臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第705號原 告 葉俊顯訴訟代理人 蔡孟彤律師被 告 陳正翔訴訟代理人 蕭家捷律師被 告 范植旺上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年6月12日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地准予變價分割，所得價金按附表所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔之。
事實及理由
一、原告主張：原告葉俊顯與被告陳正翔、被告范植旺共有如附表所示系爭坐落新竹縣○○鄉○○段00號、15號、18號、20號、21號、28號地號之土地（以下合稱系爭土地），原告就系爭土地之所有權持分均為6分之1，被告陳正翔所有權持分均為6分之2，被告范植旺持分均為6分之3，然共有物之使用收益及管理除有分管契約外，應經共有人一定比例同意行之，與單獨所有物之使用收益、管理相較之下多有不便，難使物之經濟價值有效發揮，且共有人間就系爭土地並無不分割之協議，又因訴外人即原告之子葉育成現為系爭土地承租人，並經各共有人同意，於系爭土地上與原告共同建造、經營小牛仔休閒觀光農場，此有葉育成與土地共有人所立租賃契約可稽，又系爭租約雖約定租期至109年5月31日止，然現仍由葉育成繼續承租系爭土地，並持續給付租金，為避免將來系爭土地所有權及使用收益狀態趨於複雜而衍生糾紛，保護各共有人權益，並使系爭土地使用價值最大化，爰依法提起本件分割訴訟，請求將系爭土地全部分歸原告所有，並由原告補償被告各自應有部分可得之金額以符公平原則，並便於原告之子葉育成日後透過繼承取得系爭土地所有權，使系爭土地及其地上物所有權人歸於一致，根除土地及其地上物所有權歸屬不同而可能衍生之利用糾紛，以俾土地及休閒農場之永續經營。另若本院認為不應以原物分割且全數分割予原告一人所有，原告請求本院以變價分割之方式分割系爭土地等語。
二、被告陳正翔則以：小牛仔休閒農場經營者小牛仔休閒事業有限公司自104年6月24日核准設立時起至今，原告或其子訴外人葉育成均非該公司法定代理人，目前代表人范明富出資額達資本總額100%，原告迭以經營小牛仔休閒農場為其應獲得原物分配之理由，於法顯不足採。又依小牛仔休閒農場資產負債表資產項下資訊，小牛仔休閒農場之資產僅有流動資產新台幣（下同）77,380元、非流動資產（運輸設備）25,000元，此外沒有不動產、廠房及設備等流動資產，且小牛仔休閒農場之財務狀況困難、累積虧損嚴重，此參小牛仔休閒農場108年之稅後淨利為負1,914,387元、109年課稅所得額為負2,072,549元、110年度營業利益為負1,067,039元，由原告自行提出之會計資料所示，小牛仔休閒農場持續虧損，最近三年每年度虧損均超過小牛仔休閒農場實收資本額100萬元，小牛仔休閒農場本業顯然沒有支持營運可能，復於111年7月17日發生大火付之一炬，幾無繼續經營之望，應由被告取得系爭土地並繼續維持共有，另由被告金錢補償原告，方為維持土地最大利用，且公平之分配方法。另原告原先提出如附圖所示取得B1+B2所在土地之分割方案，所分配土地均位於河川區範圍外，僅被告分配土地受水利法第78條及第78-1條利用限制，且系爭12地號土地已大量沉入河床成為河川一部而實際無法利用，況原告分割方法，大幅壓縮被告分配部分之臨路土地，且系爭12地號及15地號土地臨路部分價格亦遠高於未臨路部分，原告所提分割方法對被告顯有不公等語，資為抗辯。
三、被告范植旺則以：系爭土地於100年7月13日經本院民事執行處公開拍賣，由被告范植旺、被告陳正翔及訴外人林冠勳等3人得標買受系爭土地、其上建物及一切附屬建物，並將系爭土地登記為范植旺、陳正翔、林冠勳三人分別共有，權利範圍各3/6、2/6、1/6，嗣後被告范植旺、被告陳正翔及訴外人林冠勳等3人同意將系爭土地出租予訴外人葉育成(即原告之子），作為經營休閒農場之所用，租期為自104年6月1日起至109年5月31日止，系爭土地其上建物及一切附屬建物則無償借予葉育成所使用，惟訴外人葉育成於取得承租權後，竟未按土地分區使用相關規定，違法而經營「小牛仔休閒園區」，而涉及違反區域計畫法，遭新竹縣政府裁處12萬元之罰鍰，並令限期改善，此有網路新聞報導截圖及臺北高等行政法院105年度訴字第1552號判決足資佐證。後於108年3月20日，訴外人林冠勳因恐所出租之系爭共有土地因持續違反區域計畫法而受波及，故將其所持有之共有土地權利範圍，於未知會其他共有人下轉讓予原告，故系爭土地目前登記為被告范植旺、被告陳正翔、原告三人分別共有，權利範圍各3/6、2/6、1/6，而系爭土地其上建物及一切附屬建物仍歸被告范植旺、被告陳正翔及訴外人林冠勳等3人所共有，並由被告范植旺所全權管理。另被告因見原告及其子葉育成違法經營「小牛仔休閒園區」，且經裁罰後仍拒不改善，被告范植旺為此曾多次要求終止土地租約，惟訴外人葉育成執意不願遷離，並自109年12月起即以「小牛仔休閒園區」經營不善及雙方未訂新約為由，一再藉故拒絕給付租金，核算至112年6月11日止積欠租金已逾三期又11天共計918,326元，經被告范植旺多次以手機通訊軟體LINE傳訊予訴外人葉育成及寄發存證信函催告繳付積欠租金，逾期將終止雙方之土地租賃契約收回土地，惟始終未獲訴外人葉育成之善意回應。另被告范植旺為求合法且妥善發揮系爭土地之經濟效益，已經桃園市政府核准設立金龍新農業股份有限公司，計畫將系爭土地移轉至公司名下，從事養植精緻農作物等相關事業，以利合法開發系爭土地，發揮最大經濟價值，並使系爭土地、其上建物及一切附屬建物所有權人歸於一致，根除系爭土地、其上建物及一切附屬建物所有權歸屬不同而可能衍生之利用糾紛，並早日讓系爭土地脫離遭承租人持續違法利用之可能，乃認應由被告取得系爭土地維持共有，並願以原告提出補償被告單價加價百分之五補償原告等語，資為抗辯。
四、本院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此為民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分比例如附表所示等情，業據原告提出土地登記謄本附卷可稽(見本院卷一第65至76頁)，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。而系爭土地並無因其使用目的不能分割或約定不為分割之情形，據此，兩造對系爭土地之分割方法既未能達成協議，則原告請求裁判分割共有物，於法自屬有據。
(二)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束(最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照)。經查，系爭土地位在新竹縣橫山鄉中豐路一段道路下方，路旁設有小牛仔休閒園區招牌廣告，原告指出系爭15地號土地上A點位所在為柏油路面，可通往小牛仔園區入口，小牛仔園區在履勘當日並無營業，現場有挖土機進行挖土，埋設水電工程，泳池的水也已經放乾，鄰近油羅溪河床旁，業據本院於111年12月27日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所派員前往系爭土地現場履勘明確，製有勘驗筆錄附卷可佐(詳本院卷一第327頁)，並有系爭土地地籍圖及現場照片在卷為憑(詳本院卷一第77頁、第227頁至第228頁、第247頁)，而兩造共有系爭6筆土地於111年度每平方公尺公告土地現值除系爭21、28地號土地同為450元外，系爭12地號每平方公尺公告土地現值569元，系爭15地號每平方公尺公告土地現值767元，系爭18地號每平方公尺公告土地現值558元，系爭20地號每平方公尺公告土地現值458元，可見各筆土地因所在位置及地形等情致價值迥異。再者，系爭6筆土地除系爭15地號土地上有如附圖所示B1道路可直接經由毗鄰14地號土地對外通往新竹縣橫山鄉中豐路一段公路外，其餘則未能直接連通新竹縣橫山鄉中豐路一段公路，被告范植旺復表示系爭12地號土地約有600坪左右面積沈入油羅溪河底(詳本院卷一第295頁)，參以系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，土地分割需依據農業發展條例第16條相關規定辦理，亦經本院依職權函詢新竹縣竹東地政事務所明確(詳本院卷一第351頁)，則每宗耕地分割後每人所有面積未達O．二五公頃者，不得分割，既為農業發展條例第16條第1項所明定，則原告所提依其原持有系爭6筆土地價值合併計算，取得系爭15地號面積1,260.28平方公尺及系爭18地號面積114.11平方公尺，顯違上開農業發展條例第16條第1項規定，亦經新竹縣竹東地政事務所於112年5月5日以東地所測字第1122300256號函覆本院明確(詳本院卷一第411頁)，應認本件顯難以將系爭6筆土地以各筆橫向上下或縱向左右原物分割予兩造單獨合法取得。
(三)另本件若將系爭土地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且兩造均表明願受系爭土地全部分配以金錢補償對方，參以兩造除共有系爭6筆土地外，就系爭土地上之建物及一切附屬建物亦為共有人，此有原告提出其於108年2月13日與訴外人林冠勳簽訂土地買賣契約書上記載買賣標的物為訴外人林冠勳所有新竹縣○○鄉○○段00○00○00○00○00○00地號共6筆土地，及含一切附屬建物所有權6分之1，以300萬元之價格全數出賣予原告乙節(詳本院卷一第179頁至第181頁)，並經證人林冠勳之父親林金本到庭結證：林冠勳有授權其出售系爭坐落新竹縣橫山鄉新庄段12、15、18、20、21、28六筆土地及建物權利範圍各6分之1，其要賣土地與建物持份時，有告訴被告二人詢問他們有無想要優先購買，被告二人同意出賣，且有在其與原告簽訂土地買賣契約書時在場等情綦詳(詳本院卷一第257頁至第261頁)，則如系爭土地採原物分割及金錢補償之分割方式，在地上物仍為兩造共有狀態下，亦難將系爭土地及其上建物所有權人歸於一致，極有可能衍生日後利用糾紛未必妥適。而原告主張採行變賣分割方式，既係出售系爭土地之全部產權，非僅變賣系爭土地之應有部分，況系爭土地倘透過變價分割方式，原共有人即兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，在自由市場競爭出價下，設若變價之價格高，兩造所受分配之金額隨之增加，顯較有利於各共有人。參以民法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。
準此，倘兩造仍欲取得系爭土地加以利用，或個人主觀上認其對系爭土地存有特殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此亦非無取得系爭土地全部產權之機會。
(四)據此，本院審酌系爭土地之面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認本件應採變價分割之方式，方能兼顧各共有人之利益，及維護系爭土地之最高經濟價值。從而，原告主張系爭土地應採行變價分割之方式，並將價金按兩造如附表所示應有部分比例予以分配，應認適當，堪予採信。
五、綜上所述，如附表所示之系爭土地共有人未能達成分割之協議，則原告依據民法第824 條第2 項規定，請求將系爭土地變價分割，於變價後價金按兩造如附表所示應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。經查，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌兩造所受利益，並參酌其應有部分之比例，爰判決如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第二庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書 記 官 黃伊婕附 表
地號 各共有人應有部分 葉俊顯 陳正翔 范植旺新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3新竹縣○○鄉○○段00地號 6分之1 6分之2 6分之3