臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第940號原 告 薛志豪訴訟代理人 林忠諺 住○○市○○區○○路0段00號00樓之 0
林舒婷律師謝雨靜律師複代理人 林志騰律師被 告 蘭開夏公寓大廈管理委員會法定代理人 林振森上列當事人間修繕房屋事件，本院於民國114年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應容忍原告自行僱工進入門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓之中庭公共空間修繕中庭雨遮排水系統（導水溝）及地下一層牆面滲漏水及地下一層頂板防水，修繕至不漏水狀態為止。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾壹萬伍仟元，及自民國（下同）一一四年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一、二項得假執行。但被告如以貳拾壹萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴時原聲明為：⑴被告蘭開夏公寓大廈管理委員會應依照訴外人築藝室內設計有限公司報價單（工程款含稅1,477,875元）所示之修繕方式將原告所有新竹市○○路00號地下一樓房屋（下稱系爭B1）之漏水原因進行修復至不漏水狀態。⑵被告林振森應將系爭B1之漏水原因進行修復至不漏水狀態。⑶訴訟費用由被告負擔。嗣經鑑定及協商後，原告撤回對林振森之訴，並變更聲明。最終聲明為：⑴被告應容忍原告自行僱工進入門牌號碼新竹市○○路00號1樓之中庭公共空間修繕中庭雨遮排水系統（導水溝）及地下1層牆面滲漏水及地下1層頂板防水，修繕至不漏水狀態為止。⑵被告應給付原告215,000元，及自變更聲明（二）狀送達翌日即114年6月27日（卷第295頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。⑷訴訟費用由被告負擔（卷第277-279、293頁）。原告所為變更、撤回核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條規定無違，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告經由法院拍賣程序應買新竹市○○段00地號土地（面積853平方公尺，應有部分6508/100000）及聚吉段1692建號房屋（即系爭B1，面積455.69平方公尺，應有部分全部），經本院於111年5月3日核發不動產權利移轉證書，並於111年5月20日登記為所有權人，此有權利移轉證書及土地建物登記謄本可稽（卷第21-27頁）。
㈡、然被告管理之蘭開夏公寓大廈一樓中庭區域（即新竹市○○路00號1樓中庭，下稱系爭中庭），因被告怠於維護，系爭中庭地磚喪失防水功能，往下滲漏，致系爭B1之天花板及鋼筋、牆壁受損。迭經原告與被告法定代理人即主委溝通修繕方式及費用分擔，並提供築藝室內設計有限公司、順城工程行等廠商報價單供被告選擇，然被告遲不決定，使原告權益受損。
㈢、爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第10條第2項前段、第36條第2款、民法第184條第1項前段、191條第1項、第767條第1項等規定提起本件訴訟，請求被告容忍原告僱工進入系爭中庭修繕漏水，並賠償原告修繕費用及利息。最終聲明：如程序事項第一點所示。
二、被告則答辯以：
㈠、原告以極低廉價格買受系爭B1，是因為屋內有水泥剝落問題，系爭B1水泥剝落問題並非被告或社區住戶造成，被告亦不可能進入私人住宅進行管理維護。被告願意負擔處理系爭中庭表面部分防水之修繕，聲請至現場勘驗。至於系爭B1的樓頂板應由原告自行負擔費用修繕。
㈡、經鑑定報告指出漏水原因後，被告有請社區管理員帶看管線漏水位置，被告同意對管線漏水有修繕責任，亦已約好水電技師處理，就1樓平面之修復願意負擔費用。請求將本件訴訟移送鄰近之公所調解，經區分所有權人同意後即可進行修繕。未為答辯聲明。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭B1所有權人，且系爭B1之天花板及牆面滲漏水等情，為被告所不爭執，並有建物登記謄本、本院履勘現場照片等可稽（卷第27、197-206頁），此部分事實應可先予認定。
㈡、經原告聲請由本院囑託中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱檢測協會）鑑定系爭B1滲漏水原因、修復方法、修復費用等，檢測協會則以「報告書編號000-0000」（含附件照片），鑑定意見略以：使用高解析度紅外線熱像儀檢測B1樓頂板，發現頂板多處有滲漏水，經現場觀察1F露天中庭，發現雨遮排水管有雨水逕流至地面，即系爭B1之頂板，因防水層有破損造成雨水滲漏到B1層之頂板等語（卷第211、223-231頁）。復以113年10月17日協測字第0000000-0號函表示：系爭B1頂板混凝土有嚴重剝落，明顯混凝土氯離子含量超過安全值，即所謂海砂屋。至於房屋滲漏水，經勘查1F中庭，發現右側雨遮排水未有排水溝，雨水逕流中庭地面，加上建築物老舊，B1頂板防水有損壞所造成的滲漏水，以及B1牆面也有滲漏水情形，若全面維修必須頂板海砂屋補強順便處理頂板漏水，中庭雨遮排水系統較容易維修費用也較省，中庭雨遮排水系統（導水溝）及B1牆面滲漏水初估約215,000元等語（卷第241頁）。
㈢、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」管理條例第10條第2項前段及第36條第2款分有明文。再按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。」民法第184條第1項前段、第191條第1項前段亦規定甚明。經查，系爭中庭既為蘭開夏公寓大廈共用部分，自應由被告負責修繕、管理、維護。系爭中庭右側雨遮排水未有排水溝，雨水逕流中庭地面，加上建築物老舊，B1頂板防水破損，造成系爭B1頂板及牆壁滲漏水，原告財產權受損，業經檢測協會鑑定如上。被告經原告催告、起訴，迄今仍怠於修繕，自應容忍原告自行僱工進入系爭中庭公共空間修繕中庭雨遮排水系統（導水溝）及B1牆面滲漏水及B1頂板防水，修繕至不漏水狀態為止並賠償原告所受損害，原告因自行修繕所生費用215,000元及法定遲延利息，自得依前引規定請求被告自公共基金支付。
㈣、綜上，原告依民法侵權行為及公寓大廈管理條例等規定，求為判決如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、原告就其勝訴部分，陳明願供擔保聲請假執行，核無不合，應予准許。本院並依民事訴訟法第392條第2項，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，被告敗訴部分由被告負擔；第83條第1項前段，原告對林振森撤回部分由原告負擔。中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
書記官 凃庭姍