臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第602號原 告 張希靜 住○○市○○路000號6樓訴訟代理人 蔡伊雅律師被 告 周裕華上列當事人間履行協議事件，本院於民國112年11月7日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬柒仟零陸拾伍元，及自民國一一二年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將原告簽發，面額新臺幣壹拾陸萬貳仟玖佰貳拾元、票號TH0000000號及面額新臺幣壹拾伍萬元、票號WG0000000號之本票正本，返還予原告。
被告應將新竹市○○段○地號土地及坐落其上之同段○○○○建號建物，於民國一Ｏ九年十一月三日由新竹市地政事務所一Ｏ九年收件字第○○○○○號收件之預告登記予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾伍萬參仟元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為投資而於民國109年6月21日，向遠雄建設事業有限公司購買坐落新竹縣○○市○○段000地號之「○○○○」建案、戶別為「A08F04」之預售屋乙戶（下稱系爭預售屋），約定價款為新臺幣（下同）1,142萬元。原告於支出購屋款1,255,000元後，就後續款項即需以貸款等方式來籌措，惟因貸款過程遭遇困難，乃連絡被告協助之，兩造遂於109年9月5日簽立「理財協議書」，擬由被告擔任原告貸款之保證人，於貸款期間提供相關資料供銀行徵信。
二、嗣因原告仍無法為貸款者，兩造另於109年11月26日簽立「房屋過戶協議書」，除決議將系爭預售屋過戶予被告，而由被告負責處理貸款事宜外，並就系爭預售屋之持有比例、決定權、權益及責任分配、房屋出售前之管理費用攤分及出售後之分配事宜等項，作有詳細約定。
三、系爭預售屋已於000年0月間，以1,307萬元之價格售出，扣除成本1,142萬元、二合一稅款418,500元後，總淨利為1,231,500元。而依「房屋過戶協議書」第4條所定原告可分配利潤比例即49.9%計算，則原告應獲利潤614,519元；再加計原告投入之資金1,255,000元，則原告可分得金額為1,869,519元。另扣除「房屋過戶協議書」第7、8條所定應由原告負擔之代書費149,500元、遠雄換約費11,420元、雜支50,334元，以及返還借款15萬元及其利息1,200元，是被告應給付原告1,507,065元。惟被告僅支付其中之75萬元，尚欠757,065元未付。
四、又原告曾因被告先代為支付過戶代書費149,500元、遠雄換約費11,420元，共160,920元，而簽立票面金額162,920元（票面金額為160,920元之誤算）、票號TH0000000號之本票乙紙予被告收執。而上開款項既已自被告應付款中抵銷，已為清償，被告自應返還本票。
五、此外，原告曾於000年00月間向被告借款15萬元（下稱系爭借款），而簽發票面金額15萬元、票號WG0000000號之本票予被告，並提供名下之新竹市○○段0000○號（門牌號碼新竹市○○路000號六樓建物）及坐落新竹市○○段0地號土地予以預告登記（新竹市地政事務所109年收件字第000000號，下稱系爭預告登記）。而上開借款債務既已以售屋獲利抵銷清償，被告即應返還該紙本票，並塗銷系爭預告登記。
六、綜上，爰依兩造之約定、民法消費借貸之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告757,065元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應交還原告所簽發，票面金額162,920元、票號TH0000000號及票面金額15萬元、票號WG0000000號之本票正本2紙；並塗銷系爭預告登記。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）就第一項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造所簽訂之「理財協議書」未約定效期，甚至註有「永久理財顧問」字樣；且合約內容並未違反法律強制或禁止規定，亦未違背公序良俗；被告復已履行合約義務，即已以較佳之條件成功進行貸款、使原告免除被建商沒收買賣保證金及後續繁瑣訴訟流程。加以「房屋過戶協議書」第2頁第E項亦有關於買賣價金3%酬勞之記載；兩造係外加增訂「房屋過戶協議書」，不影響原簽訂之「理財協議書」效力，被告自保證人轉為貸款當事人，需負更大責任、金錢、時間、關係、信用，理應獲得比原合約更好報酬，是原告應依約給付以買賣價金3%計算之報酬即392,100元予被告。此外，「理財協議書」第2條另約明原告應給付貸款成功之酬勞24萬元予被告。
二、雜支部分，應由原告負擔遠雄換約費11,420元、家電安裝費2,000元、110年2至4月利息各1,120元、113萬元備證款利息15,464元，合計32,244元。另借貸合約第4條載明原告應負擔訴訟相關費用，包含律師費、車馬費、鐘點費、精神慰撫金等，共計40萬元。
三、原告除系爭借款15萬元外，尚向被告借貸162,920元，並均簽訂本票以供擔保，是於加計利息後，原告應清償之費用，依序各別為186,366元【計算式：15萬元×（1.666%×34.2月）＋100元×天數】及193,727元【計算式：162,920元×（1.666%×34.2月）＋100元×天數】。
四、綜上，於加計上開應由原告負擔之款項後，伊已未欠原告金錢，反係原告要給付費用予被告，是伊不同意原告之請求，並不同意返還本票及塗銷系爭預告登記。為此聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告主張兩造前曾簽立「理財協議書」，約定由被告擔任貸款保證人，嗣因原告無法為貸款者，兩造乃另行簽訂「房屋過戶協議書」，被告應依約將出售系爭預售屋所得價金，扣除成本、稅款、應由原告負擔之相關費用、借款後，將原告可分配利潤及所投入資金給付予原告，並返還原告為擔保所簽發之本票及塗銷系爭預告登記等情，業據其提出理財協議書、房屋過戶協議書、借據暨借貸合約、本票、土地暨建物登記謄本等件為證；而被告雖不否認有簽訂上開書面契約之事實，惟仍以前詞置辯。是本件爭點應為：（一）兩造就系爭預售屋，是否有以「房屋過戶協議書」變更「理財協議書」內容之意思？（二）原告依據協議書之約定，請求被告給付757,065元，並訴請交還本票、塗銷系爭預告登記，有無理由？茲分述如下。
二、兩造就系爭預售屋，是否有以「房屋過戶協議書」變更「理財協議書」內容之意思？
(一)查原告前因投資購買系爭預售屋之貸款事宜，而於109年9月5日與被告簽訂「理財協議書」，約定：「1.甲方（即被告）同意擔任乙方（即原告）竹北○○○○房屋之銀行貸款之保證人，以避免被建商沒收買賣保證金新台幣$171.3萬元整（$1142萬*15%）。甲方應於貸款期限內提供貸款銀行相關資料供銀行徵信之用。2.若貸款成功，乙方同意付給甲方每年新台幣8萬元，連續3年共24萬以作為保證人之酬勞。3.爾後房屋若有賣出，乙方另外提供買賣價金之3%酬勞給甲方，乙方於房屋買賣款項結清時3天內匯入甲方帳戶。4.倘若不需貸款，未經與遠雄過戶程序，而能溢價賣出，乙方願意提供溢價百分之柒拾（70%）給予甲方作為報酬…。5.甲方同意擔任乙方之永久財物顧問，協助理財規劃，以提高甲方財產的價值…。」等項（見卷第17頁）。亦即兩造係約定由被告擔任原告之貸款保證人，原告則同意於貸款成功後，支付最高3年之酬勞予被告；倘系爭預售屋售出後，原告另同意支付報酬予被告。
(二)兩造嗣就系爭預售屋，再於109年11月26日簽立「房屋過戶協議書」，約明：「1.乙方（即原告）同意讓渡竹北○○○○A08F04合約給予甲方…，甲方負責處理房屋貸款，並擔任房屋之所有人。2.乙方已經投入金額為房屋簽約金NT$34.2萬加上NT$91.3萬共NT$1,255,000元整，甲方預計投入總價金9%之備證款，總金額為NT$1,035,000元整。3.總貸款金額預計為NT$9,130,000元整，若有貸款金額不足部份，由甲方提供資金，年利息4.5%計算並記入為費用支出成本，雙方依照持有比例共同負擔。若貸款超過NT$9,130,000元則甲方可以減少總投入資金。4.持有比例，決定權，權益及責任分配：甲方保有50.1%，乙方保有49.9%。5.房屋損益（包含出售損益與每月租金損益）：甲方雙方各按持有比例分配。6.乙方必須保障甲方投入資金：當房屋出售時，甲方分配之金額少於甲方投入金額時，由乙方補足，以保障甲方之本金。7.每月收入盈餘：租金收入扣除支出，支出成本包括有關房子的費用：含房屋稅地價稅，管理費，保險費，水電瓦斯費等等。費用分配依照副本費用表分配為之。出租前衍生之所有費用，包含過戶代書費用NT$149,500元，遠雄換約費NT$11,420元，熱水器及家電組安裝費用等全數由乙方支出，不列入損益。每月損益皆以甲方50.1%，乙方49.9%分配。每月若有盈餘，扣除支出，彌補虧損後，依照乙方持有比例扣除乙方其他合約之定期還款，甲方每月存入乙方指定之帳戶。8.若本房屋售出時，於出售金額入帳後，扣除銀行貸款，甲方得於三個工作日內依照乙方持有比例扣除其他合約之乙方所有借貸及利息，將乙方應分配之款項，存入乙方指定之帳戶，不得拖延…。」等語（見卷第19頁）。由上開協議內容，可知兩造係約定由原告將其與建設公司成立之預售屋買賣契約讓渡予被告，由被告擔任房屋所有人及負責處理貸款事宜，同時協議按原告49.9%、被告50.1%之比例，分配持有、決定權、權益、責任及盈餘。
(三)承上可知，「理財協議書」係原告基於系爭預售屋所有人之身分，因貸款事宜欲委請被告擔任其保證人，因而簽訂之協議條款，其內容包含原告應給付被告擔任保證人之報酬計算方式，以及房屋出售後原告同意給付被告之金錢。而「房屋過戶協議書」則係原告將系爭預售屋買賣契約轉讓予被告後，兩造就房屋貸款、持有比例、損益責任及盈餘分配方式等各項所達成之協議。本院審酌「理財協議書」之內容，既著重在被告擔任房屋貸款保證人之權利義務行使，及基於該身分而可獲得之買賣價金酬勞，嗣因由原告擔任系爭預售屋貸款者、由被告擔任保證人之方案遇阻，兩造方另行協議改由被告擔任系爭預售屋所有人，而改由被告負責處理貸款事宜，並就包含房屋出售後價金分配方式在內等項，重新作有協議，應認兩造已有以後契約內容取代前契約內容之意思，是兩造間法律關係即應以簽訂時間在後之「房屋過戶協議書」為準，其理至明。
(四)綜上，兩造就系爭預售屋，有以「房屋過戶協議書」變更「理財協議書」內容之意思，堪予認定。
三、原告依據協議書之約定，請求被告給付757,065元，並訴請交還本票、塗銷系爭預告登記，有無理由？
(一)查兩造已合意為協議內容之變更，即後契約已變更前契約內容之事實，業經本院析述如前，是原告依據「房屋過戶協議書」，請求被告給付可分配款項，於法即屬有據。
(二)原告主張系爭預售屋已於000年0月間，以1,307萬元之價格售出，扣除成本1,142萬元、二合一稅款418,500元後，總淨利為1,231,500元，按「房屋過戶協議書」第4條所定原告可分配利潤比例49.9%計算，原告應獲利潤614,519元；再加計原告投入之資金1,255,000元後，則原告可分得金額為1,869,519元等情，為被告所不爭執（見卷第48頁），堪認屬實。
再依「房屋過戶協議書」第7條及其附件所示，過戶代書費149,500元、遠雄換約費11,420元及雜支50,334元（含110月2月銀行利息4,450.5元、110年3月5日銀行利息4,019.5元、110年3月管理費1,320.5元、熱水器安裝12,000元、110年4月5日銀行利息4,450.5元、110年4月5日房貸14,998元、土地及房屋增值稅8959.5元、買賣雙方補差額135.5元），應由原告負擔，自應予扣除。再依「房屋過戶協議書」第8條約定，應另扣除原告向被告借貸之款項及利息；而依兩造簽訂之「借據暨借貸合約」第3條所示，可知原告曾於109年11月3日向被告借款15萬元，並同意於借款期間內支付按年利率4.5%計算之利息，倘未於112年11月2日借款期限屆至前前還款，應另支付違約金（見卷第27頁），依此計算，應予扣除之借貸費用即為本金15萬元及尚未支付之110年3、4月利息共1,125元【計算式：15萬元×4.5%÷12月×2月＝1,125元】，而原告同意以1,200元計算此部分應予扣除之利息總額，已逾上開費用，自應准許。準此計算，被告應給付予原告之金額，即應為1,507,065元【計算式：1,869,519元-149,500元-11,420元-50,334元-15萬元-1,200元＝1,507,065元】；而被告僅支付其中之75萬元，此為兩造所不爭執（見卷第48頁），尚不足757,065元。
(三)承上，被告雖辯稱原告上開可分得部分，應再扣除「理財協議書」所定應給付被告之買賣價金3%報酬及貸款成功酬勞24萬元、113萬元備證款利息、借款162,920元及其利息、借貸合約所定之訴訟相關費用40萬元云云，然為原告所否認。而查：
1.兩造間就系爭預售屋之法律關係，應以簽訂時間在後之「房屋過戶協議書」為準，簽訂時間在前之「理財協議書」業經兩造合意變更等事實，已如前述，是被告再持「理財協議書」約定事項，主張扣除買賣價金3%報酬及貸款成功酬勞，已非有據。
2.再者，觀之「房屋過戶協議書」第2、3條所示，可知備證款係被告所投入之資金，兩造僅對其餘貸款金額利息作有共同負擔之約定，是被告要求原告支付備證款之利息，亦非有理；況被告於本院審理時，亦已同意自行負擔此部分費用（見卷第121頁），自毋庸予以扣除之。
3.繼者，被告就其曾另行借貸162,920元予原告乙節，僅提出由原告簽發之本票乙紙為憑（見卷第73頁），惟簽發本票之原因多端，或為買賣，或因其他之法律關係而為交付，未必係基於消費借貸之合意而為，無從逕自作為兩造間存有消費借貸契約關係之證明。更何況，原告就其所述事實，即其係為擔保被告先代為支付過戶代書費149,500元、遠雄換約費11,420元，共160,920元之原因，始簽立票面金額162,920元（票面金額為160,920元之誤算）、票號TH0000000號之本票乙紙予被告收執乙情，業據提出與所述相符之LINE對話紀錄、簽約日期與本票發票日一致之買賣契約讓與協議書為證（見卷第93-99頁），堪信屬實。是被告在未能提出其他證明之情形下（見卷第78頁），主張扣除借款162,920元及其利息，亦屬無據。
4.此外，「借據暨借貸合約」第4條記載：「乙方提供本票，直到全部清償為止。乙方並同意負擔甲方訴訟相關之所有相關費用。」（見卷第27頁），依其文義可知，原告雖同意負擔訴訟相關費用，惟僅以因系爭借款所衍生者為限，自不得擴張解釋而適用於兩造因其他法律關係所涉訟之案件；況原告就其積欠之系爭借款，已於出售系爭預售屋後可得分配金額中扣除；被告復未就其主張之40萬元，提出任何證明文件，自不得列入扣除範圍。是以，被告上開所辯，均無足採。
(四)綜上，原告依據「房屋過戶協議書」之約定，請求被告給付757,065元，即屬有理，應予准許。又原告積欠被告之過戶代書費149,500元、遠雄換約費11,420元，共160,920元債務，以及積欠被告之系爭借款債務，既已均自被告應分配予原告之金額中扣除，即已清償完畢，則被告即無繼續持有原告為分別擔保上開債務而交付之本票2紙，及保有系爭預告登記之理由，自應併予交還及塗銷之。
四、綜上所述，原告依據兩造簽訂之協議書內容及民法消費借貸之法律關係，請求被告給付原告757,065元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年5月31日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；併訴請被告返還票號TH0000000號、WG0000000號之本票2紙、塗銷系爭預告登記，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
書記官 陳麗麗