臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第608號原 告 莊玉蘭訴訟代理人 蔡文玲律師
江明洋律師被 告 李格林被 告 兼訴訟代理人 張光真上二人共同訴訟代理人 喬國偉律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬壹仟零伍拾陸元，及其中新臺幣參拾肆萬柒仟柒佰陸拾元自民國一百零四年九月十六日起，其中新臺幣參拾柒萬柒仟柒佰陸拾元自民國一百零五年九月十六日起，其餘新臺幣肆拾壹萬伍仟伍佰參拾陸元自民國一百零六年九月十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
(一)原告與被告李格林於民國103年4月29日就坐落新竹縣○○市○○0路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書，約定由被告李格林出售系爭房地予原告，依不動產買賣契約第9條第5項第1款約定，系爭房地已訂有租賃契約，交屋前賣方即被告李格林應負責協調買方即原告與承租者依原租賃契約內容及條件辦理換約程序，原告與原承租人葉莘宥以每月租金新臺幣（下同）8萬元之條件換約，惟原告嗣後發現被告李格林先前與承租人葉莘宥簽立之租賃契約，約定租賃期間為101年9月15日至111年9月14日，前三年租金為每月8萬元，自第四年開始則每二年調漲租金百分之10，每月5,000元之管理費亦由葉莘宥負擔，然被告李格林卻協助原告與葉莘宥以租金每月8萬元、不調漲租金、每月5,000元之管理費由原告負擔之租賃條件換約，因被告李格林並未協助原告與葉莘宥以原租賃契約內容及條件進行換約，兩造遂於103年6月20日簽立不動產協議書（下稱系爭協議書），約定被告李格林須依照租賃期間支付租金價差及管理費予原告，總計應補足之租金價差及管理費為218萬6,256元，被告李格林同意於不動產買賣契約結算時，自買賣尾款扣除103年6月15日起至108年9月14日之價差及管理費合計92萬5,200元，108年9月15日至111年9月14日共三年之租金價差及管理費，被告李格林應於104年9月15日支付37萬7,760元、105年9月15日支付37萬7,760元、106年9月15日支付50萬5,536元予原告，被告張光真則為連帶保證人。詎料上開期限屆至後，除被告張光真於104年間匯款3萬元元予原告以外，剩餘123萬1,056元迄今均未獲償，被告2人自應依系爭協議書約定，連帶給付原告上開金額及遲延利息。
(二)被告雖抗辯原告與葉莘宥已解約，依系爭協議書第5條約定，被告無庸再補足上開租金價差及管理費云云，然該條約定係考量如原告嗣後與原租客解除租賃契約，得自行與第三人簽訂更保障原告權益之租賃契約，不再受原租賃契約約定之由原告負擔管理費且不得漲房租之限制，且系爭協議書亦有約定「承租人租賃契約期限屆滿前，將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，兩造依上方所簽立之協議條款仍生效」，可知承租者若為頂讓而非解約者，自無系爭協議書第5條後段之適用，自第一位承租人葉莘宥開始，後續曹仁熊、李金華、許嘉榮、邱竹君均係受讓前手於系爭房地營業之店面，而繼受前手之承租人地位，原告與葉莘宥、曹仁熊、李金華、許嘉榮所簽立租約到期日均為111年9月14日，租金均未超過每月8萬元，邱竹君接手其配偶許嘉榮之店面時，與原告簽立之租賃契約雖為每月8萬5,000元，惟此係因原告前因許嘉榮央求減租至每月7萬元及7萬5,000元而受有租金上損失，邱竹君願為配偶補償原告先前所受損失，邱竹君每月繳交逾8萬元租金之額外5,000元，僅屬許嘉榮承租期間減免租金之後補，原告與邱竹君主觀認知仍認為原告受租金上限8萬元之限制，且不得漲租，又各承租人租賃範圍大致相同，僅有是否包含地下停車場之些微差異，可見租賃條件自葉莘宥起均一脈相承，並無重大變動，且各承租人均係自行找妥承接店面之後手後始通知原告，原告並無選擇承租人之自由而僅能與之換約，顯與租約解除或終止後出租人得自行尋覓決定由何人承租之情形不同，葉莘宥、曹仁熊、李金華、許嘉榮等人均未於承接店面時依租賃契約賠償原告2個月租金，可知租賃雙方之共同認知均為後手承接前手之承租人地位，非屬解除或終止租約，而僅為因頂讓店面而換約，無系爭協議書第5條後段之適用，被告依系爭協議書第4條約定仍應連帶給付原告上開金額。
(三)並聲明：被告應連帶給付原告1,231,056元，及其中347,760元自104年9月16日起、其中377,760元自105年9月16日起、其中505,536元自106年9月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告依系爭協議書雖同意負擔原告與葉莘宥租金每二年調漲百分之10之差額，然依系爭協議第5條約定，若原告與葉莘宥終止租後再與他人簽約，被告即無庸再給付原告上開租金差額。原告與葉莘宥就系爭房地簽立租賃契約後，復陸續與曹仁熊、李金華、許嘉榮等人簽立租賃契約書，承租範圍、租金數額、管理費負擔方式不完全相同，可知租賃條件已經更改，並非換約，依系爭協議書第5條約定，原告既與他人再訂租賃契約，被告即無庸再給付系爭協議書所約定之金額等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告李格林於101年8月9日就新竹縣○○市○○○路000號1樓房屋與訴外人葉莘宥簽立租賃契約書，約定租賃期間為101年9月15日至111年9月14日，前三年租金為每月80,000元，第四年開始每二年調漲百分之10，即101年9月15日至104年9月14日期間租金每月80,000元，104年9月15日至106年9月14日期間租金每月88,000元，106年9月15日至108年9月14日期間租金每月96,800元，108年9月15日至110年9月14日期間租金每月106,480元，110年9月15日至111年9月14日期間租金每月117,128元，管理費由承租人葉莘宥自行承擔。
(二)原告莊玉蘭於103年4月29日與被告李格林就新竹縣○○市○○○路000號1樓房屋及坐落基地簽立不動產買賣契約，依不動產買賣契約第9條第5項第1款約定，出賣人即被告李格林應負責協調買方即原告莊玉蘭與承租人依原租賃契約內容及條件辦理換約程序。
(三)原告購買系爭房地後，於103年間與承租人葉莘宥簽立租賃契約書，契約記載每月租金80,000元、租賃期間不漲租金、管理費由出租人即原告負擔，租期至111年9月14日為止。
(四)原告與被告李格林於103年6月16日簽立不動產買賣協議書，約定由被告李格林補足原合約與現合約租金差額及管理費金額合計2,186,256元予原告，給付方式為：自買賣尾款扣除103年6月15日至108年9月14日租金差額925,200元；剩餘1,261,056元，由被告李格林於104年9月15日支付377,760元；於105年9月15日給付377,760元；於106年9月15日支付505,536元，並以以被告張光真為連帶保證人。被告張光真有於104年間匯款30,000元予原告。
(五)上開不動產協議書第5條約定：「如現有承租人於7年內解約時，原告不需退還被告已扣除之款項，如第7年後承租人解約時，按年度計算，自解約年度起被告則不需再補原告租金價差及管理費」，另約定：「承租人租賃契約期限屆滿前，將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方式由他人使用房屋，兩造簽立之協議條款仍生效」。
(六)原告於103年6月29日與承租人曹仁熊簽立租賃契約書，契約記載租金為每月80,000元。
(七)原告於105年3月28日與承租人李金華簽立租賃契約書，契約記載105年3月15日至107年3月14日租金為每月65,000元。
(八)原告於106年10月14日與承租人許嘉榮簽立租賃契約書，契約記載106年10月15日至107年2月14日租金為每月70,000元，107年2月15日調整為每月75,000元。
(九)原告與承租人邱竹君於110年3月3日簽立租賃契約書，契約記載租金為每月85,000元，復於112年3月3日簽立租賃契約書，契約記載租金為每月110,000元。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其於103年4月29日向被告李格林購買系爭房地，因當時被告李格林已將系爭房屋出租予葉莘宥，其等簽立不動產買賣契約第9條第5項第1款遂約定，出賣人即被告李格林應負責協調買方即原告莊玉蘭與承租人依原租賃契約內容及條件辦理換約程序，業據提出不動產買賣契約書為證（見桃院促字卷第7至10頁），而依被告李格林前與葉莘宥於101年8月9日就系爭房屋簽立之租賃契約書所載，葉莘宥承租系爭房屋之租賃期間為101年9月15日至111年9月14日，前三年租金為每月80,000元，第四年開始每二年調漲百分之10，管理費由承租人葉莘宥自行承擔等情，亦有房屋租賃契約書可參（見桃院訴字卷第109頁），堪認依原告與被告李格林簽立之不動產買賣契約書9條第5項第1款約定，被告李格林有義務協助原告與葉莘宥以「租賃期間101年9月15日至111年9月14日共10年，前三年租金每月8萬元，第四年開始每二年租金調漲百分之10，管理費由承租人負擔」之租賃條件換約。
然查，原告向被告李格林購買系爭房地後，被告李格林協助原告與葉莘宥簽立就系爭房屋簽立之房屋租賃契約書，租賃期間雖與原租約相同，原告得收受之租金卻僅為每月8萬元、租賃期間不漲租金、管理費由出租人即原告負擔，此有該房屋租賃契約書可憑（見桃院訴字卷第111頁），足見原告與葉莘宥換約後收取之租金低於原租約，且原告尚須多付擔管理費，而受有短收租金及必須自行負擔管理費之不利益。
(二)因被告李格林並未依買賣契約之約定，協助原告與承租人葉莘宥以原租賃條件換約，使原告無法依原租賃條件向承租人收取自104年9月15日起每二年調漲百分之10之租金，及必須自行負擔每月5,000元之管理費，經兩造結算及預估原告於101年9月15日至111年9月14日租賃期間所受租金價差及管理費損失，並於103年6月20日簽立系爭協議書，約定由被告李格林補足原合約與現合約租金差額及管理費金額合計2,186,256元予原告，其中925,200元自買賣價金尾款扣除，再由被告李格林於104年9月15日、105年9月15日各支付377,760元、餘款505,536元則於106年9月15日支付，並以被告張光真為連帶保證人，另考量若原告日後與承租人葉莘宥解除或終止租約後，原告得自行與他人簽立較被告李格林與葉莘宥原訂條件更能保障出租人權益之新租約，系爭協議書預估原告所受之租金價差及管理費即不會發生，系爭協議書第5條因而約定：「如現有承租人於7年內解約時，甲方（即原告）不需退還乙方（即被告）已扣除之款項，如第7年後承租人解約時，按年度計算，自解約年度起乙方則不需再補甲方租金價差及管理費」、系爭協議書下方復約定：「承租人租賃契約期限屆滿前，將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方式由他人使用房屋，兩造簽立之協議條款仍生效」，有系爭協議書附卷可稽（見桃院促字卷第11頁），上情復為兩造所不爭執，堪信屬實。
(三)兩造簽立系爭協議書後，因原承租人葉莘宥將承租系爭房屋經營之店面及租賃關係讓與曹仁熊，並請原告與曹仁熊以相同租賃條件另簽租約，原告與曹仁熊遂於103年6月29日以相同租期、相同租金即每月8萬元之條件另簽立房屋租賃契約書；曹仁熊以相同條件承繼該店面及租約後，因身體因素無力繼續經營，央請李金華經營該店面並支付租金，並請原告與李金華另訂租約，因李金華無力負擔每月8萬元之租金，與原告協商將承租範圍排除地下室與停車場、租金則縮減為每月65,000元，原告與李金華遂於105年3月28日與承租人李金華簽立租賃契約書，契約記載承租範圍為系爭房屋之「部分」，105年3月15日至107年3月14日租金為每月65,000元；李金華嗣將該店面及租約讓與許嘉榮，並通知原告與許嘉榮於106年10月14日就相同之租賃範圍另訂租約，契約記載承租範圍為系爭房屋之「部分」（即不包含地下室及停車場），106年10月15日至107年2月14日租金為每月70,000元，107年2月15日調整為每月75,000元；許嘉榮再將該店面及租賃關係讓與其配偶邱竹君，經原告與邱竹君於110年3月3日簽立租賃契約書，契約記載承租範圍為系爭房屋之「全部」（即包含地下室及停車場），租期為110年3月15日至112年3月14日、租金為每月85,000元，其後原告與邱竹君再續約二年，租金則自112年3月15日起調漲為11萬元等情，業據證人葉莘宥、曹仁熊、李金華、許嘉榮分別到庭證稱明確（見本院卷第85至92頁、第139至167頁），且與原告與曹仁熊、李金華、許嘉榮、邱竹君簽立之上開房屋租賃契約書（見本院卷第51至55頁、第213至215頁）內容互核相符，應堪認定。
(四)由上開證人證述內容及房屋租賃契約書可知，原告與葉莘宥簽立租約所載之租賃期間為101年9月15日至111年9月14日共10年，租金為每月8萬元，承租範圍為系爭房屋全部；曹仁熊自葉莘宥處承接店面及租賃關係後，原告與曹仁熊簽立租約所載之租賃期間、租金、承租範圍均未變更；李金華自曹仁熊處承接店面及租賃關係後，原告與李金華約定之租賃期限仍係至111年9月14日為止，惟約定105年3月15日至107年3月14日租金減為每月6萬5,000元、承租範圍則排除地下室及停車場；許嘉榮自李金華處承接店面及租賃關係後，原告與許嘉榮約定之租賃期限仍係至111年9月14日為止，106年10月15日至107年2月14日期間租金為每月7萬元、107年2月15日起調整為每月7萬5,000元，承租範圍同為系爭房屋不含地下室及停車場；嗣許嘉榮將店面及租約交由其配偶邱竹君承接，邱竹君自許嘉榮處承接店面及租賃關係後，與原告合意將承租範圍恢復為系爭房屋全部，原告於110年3月15日至111年9月14日期間每月向邱竹君收取租金則為每月85,000元，且依上開證人所述，其等皆係與前手達成承接店面及租賃關係之合意後，再通知原告簽立新租約，店面交予下一位承租人時，均未依租賃契約所約定提前解約之違約金賠償原告，足見在原告與葉莘宥原定租賃期限即101年9月15日至111年9月14日期間內，原告皆係被動獲通知承租人頂讓店面及出讓租賃關係，並非原告與原承租人解約後自行尋覓其他承租人；原告與各後手承租人簽立之租約內容，縱有因租賃範圍不同而收取不同金額之租金，惟皆援用原告與葉莘宥簽立租約有關租賃期間內不調漲租金之租賃條件，倘認原告與各承租人係解約後重新洽談新租賃條件，原告理應會向各承租人提出比照被告李格林與葉莘宥所簽立之租約條件、要求於租賃期間每二年或逐年調漲租金，然由上開證人證述內容，原告與各承租人於換約時皆未曾重新洽談上述租賃條件，可認原告係在受其與葉莘宥租賃條件限制之認知下，與各承租人換約並簽立租賃條件大致相符之契約書，準此，原告與葉莘宥簽立租賃期約租期於111年9月14日屆滿前，因葉莘宥原承租系爭房屋經營之店面頂讓，原告各與承接店面之後手分別完成租賃契約之換約，係承接其與葉莘宥所定原租約之租賃關係而來，與系爭協議第5條所定「解約」之要件，尚屬有間，依系爭協議書下方所定「承租人租賃契約期限屆滿前，將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方式由他人使用房屋，兩造簽立之協議條款仍生效」，被告即無從援引系爭協議書第5條約定拒絕補足租金價差損失及管理費。
(五)承上所述，原告與葉莘宥以「租賃期間101年9月15日至111年9月14日，租金每月8萬元，租賃期間內不漲租金，管理費由原告支付」等條件簽立租賃契約後，隨著葉莘宥承租系爭房屋經營之店面陸續轉讓予曹仁熊、李金華、許嘉榮、邱竹君，原告亦於上開租賃期間內與各後手承租人以大致相同之租賃條件完成換約，並非原告與葉莘宥解約後，原告自行尋找新承租人重新洽談租賃條件，並無系爭協議書第5條所定無庸再補足租金差額及管理費之情形，被告李格林應依系爭協議書給付原告「被告李格林與葉莘宥簽立租約租額（即自104年9月15日至111年9月14日期間，由每月租金8萬元每二年調漲百分之10租金數額）」與該段期間「原告與各該承租人簽立租約數額」之價差，以及「依被告李格林與葉莘宥簽立租約，管理費由葉莘宥負擔」與「依原告與葉莘宥簽立租約，管理費由原告負擔」，原告於該段期間因此負擔之管理費支出，除已自買賣價金扣除之925,200元以外，原告本件主張其尚得請求108年9月15日至109年9月14日期間之租金差額及管理費377,760元、109年9月15日至110年9月14日期間之租金差額及管理費377,760元、110年9月15日至111年9月14日期間之租金差額及管理費505,536元，茲就原告得請求之金額分敘如下：
１、108年9月15日至110年3月14日期間，依原告與許嘉榮簽立之房屋租賃契約書所載（見本院卷第55頁），該段期間租金為每月75,000元，租賃範圍為系爭房屋之「部分」（即不包含地下室及停車場），且據許嘉榮證稱每月租金75,000元係包含管理費，承租人並未領外繳納管理費等語（見本院卷第167頁），則該段期間因原告實際收取之租金低於每月8萬元，雖高於系爭協議書估算「被告李格林每月原得向葉莘宥收取逾8萬元租金」與「原告每月得向葉莘宥收取8萬元租金」之租金差額，然原告係出租系爭房屋全部予葉莘宥並收取租金每月8萬元，原告出租予許家榮之範圍則排除地下室及停車場並此減收租金，則原告自行調整其與葉莘宥之租賃範圍並減收租金，此情並非被告於103年6月20日簽立系爭協議書時所能預見，自不能要求被告負擔超過系爭協議書所載範圍之租金差額。準此，108年9月15日至110年3月14日之18個月期間，被告李格林應補足「依被告李格林與葉莘宥簽立租約所載租金每月106,480元」與「依原告與葉莘宥簽立租約所載租金每月8萬元」之差額，及每月5,000元之管理費數額，以每月租金差額26,480元計算，原告得請求之租金差額為476,640元（計算式：26,480x18=476,640）及管理費90,000元（計算式：5,000x18=90,000）。
２、110年3月15日至111年9月14日期間，依原告與邱竹君簽立之租賃契約書所載，租賃範圍回復為系爭房屋全部，租金為每月85,000元（見本院卷第215頁），其餘條件則與換約前原告與許嘉榮簽立租約條件相同，直至租約到期後另訂新約（原租期111年9月14日屆至後、112年3月3日所定新約，見本院卷第213頁），邱竹君將系爭房屋店面轉型改做女子SPA，租金始再調漲至每月11萬元等情，業據證人許嘉榮證稱明確（見本院卷第162頁），該段期間原告實際收取之租金為每月8萬5,000元，已逾原告就相同租賃範圍每月得向葉莘宥收取之租金8萬元，則110年3月15日至110年9月14日之6個月期間，被告李格林應補足「依被告李格林與葉莘宥簽立租約所載租金每月106,480元」與「原告與邱竹君簽立租約所載之租金每月85,000元之差額及每月5,000元之管理費數額，以每月租金差額21,480元計算，原告得請求之租金差額為128,880元（計算式：21,480x6=128,880）及管理費30,000元（計算式：5,000x6=30,000）；110年9月15日至111年9月14日之12個月期間，被告李格林應補足「依被告李格林與葉莘宥簽立租約所載租金每月117,128元」與「原告與邱竹君簽立租約所載之租金每月85,000元之差額及每月5,000元之管理費數額，以每月租金差額32,128元計算，原告得請求之租金差額為385,536元（計算式：32,128x12=385,536）及管理費60,000元（計算式：5,000x12=60,000）。至原告雖主張邱竹君於該段期間每月繳納85,000元，其中有5,000元係後補前手即其配偶許嘉榮承租期間之租金，原告與邱竹君實際約定之租約仍為每月8萬元等情，並未舉證以實以其說，且許嘉榮每月繳納75,000元租金，承租之範圍並未包含系爭房屋之地下室及停車場，邱竹君每月繳納85,000元租金，承租之範圍則為系爭房屋全部（包含地下室及停車場），此為原告訴訟代理人自承明確（見本院卷第196頁），則邱竹君較前手許嘉榮支付較多租金，應係其承租範圍較許嘉榮為多，實無從認定其較許嘉榮繳納更高之租金，係為補足許嘉榮短付之租金，則被告上揭所辯，即無從憑採。
(六)綜上，被告李格林依系爭協議書應給付原告之租金差額及管理費合計為1,171,056元（計算式：476,640＋90,000＋128,880＋30,000＋385,536＋60,000＝1,171,056），而被告張光真為被告李格林上開債務之連帶保證人，被告2人應就上開金額對原告負連帶給付之責，兩造均不爭執被告張光真有於104年間匯款3萬元予原告，則原告對被告2人之上開連帶債務於清償之範圍內已消滅，則原告本件得請求被告2人連帶給付之金額應為1,141,056元（計算式：1,171,056－30,000＝1,141,056）
(七)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條有明文。本件原告之請求，係以支付金錢為標的，兩造簽立系爭協議書，已約明其中377,760元於104年9月15日給付、其中377,760元於105年9月15日給付、餘款於106年9月15日給付（見桃院促字卷第11頁背面），惟約定清償期已屆至仍未獲清償，且未約定利率，則依上揭規定，原告請求其中347,760元自104年9月16日起、其中377,760元自105年9月16日起、其餘415,536元自106年9月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之利息請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭協議書之約定，請求被告2人連帶給付1,141,056元，及其中347,760元自104年9月16日起、其中377,760元自105年9月16日起、其中415,536元自106年9月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
書記官 白瑋伶