臺灣新竹地方法院民事判決112年度訴字第987號原 告 昌昕建設股份有限公司法定代理人 楊沛錂訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師江明軒律師被 告 楊信群訴訟代理人 朱昭勳律師被 告 楊士生
楊明清
楊翠蟬楊珠冠
楊信嚴
楊鴻濡楊檉瀧蔡卓翰游楊娟富楊勝翔閎翔營造有限公司上一人法定代理人 黃隆信被 告 錢信宏
楊明富
楊壁麗 桃園市○○區○○里00鄰○○路○段00上一人訴訟代理人 余泰鑫律師被 告 楊陳春霞 新竹市○區○○路00號
楊明錞 新竹縣○○市○○○街00號楊靜娥
楊靜芬 新竹縣○○市○○○街00號楊麗嬌 新竹市○○區○○里0鄰○○街000號楊銘汶 新竹縣芎林鄉文林村13鄰柯子林25之3
陳怡綾 新竹市○○區○○里0鄰○○街000號楊志純
楊永哲 新竹縣○○市○○○街000號曾滿 新竹市○區○○路00號葉雪霞楊佳樺
楊玉輝
丁國元
蘇明珠（即楊信權之承受訴訟人）
楊玄榛（即楊信權之承受訴訟人）
楊一峰（即楊信權之承受訴訟人）上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年1月13日辯論終結，判決如下：
主 文
一、如附表一編號1至17所示被告，應分別給付原告如附表一「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自民國112年9月1日起至返還門牌號碼新竹市○○區○○○街00○00○00號房屋所占用坐落新竹市○○段000○00000地號土地部分之日止，按月給付原告如附表一「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額。
二、如附表一編號18所示被告，應連帶給付原告如附表一「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自民國112年9月1日起至返還門牌號碼新竹市○○區○○○街00號房屋所占用坐落新竹市○○段000○00000地號土地部分之日止，按月連帶給付原告如附表一「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額。
三、如附表一編號19所示被告，應連帶給付原告如附表一「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自民國112年9月1日起至返還門牌號碼新竹市○○區○○○街00號房屋所占用坐落新竹市○○段000○00000地號土地部分之日止，按月連帶給付原告如附表一「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
六、本判決第一至三項前段所命給付部分，得假執行。但被告如以附表一「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，為原告預供擔保後，得分別免為假執行。
七、本判決第一至三項後段所命給付，各已到期部分，得假執行。但被告如以附表一「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額，為原告預供擔保後，得分別免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款及第256條分別定有明文。次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第170條、第175條第1項、第176條亦分別著有明文。再按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、2項、第4項後段規定甚明。查本件原告起訴時，原係以楊信群為被告，請求其給付相當於租金之不當得利。嗣因查明占用土地之建物事實上處分權人、和解，以及實施土地測量等原因，迭經被告之追加及撤回。且因被告閎翔營造有限公司（下稱閎翔公司）之法定代理人由彭鴻源變更為黃隆信；被告楊信權於訴訟進行期間之民國113年10月23日死亡，其繼承人為蘇明珠、楊玄榛、楊一峰，均由原告具狀聲明承受訴訟（見卷三第196頁、卷二第273頁），最後確認以如當事人欄位所示之人為被告，原告並將之訴聲明變更為如訴之聲明所示，經核於法尚無不合，應予准許。
貳、本件被告楊士生、楊明清、楊翠蟬、楊珠冠、楊信嚴、楊鴻濡、楊檉瀧、蔡卓翰、游楊娟富、楊勝翔、閎翔公司、錢信宏、楊陳春霞、楊靜娥、楊靜芬、楊麗嬌、楊銘汶、陳怡綾、楊志純、楊永哲、曾滿、葉雪霞、楊佳樺、楊玉輝、丁國元、蘇明珠、楊玄榛、楊一峰經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於111年9月7日以買賣取得坐落新竹市○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地）所有權，惟其上有被告等所有、未辦所有權第一次登記之門牌號碼新竹市○○○街00號建物，占用如新竹市地政事務所收件日期文號113年3月15日第26600號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分，面積各為70.38平方公尺及413.83平方公尺；門牌號碼新竹市○○○街00○00號建物則占用系爭土地如附圖所示編號C、D部分，面積各11平方公尺及331.07平方公尺（下合稱系爭房屋）。
二、系爭房屋雖因被告之申請，而於112年4月19日經新竹市政府公告指定為古蹟，惟建物占用系爭土地仍無法律上原因，伊自得依據民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。退步言之，縱認本件有民法第425條之1規定之適用，伊亦得依據法定租賃關係，請求被告給付租金。又系爭土地附近有公園、運動場、大賣場、便利商店等，亦鄰近快速道路，生活機能佳、交通便利，故應以土地申報地價之10%計算相當於租金之不當得利。再系爭土地自111年1月起之申報地價為新臺幣（下同）2,720元，以系爭建用占用土地之總面積826.28平方公尺計算，則被告應給付原告111年9月7日至112年8月31日占用期間，相當於租金利益為221,002元【計算式：826.28平方公尺×申報地價2,720元×10%÷12月×(11月+24/30日）≒221,002元（元以下四捨五入，下同）】；被告應自112年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告之費用為18,729元【計算式：826.28平方公尺×申報地價2,720元×10%÷12月≒18,729元】。依此再按房屋稅籍證明書所載之被告持分比率計算，則被告應分別給付予原告之費用，即如附表一「原告請求111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」、「原告請求112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示。
三、綜上，先位依不當得利之規定、備位以法定租賃關係為請求權基礎，提起本件訴訟。並聲明：（一）如附表一編號1至17所示被告，應給付原告「原告請求111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自112年9月1日起至返還系爭14、16、18號房屋占用之系爭土地之日止，按月給付原告請求「112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額予原告。（二）如附表一編號18所示被告，應連帶給付原告「原告請求111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自112年9月1日起至返還系爭14號房屋占用之系爭土地之日止，按月給付「原告請求112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額予原告。（三）如附表一編號19所示被告，應連帶給付原告「原告請求111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自112年9月1日起至返還系爭16號房屋占用之系爭土地之日止，按月給付「原告請求112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額予原告。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告楊信群部分：
(一)除與被告楊翠蟬等8人抗辯內容相同外，另系爭房屋業經新竹市政府指定為古蹟，並指定被告楊信群為古蹟管理人，亦即新竹市政府為直接占有人，被告楊信群僅為奉行政機關命令管理古蹟，並未現實占有，其餘被告亦未居住該處，故不該當無權占有不當得利要件，原告起訴當事人亦屬不適格。
(二)綜上聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告楊翠蟬、楊珠冠、楊信嚴、蘇明珠、楊玄榛、楊一峰、楊鴻儒、楊檉瀧（下稱楊翠蟬等8人）部分：
(一)系爭土地原為被告等人之祖輩所有，並於其上興建房屋，嗣由被告等人因繼承而共有，其中14號房屋及增建由被告楊信群、楊翠蟬、楊珠冠、楊信嚴、蘇明珠、楊玄榛、楊一峰共有；16號房屋由被告楊鴻儒、楊檉瀧及他被告共有，故系爭土地與房屋乃土地共有人與房屋共有人部分相同。原告於111年9月7日買賣取得系爭土地所有權後，依據民法第425條之1第1項前段規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。申言之，系爭房屋占用系爭土地乃基於法定租賃關係，不構成不當得利。
(二)系爭土地位於新竹市香山區，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，111年申報地價僅有2,720元/平方公尺；加以系爭房屋為磚造古厝，附近多為住家 ，現場尚存樹木、雜草、水泥空地，又位於浸水區域，交通及生活便利性有限，商業活動不甚活躍，復因鄰近空軍機場及工業區而有噪音問題；且系爭房屋業經指定為古蹟，具公益及文化目的，被告等占有系爭土地所獲利益有限，是原告主張以土地申報地價之10%計算相當於租金之不當得利，顯然過高，應以2%計算為妥適。
(三)綜上聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告楊明富部分：
(一)依據訴外人楊塩發死亡後之財產分割協議書及78年10月14日土地登記申請書所附資料，伊為間隔三代之後代，並未繼承系爭16號房屋，且未移交此筆稅籍。
(二)兩造未就系爭土地或房屋簽訂任何租賃契約，且未曾居住或設籍其上，何來租金或不當得利可言。況伊於出售系爭土地予原告時，已約定買賣標的物不含地上物，蓋因地上建物已破損，應由買方自行處理，故原告應自行承擔風險，抑或係向少數不願出售土地又將系爭房屋操弄劃定為古蹟之人求償，始為合理。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告楊壁麗部分：
(一)伊之祖父楊塩發原為系爭798地號土地及799地號土地之所有權人，並同為其上系爭16號房屋之所有權人；嗣由伊之父親楊鑑秋於78年7月1日繼承取得；再由被告楊明富、楊壁麗於103年11月13日再轉繼承。爾後，原告始於111年9月7日買受取得上開土地，並將799地號土地分割增加系爭799-1地號土地，惟未受讓取得房屋所有權。是以，系爭16號房屋與系爭土地間，具有法定租賃關係存在，並非無權占有，故原告請求不當得利，並無理由。
(二)原告對被告楊壁麗等14人請求連帶給付不當得利之聲明，並未限定於繼承祖父、父親之遺產範圍內，與民法第1153條第1項所定法定限定責任不符。另原告主張以土地申報地價之10%計算相當於租金之不當得利，亦屬過高，應予酌減。
(三)綜上聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告楊明錞部分：
(一)訴外人楊塩發之繼承人有四房，理應每房分持分均應各為1/4，惟原告請求之不當得利金額皆不相同，實令人不解。又原告主張以土地申報地價之10%計算相當於租金之不當得利，明顯過高且不合理，更何況古蹟可列入租金收入嗎？並聲明：原告之訴駁回。
六、被告陳怡綾部分：伊與被告楊明錞、楊明富同一家族，伊等意見一致。並聲明：原告之訴駁回。
七、被告楊士生、楊明清、蔡卓翰、游楊娟富、楊勝翔、閎翔公司、錢信宏、楊陳春霞、楊靜娥、楊靜芬、楊麗嬌、楊銘汶、楊志純、楊永哲、曾滿、葉雪霞、楊佳樺、楊玉輝、丁國元未於言詞辯論期日到場，亦未提出狀為任何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其於111年9月7日購買取得之系爭土地，其上有被告等所有、未辦保存登記之系爭房屋等情，業據其提出土地登記謄本、新竹市政府公告等件為證（見卷一第15-25頁），且有新竹市稅務局提供之系爭房屋稅籍證明書在卷可佐（見卷一第41-145頁、卷二第165-221頁）；復經本院會同兩造至現場履勘並囑請新竹市地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見卷一第419-420頁、491頁），自堪信原告此部分主張為真實。惟原告另主張被告欠缺占用系爭土地之合法權源，構成無權占有，侵害土地所有權等情，則為部分被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：（一）被告占用系爭土地是否具正當法律權源？原告先位請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？（二）原告備位請求被告給付租金，是否有據？若有，其金額為何？茲論述如下。
二、被告占用系爭土地是否具正當法律權源？原告先位請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條固有明文。惟土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。且所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院110年度台上字第1337號、106年度台上字第745號判決內容酌參）。準此，倘房屋受讓人基於上開關係而占有坐落之基地，其占有即有正當權源，並不成立不當得利。
(二)經查，系爭土地於36年間辦理第一次總登記時，所有權人係登記為訴外人楊江泉、楊塩發、楊萬盛、楊金寶、楊金石、楊金煙等人共有，有新竹市地政事務所以112年2月26日新地登字第1140001404號函檢附之資料附卷可稽（見卷二第383-384頁、422-423頁）。次查，系爭房屋屬未辦理保存登記之建物，詳細建造日期及起造人雖已不可考，惟由新竹市稅務局房屋稅籍證明書記載之最早起課年月為39年7月（見卷二第167頁），以及包括訴外人楊塩發、楊金寶、楊金石等人在內之土地所有權人，均列為系爭房屋之納稅義務人（見卷一第109-113頁）等情，可推知系爭房屋在民國30餘年間即應已存在，且本件應存有前揭最高法院判決所指之「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，亦即符合民法第425條之1第1項前段所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」要件甚明。嗣系爭土地及房屋，先後迭經讓與相異之人，此部分亦有地籍異動索引及新竹市稅務局113年9月27日新市稅房字第1136619988號函覆說明在卷可佐（見卷二第393-410頁、431-449頁、241-242頁），揆諸上開規定，應認系爭土地之所有人已默許被告之系爭建物占有土地，於其使用期限內，推定有租賃關係存在。
(三)是以，系爭房屋基於租賃關係而占有系爭土地，即有法律上之原因，並不構成不當得利。故原告依據民法第179條規定，先位請求被告給付不當得利，即屬無據，不應准許。
三、原告備位請求被告給付租金，是否有據？若有，其金額為何？
(一)按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。該立法理由係以其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；並非藉以限制人民之訴訟權。查被告所有之系爭房屋占有系爭土地，於其使用期限內，推定有租賃關係存在等事實，業經認定如前。且由被告楊信群、楊翠蟬等8人、楊壁麗、楊明錞、陳怡綾等人尚於本院審理時，抗辯原告以土地申報地價之10%計算費用過高乙情，可認兩造已不能協議該租金數額。職是，原告依民法第425條之1第2項規定，訴請法院定其租金，即屬有據。
(二)請求法院核定地租，屬形成之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴。又租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，為土地法第97條第1項、第105條所明定。另按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。
(三)經查，系爭土地之使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地，111年1月、113年1月之申報地價分別為每平方公尺2,720元及2,880元；參以系爭土地位於新竹市香山區，附近多為住家，其旁有新式大樓建築，生活機能不甚方便，交通便利性一般。而被告占用土地係單純建置磚瓦平房古厝居住，現無人使用，且經指定為古蹟，已不能任憑己意就私有建物為使用，利用上須受文化資產保存法限制，可認受有相當犧牲等情，業經本院於113年3月20日會同兩造前往現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄（見卷一第419頁）附卷可憑。是本院審酌上情，認原告請求被告使用系爭土地之對價，統一以申報地價每平方公尺2,720元為計算基礎，係屬合理；惟主張以申報地價之年息10％計算，則難認妥適，而應以系爭土地申報地價之年息5%計算，應較為適當。依此計算，被告使用如附圖所示編號A、B、C、D面積共826.28平方公尺之土地，於111年9月7日起至112年8月31日止，應核定之租金為110,501元【計算式：826.28平方公尺×申報地價2,720元×5%÷12月×(11月+24/30日）≒110,501元】；自112年9月1日起之月租數額為9,365元【計算式：826.28平方公尺×申報地價2,720元×5%÷12月≒9,365元】。依此再按房屋稅籍證明書所載之各被告持分比率及房屋面積計算，則被告應分別給付予原告之111年9月7日至112年8月31日期間租金，即如附表一「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示；自112年9月1日起應按月給付之租金，則以附表一「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額為限。
四、綜上所述，被告所有之系爭房屋占用系爭土地，推定有租賃關係存在，亦即被告占用系爭土地具正當法律權源，不構成先位主張之不當得利，惟原告得依民法第425條之1規定，備位請求核定租金。是其訴請如附表一編號1至19所示之被告，應給付或連帶給付原告「法院判決111年9月7日至112年8月31日占用期間應給付金額」欄位所示之金額，及自112年9月1日起至返還系爭房屋占用之系爭土地之日止，按月給付或連帶給付「法院判決112年9月1日起至返還占用土地之日止應按月給付金額」欄位所示之金額予原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無理，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知。另依同法第392條第2項規定，准被告為原告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所依據，併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
書記官 田宜芳