6日北區國稅中壢綜資字第1110697569號函、個人房屋土地交易所得稅未申報核定稅額繳款書、通知書、違章案件罰鍰繳款書、裁處書在卷可憑（卷第25-61、107-109、163-165頁），此部分事實應堪先予認定。
㈡、原告2人主張被告3人未盡查證告知義務及錯誤告知出賣系爭房地無房地合一稅之適用，致原告2人分別受有1,379,310元損害，則為被告3人所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴被告3人是否負有主動查證告知房地合一稅之義務？⑵被告3人是否過失告知原告2人錯誤賦稅資訊？⑶若被告3人違反上開義務，與原告2人繳交房地合一稅及遭國稅局裁罰間有無相當因果關係？⑷若被告3人須負損害賠償責任，賠償金額為若干元？
㈢、就爭點一，本院基於以下證據及理由，認被告3人並未負有主動查證告知房地合一稅之義務。
⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約，民法第528條定有明文。亦即，受託處理之事務，始為受任人之主給付義務。本件被告家喬公司、劉中世受任處理之事務乃銷售系爭房地，而被告家喬公司、劉中世確實依約覓得買主高○海，並促成原告2人與高○海間系爭房地買賣事宜，被告家喬公司、劉中世已履行其等主給付義務。另被告蘇湘羚受任處理之事務乃系爭房地之所有權移轉登記以及辦理實價登錄，此觀蘇湘羚開立予原告2人之收據內容僅「實價登錄代辦費」及「簽約潤筆費」自明（卷第107-109頁），是以被告蘇湘羚亦已履行其主給付義務。
⒉次按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備
、確定、支持及完全履行主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（最高法院100年度台上字第171號民事判決意旨參照）。又所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院98年度台上字第78號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭委銷書第7條「受託人義務」之各款內容均為準備、確定
、支持及完全履行系爭房地之銷售，經原告2人與被告家喬公司、劉中世特別約定，屬被告家喬公司、劉中世之從給付義務。其中系爭委銷書第7條第3項約定「受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。」固可推導出被告家喬公司、劉中世提供諮商服務，然諮商服務係指原告2人對於系爭房地買賣事宜有疑義時，得向被告家喬公司、劉中世詢問之服務，非即指被告家喬公司、劉中世負有主動告知原告2人房地合一稅之從給付義務，至住商不動產官網房地合一稅之介紹，充其量僅係房仲業者自行架設之賦稅知識科普園區，不得任意擴張解釋為契約給付義務，是以主動查證告知房地合一稅並非被告家喬公司、劉中世之從給付義務。
⑵又附隨義務固可透過誠信原則之補充功能創設，作為契約解
釋基礎，然解釋契約應從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並以為其判斷之基礎（最高法院104年度台上字第1081號民事判決意旨參照）：
①被告劉中世、蘇湘羚於受任處理系爭房地買賣、辦理移轉所
有權登記事宜時，固可將其等於原告2人詢問相關賦稅問題時就現有之資料進行說明，解釋為其等受任處理系爭房地買賣、辦理移轉所有權登記之附隨義務，以輔助系爭房地買賣之順利進行，惟此並不當然解釋主動調查房地合一稅之適用為被告劉中世、蘇湘羚之附隨義務。
②本院審酌簽訂系爭委銷書之目的係為出售系爭房地，並使原
告2人取得相應之價金，至節稅等應非系爭委銷書之簽訂目的。再者，房地合一稅非如同土地增值稅、契稅等係於系爭房地移轉所有權登記前即須繳納之稅捐，是以縱使被告家喬公司、劉中世未主動說明，亦無影響系爭委銷書目的之達成即系爭房地之所有權移轉登記及原告2人價金之取得，從而難認主動調查房地合一稅為被告家喬公司、劉中世受任銷售系爭房地之附隨義務。
③另自系爭委銷書第9條「買賣雙方價金與條件一致時，委託人
應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』並約定由：受託人指定住商總部簽約中心推薦之地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續。」之約定觀之，可知被告蘇湘羚僅係於系爭房地買賣最後階段接手辦理所有權移轉登記事宜及實價登錄，實難期待被告蘇湘羚於原告2人及高○海就系爭房地之價金及條件已達成合意時，須再主動查證提供房地合一稅資訊供原告2人作為價金之參考，否則豈非破壞買賣雙方已達成之價金合意，是以房地合一稅之主動查證說明非被告蘇湘羚受任辦理系爭房地所有權移轉登記及實價登錄之附隨義務。
⒊從而，房地合一稅之主動查證說明既非被告3人基於委任契約
之主給付、從給付及附隨義務，則原告2人縱因此而受有損害，被告3人亦不負契約上之損害賠償責任。
㈣、就爭點二，本院基於以下證據及理由，認被告3人並未過失告知原告2人錯誤賦稅資訊：
⒈依所得稅法第4條之4、第14條之4即新制之房地合一稅，自11
0年7月1日起，若納稅義務人即繼承人交易被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，即應按所得稅法第14條之4第3項所規定之稅率，於完成房屋、土地所有權移轉登記日之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報。準此，系爭房地係原告2人母親余○麗於106年3月24日自其等父親姚○生處繼承取得，再由原告2人於107年8月17日自其等母親余○麗處繼承，有遺產稅免稅證明書可證（卷第65-66頁），則原告2人於111年5月2日因買賣而移轉登記系爭房地時，自應按上開規定，於所有權移轉登記日之次日起算30日內向稅捐機關申報房地合一稅，先予敘明。
⒉原告2人固主張被告劉中世、蘇湘羚於知悉系爭房地繼承取得
時序下，仍告知原告2人於111年5月2日交易系爭房地無房地合一稅之適用，被告劉中世、蘇湘羚顯有過失等語。然本院細繹原告2人所提原告姚智敏與被告蘇湘羚於交易全部結束後之111年10月18日之對話譯文，被告蘇湘羚於原告姚智敏質問其當時判斷不適用房地合一稅之依據時，答以「我記得當天姊姊他有提到說當初先是爸爸，後來是媽媽取得，然後才到你們這邊。當初我的理解就是我這邊印象中，我知道媽媽持有很久，好像是106～107年之間往生，你們繼承，所以我很認定你們是舊制。」「我判斷的依據就是那時候你們跟我說的，我所聽到的。」（卷第167、169頁），原告2人並未告知余○麗係何時自其等父親姚○生處繼承，故被告蘇湘羚主觀上係認定原告2人母親余○麗於107年間死亡時，已持有系爭房地很長一段時間（即非105年後取得），而未認知到系爭房地係余○麗於105年後才繼承取得，而有110年7月1日施行之房地合一稅新制之適用，故被告蘇湘羚辯稱其係以原告2人提供之資訊，即「從小就住在系爭房屋內」、「係於107年自母親繼承系爭房地」判斷系爭房地並無新制房地合一稅之適用，應可採信；復原告2人未提出其他證據證明被告劉中世係於知悉系爭房地繼承取得時序下，向其等保證實拿價金21,046,728元，僅空言泛稱：於聊天中曾告知過被告劉中世其等父親姚○生死亡時點，被告劉中世應知悉系爭房地買賣適用房地合一稅等語，委無足採。
⒊從而，被告劉中世、蘇湘羚係依據其等當時現有之資訊，向
原告2人說明交易系爭房地無房地合一稅之適用，並無過失。
㈤、綜上，被告劉中世、蘇湘羚並無主動調查後向原告2人說明房地合一稅之義務，且被告劉中世、蘇湘羚依據其等當時現有之資訊，判斷交易系爭房地無房地合一稅之適用亦無過失，是以被告劉中世、蘇湘羚就原告2人補繳之房地合一稅及遲延繳納之罰鍰，均不負損害賠償責任。而被告劉中世既不負損害賠償責任，被告家喬公司亦不負連帶賠償責任。從而原告2人依前引一、㈣、⒈⒉⒊所示之法條，請求被告家喬公司、劉中世應連帶給付原告2人各1,379,310元及其法定遲延利息；被告蘇湘羚應給付原告2人各1,379,310元及其法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 9 日
書記官 曾煜智